Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 22/06351

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ Charges de copropriété N° RG 22/06351 N° Portalis 352J-W-B7G-CW7WW N° MINUTE : Assignation du : 23 Mai 2022 JUGEMENT rendu le 28 Mars 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE [8] [Adresse 3], représenté par son Syndic la société FONCIA [Localité 9] RIVE GAUCHE [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286 DÉFENDEURS Monsieur [D] [K] [Adresse 3] [Localité 4] Madame [J] [L] [Adresse 1] [Localité 6] représentés par Maître Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0514 Décision du 28 Mars 2024 Charges de copropriété N° RG 22/06351 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW7WW COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Sophie PILATI, Greffière, DÉBATS A l’audience du 11 Janvier 2024 tenue en audience publique JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire En premier ressort EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par lettre recommandée avec avis de réception du 8 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble la Résidence [8] sis [Adresse 3] à [Localité 4] a fait mettre en demeure Monsieur [K] et Madame [L] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 9.867,40 euros. Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait commandement de payer à Monsieur [K] et Madame [L] de payer les charges de copropriété pour un montant de 10.059,40 euros. Par exploit de commissaire de justice signifié le 25 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la Résidence [8] sis [Adresse 3] à [Localité 4] a fait assigner Monsieur [K] et Madame [L] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 06 octobre 2022 à 10h05. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2023, il demande au tribunal de : - débouter Monsieur [K] et Madame [L] de toutes leurs demandes ; - condamner solidairement Monsieur [K] et Madame [L] au paiement de la somme de 10.128,03 euros de charges de copropriété arrêtées au 30 mai 2023, avec intérêts à compter de la mise en demeure ; - condamner Monsieur [K] et Madame [L] au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ; - condamner Monsieur [K] et Madame [L] F au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ; - ordonner la capitalisation des intérêts; - condamner Monsieur [K] et Madame [L] au paiement des entiers dépens. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mars 2023, Monsieur [K] et Madame [L] demandent au tribunal de : - débouter le syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes A titre subsidiaire - surseoir à statuer dans l’attente des décisions qui seront rendues dans les procédures suivantes: - la procédure SARL CABOURG, SARL CFTL, SCI [8]-[Adresse 7] / SDC [Adresse 3] 8ème Chambre - 1ère Section, RG n° 13/08610 (ventilation des charges de copropriété entre les lots commerce-bureaux et les lots habitation). - La procédure dite « association ACH [8] » (plus de 50 demandeurs) / SDC [Adresse 3], 8ème chambre 2ème section, RG n°21/05690 (contestation des comptes 2016, 2017, 2018, 2019) - La procédure dite « association ACH [8] » / SDC [Adresse 3], 8ème chambre 1ère section, selon RG n° 22/01973 (contestation des comptes 2020) - La procédure dite « association ACH [8] » / SDC [Adresse 3], 8ème chambre 1ère section, selon RG 22/11085 (contestation des comptes 2015 et 2021). - condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles. La clôture de l'instruction a été prononcée le 03 juin 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 11 janvier 2024. La décision a été mise en délibéré au 28 mars suivant, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION 1 - Sur la demande principale en paiement Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. * En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sis [Adresse 3] à [Localité 4] justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [K] et Madame [L] sont propriétaires des lots de copropriété n°2352, 2351, 2149, 2433 et 2434 d'un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 4]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les procédures d’annulation d’assemblées générales et relative à la répartition des charges sont toujours en cours et n’ont donné lieu à aucun jugement définitif, qu’ainsi les assemblées générales sont valables et que, concernant la répartition des charges, la décision qui pourrait les modifier n’est pas rétroactive et ne vaut que pour l’avenir. Il produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des 12 juillet 2018, 28 février 2019, 23 mai 2019, 02 novembre 2020, 17 novembre 2020, 21 septembre 2021 et 30 juin 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2015, 2017 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ; - un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ; - un décompte de créance actualisé au 30 mai 2023. Monsieur [K] et Madame [L] s’opposent à ses demandes et soutiennent que les assemblées générales du 17 novembre 2020 et du 21 septembre 2021 sont contestées dans le cadre de deux instances en cours, qu’en outre la répartition des charges est contestée dans le cadre d’une autre procédure en cours. Ils font valoir également que des erreurs opérées dans les appels de charge de 2018 et qui avaient été reconnues par le syndic n’ont pas été rectifiées et que certaines des charges réclamées ne sont pas justifiées. Sur ce : Sur les procédures en cours En l’espèce, il ressort de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que toute décision de l’assemblée générale des copropriétaires non annulée est par principe valide et exécutoire. Ainsi les procédures en cours concernant les assemblées générales du 17 novembre 2020 et du 21 septembre 2021 ne dispensent pas Monsieur [K] et Madame [L] du paiement des charges qui restent une créance exigible. En outre, le litige sur les répartition des charges n’exonère pas Monsieur [K] et Madame [L] de leur paiement. Sur les erreurs et les charges non justifiées Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. L’article 5 du même code dispose que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. Concernant les erreurs opérées dans les appels de charge 2018 et les charges non justifiées alléguées par Monsieur [K] et Madame [L], ces derniers ne chiffrent pas leur demande concernant les erreurs à rectifier et ne précisent pas les charges qui ne sont pas justifiées.   La demande étant indéterminée, elle ne constitue pas une vraie demande au titre de l’article 4 du code de procédure civile et ne donnera donc pas lieu à mention dans le dispositif. - Sur la demande de sursis à statuer En application de l’article 789 1° du Code de procédure civile, le juge de la mise en état est, postérieurement à sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour statuer, notamment, sur les exceptions de procédure. Si le sursis à statuer ne constitue pas, à proprement parler, une exception de procédure puisqu’il figure, dans le code précité, au titre consacré aux incidents d’instance, il demeure néanmoins soumis au régime des exceptions de procédure et relève comme tel de la compétence du juge de la mise en état. En l'espèce, Monsieur [K] et Madame [L] ont soulevé dans leurs conclusions au fond notifiées le 23 mars 2023 une demande sursis à statuer à titre subsidiaire alors qu'un juge de la mise en état, désigné le 06 octobre 2022, était saisi de l'affaire. Monsieur [K] et Madame [L] ne justifient d’aucune signification de conclusions distinctes saisissant le juge de la mise en état de demande de sursis à statuer. Ils n’ont donc pas régulièrement saisi le juge de la mise en état de leur demande de sursis à statuer, alors que ce dernier était seul compétent pour en connaître. La demande de sursis à statuer sera déclarée irrecevable. - Sur la demande de paiement des charges Il résulte de l'examen des pièces communiquées par le syndicat des copropriétaires que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [K] et de Madame [L], déduction faite des frais de recouvrement (42 euros de mise en demeure le 05/11/2020, 33 euros de relance le 03/12/2020, 42 euros de mise en demeure le 07/05/2021, 21,89 euros d’intérêt de retard au 03/06/2021, 33 euros de relance le 03 juin 2021, 42 euros de mise en demeure le 08/02/2022, 150 euros de « constitution dr Hui s » le 09/03/2022, 175,71 euros de « [Z] commandement du 18/03/2022 » le 05/04/2022 et 550 euros de « constitution d’avocat » le 06/04/2022), est débiteur de 9.038,43 euros. Monsieur [K] et Madame [L] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés. Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires qui ne précise pas la date de la mise en demeure à partir de laquelle les intérêts devront courir, ceux-ci seront dus à compter du 08 février 2022, date de la dernière mise en demeure. Enfin, selon l’article 1309 du code civil, la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire. En l’absence de clause de solidarité au paiement des charges stipulée dans le règlement de copropriété, la demande de condamnation solidaire de Monsieur [K] et de Madame [L] sera rejetée. Sur les frais Selon l’article 753 devenu 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi, dans les instances introduites à compter du 10 mai 2017, que des prétentions figurant au dispositif des dernières conclusions des parties. En l’espèce, si, dans le corps de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation solidaire de Monsieur [K] et Madame [L] en au paiement de 10.128,03 euros au titre des charges et frais arrêtés au 30 mai 2023, il ne demande pas dans le dispositif de ses conclusions la condamnation de ces derniers au titre des frais de procédure mais uniquement au titre des charges. Le tribunal n’est donc saisi d’aucune demande concernant les frais de procédure et il n’en sera pas fait mention dans le présent dispositif. 2 - Sur la demande indemnitaire L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Monsieur [K] et Madame [L] de leurs obligations. Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Monsieur [K] et Madame [L] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 3 – Sur la demande d’anatocisme Conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus depuis une année seront capitalisés. 4 - Sur les demandes accessoires - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [K] et Madame [L], qui succombent, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l'instance. - Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Monsieur [K] et Madame [L] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre. - Sur l’exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.     PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,   CONDAMNE Monsieur [D] [K] et Madame [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sis [Adresse 3] à [Localité 4] les sommes de : - 9.038,43 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété arrêtées au 30 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 08 février 2022; - 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ; DIT que les intérêts seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière, en application de l’article 1154 du code civil ; DECLARE irrecevable la demande de sursis à statuer formée par Monsieur [D] [K] et Madame [J] [L] ; REJETTE la demande de condamnation solidaire de Monsieur [K] et de Madame [L]; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] sis [Adresse 3] à [Localité 4] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [D] [K] et Madame [J] [L] aux entiers dépens de l’instance ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 28 Mars 2024 La GreffièreLa Présidente