Cour d'appel, 29 novembre 2022. 22/00196

Arrêt N° MI R.G : N° RG 22/00196 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FVDS [N] NEE [S] C/ S.A.S.U. ZITTE ABRICATION DE PAIN COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2022 Chambre civile TGI Appel d'une ordonnance rendue par le PRESIDENT DU TJ DE SAINT DENIS en date du 03 FEVRIER 2022 suivant déclaration d'appel en date du 25 FEVRIER 2022 rg n°: 21/00238 APPELANTE : Madame [W] [J] [N] NEE [S] [Adresse 5] [Localité 6] Représentant : Me Lynda LEE MOW SIM-WU TAO SHEE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMEE : S.A.S.U. ZITTE SASU ZITTE à l'enseigne S.A.F.P. SOCIETE ARTISANALE DE FABRICATION DE PAIN [Adresse 1] [Localité 6] Représentant : Me Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Clôture: 20 septembre 2022 DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Septembre 2022 devant la cour composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Mélanie CABAL, conseillere Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries. A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 29 Novembre 2022. Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le  29 Novembre 2022. Greffier : Mme Véronique FONTAINE, Greffier. Exposé du litige': Madame [W] [J] [S] épouse [N] a donné à bail le 1er janvier 2018 à la SASU ZITTE à l'enseigne S.A.F.P un local commercial sis [Adresse 1], pour une durée de neuf années moyennant un loyer mensuel de 1.600 euros. Le 17 juillet 2018, Madame [W] [J] [S] épouse [N] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SASU ZITTE pour un montant de 3.403,86 euros. Le 10 décembre 2018, le représentant légal de la SASU ZITTE a été informé de ce que son local était alimenté illégalement en électricité. Madame [W] [J] [S] épouse [N] a, par exploit d'Huissier en date du 18 janvier 2019, fait assigner la SASU ZITTE par devant le Juge des référés du Tribunal de grande instance de SAINT-DENIS afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire visée au bail commercial, de voir prononcer l'expulsion du preneur et de voir ce dernier condamné au paiement de l'arriéré de loyers invoqué. Par ordonnance du 8 mai 2019, le juge des référés a notamment: - dit n'y avoir lieu à nullité du commandement de payer ; - rejeté l'intégralité des demandes formées par Mme [W] [J] [S] épouse [N] sur sa compétence ; - ordonné à Mme [W] [J] [S] épouse [N] de procéder, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, de procéder aux formalités nécessaires à l'alimentation en électricité du local ; - suspendu le paiement des loyers dans l'attente de la remise en état de l'électricité ; - condamné Mme [W] [J] [S] épouse [N] aux dépens. Mme [W] [J] [S] épouse [N] a relevé appel de l'ordonnance. Par arrêt en date du 15 décembre 2020, la cour d'appel de Saint Denis a': -Infirmé l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a : - dit n'y avoir lieu à nullité du commandement de payer, - suspendu le paiement des loyers dus par la société ZITTE à l'enseigne de la société artisanale de fabrication de pain (SAFP) à Mme [W] [J] [S] épouse [N] à compter du 11 décembre 2018 dans l'attente de la remise en état par la bailleresse de l'électricité dans le local commercial ; Statuant à nouveau sur les autres points, -Dit n'y avoir lieu à référé en présence d'une contestation sérieuse sur la demande de Mme [W] [J] [S] épouse [N] de résiliation de plein droit et de résiliation aux torts exclusifs du preneur du bail commercial du 1er janvier 2018, et celles subséquentes d'expulsion sous astreinte et de condamnation à une provision au titre d'arriérés de loyers, d'indemnité mensuelle et de dommages et intérêts ; -Rejeté les demandes de la société ZITTE à l'enseigne de la société artisanale de fabrication de pain (SAFP) tendant à la réalisation de travaux d'électricité et à la suspension du paiement des loyers au-delà du 2 septembre 2019 ; -Rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamné Mme [W] [J] [S] épouse [N] aux dépens dont distraction aux avocats en ayant fait la demande. Mme [N] a fait délivrer le 30 mars 2021, par voie d'huissier de justice, à la société ZITTE un commandement de payer la somme de 54 400 euros au titre des loyers afférents au local commercial objet du bail, visant la clause résolutoire, commandement demeuré infructueux. Le 6 juillet 2021, Madame [W] [J] [S] épouse [N] donnait une nouvelle fois assignation à la société ZITTE, devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis statuant en référé. Par ordonnance en date du 03 février 2022, le président du tribunal judiciaire de Saint Denis a': -Dit n'y avoir lieu à référé, en présence d'une contestation sérieuse, sur la demande de Madame [W] [J] [S] épouse [N] de résiliation de plein droit du bail commercial la liant à la société ZITTE, à l'enseigne SAFP (SOCIETE ARTISANALE DE FABRICATION DE PAIN). -Dit n'y avoir lieu à référé, en présence d'une contestation sérieuse, sur la demande de provision au titre de l'arriéré de loyer, formée par Madame [W] [J] [S] épouse [N]. Par conséquent, -Rejeté l'intégralité des demandes formées par Madame [W] [J] [S] épouse [N]. -Ordonné à Madame [W] [J] [S] épouse [N] de procéder aux formalités nécessaires à l'alimentation en électricité du local sis [Adresse 1], loué par la société ZITTE, à l'enseigne SAFP (SOCIETE ARTISANALE DE FABRICATION DE PAIN), et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente. - Suspendu le paiement des loyers dus par la société ZITTE, à l'enseigne de la société SAFP (SOCIETE ARTISANALE DE FABRICATION DE PAIN), dans l'attente de la remise en état de l'électricité dans le local commercial sis [Adresse 1]. -Rejeté le surplus des demandes formées par la société ZITTE, à l'enseigne de la société SAFP (SOCIETE ARTISANALE DE FABRICATION DE PAIN). -Rejeté les demandes formées par Madame [W] [J] [S] épouse [N] et par la société ZITTE, à l'enseigne de la société SAFP (SOCIETE ARTISANALE DE FABRICATION DE PAIN), au titre de l'article 700 du code de procédure civile. -Rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. -Condamné Madame [W] [J] [S] épouse [N] aux entiers dépens, en ce compris les frais de sommation interpellative du 13 août 2021. Par déclaration d'appel notifiée par RPVA le 25 février 2022, Madame [W] [J] [S] épouse [N] a relevé appel de l'ordonnance. L'ordonnance de fixation à bref délai a été rendue le 14 mars 2022. Le 21 mars 2022, Madame [W] [J] [S] épouse [N] a fait signifier par acte d'huissier la déclaration d'appel et l'ordonnance à bref délai. Le 12 avril 2022, Madame [W] [J] [S] épouse [N] a notifié par RPVA ses premières conclusions d'appelant. Le 11 mai 2022, la société ZITTE a notifié par RPVA ses conclusions d'intimé et d'appel incident. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 09 juin 2022, Madame [W] [J] [S], épouse [N], demande à la cour au visa des articles 835 du code de procédure civile, L 145-41 du code du commerce, 1728 du code civil, 202 et suivants du code de procédure civile et des pièces produites et notamment le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 30.03.2021 demeuré infructueux de': -Rejeter toutes prétentions, fins et conclusions contraires, -Recevoir Madame [W] [J] [S] épouse [N] en son appel de l'ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président près le Tribunal Judiciaire de SAINT-DENIS le 3 février 2022 et l'y DIRE bien fondée. -Infirmer l'ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président près le Tribunal Judiciaire de SAINT-DENIS le 3 février 2022 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a rejeté le surplus des demandes formées par la société ZITTE SASU à l'enseigne S.A.F.P. En conséquence, statuer à nouveau et, Avant dire droit, Ordonner l'audition de la SOCIETE ANONYME ELECTRICITE DE FRANCE (EDF) sise [Adresse 4]. Réserver tous droits, moyens et prétentions des parties ainsi que l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Dans l'hypothèse où la cour viendrait à ne pas faire droit à la demande d'audition sollicitée ci-avant, -Dire et juger que la société ZITTE SASU à l'enseigne S.A.F.P est mal fondée à se prévaloir d'une quelconque exception d'inexécution et constater l'absence de contestation sérieuse. -Dire et juger que la société ZITTE SASU à l'enseigne S.A.F.P a manqué à son obligation contractuelle de paiement découlant du contrat de bail commercial conclu le 1 er janvier 2018. En conséquence, -Condamner la société ZITTE SASU à l'enseigne S.A.F.P prise en la personne de son représentant légal à payer à Madame [W] [J] [S] épouse [N] la somme provisionnelle de 81.600,00 euros, au titre de l'arriéré locatif, assorti des intérêts légaux à compter du 30 mars 2021. -Constater que par l'effet du commandement en date du 30 mars 2021, la clause résolutoire contenue au bail est ACQUISE à la date du 1er mai 2021 que : ' le bail conclu le 1er janvier 2018 est résilié aux torts du preneur : la société ZITTE SASU à l'enseigne S.A.F.P ; ' la société ZITTE SASU à l'enseigne S.A.F.P occupe sans droit ni titre, depuis cette date, le bien donné à bail. En conséquence, -Ordonner l'expulsion de la société ZITTE SASU à l'enseigne S.A.F.P, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, et sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard, passé le délai de 8 jours, à compter de la signification de la décision à intervenir. -Condamner la société ZITTE SASU à l'enseigne S.A.F.P prise en la personne de son représentant légal à payer par provision à Madame [W] [J] [S] épouse [N] une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du loyer, soit 3.200,00 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés. -Condamner la société ZITTE SASU à l'enseigne S.A.F.P prise en la personne de son représentant légal à payer à Madame [W] [J] [S] épouse [N] la somme provisionnelle de 8.160,00 euros au titre de la clause pénale. -Condamner la société ZITTE SASU à l'enseigne S.A.F.P prise en la personne de son représentant légal à payer à Madame [W] [J] [S] épouse [N] la somme provisionnelle de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Si par extraordinaire, la Cour venait à ne pas constater l'acquisition de la clause résolutoire, -Rejeter l'exception d'inexécution excipée par la société ZITTE SASU à l'enseigne S.A.F.P. En conséquence, -Dire et juger n'y avoir lieu d'ordonner à Madame [W] [J] [S] épouse [N] de procéder, sous astreinte, aux formalités nécessaires à l'alimentation en électricité du local. -Dire et juger qu'il appartient à la société ZITTE SASU à l'enseigne S.A.F.P de laisser l'accès à EDF au local donné à bail pour procéder au raccordement intérieur. -Rejeter la demande de la société ZITTE SASU à l'enseigne S.A.F.P en suspension de paiement des loyers et en ordonner immédiatement la reprise. -Condamner la société ZITTE SASU à l'enseigne S.A.F.P prise en la personne de son représentant légal au paiement de la somme de 3.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens tant de première instance que d'appel, dont distraction au profit de Maître Lynda LEE MOW SIM conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Madame [W] [J] [S] épouse [N] fait valoir que la locataire a procédé à un branchement illégal sur le compte d'un tiers, qu'il lui appartenait de souscrire un abonnement auprès d'EDF et de solliciter une puissance supérieure pour les besoins de son activité professionnelle. Elle invoque les diligences effectuées tendant à finaliser le raccordement du branchement EDF au tableau du local litigieux, et elle fait valoir que seule la carence de la société ZITTE n'a pas permis de finaliser le branchement. Elle soutient qu'il existe deux compteurs, qu'elle s'est acquittée des deux devis de branchement et elle demande à ce que EDF soit entendue en vue d'obtenir des explications nécessaires et les réponses aux questions posées s'agissant de l'imbroglio concernant les raccordements des [Adresse 3]. Elle invoque l'absence de manquement fautif de sa part et s'oppose à l'exception d'inexécution qui lui est opposée par la société ZITTE. Elle invoque les manquements de la locataire qui ne s'est pas acquittée des loyers de juin 2018 à novembre 2018, de décembre 2019 à avril 2022 et fait état d'un arriéré locatif de l'ordre de 81 600 euros. Madame [W] [J] [S] épouse [N] relève que la locataire a attendu d'être assignée pour invoquer l'exception d'inexécution dans le but de se soustraire à son obligation de paiement alors même qu'aucun manquement ne saurait être reproché à la bailleresse. Elle demande à la cour de constater que la clause résolutoire est acquise depuis 1er mai 2021, d'ordonner l'expulsion de la société ZITTE, sa condamnation au paiement des arriérés des loyers ainsi qu'à une indemnité d'occupation en cas de maintien dans le local. Elle s'oppose à la suspension des loyers. Dans ses conclusions d'intimée et d'appel incident notifiées par RPVA le 11 mai 2022, la société ZITTE demande à la cour de: -Confirmer l'ordonnance de monsieur le président du tribunal judiciaire statuant en référé datée du 3 février 2022 en ce qu'elle a: - Dit n'y avoir lieu à référé, en présence d'une contestation sérieuse, sur la demande de Madame [W] [J] [S] épouse [N] de résiliation de plein droit du bail commercial la liant à la société ZITTE, à l'enseigne SAFP (SOCIETE ARTISANALE DE FABRICATION DE PAIN) ; - Dit n'y avoir lieu à référé, en présence d'une contestation sérieuse, sur la demande de provision au titre de l'arriéré de loyer, formée par Madame [W] [J] [S] épouse [N] ; Par conséquent, - Rejeté l'intégralité des demandes formées par Madame [W] [J] [S] épouse [N] ; - Ordonné à Madame [W] [J] [S] épouse [N] de procéder aux formalités nécessaires à l'alimentation en électricité du local sis [Adresse 1], loué par la société ZITTE, à l'enseigne SAFP (SOCIETE ARTISANALE DE FABRICATION DE PAIN), et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; - Suspendu le paiement des loyers dus par la société ZITTE, à l'enseigne SAFP (SOCIETE ARTISANALE DE FABRICATION DE PAIN), dans l'attente de la remise en état de l'électricité dans le local commercial sis [Adresse 1] ; - Condamné Madame [W] [J] [S] épouse [N] aux entiers dépens, en ce compris les frais de sommation interpellative du 13 août 2021. Y ajoutant, -Dire que la suspension des loyers prendra effet à la date du 11 décembre 2018, ou éventuellement depuis le 2 septembre 2019, date retenue par la Cour dans le dispositif de son arrêt du 15 décembre 2020 (RG n°19/011979); -Infirmer la décision en ce qu'elle a rejeté la demande formée par la SASU ZITTE au titre de ses frais irrépétibles de première instance et, statuant à nouveau, condamner Madame [W] [J] [S] épouse [N] à payer à la SASU ZITTE, la somme de 3 500 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; En tout état de cause, -Condamner Madame [W] [J] [S] épouse [N] à payer à la SASU ZITTE la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamner Madame [W] [J] [S] épouse [N] aux entiers dépens de l'instance d'appel. La société ZITTE expose que': -le 1er janvier 2018 un bail commercial a été conclu, -le 10 décembre 2018, elle a été informée par EDF que le local était alimenté illégalement en électricité, -l'électricité a été coupée et qu'elle en a immédiatement informée la bailleresse qui n'a pas régularisé la situation, -la mise en conformité du local [Adresse 1] n'est toujours pas intervenue malgré les demandes formulées auprès du bailleur 01/02/2020'; -le local n'est toujours pas alimenté en électricité empêchant toute exploitation normale du local, le compteur ayant été installé au [Adresse 3] et non au [Adresse 1]'; -le local est raccordé à trois compteurs d'eau, que la bailleresse a fait diligenter le 13 septembre 2019 des travaux sur les compteurs d'eau qui alimentant le local et ce, afin d'alimenter un local tiers privant ainsi la société ZITTE d'alimentation en eau dans une partie du local (sanitaires, douche, lavabo) ce qui a été constaté le 18 septembre 2019 par huissier. La société ZITTE rappelle que le défaut d'alimentation en électricité du local caractérise un défaut de délivrance conforme et elle soutient avoir poursuivi légitiment la suspension de l'exécution de ses obligations tenant au paiement du loyer dans l'attente de l'exécution par la bailleresse de ses propres obligations. Elle fait observer que l'exception d'inexécution est de nature à faire obstacle à ce que soit tranchée la question de la résiliation du bail et des demandes subséquentes s'agissant de l'expulsion, de l'indemnité d'occupation, de dommages et intérêts et du montant des arriérés des loyers. Elle demande à la cour de confirmer la suspension des loyers et d'y ajouter qu'elle prendra effet à compter du 11 décembre 2018 ou éventuellement depuis le 02 septembre 2019. Elle sollicite enfin la condamnation sous astreinte de la bailleresse à procéder aux formalités nécessaires à l'alimentation en électricité du local. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS A titre liminaire, la cour rappelle qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de " constatations " ou de " dire et juger" qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Sur la résiliation du bail : Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article L.145-41 du code de commerce selon lequel toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, il est stipulé au bail commercial qu'en cas de manquement à une quelconque obligation du bail, il sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer, resté sans effet. Le bailleur a fait délivrer le 31 mars 2021 à son locataire un commandement de payer les loyers de juin 2018 à mars 2021 pour une somme de 54 400 euros, outre les frais. Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti d'un mois, le preneur ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, laquelle doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. La défenderesse ne conteste pas que les causes du commandement de payer sont demeurées inexécutées dans le délai d'un mois. Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, la société ZITTE argue d'une exception d'inexécution du fait du non-respect par le bailleur de ses obligations contractuelles de délivrance du local commercial. L'exception d'inexécution ne peut être utilement mise en 'uvre par le preneur que dans le cas où la chose louée est rendue totalement inutilisable, du fait du bailleur, au regard de l'activité prévue au bail ou si la gravité des manquements du bailleur à ses obligations est de nature est de justifier le non-paiement des loyers. La société ZITTE souhaite voir la cour constater l'inexécution par le bailleur de ses obligations délivrance conforme du local donné à bail pour défaut d'alimentation en électricité et en eau. Si le preneur peut invoquer devant le juge des référés une exception d'inexécution, encore faut-il que la contestation qu'il oppose revête un caractère sérieux et repose sur des éléments suffisamment probants. En l'espèce, il est acquis aux débats que le local loué par la société ZITTE à Madame est situé [Adresse 1] et il résulte des pièces versées au dossier que le local commercial litigieux a été raccordé illégalement au réseau EDF ( lettre recommandée de la société ZITTE du 10/12/2018, plainte de la société ZITTE du 13/12/2018 et constat d'huissier du 14/12/2018 ) et que Madame [W] [J] [S] épouse [N] a formulé auprès des services EDF courant 2019 une demande de raccordement (mail du 18 août 2019- lettre recommandée datée du 19 août 2019). La cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion qui a relevé dans son arrêt rendu le 15 décembre 2020 les diligences accomplies par Madame [W] [J] [S] épouse [N] en vue du raccordement EDF au local ainsi que la carence du preneur au rendez-vous EDF du 09 décembre 2019, a retenu que l'obligation de délivrance invoquée par la société ZITTE s'étendait à minima de la formation du contrat au 2 décembre 2019. De son côté, la bailleresse fait état des diligences accomplies et de l'absence de manquement fautif de sa part. Elle rappelle l'arrêt de la cour d'appel de Saint Denis de la Réunion constatant la carence de la société ZITTE, les demandes de raccordement effectuées et les paiements des travaux correspondant. Pour autant, il résulte des mails adressés par les services de EDF les 03 novembre 2021, 13 et 14 janvier 2022 que si deux demandes distinctes de raccordement ont été établies et les devis payés, ces dernières ne concernaient pas le local loué à la société ZITTE situé [Adresse 1]. En effet, EDF précise dans ses mails que': -la première demande de raccordement (dossier n°93 868025 terminé le 15 mars 2019) concerne le local sis [Adresse 2] qui a donné lieu à -la souscription d'un contrat au nom de OUMI RESTAURANT, -la seconde demande (dossier n°93972302) concerne le local sis [Adresse 3] pour lequel seule la liaison A (partie EDF) a été achevée, la liaison privative n'ayant pas pu être réalisée par l'entreprise EZR, prestataire d'EDF, en raison d'un litige existant'; -concernant l'affaire 93972302, l'instruction du dossier a été basée sur les documents fournis par le client'; -aucune demande n'a été enregistrée pour le [Adresse 1]'; Il sera fait observer que par courrier en date du 10 octobre 2019, la société ZITTE avait déjà informé la bailleresse de la difficulté d'adressage et du fait que la demande de raccordement EDF ne concernait pas son local [Adresse 1] mais le local, situé [Adresse 2], loué à la quincaillerie Arthemise. Il résulte du constat d'huissier dressé le 09 août 2021 que le local situé [Adresse 1] n'est toujours pas alimenté en électricité. Enfin, la société ZITTE produit un constat d'huissier dressé le 19 septembre 2019, un défaut d'alimentation en eau d'une partie du local, situé [Adresse 1], donné à bail à la société ZITTE. Ainsi, les pièces versées au dossier par la société ZITTE caractérise, avec l'évidence requise en référé, une impossibilité totale, voire partielle, d'occuper les lieux loués ou des manquements manifestes du bailleur à ses obligations de nature à justifier du non-paiement des loyers ou une diminution du loyer. La demande d'audition d'EDF formulée par la bailleresse n'apparaît pas justifiée, l'appelante ne démontrant pas, au sens de l'article 145 du code de procédure civile, de motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige dès lors que des réponses ont été apportées par EDF concernant les travaux réalisés et leur localisation. Il résulte de ce qui précède que la société ZITTE peut se prévaloir utilement, à hauteur de référé, de l'exception d'inexécution pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire. Il existe donc une contestation sérieuse faisant obstacle à ce que soit tranchée la question de la résiliation de plein droit du bail litigieux et les demandes subséquentes en expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation. C'est à bon droit que le premier juge a dit n'y avoir lieu à référé sur ce point. Sur l'arriéré de loyers : Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, «'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ». Tenant l'arrêt de la cour d'appel de Saint Denis en date du 15 décembre 2020 confirmant la suspension des loyers à compter du 1er janvier 2018 et rejetant la demande de la société ZITTE au-delà du 02 septembre 2019, les mails adressés par EDF les 03 novembre 2021, 23 et 24 janvier 2022, les constats d'huissier dressés le 19 septembre 2019 et le 09 août 2021, il y a lieu de considérer qu'il existe une contestation sérieuse sur le montant de l'arriéré de loyers mis à la charge de la société ZITTE. C'est à bon droit que le premier juge a dit n'y avoir lieu à référé sur ce point. L'ordonnance déférée sera confirmée sur ce point. Sur la condamnation de la société ZITTE au paiement de la somme de 8160 euros au titre de la clause pénale': Il est stipulé à l'article 9 du bail commercial qu'en cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires le preneur sera tenu à une indemnité égale à 10% des sommes dues sans préjudice des frais de recouvrement et d'application de l'article 700 du NCPC. Il résulte de ce qui précède qu'il existe une contestation sérieuse faisant obstacle à ce que soit tranchée la question des arriérés des loyers. Pour les mêmes raisons, la demande d'application de la clause pénale excède les pouvoirs du juge des référés. Sur les demandes de travaux sous astreinte : En application de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remises en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Les pièces versées au dossier caractérisent, avec l'évidence requise en référé, une impossibilité totale, voire partielle, d'occuper les lieux loués ou des manquements manifestes du bailleur à ses obligations. En l'espèce, ces pièces sont, également, suffisantes pour ordonner en référé sous astreinte de 100 € par jour de retard à la bailleresse de procéder aux formalités nécessaires à l'alimentation en électricité du local sis [Adresse 1], loué par la société ZITTE. C'est à bon droit que le premier a ordonné sous astreinte à la bailleresse de procéder aux formalités nécessaires à l'alimentation en électricité du local. L'ordonnance déférée sera confirmée sur ce point. Sur la demande de suspension des loyers : Le premier juge a dans l'attente de la remise en état de l'électricité dans le local commercial loué, suspendu le paiement des loyers dus par la société ZITTE. Madame [W] [J] [S] épouse [N] s'oppose à la demande de suspension des loyers en l'absence de manquement fautif de sa part tandis que la société ZITTE demande qu'il soit précisé que cette suspension devra intervenir à compter du 11 décembre 2018 ou du 02 septembre 2019. Il y a lieu de considérer que': -le constat d'huissier du 09 août 2021 et les mails de EDF du 03 novembre 2021, 13 et 14 janvier 2022 caractérisent, avec l'évidence requise en référé, l'absence de raccordement à l'électricité du local donné à bail du local au 02 septembre 2019, -la société ZITTE a alerté en son temps la bailleresse sur les difficultés d'adressage. L'impossibilité totale, voire partielle, d'occuper les lieux loués et les manquements manifestes du bailleur à son obligation de délivrance justifient le non-paiement des loyers. Dès lors, il convient d'ordonner à compter du 2 septembre 2019 et dans l'attente de la remise en état par la bailleresse du local commercial la suspension des loyers. L'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a ordonné la suspension des loyers et complétée s'agissant de la période concernée. Sur les demandes accessoires L'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a, en équité, débouté les parties de leurs demandes de condamnation aux frais irrépétibles. Succombant, Madame [W] [J] [S] épouse [N] sera déboutée de sa demande de condamnation de la société ZITTE au paiement des frais irrépétibles. Madame [W] [J] [S] épouse [N] sera condamnée en appel à payer à la société ZITTE la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, DÉBOUTE Madame [W] [J] [S] épouse [N] de sa demande d'audition de EDF; CONFIRME l'ordonnance déférée'; Y AJOUTANT'; DIT que la suspension du paiement des loyers de la société ZITTE à l'enseigne de la société artisanale de fabrication de pain (SAFP) a pris effet à compter du 2 septembre 2019 jusqu'à la remise en état du local; DÉBOUTE Madame [W] [J] [S] épouse [N] de sa demande de condamnation de la société ZITTE à l'enseigne de la société artisanale de fabrication de pain (SAFP)au paiement des frais irrépétibles ; CONDAMNE Madame [W] [J] [S] épouse [N] à payer à la société ZITTE à l'enseigne de la société artisanale de fabrication de pain (SAFP)la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles; CONDAMNE Madame [W] [J] [S] épouse [N] aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT