Tribunal judiciaire, 19 mars 2024. 23/01656

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 23/01656 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XXU2 SL/SH ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 MARS 2024 DEMANDERESSE : S.A.S.U. NYU KANI [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Patrick FEROT, avocat au barreau de LILLE DÉFENDERESSE : S.C.I. WILLIAM [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Gilles GRARDEL, avocat au barreau de LILLE JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 20 Février 2024 ORDONNANCE du 19 Mars 2024 LA JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Suivant acte authentique du 1er juin 2022, la SCI WILLIAM a consenti à la SASU NUY KANI un bail commercial portant sur des locaux situés au [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2022, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 84.000 euros, payable par quart et d’avance, outre provisions pour charges. Les loyers étant impayés, la SCI WILLIAM a fait signifier le 30 octobre 2023 à la SASU NUY KANI un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte extrajudiciaire en date du 30 novembre 2023, la SASU NUY KANI a fait assigner la SCI WILLIAM devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de : Vu l'article 834 du Code de procédure civile, Vu l'article L 145-41 du Code de Commerce, - Suspendre les effets de la clause résolutoire. - Autoriser la SASU NYU KANI à se libérer de l'arriéré des loyers en 24 mois en sus du loyer fixé. L’affaire appelée à l’audience du 23 janvier 2024 a été renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 20 février 2024. A cette audience, la SASU NYU KANI représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance. La SCI WILLIAM, représentée par son avocat, reprend oralement ses écritures déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande : Vu l’article 834 du Code de procédure civile, Vu l’article L145-41 du Code de commerce, Vu l’article 1154 du code civil, Vu les stipulations contractuelles, - Constater que la SCI WILLIAM accepte la proposition de la SASU NYU KANI d’apurer la dette locative en 24 mensualités. - Juger que la dette locative, dont le montant sera actualisé au jour de l’audience sera réglée en 23 mensualités équivalentes, par virement bancaire, le solde étant réglé par une 24ème mensualité. - Juger qu’en application des stipulations contractuelles, la dette locative sera majorée de 10 %, et portera intérêts au taux légal majoré de 5 points, avec capitalisation. - Juger que le défaut de paiement d’une mensualité, ou d’un terme de loyer, emportera la déchéance du terme, le contrat de bail conclu le 1er juin 2022 étant automatiquement résilié sans autre formalité. - Condamner la SASU NYU KANI à payer à la SCI WILLIAM la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 30 octobre 2023 et des procès-verbaux de saisie. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. La présente décision susceptible d’appel est contradictoire. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”. Il ressort du bail, du commandement de payer et du décompte produit par la SCI WILLIAM que la SASU NYU KANI a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation et reste lui devoir une somme de 78.363,80 euros, selon décompte arrêté au 16 février 2024, terme du premier trimestre 2024 inclus. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus. Sur la clause pénale Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond. En conséquence il n’y aura pas lieu à référé sur les prétentions se fondant sur ces clauses. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement Sur l’acquisition de la clause résolutoire L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. En outre, aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier. L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Aux termes des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire. Le commandement de payer la somme en principal de 46873,37 euros, délivré le 30 octobre 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’échéance du délai d’un mois, soit le 30 novembre 2023, ce qu’il convient de constater. Le preneur se trouvant sans droit ni titre et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur le sort des meubles Le sort des biens meubles garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation Le maintien dans les lieux de la SASU NUY KANI causant un préjudice à la SCI WILLIAM, le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation au paiement, de la SASU NUY KANI au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux. La SASU NYU KANI sollicite des délais de paiement pendant deux ans. Compte tenu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu'elle résulte des éléments fournis et des débats et de l’acceptation par la SCI WILLIAM, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, la SASU NYU KANI étant tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail. Sur les demandes accessoires La SASU NYU KANI sera condamnée aux dépens. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI WILLIAM, les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. La SASU NYU KANI sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En vertu des dispositions des articles 484, 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire sera de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référés, par décision mise à la disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail en date du 1er juin 2022, portant sur les locaux situés [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 8], depuis le 30 novembre 2023, Fixons à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2023, Condamnons la SASU NYU KANI à payer à la SCI WILLIAM la somme provisionnelle de 78.363,80 euros (soixante-dix-huit mille trois cent soixante-trois euros et quatre vingt centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au16 février 2024 terme du premier trimestre 2024 inclus, Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus, Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SAS NYU KANI se libère de la provision ci-dessus allouée en 24 acomptes successifs et mensuels d'un montant de 3265 euros (trois mille deux cent soixante-cinq euros) sauf la dernière mensualité qui sera majorée du solde restant dû, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 avril 2024, en sus des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail, Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers, charges et accessoires courants à leurs échéances : - l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, - les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, - la clause résolutoire produira son plein et entier effet, - il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la SASU NYU KANI et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 5], [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 8], -la SASU NYU KANI devra payer mensuellement à la SCI WILLIAM à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance, -le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale, Condamnons la SASU NYU KANI à payer à la SCI WILLIAM la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons la SASU NYU KANI aux dépens, Rappelons que l’exécution provisoire est de droit. La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE