Tribunal judiciaire, 06 février 2024. 23/04454

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [S] [G] [R] Préfecture Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/04454 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5SJ N° MINUTE : 4/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 06 février 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT-OPH Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1] représenté par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E 1971 DÉFENDEUR Monsieur [S] [G] [R] demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Adresse 2] comparant à l’audience précédente du 21 septembre 2023 COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 novembre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 février 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 06 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04454 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5SJ EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 25 juin 2021, PARIS HABITAT-OPH a consenti un bail d'habitation à Monsieur [S] [G] [R] sur les locaux situés [Adresse 2] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 213,25 euros. Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2022, la bailleresse a fait délivrer à son locataire un commandement de payer la somme principale de 867,38 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2023, PARIS HABITAT-OPH a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [S] [G] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier, - ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux aux frais et risques du défendeur, - condamner Monsieur [S] [G] [R] à payer à titre provisionnel la somme de 1 502,95 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 mars 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2022 ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer augmenté des charges jusqu'à la libération des lieux, - condamner Monsieur [S] [G] [R] à payer la somme de 390 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. À l'audience du 14 novembre 2023 à laquelle l’affaire a été retenue, PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 7 novembre 2023, s'élève désormais à 2 173,09, terme d'octobre 2023 inclus. Assigné à étude, Monsieur [S] [G] [R], présent à la première audience, ne comparaît pas, ni personne pour lui. En application de l'article 469 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 février 2024. MOTIFS En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 10 mai 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, PARIS HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 29 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 26 décembre 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 867,38 euros n'a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 27 février 2023. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n'a pas repris avant l'audience. Dans ces conditions, il n'est pas possible d'accorder au locataire des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Il convient en conséquence d'ordonner à Monsieur [S] [G] [R] ainsi qu'à tous occupants de son chef de quitter les lieux et pour le cas où ils ne seraient pas libérés spontanément d'autoriser PARIS HABITAT-OPH à faire procéder à son expulsion. Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Monsieur [S] [G] [R] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, PARIS HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [S] [G] [R] reste lui devoir la somme de 2 173,09 euros à la date du 7 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus, déduction faite des frais de procédure (2 372,63 euros - 199,54 euros). Monsieur [S] [G] [R], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 2 173,09 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 867,38 euros à compter du commandement de payer et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Monsieur [S] [G] [R] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter de l'échéance de novembre 2023 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Monsieur [S] [G] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, DÉCLARONS l'action recevable en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juin 2021 entre PARIS HABITAT-OPH d'une part et Monsieur [S] [G] [R] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 février 2023, ORDONNONS en conséquence à Monsieur [S] [G] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, DISONS qu'à défaut pour Monsieur [S] [G] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, PARIS HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS Monsieur [S] [G] [R] à verser à PARIS HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 2 173,09 euros (décompte arrêté au 7 novembre 2023, incluant la mensualité d'octobre 2023) correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation à cette date, avec intérêts au taux légal sur la somme de 867,38 euros à compter du 26 décembre 2022 et à compter de la signification de la présente ordonnance sur le surplus, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, CONDAMNONS Monsieur [S] [G] [R] à verser à PARIS HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'échéance de novembre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), DISONS n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS Monsieur [S] [G] [R] aux dépens comme visé dans la motivation, DÉBOUTONS PARIS HABITAT-OPH de ses autres demandes, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection