Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 23/01719

Du 21 mars 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 23/01719 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YIMH Société AQUITANIS C/ [E] [J], [U] [V] - Expéditions délivrées à Avocat + dem. - FE délivrée à AQUITANIS Le 21/03/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 mars 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de Bordeaux Métropole RCS BORDEAUX B 398 731 489 [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Mme [K] [O] (salariée) munie d’un pouvoir spécial DEFENDEURS : Madame [E] [J] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-005531 du 27/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX) Monsieur [U] [V] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] Représentés par Me Khadim THIAM (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 15 Février 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Septembre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Les défendeurs ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par actes du 6 janvier 2023, l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Mme [E] [J] et M. [U] [V] un bien à usage d’habitation, comprenant une annexe à usage de stationnement, situé à [Localité 3], [Adresse 4] et parking individuel souterrain dans l’ensemble Brazza, [Adresse 5]. Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier, le 4 mai 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail. Le 4 septembre 2023, AQUITANIS a ensuite fait assigner Mme [E] [J] et M. [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. L'affaire a été initialement appelée à l'audience du 21 décembre 2023, où elle a fait l'objet d'un renvoi. Lors des débats, AQUITANIS demande : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 05 juillet 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail d'habitation signé le 06/01/2023 et du bail de location de la place de parking ; - de confirmer la compétence du juge des référés pour connaître de son action en résiliation de bail et expulsion diligentée à l'encontre de Mme [E] [J] et M. [U] [V] ; - de les condamner solidairement au paiement de la somme de 4536,75 € au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation impayés (échéance janvier 2024) ; - d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec au besoin l'assistance de la force publique, des lieux loués soit le logement sis à [Adresse 4] ; - de les condamner solidairement, à titre provisionnel à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux, au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du dernier loyer outre taxe et charges et jusqu'au départ effectif ; - de les condamner solidairement au paiement de la somme de 150.00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - de les condamner solidairement aux dépens ; - de rappeler que l'ordonnance à venir sera exécutoire de plein droit à titre provisoire. Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens. A l'audience, le conseil de Mme [E] [J] et M. [U] [V] se réfère à ses conclusions écrites par lesquelles ceux-ci demandent : A titre principal, - de débouter AQUITANIS de ses demandes ; - de dire et juger n'y avoir lieu à procéder à la résiliation du bail ; - de dire et juger n'y avoir lieu à procéder à leur expulsion ; A titre subsidiaire, - de leur accorder un délai de 24 mois pour s'acquitter de [leur] dette locative. Il est renvoyé aux conclusions des défendeurs pour l'exposé complet de leurs moyens. Les parties ont été informées de ce qu’un diagnostic social et financier avait été reçu au greffe avant l’audience. MOTIFS DE LA DECISION En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse. Il n’y a pas lieu d’accueillir la défense tendant à voir déclarer le juge des référés incompétent. - SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL : - sur la recevabilité de l'action : AQUITANIS justifie avoir saisi l'organisme payeur des aides au logement le 21 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 6 septembre 2023, soit plus de six semaines avant le 21 décembre 2023, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Les baux conclus contiennent une clause résolutoire (article 5 pour le bail d'habitation et article VI pour le bail annexe) et un commandement de payer visant les clauses résolutoire a été signifié le 4 mai 2023, pour la somme en principal de 3962 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 5 juillet 2023. Contrairement à l’allégation des défendeurs, sur lesquels pèse la charge de la preuve, ils ne justifient pas de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, ni du reste qu’ils se trouveraient en mesure effective d’apurer l’arriéré locatif. Par conséquent, les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail ne peuvent être suspendus et il convient de constater que le bail a pris fin. Si la mesure d'expulsion d'un locataire caractérise une ingérence dans le droit au respect du domicile de l'occupant, protégé par l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, une telle ingérence, fondée sur les articles 544 et 545 du code civil, vise à garantir au propriétaire de l'immeuble le droit au respect de ses biens, protégé par l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 et par l'article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, de sorte que l'expulsion étant, en l'espèce, la seule mesure de nature à lui permettre de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien, l'ingérence qui en résulte ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l'atteinte portée au droit de propriété. L’expulsion de Mme [E] [J] et M. [U] [V] sera donc ordonnée en tant que de besoin. - SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT : L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. AQUITANIS produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Mme [E] [J] et M. [U] [V] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4536,75 euros à la date du 6 février 2024. Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Mme [E] [J] et M. [U] [V] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. La solidarité étant convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire. En application de l'article 1343-5 du code civil, la situation familiale et financière des défendeurs, telle qu’établie par leurs productions, justifier de leur octroyer des délais de paiement pour s’acquitter de cette condamnation, dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision. Ils seront également condamnés, in solidum, au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 982,41 euros. - SUR LES MESURES ACCESSOIRES : Mme [E] [J] et M. [U] [V], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. En revanche, leur situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS, à la date du 5 juillet 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 6 janvier 2023 et liant l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS à Mme [E] [J] et M. [U] [V], concernant le bien à usage d’habitation, comprenant une annexe à usage de stationnement, situé à [Localité 3], [Adresse 4] et parking individuel souterrain dans l’ensemble [Adresse 5] ; ORDONNONS en conséquence à Mme [E] [J] et M. [U] [V] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Mme [E] [J] et M. [U] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNONS solidairement Mme [E] [J] et M. [U] [V] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 4536,75 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 6 février 2024, échéance de janvier 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISONS Mme [E] [J] et M. [U] [V] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 189 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’en cas de défaut de paiement d'une mensualité, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le solde de la dette sera immédiatement exigible ; CONDAMNONS in solidum Mme [E] [J] et M. [U] [V] à payer à l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 982,41 euros ; REJETONS la demande formée par l'Office public de l'habitat de [Localité 3] métropole AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; CONDAMNONS solidairement Mme [E] [J] et M. [U] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT