Cour d'appel, 07 février 2024. 22/11806

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 07 FEVRIER 2024 N° 2024/ 078 N° RG 22/11806 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ5UK [I] [O] [E] [G] [S] [G] C/ S.C.I. DANIELE ET MICHEL Copie exécutoire délivrée le : à : Me Mohamed BOURGUIBA Me Charles TOLLINCHI Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de FREJUS en date du 1er août 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 1122000161. APPELANTS Madame [I] [O] née le 14 Janvier 1954 à [Localité 1] (76), demeurant [Adresse 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/007884 du 14/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) Monsieur [E] [G] né le 31 Mai 1958 à [Localité 6] (59), demeurant [Adresse 2] Madame [S] [G] née le 07 Juin 1960 à [Localité 6] (59), demeurant [Adresse 2] Tous trois représentés par Me Mohamed BOURGUIBA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIMEE S.C.I. DANIELE ET MICHEL poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié, dont le siège est [Adresse 5] représentée par Me Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE, *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Février 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE La société civile immobilière dénommée DANIÈLE ET MICHEL (ci-après la SCI) est propriétaire d'un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4], qui a été divisé en deux lots. Le lot numéro 1 a été mis à la disposition des époux [E] et [S] [G] à titre gratuit à compter de l'année 2005. Le lot numéro 2 a été donné à bail d'habitation à Madame [I] [O], d'abord dans le cadre d'un bail meublé conclu à compter du 5 septembre 2018, puis d'un bail de locaux nus conclu à compter du 5 septembre 2019 pour une durée de six ans, moyennant un loyer mensuel de 700 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence. Par acte du 10 mars 2021, la SCI a signifié aux époux [G] son intention de mettre fin au commodat à compter du 1er juin suivant. Faute de départ volontaire, elle les a assignés le 4 juin 2021 à comparaître devant le tribunal de proximité de Fréjus pour entendre prononcer leur expulsion et leur réclamer paiement d'une indemnité d'occupation. Parallèlement, la SCI a fait signifier le 23 août 2021 à Madame [O] un commandement de payer l'arriéré de loyer et de justifier d'une assurance des risques locatifs. Cet acte étant pareillement demeuré infructueux, elle l'a assignée le 4 avril 2022 devant la même juridiction pour entendre prononcer la résiliation judiciaire du bail, voir ordonner son expulsion, et lui réclamer paiement de sa dette locative et d'une indemnité d'occupation. Par acte du 15 avril 2022, Madame [O] et les époux [G], agissant conjointement, ont également saisi le tribunal de proximité pour voir désigner un expert afin de relever les causes de l'insalubrité des deux logements, et par suite : - condamner la SCI à indemniser leurs préjudices de jouissance respectifs, - lui enjoindre d'effectuer les travaux de remise en état nécessaires et de pourvoir à leur relogement provisoire, - et ordonner la suspension de l'exigibilité du loyer jusqu'à leur achèvement. Par jugement rendu le 27 mai 2022, le tribunal a rejeté la demande des époux [G] tendant à requalifier la convention de commodat en bail d'habitation et ordonné leur expulsion. Par jugement rendu le 1er août 2022, le tribunal, joignant les deux autres instances, a : - déclaré recevable l'action de la SCI DANIÈLE ET MICHEL, - déclaré irrecevables les demandes des époux [G] faute de qualité et d'intérêt à agir, - débouté Madame [O] de l'ensemble de ses prétentions, - prononcé la résiliation judiciaire de son bail d'habitation, et ordonné en conséquence son expulsion sous astreinte, - condamné l'intéressée à payer la somme de 11.268,85 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 17 juin 2022, outre une indemnité mensuelle d'occupation de 704,59 euros à compter du prononcé de la décision jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné les époux [G] et Madame [O] aux dépens, - condamné en outre chacun d'entre eux à verser à la SCI une indemnité de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La cour est présentement saisie de l'appel interjeté par Madame [O] et les époux [G] contre le jugement rendu le 1er août 2022 suivant déclaration conjointe adressée au greffe le 24 août 2022. Le jugement rendu le 27 mai 2022 fait également l'objet d'un recours de la part des époux [G], actuellement pendant devant la même chambre de la cour. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par conclusions conjointes notifiées le 26 août 2022, les appelants font valoir : - qu'en application de l'article 56 du code de procédure civile, l'assignation délivrée par la SCI à Madame [I] [O] est irrecevable faute d'avoir été précédée d'une tentative de règlement amiable du litige, - que la demande aux fins d'expulsion est également irrecevable faute de notification préalable au représentant de l'Etat dans le délai prescrit par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - et que le premier juge n'a pas tiré les conséquences juridiques du rapport établi le 10 mai 2021 par le service d'hygiène et de santé de la Communauté d'Agglomération Var-Esterel-Méditerranée (dite CAVEM), pointant plusieurs manquements au règlement sanitaire départemental ainsi qu'aux normes de décence des logements. Ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, - de juger irrecevables les demandes formulées par la SCI DANIÈLE ET MICHEL, - au fond, de la débouter de l'ensemble de ses prétentions, - de désigner un expert afin de relever les causes d'insalubrité ou d'indécence de l'immeuble, - après homologation du rapport d'expertise : * de condamner sous astreinte la SCI à effectuer les travaux préconisés par le technicien ainsi qu'à pourvoir à leur relogement provisoire, * d'ordonner la suspension de l'exigibilité du loyer jusqu'à leur achèvement, - de condamner la SCI à payer à chacun d'entre eux la somme de 6.000 euros en réparation du préjudice de jouissance et celle de 3.000 euros au titre du préjudice moral, - de condamner enfin l'intimée aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 2.000 euros à chacun d'entre eux en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions en réplique notifiées le 28 novembre 2022, la SCI DANIÈLE ET MICHEL soutient pour sa part : - qu'en application de l'article 562 du code de procédure civile, la cour n'est pas saisie du chef de jugement ayant déclaré son action recevable, ni de celui ayant prononcé la résiliation judiciaire du bail de Madame [O], - qu'en tout état de cause, la recevabilité de son action n'était pas soumise à une tentative préalable de règlement amiable, et que l'assignation a bien été dénoncée au représentant de l'Etat dans le délai imparti par la loi, - qu'en vertu du jugement rendu le 27 mai 2022, exécutoire de droit par à titre provisoire, les époux [G] ont été déclarés occupants sans droit ni titre et n'ont donc plus qualité ni intérêt à agir dans le cadre de la présente instance, - et que sur le fond, le rapport de la CAVEM n'établit pas l'insalubrité du logement loué à Madame [O]. Elle conclut à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, et poursuit la condamnation de chacun des appelants à lui verser en sus la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2023. DISCUSSION Sur l'effet dévolutif de l'appel : En vertu de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. En l'espèce, c'est à bon droit que l'intimée fait valoir que la déclaration d'appel n'a pas saisi la cour du chef de jugement ayant déclaré son action recevable après avoir rejeté les moyens tirés de l'article 56 du code de procédure civile et de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. En revanche la cour, saisie du chef de jugement ayant ordonné l'expulsion de Madame [O], l'est également de celui ayant prononcé la résolution judiciaire du bail, qui en constitue le soutien nécessaire. Sur l'irrecevabilité de l'action des époux [G] : Suivant l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, celui-ci devant être apprécié au jour de l'introduction de la demande en justice. D'autre part, l'article 480 du même code dispose que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée. En l'espèce, le dispositif du jugement rendu le 27 mai 2022 par le tribunal de proximité de Fréjus a rejeté la demande des époux [G] tendant à requalifier la convention de prêt à usage dont ils bénéficiaient en bail d'habitation, dit que le commodat était résolu depuis le 1er juin 2021 et ordonné leur expulsion. En conséquence, c'est à bon droit que la même juridiction a jugé qu'ils n'avaient pas intérêt à agir dans le cadre de la présente instance. Sur les demandes principales formées par la SCI : En vertu de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs obligations. En l'espèce, le rapport établi le 10 mai 2021 par le service d'hygiène et de santé de la CAVEM au sujet du logement donné à bail à Madame [O] met en évidence plusieurs manquements au règlement sanitaire départemental et aux normes de décence, à savoir : - l'absence de système de chauffage permanent, - l'obturation d'une ventilation haute dans la cuisine, - une surcharge de prises électriques et un défaut de protection suffisante du tableau général, - une chasse d'eau défectueuse dans les toilettes, - un risque d'effondrement de l'appentis de la toiture, - des ouvrants difficilement manoeuvrables, - et un encombrement du logement. Toutefois, ce rapport ne conclut pas à l'inhabitabilité du logement, de sorte que la locataire n'était pas fondée à invoquer l'exception d'inexécution des obligations du bailleur pour suspendre le paiement du loyer. En outre, il est constant que Madame [O] n'a pas justifié d'une assurance des risques locatifs postérieurement à la signification du commandement du 23 août 2021, en violation de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989. En considération de ces manquements, de l'importance de la dette locative et de l'absence d'offres de paiement, c'est à bon droit que le premier juge a prononcé la résolution judiciaire du bail, avec toutes ses conséquences de droit. Sur les demandes reconventionnelles de Madame [O] : Du fait de la résiliation du bail, les demandes tendant à la désignation d'un expert, à la réalisation de travaux, au relogement provisoire de la locataire ainsi qu'à la suspension de l'exigibilité du loyer sont dépourvues d'objet et doivent être en conséquence rejetées. En revanche, compte tenu des désordres listés dans le rapport susmentionné de la CAVEM, Madame [O] est en droit de réclamer paiement d'une indemnité en réparation de son préjudice de jouissance sur le fondement de l'article 1719 du code civil. La SCI doit donc être condamnée à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, le jugement entrepris devant être infirmé de ce seul chef. Elle ne justifie pas en revanche d'un préjudice moral distinct appelant réparation. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions contestées, sauf en ce qu'il a rejeté la demande en dommages-intérêts de Madame [I] [O], Statuant à nouveau de ce chef, condamne la SCI DANIÈLE ET MICHEL à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, Y ajoutant, Condamne in solidum Madame [O] et les époux [G] aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à verser à l'intimée une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT