Cour d'appel, 27 septembre 2022. 20/03206

N° RG 20/03206 - N° Portalis DBVM-V-B7E-KSQM N° Minute : C1 Copie exécutoire délivrée le : à la SELAS CABINET CHAMPAUZAC la SELARL GPS AVOCATS AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 27 SEPTEMBRE 2022 Appel d'un Jugement (N° R.G. 18/02816) rendu par le tribunal judiciaire de VALENCE en date du 03 septembre 2020, suivant déclaration d'appel du 16 Octobre 2020 APPELANTE : Mme [Z] [P] [N] née le 05 Juin 1966 à [Localité 17] (4770) de nationalité Portugaise [Adresse 19] [Localité 1] Représentée par Me Didier CHAMPAUZAC de la SELAS CABINET CHAMPAUZAC, avocat au barreau de VALENCE INTIMÉES : Syndicat des copropriétaires [Adresse 16] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA VALLEE DU RHONE dont le siège social est [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 14] [Localité 15] S.A.S. FONCIA REPUBLIQUE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 10] Représentés par Me Florence SERPEGINI de la SELARL GPS AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Emmanuèle Cardona, présidente Laurent Grava, conseiller, Anne-Laure Pliskine, conseillère DÉBATS : A l'audience publique du 21 juin 2022, Laurent Grava, conseiller, qui a fait son rapport, assisté de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seul les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DU LITIGE : Mme [Z] [P] [N] est propriétaire des lots n°4 (appartement en rez-de-chaussée), 35 et 36 (caves) de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 14] sur la commune de [Localité 15] (26) et cadastré section AB[Cadastre 6]. L'acte notarié de vente des 26 et 28 juillet 2010 mentionne qu'elle a également acquis deux petites parcelles de terrain à usage de jardinet, cadastrées section AB[Cadastre 7] et [Cadastre 8], lieu-dit [Localité 18], attenantes au bâtiment en copropriété. Par courrier daté du 22 septembre 2016, Mme [Z] [P] [N] a informé la SAS Foncia République, syndic de la copropriété, de son intention de clôturer son terrain, côté Nord-Ouest. Par courrier daté du 13 décembre 2016, la SAS Foncia République a indiqué à Mme [Z] [P] [N] qu'elle n'avait pas le droit de clore le passage de 2,50 m de largeur, en face de la porte ouvrant sur le lavoir central, qui entrait dans l'assiette de la copropriété. Mme [Z] [P] [N] a saisi le tribunal judiciaire et demande de : - dire et juger qu'elle est propriétaire des parcelles cadastrées section AB167 et [Cadastre 8] ; - faire interdiction de tout passage sur les parcelles cadastrées section AB167 et [Cadastre 8], sous astreinte de 50 euros par infraction constatée ; - dire et juger que la responsabilité de la SAS Foncia République est engagée à son égard ; - condamner la SAS Foncia République à lui payer la somme de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance ; - condamner la SAS Foncia République à lui payer la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SAS Foncia République aux entiers dépens ; - ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Par jugement contradictoire du 3 septembre 2020 le tribunal judiciaire de Valence a : - débouté Mme [Z] [P] [N] de toutes ses prétentions ; - condamné Mme [Z] [P] [N] à payer tant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16], représenté par son syndic, qu'à la SAS Foncia République en son nom personnel la somme de 900 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté toute prétention plus ample ou contraire des parties ; - condamné Mme [Z] [P] [N] aux dépens. Mme [Z] [P] [N] a interjeté appel de cette décision par acte du 16 octobre 2020. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par conclusions n° 3 notifiées par voie électronique le 19 novembre 2021, Mme [Z] [P] [N] demande à la cour de : - infirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, - juger que Mme [Z] [P] [N] est propriétaire des parcelles cadastrées AB[Cadastre 7] et AB[Cadastre 8] situées lieudit « [Localité 18] » à [Localité 15] (26) ; - faire interdiction de tout passage sur les parcelles cadastrées AB[Cadastre 7] et AB[Cadastre 8], sous astreinte de 50 euros par infraction constatée ; - juger que la responsabilité de la société Foncia République est engagée à l'égard de Mme [Z] [P] [N] ; - condamner la société Foncia République a payer la somme de 4 000 euros à Mme [Z] [P] [N], au titre du préjudice de jouissance ; - condamner in solidum (ou à défaut solidairement) la société Foncia République et la SAS Foncia République en sa qualité de syndic du Ssndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] à payer la somme de 3 500 euros à Mme [Z] [P] [N], en application de I'article 700 du code de procédure civile ; - juger que Mme [Z] [P] [N] sera exclue de la répartition des sommes mises à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] ; - condamner in solidum (ou à défaut solidairement) la société Foncia République et la SAS Foncia République en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] aux entiers dépens de première instance et d'appel ; - rejeter toutes demandes plus amples ou contraires des intimés. Elle expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures : - elle rappelle les faits et la procédure ; - la preuve de la propriété se rapporte par un titre ; - seule Mme [N] est en possession d'un acte notarié visant précisément les parcelles querellées ; - le règlement de copropriété invoqué par les intimées comporte des mentions totalement illisibles ; - il n'individualise à aucun moment la bande de terrain actuellement revendiquée par les intimées ni ne détermine sa situation au sein de la copropriété ; - ce règlement de copropriété de 1954 a fait l'objet de deux modificatifs, en 1959 et le 24 mars 2003, sans référence aucune aux jardins cadastrés AB[Cadastre 7] et AB[Cadastre 8] et/ou à une quelconque bande de terrain ; - Foncia a reconnu la propriété de l'appelante en demandant l'autorisation de faire passer des raccordements ; - subsidiairement, elle invoque la prescription acquisitive abrégée de 10 ans ; -le syndic est fautif dans son opposition. Par conclusions récapitulative notifiées par voie électronique le 10 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] et la SAS Foncia République demandent à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; - débouter Mme [N] de toutes ses demandes fins et conclusions, en raison de sa carence dans l'administration de la preuve irréfutable de ce qu'elle serait propriétaire pleine et entière des parcelles cadastrées section AB[Cadastre 7] et [Cadastre 8] situées sur la commune de [Localité 15] ; - condamner Mme [N] aux entiers dépens outre au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. Ils exposent les éléments principaux suivants au soutien de leurs écritures : - ils rappellent les faits et la procédure ; - en cas de contradiction entre les mentions figurant au règlement de copropriété et les stipulations des actes de vente, ce sont les mentions figurant dans le règlement de copropriété qui prévalent ; - il en résulte en particulier que le vendeur doit délivrer le lot vendu dans la consistance définie par le règlement de copropriété, peu important la désignation figurant dans l'acte de vente ; - le cahier des charges contenant règlement de copropriété du 20 décembre 1954 fait bien figurer dans le lot 4 de la copropriété les parcelles de terrain attenantes au bâti ment en copropriété, qui comprennent les parcelles désormais cadastrées AB[Cadastre 7] et AB[Cadastre 8] ; - que les parcelles AB [Cadastre 7] & [Cadastre 8] soient la propriété de Mme [N] (ce que la copropriété conteste) ou qu'elles soient des parties communes à jouissance exclusive, dans les deux cas, le passage est une PARTIE COMMUNE, tel qu'il résulte du règlement de copropriété ; - nonobstant les actes notariés produits par Mme [N], les parties sont en présence d'un règlement de copropriété, texte d'ordre public opposable, qui définit les parcelles litigieuses comme faisant partie de l'assiette de la copropriété [Adresse 16] ; - concernant la prescription acquisitive abrégée, l'appelante ne fait nullement la preuve de ce qu'elle aurait occupé paisiblement, de manière non équivoque, à titre de propriétaire exclusif, l'assiette du passage ; - il n'y a aucune faute du syndic. La clôture de l'instruction est intervenue le 24 novembre 2021. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la propriété : Le titre de propriété de Mme [Z] [P] [N] est constitué par l'acte de vente des 26 et 28 juillet 2010. Ce document désigne les biens immobiliers vendus comme étant : - d'une part, les lots n°4, 35 et 36 de l'immeuble ancien soumis au régime de la copropriété, connu sous le nom de [Adresse 16], figurant au cadastre de la commune de [Localité 15] (26), sous le n°[Cadastre 6] de la section AB, - d'autre part, la petite parcelle de terrain à usage de jardin, attenante au bâtiment en copropriété, cadastrée section AB n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8]. En page 7 de cet acte de vente, il est mentionné que l'acquéreur reconnaît avoir eu connaissance, dès avant ce jour, du règlement de copropriété dont il devra respecter les stipulations. Il s'ensuit donc que s'imposent à Mme [Z] [P] [N] : - les règles définies par le cahier des charges contenant règlement de copropriété du 20 décembre 1954, - l'état descriptif de division avec ventilation de millièmes du 27 septembre 1959 ; - l'acte modificatif du 24 mars 2003. 1) Le cahier des charges : Le cahier des charges contenant règlement de copropriété du 20 décembre 1954 décrit le lot n°4 comme étant, en rez-de-chaussée, un appartement de quatre pièces, partie de balcon au droit de l'appartement, escalier côté nord-Ouest, seuil des deux montées d'escaliers indivis avec le lot n°3 et deux caves au sous-sol, entrée par le couloir central. Ce document contient la mention suivante : « Paraissant cadastré » : - la portion de bâti, sous le n°[Cadastre 11] section D pour un revenu de 280 francs, - la portion de sol, sous le n°[Cadastre 11] section D pour une superficie de 91 centiares environ, Outre les 78/1000 des parties communes' Avec : * le parterre de 28 centiares environ sous la montée d'escaliers sus-mentionnée paraissant cadastré sous le n°[Cadastre 11], section D, pour un revenu de 24 centimes, * le jardinet de 72 centiares, au pied de la façade Nord-Ouest du château paraissant cadastré sous le n°[Cadastre 11], section D, avec indication qu'un passage de 2 mètres 50 centimètres de largeur est laissé aux parties communes, en face de la porte ouvrant sur le lavoir central, * une parcelle de terrain et broussailles, paraissant cadastrée sous le n°[Cadastre 12], section D, pour une contenance de 15 ares environ et pour un revenu de 10 francs 80 centimes, * une autre parcelle de terrain et broussailles, paraissant cadastrée sous le n°[Cadastre 13], section D, pour une contenance de 4 ares environ. Le chapitre II intitulé « Parties constituant la propriété exclusive et particulière » précise en son article 14°) qu'aucune construction à usage d'habitation ne pourra être édifiée sur les terrains attribués ci-dessus à titre particulier à chaque lot. Il en résulte que le cahier des charges contenant règlement de copropriété du 20 décembre 1954 fait bien figurer dans le lot n°4 de la copropriété les parcelles de terrain attenantes au bâtiment en copropriété, qui comprennent les parcelles actuellement cadastrées section AB n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8] d'une contenance respective de 100 m² et 71 m². 2) L'état descriptif de division : L'état descriptif de division avec ventilation de millièmes du 27 septembre 1959 a eu pour objectif de créer de nouveaux lots correspondant aux caves si bien que le lot n°4 s'est vu retirer 3/1000 de parties communes qui ont été attribuées pour 1/1000 à la cave n°5 formant le lot n°35 et pour 2/1000 à la cave n°6 formant le lot n°36. Il a été mentionné expressément en page 4 de cet acte qu'aucune modification n'était apportée aux terrains attribués à chaque appartement. 3) L'état modificatif : L'acte modificatif du 24 mars 2003 fait suite à la cession gratuite par les copropriétaires aux consorts [I], auteurs de Mme [Z] [P] [N], d'un couloir cloisonné en deux pièces se trouvant devant leur appartement formant le lot n°4. Il emporte augmentation des millièmes de copropriété qui sont dorénavant exprimées en mille seizièmes, le lot n°4 se voyant attribuer 91/1016èmes des parties communes. Le lot n°4 y est décrit, à l'instar de l'état descriptif de division avec ventilation de millièmes du 27 septembre 1959, comme un appartement au rez-de-chaussée. Cet appartement comporte désormais six pièces (en ce compris la salle de bains) au lieu de quatre précédemment. Dans le silence de l'acte modificatif du 24 mars 2003 sur le sort réservé aux parcelles de terrain et en l'absence de décision prise par les copropriétaires tendant à les voir soustraire au statut de la copropriété, il convient de considérer qu'elles constituent toujours des parties privatives entrant dans la composition du lot n°4. Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs. Sur la prescription : Mme [Z] [P] [N] soutient qu'ayant acquis, de bonne foi et par juste titre, la parcelle de terrain à usage de jardin cadastrée section AB n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8], elle est en droit d'invoquer les dispositions de l'article 2272 du code civil dès lors qu'elle a joint sa possession à celle de ses auteurs, depuis au moins la vente intervenue le 24 mars 2003 entre les consorts [I] et [H]/[Y] portant sur les lots n°4, 35 et 36 de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 16] ainsi que sur la parcelle de terre avec cabanon, lieudit « [Localité 18] », [Adresse 20] à [Localité 15], cadastrée section AB n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] d'une contenance de 19a 81ca. La photographie qui figurait dans les premières écritures de première instance de Mme [Z] [P] [N] a été supprimée postérieurement par cette dernière mais est produite par les intimées en cause d'appel (pièce 3). Le passage défini au règlement de copropriété comme laissé aux parties communes est matériellement distinct des jardinets. En effet, côté parcelle [Cadastre 8], une haie sépare le jardin du passage et côté parcelle [Cadastre 7], un mur, d'une hauteur très importante, sépare très clairement le jardin du passage. Mme [Z] [P] [N] ne démontre pas que successivement, ses auteurs puis elle-même, ont occupé, de manière non équivoque, à titre de propriétaire exclusif, l'assiette du passage de 2 mètres 50 centimètres de largeur situé en face de la porte ouvrant sur le lavoir central qui est matériellement séparée des jardinets rattachés au lot de copropriété n°4. Le surplus des parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8] formant des petits jardins a été utilisé et possédé par Mme [Z] [P] [N] et ses auteurs, de la même manière que les autres parties privatives formant le lot de copropriété n°4. Par ailleurs, le courrier adressé le 22 septembre 2016 par Mme [Z] [P] [N] à l'agence Foncia Saint James établit que, nonobstant son titre de propriété, elle avait bien conscience de ce que les terrains attenant à son appartement entraient dans la composition de son lot de copropriété et qu'elle ne s'était donc pas mépris sur leur statut juridique. Faute de preuve d'une possession utile, Mme [Z] [P] [N] sera déboutée de sa demande tendant à se voir déclarer propriétaire des parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8] et à voir interdire le passage sur les dites parcelles. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. Sur la faute du syndic : En l'absence de faute caractérisée commise par la SAS Foncia République dans sa mission de syndic de copropriété, la demande de dommages-intérêts (dénommée préjudice de jouissance) formée à son encontre sera rejetée. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. Sur les dépens et les frais irrépétibles : Mme [Z] [P] [N], dont l'appel est rejeté, supportera les dépens d'appel, ceux de première instance étant confirmés. Pour la même raison, il ne sera pas fait droit à sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] et de la SAS Foncia République les frais engagés pour la défense de leurs intérêts en cause d'appel. Mme [Z] [P] [N] sera condamnée à leur payer la somme complémentaire unique de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi : Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; Y ajoutant, Condamne Mme [Z] [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 16] et à la SAS Foncia République la somme complémentaire unique de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamne Mme [Z] [P] [N] aux dépens. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERELA PRESIDENTE