Cour d'appel, 16 mai 2024. 23/01854

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 16/05/2024 **** N° de MINUTE : 24/377 N° RG 23/01854 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U3OJ Jugement (N° 22/000639) rendu le 17 Février 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Roubaix APPELANTS Monsieur [W] [E] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Madame [O] [X] épouse [E] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représentés par Me Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué INTIMÉE Madame [T] [V] née le 05 Décembre 1948 à [Localité 4] -Algerie de nationalité Française [Adresse 8] [Adresse 7] [Localité 2] Défaillante, à qui la déclaration d'appel a été signifiées le 28 juin 2023 à personne DÉBATS à l'audience publique du 05 mars 2024 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 février 2024 **** Par contrat du 8 juillet 2020, M. [W] [E] et Mme [O] [X] épouse [E] ont donné à bail à Mme [T] [V] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 582 euros et 168 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, M. [W] [E] et Mme [O] [X] épouse [E] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 juin 2022 à leur locataire. Ils ont ensuite fait assigner Mme [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Roubaix par un acte d'huissier du 29 août 2022 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation de la défenderesse au paiement de l'arriéré locatif. Suivant jugement réputé contradictoire en date du 17 février 2023, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juillet 2020 entre M. [W] [E] et Mme [O] [X] épouse [E] et Mme [T] [V] concernant l' appartement à usage d' habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 17 août 2022, - condamné Mme [T] [V] à verser à M. [W] [E] et Mme [O] [X] épouse [E] la somme de 780,84 euros en derniers et quittances (décompte arrêté au 12 août 2022, incluant virement reçu), avec les intérêts au taux légal à compter du jugement, - autorisé Mme [T] [V] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 50 euros chacune et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, - précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement, - suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; - dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, - dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, qu'à défaut pour Mme [T] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, M. [W] [E] et Mme [O] [X] épouse [E] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, que Mme [T] [V] soit condamnée à verser à M. [W] [E] et Mme [O] [X] épouse [E] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, - condamné Mme [T] [V] à verser à M. [W] [E] et Mme [O] [X] épouse [E] une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [T] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, - rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. M. [W] [E] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 17 avril 2023, déclaration d'appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [V] à payer à M. et Mme [E] la somme de 780,84 euros au titre de l'arriéré dont elle aurait été redevable au 12 août 2022. Par acte d'huissier en date du 28 juin 2023 remis à personne, M. [W] [E] et Mme [O] [E] ont fait signifier leur déclaration d'appel et leurs conclusions d'appel à Mme [T] [V]. Mme [T] [V] n'a pas constitué avocat. Par leurs dernières conclusions en date du 29 juin 2023, M. [W] [E] et Mme [O] [E] née [X] demandent à la cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire incluse, au bail signé entre les parties le 8 juillet 2020 - réformer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [V] au paiement de la somme arrêtée au 12 août 2020 de 780,84 euros, En conséquence, - condamner Mme [V] au paiement de la somme de 8 582,54 euros arrêtée à la date du 27 juin 2023, - faute pour Mme [V] d'avoir respecté les délais impartis en première instance, - dire ni avoir lieu à aucun délai alloué à Mme [V], - ordonner en conséquence l'expulsion de Mme [V] du logement et que faute pour Mme [V] de délaisser spontanément les lieux, les requérants seront autorisés à l'en faire expulser ainsi que tous occupants de son chef au besoin avec l'aide et l'assistance de la force publique, - condamner Mme [V] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer courant jusqu'au jour de son expulsion, - condamner Mme [V] au paiement d'une somme de 1500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [V] à tous les frais et dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens de la partie appelante en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS Sur l'arriéré locatif : Les époux [E] ont produit en cause d'appel (pièce 9 de leur dossier) un arrêté de compte à la date du 27 juin 2023, faisant apparaître que le montant des sommes dues à cette date est égal à 8582,54 euros. Si le premier juge a écarté du montant des sommes dues les débits portés au compte du locataire à raison d'une somme de 17,61 euros par mois au titre d'une assurance privilège abp, les appelants ont justifié en cause d'appel que ladite assurance correspondait en réalité à une assurance garantissant les risques locatifs que la locataire aurait dû souscrire elle-même mais a fait preuve de carence sur ce point. Par ailleurs, si les provisions sur charge ont été déduites du décompte produit en première instance, c'est parce que le bailleur ne justifiait pas avoir procédé à des régularisations de charges depuis le début du bail. En cause d'appel, il a été justifié de ce que la régularisation des charges avait bien eu lieu pour la période allant du 9 juillet 2020 au 31 décembre 2020 et ce à la date du 23 mars 2023, faisant apparaître un solde en faveur de la locataire d'un montant de 177,25 euros étant précisé que les pièces relatives à cette régularisation ont bien été produites. Ce solde en faveur de la locataire a bien été porté au crédit de cette dernière dans le compte locatif en mars 2023. Par ailleurs, la régularisation des charges au titre de l'année 2021 entière a été également effectuée faisant apparaître un solde en faveur de la locataire d'un montant de 409,47 euros effectivement porté au crédit de Mme [V] en mars 2023. Il ne saurait enfin être fait grief aux propriétaires de ne pas avoir inclus dans leur décompte la régularisation de charges au titre de l'année 2022 alors que le décompte est établi à la date du 27 juin 2023 et que le délai de principe concernant la régularisation des charges est la fin de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité. Il s'ensuit qu'il n'y a lieu de retrancher du compte locatif produit que les seules sommes correspondant aux actes de procédure qui n'ont pas à y figurer à savoir les frais de commandement de payer pour un montant de 152,71 euros, et les frais d'assignation pour un montant de 270 euros soit un total de 422,71 euros. Dès lors, le montant de l'arriéré locatif à la date du 17 juin 2023 s'élève à la somme de 8582,54 euros - 422,71 euros soit 8159,83 euros. Dès lors, il convient de condamner la locataire au paiement de la somme de 8159,83 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 17 juin 2023. Sur la résiliation du bail : Il sera précisé à titre liminaire que le jugement entrepris n'est pas remis en cause dans le cadre de l'appel en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 août 2022 et ce dès lors que la locataire ne justifiait pas s'être acquitté des sommes visées dans le commandement dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier. Les bailleurs s'opposent à l'octroi de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire susceptibles d'être accordés au visa des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Pour s'opposer à l'octroi de tels délais, ils font valoir que la dette locative est importante et que Mme [V] n'a pas respecté les délais de paiement tels qu'accordés par le premier juge. Il apparaît difficile que la locataire qui s'est abstenue de régler le seul loyer courant pendant le cours de la procédure d'appel soit en mesure de respecter des délais accordés au visa des dispositions de l'article précité. Il convient donc de dire n'y avoir lieu à délais de paiement, de constater que la résiliation est acquise, d'ordonner l'expulsion de Mme [V] et de fixer l'indemnité d'occupation due jusqu'à parfaite libération des lieux par référence au loyer courant. Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge. Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs. Mme [V] supportera les dépens d'appel. Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel comme indiqué au présent dispositif. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juillet 2020 entre M. [W] [E] et Mme [O] [X] épouse [E] d'une part, et Mme [T] [V] d'autre part, concernant l' appartement à usage d' habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 17 août 2022, Confirme par ailleurs le jugement entrepris sur le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance Le réformant pour le surplus, Statuant à nouveau, Condamne Mme [T] [V] au paiement de la somme de 8159,83 euros au titre de l'arriéré locatif suivant compte arrêté à la date du 17 juin 2023 ; Dit n'y avoir lieu à allouer à Mme [T] [V] des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire, Constate que la résiliation est définitivement acquise à la date du 17 août 2022 ; Ordonne l'expulsion de Mme [T] [V] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier, Rappelle, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne Mme [T] [V] à régler en deniers ou quittances valables une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer courant aux époux [E] depuis le mois de juillet 2023 inclus jusqu'à la parfaite libération des lieux ; Ordonne la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ; Condamne Mme [T] [V] aux dépens d'appel ; La condamne à payer aux époux [E] une indemnité de 1000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. Le Greffier Le Président F. Dufossé V. Dellelis