Cour d'appel, 21 mai 2024. 22/05021

ARRET N° [W] C/ [O] Syndic. de copro. SDC DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 6] À [Localité 5] AF/VB/LN/DPC COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/05021 - N° Portalis DBV4-V-B7G-ITI7 Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX PARTIES EN CAUSE : Monsieur [M] [W] né le 07 Août 1967 à de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Isabelle RUELLAN, avocat au barreau d'AMIENS Plaidant par Me Axel CALVET substituant Maître Eric AZOULAY de la SELARL FEDARC, avocats au barreau du VAL D'OISE APPELANT ET Maître [P] [O] pris en son nom personnel et en sa qualité d'administrateur provisoire du SDC de l'Immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5] domicilié en cette qualité audit siège de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Représenté Me Emmanuel JALLU de la SCP JALLU BACLET ASSOCIES, avocat au barreau de BEAUVAIS Plaidant par Me Hélène BUREAU-MERLET, avocat au barreau de PARIS Syndic. de copro. SDC DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 6] À [Localité 5] représenté par Me [O] ès qualités d'administrateur provisoire désigné en ses fonctions par jugement rendu le 30 mai 2012 par le Tribunal Judiciaire de PONTOISE [Adresse 6] [Localité 5] Représenté par Me Elodie DEVRAIGNE de la SELARL LEAD AVOCATS, avocat au barreau de BEAUVAIS Ayant pour avocat plaidant Me Julien SEMERIA de la SELARL 9 JANVIER, avocat au barreau du VAL D'OISE INTIMES DEBATS : A l'audience publique du 19 mars 2024, l'affaire est venue devant Mme Agnès FALLENOT, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 mai 2024. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière, assistée de Mme [A] [B], greffière stagiaire. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 21 mai 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, Greffière. * * * DECISION : M. [M] [W] est propriétaire d'un studio au sein d'un ensemble immobilier en copropriété situé à [Localité 5], [Adresse 6], composé de deux bâtiments. La copropriété est divisée en 1009 tantièmes, répartis entre 17 copropriétaires. Par ordonnance du 30 mai 2012, le président du tribunal judiciaire de Pontoise a nommé M. [P] [O] en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, avec pour mission de se faire remettre l'intégralité des documents d'archive, d'assurer la gestion courante et de prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, sur le fondement de l'article 29-1 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Prévue pour une durée initiale de trois mois, sa mission a ensuite été régulièrement prorogée et étendue aux pouvoirs de l'assemblée générale, à l'exclusion de ceux prévus aux articles a) et b) de l'article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 23 décembre 2015, M. [O] a mis en demeure M. [W] de verser à la copropriété la somme de 25 437,58 euros correspondant au solde débiteur de son compte de copropriétaire. M. [W], son assureur protection juridique, puis son conseil ont adressé plusieurs lettres à M. [O], afin d'obtenir des explications sur la somme due ainsi que les relevés des compteurs d'eau. La mission de M. [O] a pris fin en 2018, à la suite de l'élection d'un syndic de copropriété. Par acte d'huissier du 31 mai 2017, M. [W] a assigné M. [O], tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, devant le tribunal de grande instance de Pontoise, afin d'obtenir réparation de ses préjudices sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle. Suivant ordonnance du 28 août 2018, le juge de la mise en état a renvoyé l'affaire devant le tribunal de grande instance de Beauvais, en application de l'article 47 du code de procédure civile. Par jugement rendu le 5 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Beauvais a : Débouté M. [W] de sa demande de condamnation de M. [O] à lui verser la somme de 30 437,58 euros à titre de dommages et intérêts, Dit n'y avoir lieu de statuer sur l'opposabilité du jugement au syndicat des copropriétaires, Condamné M. [W] à verser à M. [O], tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5], la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Débouté M. [W] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, Condamné M. [W] aux entiers dépens, Admis Me Thierry Berthaud au bénéfice du recouvrement direct prévu par l'article 699 du code de procédure civile, Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Par déclaration du 16 novembre 2022, M. [W] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle l'a : débouté de sa demande de condamnation de M. [O] à lui verser la somme de 30 437,58 euros à titre de dommages et intérêts ; condamné à verser à M. [O] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; condamné aux entiers dépens. PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées par le RPVA le 12 septembre 2023, M. [W] demande à la cour de : Réformer le jugement rendu en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Condamner M. [O], en son nom personnel, à lui payer la somme de 30 437,58 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier et de son préjudice moral, Déclarer opposable l'arrêt à intervenir au syndicat des copropriétaires de l'immeuble et à M. [O], ès qualités ; Condamner M. [O] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner M. [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Me Pourchez, avocat au barreau d'Amiens, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées par le RPVA le 12 mai 2023, M. [O], ès qualités, demande à la cour de : Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu, Débouter M. [W] de l'ensemble de ses demandes, Condamner M. [W] à lui payer à titre personnel la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Par conclusions notifiées par le RPVA le 10 mai 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de : Confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions ; Condamner M. [W] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile Condamner M. [W] aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2023. SUR CE A titre préliminaire, la cour indique qu'il ne sera pas répondu à la prétention de M. [W] tendant à faire déclarer son arrêt opposable « au syndicat des copropriétaires de l'immeuble et à M. [O], ès qualités », le premier juge ayant à très juste titre déjà souligne la qualité de partie à l'instance du syndicat des copropriétaires, ce dernier étant représenté par M. [O]. 1. Sur l'action en responsabilité engagée à l'encontre de M. [O] M. [W] reproche à M. [O] des négligences dans la gestion de la copropriété. Il expose qu'il a sollicité à plusieurs reprises des explications quant à la somme très élevée de 25 437,58 euros qui lui était réclamée au titre de la régularisation des charges entre 2011 et 2014, pour un studio de 19 m². Ces régularisations n'ont été portées à sa connaissance qu'à l'issue d'un rendez-vous tenu le 26 octobre 2015. M. [O] a donc attendu plus de trois années pour les réaliser. Dans son rapport intermédiaire de mission du 26 février 2016, M. [O] a fait état d'une « fuite privative importante » dans l'appartement de M. [W] et énoncé que ce dernier n'avait « rien fait en dépit des avertissements du conseil syndical ». Or, à aucun moment, M. [O] ne l'avait informé de cette fuite potentielle. Par ailleurs, M. [O] a également conclu dans ce rapport intermédiaire qu'il existait « une fuite importante sur une canalisation d'eau » dans les parties communes. Une colonne d'eau a effectivement été changée au niveau de l'escalier et de la cave à la suite d'une décision prise par M. [O] le 30 avril 2014, soit près de deux ans après sa désignation. Il existe donc des doutes sur la responsabilité de M. [W] quant à cette surconsommation d'eau et la réelle quote-part le concernant. Il n'est pas fait mention de désordres postérieurement à la date de rénovation de la colonne d'eau. Il y a donc lieu de penser que la tache signalée par les copropriétaires sur le mur avait pour origine la colonne d'eau vétuste et non une fuite majeure dans la cuisine de son appartement. L'absence d'explications cohérentes sur ce qui a amené à la répartition de cette somme exorbitante est également une faute de la part de M. [O]. De nouveaux compteurs individuels de consommation d'eau n'ont été posés qu'en mars 2015. La demande en paiement apparaît déloyale dans la mesure où les régularisations de charges, pour les plus anciennes datées de 2011, ne permettaient pas d'en récupérer le montant sur le locataire. En outre, M. [O] a négligé le suivi du dossier, s'abstenant de régulariser le compte de M. [W] pendant un an et d'encaisser deux chèques émis par ce dernier. M. [O], en son nom personnel, répond qu'il a fait preuve de diligences concrètes pour redresser la situation de la copropriété. L'immeuble présentait des anomalies, lesquelles ont été appréhendées les unes après les autres. Ce n'est que dans son rapport intermédiaire du mois de février 2016 qu'il a fait état de la fuite survenue dans l'appartement de M. [W], dont ce dernier a été averti par le conseil syndical sans en tenir compte. L 'individualisation des contrats d'eau de cette copropriété est intervenue en 2015, ainsi que, par conséquent, la régularisation des charges. Compte tenu des consommations constatées, il a adressé à M. [W] un courrier recommandé, l'invitant à payer les sommes dues et à prendre attache pour trouver une solution amiable. M. [W], qui avait connaissance d'une fuite dans son appartement depuis le courant de l'année 2015 a minima, n'a procédé à des réparations que durant l'année 2017. Il lui appartient de veiller au bon entretien de ses parties privatives. Le syndicat des copropriétaires, représenté par M. [O], ès qualités, indique n'avoir aucune faute à lui reprocher et se ranger à son argumentation. Sur ce, Aux termes de l'article 1382 ancien du code civil, désormais 1240, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Aux termes des articles 6 et 9 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. En l'espèce, il résulte des termes du rapport intermédiaire de mission de M. [O], daté du 26 février 2016, que : -l'administrateur provisoire a pris connaissance de sa mission le 13 juillet 2012, après avoir reçu l'ordonnance de l'avocat de la société SMP immobilier, ancien syndic de copropriété de l'immeuble ; -il a demandé la restitution des fonds et des archives le 24 juillet 2012 ; -il a sollicité la prorogation et l'extension de sa mission par requête du même jour, à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 7 août 2012 ; -le 26 octobre 2012, après une relance au mois de septembre 2012, il s'est vu remettre les archives de la copropriété ainsi qu'un solde de trésorerie de 346,76 euros, et alors pu reprendre la comptabilité ; -il a pris contact avec les fournisseurs, dont le compte s'établissait à 29 552,70 euros ; -il a résilié le contrat de la société de nettoyage, faute d'intervention depuis le mois d'avril 2012 ; -il a mis en demeure les copropriétaires de s'acquitter de leurs comptes débiteurs, d'un montant de 19 219,30 euros, par lettres recommandées avec avis de réception du 5 décembre 2012 ; -il a demandé un sursis à coupure d'eau à la société Veolia, dont la créance s'élevait à 29 191,51 euros au 28 février 2013, réglant un acompte de 5 000 euros le 17 janvier 2013 ; -il a fait établir et a accepté, le 28 janvier 2013, un devis de réparation de toiture à la suite de la plainte d'une copropriétaire, l'entreprise missionnée ayant constaté que la fuite provenait d'un arbre ayant poussé dans une gouttière et descendant dans une colonne en fonte d'évacuation ; -il a engagé une procédure de recouvrement contre cinq copropriétaires n'ayant pas répondu à son appel de fonds, grâce à laquelle deux des copropriétaires ont soldé leur dette ; -il a procédé à un appel de fonds spécifique pour le changement d'une colonne d'évacuation des eaux qui a été changée et à un autre pour l'individualisation des compteurs d'eau ; -il a soldé la dette Veolia ; -il a été missionné par le conseil syndical, « le 21 octobre », afin d'engager des poursuites contre M. [W], ce dernier n'ayant engagé aucune démarche pour réparer une fuite privative importante dans son appartement, une demande d'aide juridictionnelle ayant été déposée dans ce but. C'est de manière inopérante que M. [W] reproche à M. [O] de ne pas l'avoir averti de cette fuite, alors qu'il ne pouvait en ignorer l'existence, ainsi qu'il résulte des témoignages de MM. [S] [G] et [X] [J], qui attestent tous deux l'avoir alerté courant 2014 de l'existence d'une grosse tache d'humidité sur le mur extérieur de son appartement et, après avoir obtenu son autorisation pour pénétrer dans les lieux, avoir constaté qu'il s'agissait d'une fuite côté cuisine dans sa tuyauterie encastrée, et l'en avoir avisé. Il s'infère de ces témoignages qu'aucune confusion ne peut être faite entre la fuite affectant la colonne générale de l'immeuble, et celle de la tuyauterie encastrée de l'appartement de M. [W]. Il sera en outre observé que M. [W] a manifestement été alerté par les collaborateurs de M. [O], et a échangé avec eux avant la mise en demeure qui lui a été adressée le 23 décembre 2015, comme en attestent ses échanges de courriels avec Mme [D] [F] entre le 1er et le 7 octobre 2015, ainsi que son courrier du 31 octobre 2015 à M. [O]. Il revient indubitablement à M. [W] d'assumer les conséquences de son inaction fautive, sans pouvoir s'en défausser sur M. [O], lequel a agi de manière diligente et avisée face aux multiples problèmes rencontrés par la copropriété, en fonction de leur degré d'urgence. Il est incontestable que s'il avait fait procéder aux travaux indispensables dès l'année 2014, M. [W] n'aurait pas à régler une consommation d'eau aussi exorbitante. Pour le même motif, il est également le seul responsable de l'impossibilité dans laquelle il se trouve de procéder à une régularisation de charges auprès de son locataire, à la supposer possible. Par ailleurs, il est établi par les pièces versées aux débats que si les compteurs d'eau ont été changés en mai 2015, des compteurs individuels existaient auparavant, dont les relevés étaient réalisés par la société Proxiserve. Si M. [W] en critique la fiabilité, il ne combat les indices de consommation d'eau retenus par aucun élément objectif contraire. Enfin, il ne saurait être reproché à M. [O] de ne pas avoir « régularisé le compte de M. [W] pendant un an ». Le chèque concerné, d'un montant 118,93 euros, a en effet été émis le 22 novembre 2011, soit avant sa nomination, et crédité le 17 janvier 2013, soit dans un délai raisonnable au regard de l'ampleur de la tâche à laquelle M. [O] a dû faire face une fois mis en mesure d'accomplir sa mission. Le fait que M. [O] se serait abstenu d'encaisser deux chèques émis par ce dernier le 17 décembre 2016, pour des montants de 52,92 euros et 92,76 euros, n'est quant à lui pas établi, le relevé de compte copropriétaire produit couvrant uniquement la période du 31 décembre 2011 au 18 décembre 2015. M. [W] échoue donc à rapporter la preuve de l'existence des fautes qu'il impute à M. [O]. La décision entreprise ne peut qu'être confirmée en ce qu'elle l'a débouté de ses demandes indemnitaires. 2. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [W] aux dépens d'appel et de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle l'a condamné aux dépens de première instance. Me Pourchez sera donc débouté de sa demande de distraction, conformément à l'article 699 du même code. En application de l'article 700 du code de procédure civile, M. [W] sera par ailleurs condamné à payer à M. [O] à titre personnel et au syndicat des copropriétaires les sommes indiquées au dispositif du présent arrêt et débouté de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles, la décision querellée étant confirmée du chef des frais irrépétibles de première instance. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 5 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Beauvais en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne M. [M] [W] aux dépens d'appel ; Déboute Me Pourchez de sa demande de distraction ; Condamne M. [M] [W] à payer à M. [P] [O], en son nom personnel, la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ; Condamne M. [M] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 6], représenté par son syndic, la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ; Le déboute de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE