Cour d'appel, 07 décembre 2022. 21/07751

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 07 DECEMBRE 2022 N° 2022/ 546 N° RG 21/07751 N° Portalis DBVB-V-B7F-BHQKQ [J] [C] - [R] C/ S.C.I. MALUPA Copie exécutoire délivrée le : à : Me Francois-Xavier GOMBERT Me Michèle CIRILLO Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de TARASCON en date du 26 Mars 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01893. APPELANTE Madame [J] [C] - [R] née le 21 Décembre 1958 à Sabadell (ESPAGNE), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Francois-Xavier GOMBERT, membre de la SELARL BREU ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE S.C.I. MALUPA Ayant pour mandataire judiciaire la société NEXITY LAMY dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par Me Michèle CIRILLO, membre de la SELARL SC AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Caroline BRUMM-GODET de la SAS IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES, avocat au barreau de LYON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte sous seing privé daté du 18 décembre 2012, la SCI CAROSAK a donné à bail à Madame [C]-[R] un studio situé [Adresse 2]. L'immeuble a été cédé à la SCI MALUPA en date du 12 avril 2017, le bail s'est poursuivi et la gestion locative a été confiée à la société NEXITY. En raison de nombreux loyers demeurés impayés, la SCI MALUPA a adressé le 26 février 2020 un commandement de payer le montant des loyers et charges dus, suivant décompte arrêté au 19 février 2020, soit la somme de 977, 85 €. Ce commandement de payer étant resté sans effet, par acte en date du 16 novembre 2020, la SCI MALUPA a fait assigner Madame [C]-[R] devant le tribunal judiciaire de TARASCON. Elle demandait au tribunal de constater la résiliation de la location consentie à Madame [C]-[R], l'autorisation de faire procéder à son expulsion, avec si besoin le concours de la force publique, la condamnation de sa locataire au paiement de la somme de 3 263, 85 €, outre intérêts au taux légal, d'une indemnité d'occupation au moins égale au loyer conventionnel jusqu'à son départ effectif des lieux, de la somme de 700 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens. Par jugement en date du 26 mars 2021, le Tribunal Judiciaire ( Pôle Proximité ) de TARASCON a prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre la SCI MALUPA et Madame [C]-[R] et ordonné l'expulsion de la locataire. Il a également condamné Madame [C]-[R] à verser à la SCI MALUPA la somme de 3 774,27 €, selon décompte arrêté au 14 janvier 2021, à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer à compter du 27 avril 2020 et jusqu'à la date de libération effective des lieux, à lui verser la somme de 300 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens. Par déclaration au greffe en date du 25 mai 2021, Madame [C]-[R] a interjeté appel de ce jugement afin qu'il soit infirmé en toutes ses dispositions et la SCI MALUPA déboutée de l'ensemble de ses demandes. A titre subsidiaire, elle demande à la Cour de ramener sa condamnation au titre de l'arriéré locatif à la somme de 2 554,68 € et à titre infiniment subsidiaire de lui accorder les plus larges délais de paiement. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la SCI MALUPA à lui verser la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. A l'appui de son recours, elle fait valoir : qu'elle a toujours payé ses loyers de sorte qu'il n'y a jamais eu de défaut de paiement justifiant la résiliation de plein droit du contrat de bail. que c'est la société NEXITY qui est responsable de sa dette locative dans la mesure où elle s'est abstenue de déclarer certains loyers à la CAF, conduisant à des suspensions de versement de l'allocation logement. que si la Cour était amenée à l'estimer redevable d'un quelconque arriéré locatif, il conviendrait de ramener le montant de sa dette à la somme de 2 554, 68 €, après déduction du montant des provisions payées sur les trois dernières années car la société NEXITY ne produit pas les justificatifs afférents à ces sommes. que si la Cour confirmait le jugement entrepris, il conviendrait de lui accorder les plus larges délais de paiement car elle est sans emploi depuis 2017, ne perçoit que le RSA et a été victime de la négligence de la société NEXITY. La SCI MALUPA conclut à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions. Elle demande à la Cour de condamner Madame [C]-[R] à verser à la SCI MALUPA la somme de 5 254 €, actualisée au 14 août 2021, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens d'appel. Elle soutient : que le règlement des loyers et charges est l'obligation principale incombant au locataire de sorte que Madame [C]-[R] était seule redevable de ces échéances et tenue de s'assurer elle-même de ses droits aux allocations. que le bail s'est trouvé résilié par le jeu de la clause résolutoire à la date du 27 avril 2020 car les causes du commandement de payer délivré le 26 février 2020 n'ont pas été purgées dans le délai de deux mois. que les prétentions de Madame [C]-[R] concernant le montant de l'arriéré locatif sont infondées car l'appelante ne rapporte pas la preuve d'éventuels virements non pris en considération et, en tout état de cause, prescrites. qu'il convient de rejeter la demande de délais de paiement de Madame [C]-[R] car elle ne produit aucun document probant au soutien de cette prétention et aurait dû se rapprocher de la CAF afin de rétablir sa situation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que, par acte sous seing privé daté du 18 décembre 2012, la SCI CAROSAK a donné à bail à Madame [C]-[R] un studio situé [Adresse 2] (13 430) ; Que l'immeuble a été cédé à la SCI MALUPA en date du 12 avril 2017, que le bail s'est poursuivi et que la gestion locative a été confiée à la société NEXITY ; Qu'en raison de nombreux loyers demeurés impayés, le 26 février 2020, la SCI MALUPA a adressé un commandement de payer le montant des loyers et charges dus suivant décompte arrêté au 19 février 2020, soit la somme de 977, 85 € ; Que commandement de payer est, néanmoins, resté sans effet ; Attendu que, sur le fondement des dispositions l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; Qu'en application des dispositions de l'article 24 de la loi précitée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux ; Que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; Que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides ; Qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant la date de l'audience ; Attendu que la SCI MALUPA verse aux débats le relevé de compte détaillant la situation locative de Madame [C]-[R] qui fait état de nombreux loyers impayés à compter du mois de mai 2017 ; Que cela constitue donc un manquement de la locataire à son obligation de verser le loyer aux termes convenus justifiant la résiliation du contrat de bail par la société bailleresse ; Attendu que Madame [C]-[R] fait valoir que ces défauts de paiement des loyers sont dus à la négligence de la société NEXITY qui n'aurait pas déclaré certains loyers à la Caisse d'Allocations Familiales ce qui aurait conduit à la suspension du versement des allocations logement ; Attendu, toutefois, que c'est au locataire qu'il incombe de verser les loyers aux termes convenus ; Attendu, que la société NEXITY n'a été appelée par l'appelante pour mise en cause ni devant le Tribunal judiciaire, ni devant la Cour d'appel ; Qu'il résulte de tout ce qui précède que le manquement de Madame [C]-[R] à son obligation de verser les loyers aux termes convenus justifie la résiliation du contrat de bail ; Qu'en application de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu entre les parties le 18 décembre 2012, la résiliation dudit contrat était de droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ; Que ce commandement de payer a été adressé à Madame [C]-[R] le 26 février 2020 ; Que les règlements effectués par la locataire à la suite du commandement de payer ne suffisaient pas à couvrir les sommes réclamées par la société bailleresse ; Que la résiliation du contrat de bail est donc intervenue de plein droit, deux mois après la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux, soit le 27 avril 2020 ; Que la SCI MALUPA était dès lors fondée à demander que soit constatée judiciairement la résiliation du contrat de bail ; Qu'elle justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au préalable et notifié l'assignation aux fins de constat de la résiliation au représentant de l'Etat dans le département deux mois avant l'audience devant le Tribunal Judiciaire ( Pôle de Proximité ) de TARASCON ; Que le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire ( Pôle de Proximité ) de TARASCON en date du 26 mars 2021 sera donc réformé en ce qu'il a prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre la SCI MALUPA et Madame [C]-[R] alors qu'il lui était demandé de constater la résiliation du contrat de bail, à la date du 27 avril 2020 ; Qu'il convient donc, statuant à nouveau, de constater la résiliation du contrat de bail conclu entre la SCI MALUPA et Madame [C]-[R] le 18 décembre 2012, à la date du 27 avril 2020 ; Que le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire ( Pôle de Proximité ) de TARASCON en date du 26 mars 2021 sera néanmoins confirmé en ce qu'il a ordonné à Madame [C]-[R] de quitter les lieux dans le délai légal à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, dit que la SCI MALUPA pourrait faire procéder à son expulsion, faute de départ volontaire et condamné la requérante au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer à compter du 27 avril 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux ; Attendu que Madame [C]-[R] entend obtenir la réformation de la somme mise à sa charge au titre de l'arriéré locatif au motif que la SCI MALUPA ne justifierait pas du montant des provisions sur charges réclamées à la locataire pour les années 2018, 2019 et 2020 ; Attendu, néanmoins, que Madame [C]-[R] ne verse aux débats aucune pièce probante démontrant que la SCI MALUPA n'a pas procédé à la régularisation annuelle des charges locatives ou attestant du montant des sommes dont elle s'estime redevable au titre des charges locatives ; Que le jugement rendu par le le Tribunal Judiciaire ( Pôle de Proximité ) de TARASCON en date du 26 mars 2021 sera, par conséquent, confirmé en ce qu'il l'a condamnée à verser à la SCI MALUPA la somme de 3 774,27 €, selon décompte arrêté au 14 janvier 2021 ; Qu'il convient, cependant, de noter que, conformément au décompte produit par la société bailleresse l'arriéré locatif s'élève désormais à la somme de 5 254 €, actualisée au 14 août 2021 ; Attendu que, sur le fondement des dispositions de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ; Attendu que Madame [C]-[R] entend obtenir les délais de paiement les plus larges possible en vue d'honorer sa dette locative vis-à-vis de la SCI MALUPA ; Qu'elle indique être sans emploi depuis 2017 et ne percevoir, au titre de ses revenus, que le Revenu de Solidarité Active ; Attendu néanmoins que le commandement de payer a été délivré par la société bailleresse le 26 février 2020 ; Que cela fait donc plus de deux ans que Madame [C]-[R] est débitrice de la SCI MALUPA, pour avoir manqué à son obligation de payer les loyers aux termes convenus ; Qu'elle a donc déjà bénéficié des délais de paiement sollicités ; Que sa demande tendant à obtenir de plus larges délais de paiement en vue d'honorer sa dette locative envers la SCI MALUPA sera donc rejetée ; Attendu qu'il sera alloué à la SCI MALUPA, qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice, la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Attendu que Madame [C]-[R], qui succombe, supportera les dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe en dernier ressort, REFORME le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire ( Pôle de Proximité ) de TARASCON en date du 26 mars 2021 en ce qu'il a prononcé la résiliation du contrat de bail conclu le 18 décembre 2012 entre les parties ; LE CONFIRME pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant, CONSTATE la résiliation judiciaire du contrat conclu entre Madame [C]-[R] et la SCI MALUPA le 18 décembre 2012, à la date du 27 avril 2020 ; REJETTE toutes autres demandes ; CONDAMNE Madame [C]-[R] à verser à la SCI MALUPA la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; LA CONDAMNE aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT