Tribunal judiciaire, 03 mai 2024. 23/02716

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/02716 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZNZV N° MINUTE : 5/2024 JUGEMENT rendu le 03 mai 2024 DEMANDEUR Monsieur [L] [J], demeurant [Adresse 1], représenté par Me Virginie LEMEULLE-BAILLIART, avocat au barreau de PARIS, 1 Avenue Raymond Poincaré 75116 Paris, Toque J0060 DÉFENDEURS Monsieur [B] [U], demeurant [Adresse 2], représenté par Me Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, 56 Rue Calaincourt 75013 Paris, Toque D0368, aide juridictionnelle N°C -75056-2023-505568 du 4 Octobre 2023. Madame [T] [K], demeurant [Adresse 2], non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 19 décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 03 mai 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 03 mai 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/02716 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZNZV FAITS ET PROCEDURE Par contrat du 02/06/2012, Monsieur [L] [J] avait donné en location à Monsieur [B] [U] un appartement (une pièce) situé [Adresse 2] (bâtment B, à droite dans la cour, 1er étage, porte n° 3) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 560 €, outre 80 € au titre des provisions sur charges. Par acte séparé du 02/06/2018, Madame [T] [K] s'était portée caution solidaire des engagements de Monsieur [U] et ce, jusqu'au 01/06/2024 et dans la limite de 46 080 €. Par acte du 21/12/2022, Monsieur [L] [J] a fait délivrer à Monsieur [B] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 4818 €. Par acte du 07/03/2023, Monsieur [L] [J] a assigné Monsieur [B] [U] et Madame [T] [K] devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), aux fins d'obtenir : -la constatation de la résiliation de plein droit du bail au 21/02/2023 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; -l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; -le déplacement des meubles et objets garnissant les lieux loués dans tout local au choix de Monsieur [L] [J] aux frais, risques et périls de Monsieur [B] [U] ; -la condamnation solidaire de Monsieur [B] [U] et de Madame [T] [K] au paiement de la somme de 5456 € au titre des loyers et charges impayés, terme de février 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; -la condamnation solidaire de Monsieur [B] [U] et de Madame [T] [K] au versement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à 1500 € à compter du mois de mars 2023 jusqu'à la reprise effective des lieux. Enfin, Monsieur [L] [J] a réclamé la condamnation solidaire de Monsieur [B] [U] et de Madame [T] [K] au paiement d'une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que le maintien de l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir. Le préfet de [Localité 3] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 08/03/2023. La CCAPEX a été régulièrement saisie. Régulièrement citée, l'acte ayant été déposé à l'étude, Madame [T] [K] ne s'est pas présentée à l'instance. Après avoir questionné in limine litis la notification de l'assignation à la préfecture, Monsieur [B] [U], représenté par son avocat, a demandé l'octroi de délais de paiement sur le fondement de l'article 24 de la loi du 06/07/1989. Il a demandé également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés. Il a proposé de s'acquitter de sa dette en 36 échéances mensuelles de 150 € exigibles au plus tard au 15 de chaque mois, la dernière échéance mensuelle étant majorée du solde de la dette et des frais. Il a conclu au rejet de la demande de Monsieur [J] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [U] a indiqué que son mari, du fait d'agressions homophobes visant le couple, avait quitté le logement et que ce départ l'avait placé dans une situation de grande difficulté financière et psychologique, se retrouvant sans ressources. Monsieur [U] a fait valoir qu'il lui était attribué à ce jour à la fois l'allocation adulte handicapé, à la fois l'allocation logement. Monsieur [J], dans ses conclusions, a maintenu l'intégralité de ses demandes. Toutefois, il a subsidiairement conclu à ce que la résiliation du bail soit prononcée pour manquement grave du locataire à ses obligations. Dans l'hypothèse de l'octroi de délais de paiement, il a sollicité une clause de déchéance du terme. Monsieur [J] a tout d'abord considéré que Monsieur [U] n'apportait pas de justificatifs suffisants concernant ses difficultés et notamment les agressions dont son couple aurait été victime. Il a remarqué que le médecin de Monsieur [U] préconisait son départ du logement, étant précisé qu'une expulsion ne pouvait que favoriser son accession à un logement social. Monsieur [J] a indiqué qu'a minima, Monsieur [U] était redevable de la somme de 8273 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtés à décembre 2023. S'agissant de la résiliation judiciaire du bail, non seulement elle pouvait être prononcée sur la base des impayés de loyers et charges mais également il pouvait être reproché à Monsieur [U] de causer des troubles dans l'immeuble. Monsieur [J] a fait valoir que l'octroi d'aides financières complémentaires n'avait pas entraîné l'évolution de la situation, le défaut de paiement des loyers et charges ayant persisté. MOTIVATIONS Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Il a été justifié de la notification de l'assignation à la préfecture. L'action engagée aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable. Au-delà, il est produit à l'instance : -le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ; -un commandement de payer en date du 21/12/2022, faisant référence à cette clause résolutoire ; -un décompte actualisé des loyers et charges impayés arrêté à décembre 2023. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux. L'octroi d'office de délais de paiement, à défaut d'accord du bailleur, n'est possible qu'en cas de reprise du paiement du loyer courant. Par ailleurs, la suspension des effets de la clause résolutoire n'intervient qu'à la demande d'une des parties et toujours dans l'hypothèse de la reprise du paiement des loyers courants, sauf position plus favorable du bailleur. Sous réserve des éléments qui précèdent, l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que : -le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil ; -pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus ; -si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. En l'espèce, il apparaît d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que le locataire ne s'en est pas acquitté totalement à la date du 21/02/2023. En conséquence, au 22/02/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit. S'agissant de la demande de délai de paiement formé par Monsieur [U], il apparaît certes que ce dernier a effectué un versement de 340 € courant décembre 2023, venant s'ajouter aux allocations logement, si bien qu'il peut être considéré que le dernier loyer a été payé et donc que Monsieur [U] a repris le paiement du loyer courant. Toutefois, il appartient au locataire, s'il souhaite obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, qu'il démontre à la fois qu'il est en situation de régler sa dette locative, à la fois sa bonne foi. Or, le tribunal relève les éléments suivants : -Alors que la CAF règle mensuellement plus de la moitié du loyer et des charges exigibles, Monsieur [U] s'est dispensé de tout règlement personnel entre octobre 2021 et novembre 2023, soit sur plus de 2 ans. -Le seul paiement effectué est celui qu'il était obligé de faire pour être recevable à solliciter la suspension de la clause résolutoire, soit de la dernière échéance de loyer avant audience. -Les explications de Monsieur [U] sur les fragilités qui l'auraient amené à des difficultés personnelles et matérielles restent floues, justifiées a minima et peu cohérentes. -Si Monsieur [U] a fait état de l'attribution récente d'une allocation adulte handicapé, les documents produits ne sont pas convaincants sur la bonne foi de l'intéressé. -L'attestation de la MDPH en effet a fait état de sa décision d'attribution de cette allocation pour la période du 01/04/2022 au 31/03/2026. Il en ressort donc que Monsieur [U] a dû être bénéficiaire de revenus mensuels à ce titre dès le mois de juin 2023 et qu'au surplus, il n'aura pas manqué de percevoir un rappel, s'il n'avait pas été payé, pour la période antérieure. Alors que ce rappel ne pouvait qu'être conséquent puisqu'il couvrait une période débutant en avril 2022, il n'a été fait aucun règlement pour réduire le montant de la dette locative. -Le relevé de droits émanant de la CAF, en date du 25/09/2023, qui attesterait selon Monsieur [U] d'une attribution récente de son allocation adulte handicapée, n'est en rien significatif. Il peut être étonnant que ce document ait évoqué l'allocation adulte handicapée de " MME ", étant précisé que Madame [K] paraît résider dans le logement loué. -En tout état de cause, une allocation adulte handicapé était attribuée à la famille en plus de l'allocation logement dès le mois d'octobre 2023. Or aucun effort n'a été effectué pour le règlement du reliquat du loyer, même partiellement, ni en octobre, ni en novembre 2023. -Sur le plan fiscal, les documents sont partiels puisqu'ils concernent l'impôt sur le revenu 2022 alors que les impayés ont débuté en octobre 2021. Par ailleurs, l'absence de déclaration du moindre revenu pour 2022 pouvait interroger sur les moyens de subsistance réels de la personne déclarante. -Monsieur [U] ne paraît avoir apporté aucune réponse aux multiples interpellations successives de son bailleur, n'ayant pas argué alors d'une situation financière dégradée. Au vu des éléments qui précèdent, il convient de débouter Monsieur [U] de sa demande de délai de paiement et de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Il y a lieu en conséquence de constater au 22/02/2023 la résiliation du bail consenti à Monsieur [B] [U] et d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi et avec toutes les conséquences qu'elle emporte. Les impayés sont anciens, Monsieur [U] ne témoignant guère sur la durée de sa volonté de les acquitter. Par ailleurs l'assignation date de mars 2023, le déroulé de la procédure et les renvois ayant déjà donné au locataire de longs délais de fait. Par ailleurs, les éléments de la procédure sont insuffisants à démontrer la bonne foi de Monsieur [U] dont la passivité a été constante malgré les mises en demeure de novembre 2022 et le commandement de payer du 21/12/2022, antérieur de plus de 3 mois à l'assignation. Au vu de ce qui précède, il convient de débouter Monsieur [U] de sa demande d'un délai pour quitter les lieux, alors qu'à ce jour la dette s'élève à une somme importante pour un loyer, déduction faite de l'allocation logement, relativement faible. Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échues A ce titre, Monsieur [L] [J] justifie d'une créance de 8273 € au titre des loyers et charges dues au 19/12/2023. Au vu des éléments développés précédemment, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement pour le règlement de la dette susvisée. Au demeurant, les propositions qu'il a faites ne sont pas suffisantes pour permettre de couvrir la dette sur une durée maximale de 3 ans. Sur l'indemnité d'occupation à échoir Le locataire étant désormais occupant sans droit ni titre des lieux loués, il y a lieu d'indemniser Monsieur [L] [J] du préjudice qui en résulte en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération au montant des loyer et charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au bail s'il n'avait pas été résilié. Sur la mise en cause de Madame [T] [K] en qualité de caution L'acte de caution solidaire signé par Madame [K] ne paraît pas source de contestation. Madame [K] sera donc condamnée in solidum avec Monsieur [U] au paiement de la somme due au titre des loyers et charges impayés. S'agissant de l'indemnité d'occupation, il y aura également condamnation in solidum mais cette solidarité ne pourra aller au-delà du 01/06/2024, date limite fixée par l'engagement de l'intéressée. Par ailleurs, le commandement de payer signifié au locataire n'a pas été notifié à Madame [K], en qualité de caution. Madame [K] sera donc dispensée du paiement de toute pénalité et des intérêts de retard en application de l'article 24 de la loi du 06/07/1989. Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [L] [J] les frais irrépétibles de l'instance.Toutefois, ces frais seront mis à la seule charge de Monsieur [U]. Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort -Déclare recevable la demande de Monsieur [L] [J] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire. -Constate la résiliation de plein droit à la date du 22/02/2023 du bail consenti le 02/06/2012 par Monsieur [L] [J] à Monsieur [B] [U], portant sur le logement situé [Adresse 2] (bâtiment B, à droite dans la cour, 1er étage, porte n° 3). -Ordonne l'expulsion de Monsieur [B] [U] et le déboute de sa demande de délais de paiement et de suspension en conséquence des effets de la clause résolutoire. -Déboute Monsieur [B] [U] de sa demande de délai pour quitter les lieux. -Dit qu'à défaut par Monsieur [B] [U] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré au locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef. -Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités fixées par les article L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. -Condamne in solidum Monsieur [B] [U] et Madame [T] [K] à payer à Monsieur [L] [J] la somme de 8273 € représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 19/12/2023, avec pour Monsieur [U] intérêts au taux légal à compter du 21/12/2022 sur 4818 € et à compter du 07/03/2023 sur le surplus et sans intérêts pour Madame [K]. -Condamne in solidum Monsieur [B] [U] et Madame [T] [K] à payer à Monsieur [L] [J] à compter du 01/01/2024 jusqu'à totale libération des lieux pour Monsieur [U] et jusqu'au 01/06/2024 pour Madame [K], une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif. -Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement. -Condamne Monsieur [B] [U] à payer à Monsieur [L] [J] la somme de 300 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. -Déboute Monsieur [L] [J] du surplus de ses demandes. -Condamne Monsieur [B] [U] et Madame [T] [K] in solidum aux dépens qui incluront pour le seul Monsieur [U] le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire. -Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision. Le Greffier Le Président