Cour d'appel, 06 février 2024. 21/01611

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 06 FEVRIER 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01611 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O5CW Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 FEVRIER 2021 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE N° RG 11.17.523 APPELANT : Monsieur [X] [Z] né le 22 Avril 1942 à [Localité 5] [Adresse 6] [Localité 4] Représenté par Me David SARDA de la SELARL SAINTE-CLUQUE - SARDA - LAURENS, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant assisté de Me Jean IGLESIS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant INTIMES : Madame [I] [Y] [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Cédric AMOURETTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/005863 du 04/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER) Monsieur [E] [S] né le 04 Septembre 1980 à [Localité 10] [Adresse 7] [Localité 2] Représenté par Me Victor LIMA de la SELARL FERMOND - LIMA, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant non plaidant Ordonnance de clôture du 20 Novembre 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 DECEMBRE 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller M. Emmanuel GARCIA, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier. * * * FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES Suivant acte sous seing privé du 29 Mai 2010, M. [X] [Z] a donné à bail à Mme [I] [Y] et M. [E] [S] des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 8] (11), avec jardin de 7000 m2 et terrasse, pour une durée de 3 années à compter du 1er juillet 2010. Le contrat de location a fixé un dépôt de garantie de 1.850,00 €, un loyer mensuel révisable de 1.850,00 € et une provision mensuelle sur charges locatives de 12,00 €. Aux termes d'annexes au bail, M. [X] [Z] a autorisé: - la domiciliation de la S.A.R.L. [S] dans les locaux loués pour y exercer l'activité de boucherie-charcuterie-traiteur, la domiciliation devant être celle du lieu de l'activité au moment de l'implantation du laboratoire définitif (annexe 3), - l'utilisation provisoire du garage à des fins professionnelles pour des préparations de boucherie-charcuterie dans l'attente de l'installation du laboratoire de préparation définitif en dehors de l'habitation et l'autorisation de travaux d'implantation des équipements nécessaires dans le garage aux frais des locataires et sous condition que les lieux soient remis dans leur état d'origine (annexe 3 bis) - l'utilisation des chambres de l'habitation à des fins de location occasionnelle de chambres d'hôtes et l'autorisation des travaux nécessaires à cette activité aux frais des locataires et sous condition que les lieux soient remis dans leur état d'origine en fin d'activité (annexe 4) - la réalisation d'une extension de la chambre des enfants (annexe 5). Un avenant au contrat de bail a été établi le 24 décembre 2015 ramenant le montant du loyer à 1.200,00 € par mois, supprimant les annexes précitées et accordant des délais pour le paiement des loyers impayés d'un montant de 12.389,51 €. M. [X] [Z] a fait dresser par huissier de justice le 14 Juin 2017 un procès-verbal de constat de travaux de terrassement et d'implantation de structures en béton sur les parcelles louées. Le 26 Juin 2017, M. [X] [Z] a fait délivrer à Mme [I] [Y] et M. [E] [S] un commandement de payer la somme de 13.244,21 € au titre des loyers et des charges locatives impayés en se prévalant de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location et des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, ainsi que de justifier de l'occupation des lieux. Suivant ordonnance de référé du 7 septembre 2017, rendue à la requête de M. [X] [Z], le Juge des Référés du Tribunal de Grande instance de Carcassonne a ordonné une expertise et a désigné M. [F] [T] en qualité d'expert. Par acte d'huissier en date du 28 Septembre 2017, M. [X] [Z] a fait assigner Mme [I] [Y] et M. [E] [S] devant le Tribunal d'instance de Carcassonne aux fins d'obtenir avec exécution provisoire en particulier la résiliation du bail, le paiement de la somme de 36.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'exploitation commerciale des lieux et a demandé que le préjudice subi pour la remise en état du domaine soit réservé jusqu'à la production du rapport d'expertise, ainsi que le chiffrage des frais de remise en état du logement du fait de l'exploitation commerciale des lieux. L'expert a procédé à ses opérations et a établi son rapport le 14 mai 2019. Aux termes de ce rapport M. [X] [Z] a étendu sa demande en dommages et intérêts. Le jugement contradictoire rendu 12 février 2021 par le tribunal judiciaire de Carcassonne a: Constaté l'extinction de l'instance introduite par M. [X] [Z] suivant assignation du 28 Septembre 2017 à l'encontre de Mme [I] [Y] et M. [E] [S], par l'effet de la péremption ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamné M. [X] [Z] aux dépens. Sur la péremption de l'instance le premier juge après avoir rappelé les dispositions des articles 386 et 388 du code de procédure civile dans leur version issue du décret du 6 mai 2017 retient que le point de départ du délai de péremption est constitué par la remise de l'assignation au greffe soit en l'espèce le 6 octobre 2017. Il rappelle ensuite que constitue une diligence de nature à interrompre la péremption d'instance, tout acte de nature à faire progresser l'affaire et manifestant la volonté d'une partie de poursuivre la procédure et de faire avancer le litige vers sa conclusion, la notion de diligences s'entendant de diligences utiles manifestant une impulsion processuelle et une volonté de faire progresser l'instance et qu'une demande de renvoi, même conjointe, n'est pas une diligence, de sorte que les demandes de renvoi formées par les conseils des parties ne constituent pas, par elles-mêmes, une diligence au sens de l'article 386 du code de procédure civile. Le juge de première instance ajoute que la communication de pièces et les conclusions non déposées au greffe, même échangées entre les parties, n'ont pas eu pour effet de créer une impulsion interruptive de péremption dans le cadre d'une procédure orale dans laquelle les conclusions n'ont été déposées qu'à l'audience du 2 Novembre 2020 où l'affaire a été retenue et qu'aucune des parties n'a demandé antérieurement la fixation de l'affaire. Il expose enfin qu'il est constant qu'en application du principe d'autonomie ou d'indépendance de l'instance en référé et de l'instance au fond, que l'instance en référé prenant fin avec la désignation de l'expert et l'instance au fond n'étant pas la continuation de l'instance en référé, les diligences accomplies à l'occasion des opérations d'expertise, des lors qu'elles ne font pas partie de l'instance au fond, ne sont pas susceptibles d'interrompre le délai de péremption. Il considère donc qu'entre le 6 octobre 2017, date du dépôt au greffe de l'assignation, et le 2 novembre 2020, date de l'audience de plaidoiries, plus de trois années se sont écoulées sans que M. [X] [Z] ne justifie d'aucun acte interruptif de péremption et qu'il convient, par conséquent, de constater d'office la péremption de l'instance. Par déclaration au greffe de la cour en date du 11 mars 2021, M. [X] [Z] a interjeté appel du jugement. Dans ses dernières conclusions en date du 12 octobre 2023 il demande à la cour: Le recevoir en son appel. Au fond, le dire bien fondé. Réformer le jugement entrepris. Juger par application de l'article 386 du code de procédure civile que Monsieur [Z] justifie d'un grand nombre de diligences interruptives de péremption. Juger n'y avoir lieu à prononcer la péremption d'instance. Au fond, Vu le bail du 29 mai 2010 et son avenant du 24 décembre 2015, Vu les loyers dus par Madame [Y] et Monsieur [S], Vu le rapport d'expertise de Monsieur [T], Vu les manquements graves commis par les locataires aux obligations du bail, Vu l'activité commerciale d'hôtellerie et de restauration exercée au mépris du terme du bail, Condamner solidairement Madame [Y] et Monsieur [S] au paiement de la somme de 9.286,21 € au titre des loyers dus et des ordures ménagères et celle de 928€ au titre de la clause pénale prévue au bail, soit au total 10.214 €. Vu les travaux de remise en état des lieux loués visés dans le rapport d'expertise, Condamner solidairement Madame [Y] et Monsieur [S] au paiement de la somme de 19.822 € de ce chef. Vu les dégradations commises par Madame [Y] et Monsieur [S] procédant de goudronnage, percements divers, abattages d'arbres et excavations, Condamner Madame [Y] et Monsieur [S] au paiement de la somme de 83.307 € correspondant aux travaux de remise en état rendus nécessaires. Vu le préjudice moral subi par Monsieur [Z], Condamner Madame [Y] et Monsieur [S] au paiement de la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts. Vu l'exploitation abusive des lieux pour une activité commerciale, Condamner Madame [Y] et Monsieur [S] au paiement de la somme de 36.000 € à titre de dommages et intérêts de ce chef. A titre subsidiaire et si la Cour dit n'y avoir application de la théorie de l'accession des fruits, Condamner Monsieur [S] et Madame [Y] au paiement de la somme de 36.000 € à titre de dommages et intérêts. Vu l'impossibilité de louer les lieux loués jusqu'à ce jour, Condamner Madame [Y] et Monsieur [S] au paiement de la somme de 108.000 € à titre de dommages et intérêts de ce chef. Rejeter la demande reconventionnelle présentée par Madame [Y]. Condamner Madame [Y] et Monsieur [S] au paiement de la somme de 18.000 € sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure en ceux compris les frais et honoraires de l'expertise [T] et de l'huissier de Justice [U]. Sur l'absence de péremption M. [X] [Z] soutient que s'agissant d'une procédure orale chaque diligence accomplie par l'une des parties interrompt la péremption comme les conclusions échangées entre les parties et qu'en l'espèce la péremption a été interrompue par notamment: -la communication de pièces par Maître [B] le 4 décembre 2017, -la transmission le 24 juillet 2019 de conclusions par M. [X] [Z], -la transmission de conclusions pour l'audience du 16 septembre 2019 par Maître Begouen. Sur le fond M. [X] [Z] expose sur la dette de loyer que le décompte qu'il produit est clair et précis, qu'une partie des loyers contrairement à ce qui est soutenue par la partie adverse n'est pas prescrite et il rappelle qu'il appartient au locataire qui se prétend libéré de son obligation de paiement d'en rapporter la preuve. Sur les réparations locatives M. [X] [Z] soutient que lors de l'entrée dans les lieux l'immeuble était en parfait état et qu'il a été dégradé durant l'occupation par les consorts [Y] [S] de façon tellement importante, comme cela ressort de l'expertise judiciaire, qu'il est aujourd'hui impossible de le relouer. Sur les travaux de gros 'uvre réalisés par Mme [Y] , M. [X] [Z] expose tout d'abord qu'il n'a jamais autorisé un projet de grande ampleur, projet dont il n'a découvert la réalisation qu'en juin 2017. Il ajoute qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que Mme [Y] a réalisé sans son autorisation des travaux de gros 'uvre: -goudronnage de la plateforme située à l'extrémité du chemin d'accès à l'habitation, -bétonnage, et dallage d'une zone végétalisée au dessus de l'une des fosses septiques existantes, -travaux d'excavation et de terrassement sur plusieurs zones de la propriété, -réalisation de tranchées et mise en place de réseaux enterrés, -dégradations et manque d'entretien des espaces verts. M. [X] [Z] considère en revanche que l'expert a largement sous évalué le montant des travaux de reprise en partant notamment du raisonnement selon lequel certains travaux peuvent être conservés alors qu'il n'a que faire d'un parking goudronné, de la réalisation de zones de circulation, de l'installation de réseaux et qu'il est bien fondé à ce que le montant des travaux de reprise soit fixé au vu des devis qu'il produit. Sur la poursuite d'une activité commerciale sans autorisation M. [X] [Z] rappelle que si dans un premier temps il avait été convenu que les locataires puissent de façon accessoire et occasionnelle procéder à la location de chambres d'hôtes, cette disposition a été revue lors de l'avenant de décembre 2015 qui a ramené le loyer mensuel de 1 850 € à 1 200 € pour une occupation à titre d'habitation uniquement sans activité commerciale. Il ajoute qu'en outre les locataires n'ont pas exercé à titre accessoire une activité de location de chambres d'hôte mais qu'ils ont loué en intégralité la propriété en en faisant un véritable métier au mépris des engagements contractuels et des droits du bailleur. Il considère donc que l'exercice pendant plusieurs années de cette activité lucrative sans payer en contrepartie le loyer correspondant justifie l'octroi de dommages et intérêts qu'il évalue sur une base de calcul de 1 500 € par mois durant 24 mois à la somme de 36 000 €. Sur ces préjudices accessoires, M. [X] [Z] expose qu'en raison de la procédure en cours il n'a pas pu entreprendre les travaux de remise en état et que l'importance des dégradations commises rendent en l'état impossible la location des lieux ce qui justifie l'octroi de dommages et intérêts complémentaires. Enfin M. [X] [Z] soutient en réponse aux écritures de M. [S] que ce dernier a bien signé le bail en qualité de colocataire et que de ce fait il est engagé solidairement avec Mme [Y] jusqu'au terme du bail dans la mesure où il n'a jamais délivré congé antérieurement à celui délivré conjointement avec Mme [Y] le 4 janvier 2018. Dans ses dernières écritures déposées devant la cour le 16 novembre 2023 Mme [I] [Y] demande: Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées, Vu les pièces et les écritures Vu le Jugement du Tribunal Judiciaire de CARCASSONNE en date du 12 février 2021 Vu les dispositions légales et la jurisprudence Vu notamment les articles 266 et 1240 du Code Civil Vu notamment la Loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 Vu notamment les dispositions de l'article 700, 2° du code de procédure civile - Recevoir Mme [I] [Y] en ses écritures, En conséquence : Sur la préemption : - Confirmer le Jugement du Tribunal Judiciaire de CARCASSONNE en date du 12 février 2021 en ce qu'il a constaté l'extinction de l'instance par l'effet de la péremption; Sur le fond : - Juger que les dispositions concernant la prescription fixée à 3 ans entraînent la prescription concernant les années 2010 à 2014 inclus, - Juger que, pour les années 2015- 2016 et 2017, la concluante est à jour ainsi qu'elle en justifie et qu'aucun arriéré ne saurait lui être réclamé, - Juger que la caution de 1.850 Euros n'a pas été restituée, En conséquence - Débouter M. [X] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - Débouter M. [E] [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions, En tout état de cause - Juger, que M. [E] [S], ex compagnon de la concluante et père des trois enfants est cosignataire du contrat de location signé et cosignataire du courrier adressé à Monsieur [Z] donnant congé, - Prononcer la nullité tant de l'avenant du 24 décembre 2015, que celle du Commandement du 26 juin 2017, - Juger que la résiliation du bail ne saurait être prononcée pour les causes énoncées par le propriétaire, et qu'en tout état de cause les locataires ont quitté spontanément les lieux. - Juger que le décompte de l'arriéré des loyers présenté par le bailleur est erroné et inexact, et que l'action en paiement de loyers est prescrite - Juger que les locataires ont donné congé au 03 Janvier 2018 et ont quitté les lieux le 20 décembre 2017, Juger que les manquements graves reprochés n'existent pas et ne sont pas prouvés, - Juger que le propriétaire ne prouve nullement une exploitation commerciale des lieux , - Prononcer l'incompétence du Tribunal d'Instance pour condamner la locataire à des dommages et intérêts au titre d'une soi-disant exploitation commerciale des lieux inexistante, Sur la demande reconventionnelle de la concluante, - Condamner M. [X] [Z] le propriétaire sous astreinte de 100 euros par jour de retard à délivrer les quittances de loyer concernant la période du mois de Janvier 2016 au mois de Décembre 2017 et ce à compter de la décision à intervenir, - Condamner Monsieur [X] [Z] à rembourser les sommes avancées par la concluante concernant des frais à la charge du propriétaire qui étaient obligatoires de par la législation et rendus nécessaires soit une somme de 13.931,28 euros. - Condamner M. [X] [Z] à payer à la concluante la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral sur la base des dispositions des articles 266 et 1240 du Code Civil, - Constater que Madame [I] [Y] est bénéficiaire d'une décision d'aide juridictionnelle totale numéro n° 2021/005863 en date du 4 avril 2021 ; - Constater que la contribution de l'État à la rémunération de son avocat sera de 884 € (26 UV ; UV 2021 = 34 € HT) ; - Dire et juger qu'il est en l'espèce inéquitable que le Trésor Public indemnise la défense de Madame [I] [Y] et que M. [X] [Z], partie perdante et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle qui sera tenue aux dépens, est parfaitement en capacité de rémunérer cette défense ; En conséquence : - Condamner Monsieur [X] [Z] au paiement de la somme 3.600 € au visa des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 (article 700, 2° du code de procédure civile) dont Maître AMOURETTE, avocat pourra poursuivre personnellement le recouvrement en application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Sur la péremption Mme [I] [Y] rappelle les dispositions des articles 386 et 388 alinéa 2 du Code de procédure Civile et qu'en l'espèce : -l'assignation du 28 septembre 2017 a été déposée au greffe du tribunal d'instance de Carcassonne le 6 octobre 2017 qui est le point de départ du délai de la préemption de l'instance ; -les demandes de renvoi formées par les conseils des parties ne constituent pas, par elles-mêmes, une diligence au sens de l'article 386 du Code de Procédure Civile ; -les conclusions n'ont été déposées qu'à l'audience du 2 novembre 2020 où l'affaire a été retenue ; -entre le 6 octobre 2017, date du dépôt au greffe de l'assignation, et le 2 novembre 2020, date de l'audience de plaidoiries, plus de trois années se sont écoulées sans que l'appelant ne justifie d'aucun acte interruptif de péremption. Sur le fond, Mme [I] [Y] entend soulever in liminis litis la nullité de l'avenant du 24 décembre 2015 et celle du commandement du 30 Juin 2015 Pour l'avenant elle fait valoir que celui-ci n'a pas été signé par le colocataire M. [E] [S] ni adressé en recommandé ou autre si bien qu'il n'est pas contradictoire, et est nul et non avenu dans la présente procédure et ne peut avoir en aucune raison une existence ou une valeur quelconque tant juridique que probante. Pour le commandement du 26 juin 2017 elle rappelle qu'un commandement doit énoncer de façon précise et détaillée les sommes réellement dues par le locataire et les périodes. Or elle considère que le commandement du 26 juin 2017 fait état sans plus de précision de « principal créances selon décompte joint 12.259,21 et ordures ménagères 965 dus », que le décompte joint concernant l'arriéré des loyers qui seraient dus outre qu'il est incompréhensible ne fait pas état des périodes durant lesquelles le montant du loyer était ramené à l'initiative du propriétaire à 1 000 € ou à 1 200 €. Elle ajoute que le fait que le propriétaire qui n'a jamais réclamé aux locataires présents dans les lieux depuis l'année 2010, le paiement du loyer auquel il pouvait prétendre est un motif de rejet de l'acquisition de la clause résolutoire. La concluante conteste en tout état de cause formellement le montant fantaisiste réclamé par le bailleur relevant que non seulement le montant du loyer mensuel varie et qu'en outre le propriétaire a « oublié », de tenir compte des versements effectués par la mère de la concluante et des versements en espèces qui lui ont été remis par la locataire ni de la prise en charge par la Caisse d'Allocations Familiales. Elle soutient que seul un expert aurait été à même d'effectuer les comptes en retirant les périodes prescrites qui ne peuvent être réclamées et doivent être exclues et parvenir au chiffre du montant exact de la dette locative à supposer qu'elle existe et à faire les comptes entre parties en tenant compte de la demande reconventionnelle de la concluante pour des travaux dont elle a supporté le coût alors qu'ils étaient à la charge du propriétaire . En résumé elle soutient que concernant l'arriéré de loyer, les années 2010, 2011, 2012, 2013, 2014 sont prescrites et que concernant les années 2015, 2016 et 2017, elle est parfaitement à jour ainsi que l'attestent les pièces produites. Sur les réparations locatives Mme [I] [Y] fait d'abord observer qu'elle est entrée dans les lieux le 1er juillet 2010 dans une maison qui n'avait pas été habitée depuis quinze ans et qui n'était pas aux normes et en état d'être louée. Elle affirme que tant l'état des lieux d'entrée que celui de sortie ont été rédigés par M. [Z] seul ou par un huissier de justice mandaté par ses soins et ne permettent pas d'avoir une approche vraie des réparations qui peuvent être à la charge de la locataire. En tout état de cause, elle conteste les conclusions expertales et demande que l'état des lieux qu'elle a elle même effectué en quittant les lieux le 31 décembre 2017 soit pris en considération. Mme [I] [Y] conteste donc formellement devoir la moindre somme concernant des réparations locatives et ce d'autant qu'elle a pris à sa charge la réfection des volets, la réparation du terrain derrière la terrasse qui s'écroulait et avait provoqué un trou dangereux pour les locataires, d'autant que la caution de 1.850 € n'a pas été restituée ni prise en compte. Mme [I] [Y] s'insurge avec véhémence sur les demandes présentées ce jour d'une manière mensongère et abusive par le propriétaire. Elle fait observer que l'expert désigné a relevé des points positifs en sa faveur relevant que l'examen des nombreux courriers et mails confirment que le projet de travaux avait été évoqué à de nombreuses reprises avec le propriétaire. Sur les aménagements qui lui sont reprochés elle rappelle d'abord que les travaux ont été stoppés dès qu'a été signifiée l'ordonnance sur requête le 8 août 2017 et elle fait valoir que si elle a entrepris des travaux à ses frais, s'endettant à vie, il est bien évident que le propriétaire était pleinement informé, avait donné son accord « verbalement », et qu'il était étroitement associé aux travaux. Elle ajoute que les travaux entrepris ont entraîné indiscutablement une amélioration des lieux, que les devis présentés par M. [Z] qui bât monnaie, dans le but de remettre « en l'état » sa propriété sont abusifs et qu'à tout le moins, Mme [I] [Y] s'en remet à l'appréciation de la cour qui ne peut que reconnaître sa bonne foi. Sur la soi-disant «poursuite d'une activité commerciale sans autorisation» elle affirme que les lieux n'étaient nullement aux normes et que les travaux nécessaires pour y remédier ont été interrompus dès leur démarrage, plus précisément le 15 Juin 2017, ne permettant pas de mener à bien le projet initial, si bien qu'elle vit avec ses trois filles uniquement grâce à la pension d'invalidité perçue à la suite d'un accident dont elle a été victime et les allocations familiales et qu'il n'y a jamais eu d'activité commerciale à l'exception de la location très ponctuelle de quelques chambres d'hôte. Enfin elle oppose que le juge d'Instance ne peut que se déclarer incompétent pour condamner la concluante à des dommages et intérêts pour apprécier une soi-disant exploitation commerciale non existante et non prouvée qui aurait permis dans un coin perdu de l'Aude et dans une demeure non aménagée située « au bout du monde de faire fortune » Sur sa demande reconventionnelle elle soutient qu'elle a effectué les travaux énumérés comme suit, qui étaient à la charge du propriétaire parfaitement informé et d'accord, à savoir: -un réseau aux normes d'évacuation d'eaux usées, -une installation d'eau potable, -une installation d'un réseau électrique télécom, -une installation de 200 mètres de réseau pour arrosage automatique pour la plantation et remplaçant le réseau existant hors d'usage, -un ponçage avec lasure des volets, -un rabotage des portes afin qu'elles ferment, -des réparations de la barrière, du branchement électrique de la boucle de détection de l'ouverture de la barrière, -la réalisation du parking qui a supprimé l'état boueux et impraticable lorsqu'il pleuvait, Elle demande en conséquence de condamner le propriétaire comme d'ailleurs il est stipulé dans le bail à lui rembourser les sommes engagées par la locataire soit une somme totale de 13.931,28 €. Enfin elle soutient que la mise hors de cause de M. [E] [S] est impossible rappelant qu'il est cosignataire de l'acte sous-seing privé en date du 29 mai 2010 dans lequel le propriétaire, M. [X] [Z] a donné bail à Mme [I] [Y] et à son compagnon, M. [E] [S], l'immeuble à usage d'habitation situé à [Localité 9] et connu sous le nom de « LE MOULIN » et que ce dernier a par la suite quitté ce domicile sans jamais notifier par lettre recommandée son départ au propriétaire si bien que M. [S] est tenu solidairement et indivisiblement de l'exécution des obligations du contrat de location à l'égard du bailleur, au paiement du loyer et charges et accessoires éventuels. Elle s'oppose également à ce qu'elle soit condamnée à relever et garantir M. [S] des condamnations éventuellement prononcées contre lui dans la mesure où il est co-débiteur solidaire, où il a occupé les lieux et où il était parfaitement informé des travaux réalisés. Dans ses dernières écritures déposées devant la cour le 30 août 2021 M. [E] [S] demande: Rejetant toutes conclusions contraires comme irrecevables ou en tout cas mal fondées, AU PRINCIPAL : Déclarer l'appel de Monsieur [Z] irrecevable eu égard à son acquiescement des chefs du jugement entrepris ou à tout le moins confirmer la décision entreprise pour les causes sus-énoncées SUBSIDIAIREMENT SUR LE FOND : Au principal, Prononcer la mise hors de cause pure et simple du concluant ou à tout le moins débouter Monsieur [Z] de toutes demandes formées à son encontre pour les causes sus-énoncées ; A titre subsidiaire et si par extraordinaire la Cour estimait néanmoins devoir mettre à sa charge quelque somme que ce soit, Condamner Madame [Y] à le relever et garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et dépens. En toute hypothèse, Condamner toute partie succombante à verser au concluant la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens. M. [S] rappelle tout d'abord que par acte en date du 28 septembre 2017 M. [Z] assignait le concluant ainsi que son ancienne compagne Mme [Y] devant le tribunal d'instance de Carcassonne, lequel par jugement en date du 12 février 2021 constatait l'extinction de l'instance introduite par M. [Z] à l'encontre des défendeurs par l'effet de la péremption. Il soutient que l'appel de cette décision relevé par M. [Z] irrecevable dans la mesure où parallèlement à son appel M. [Z] a réassigné devant le tribunal judiciaire les mêmes parties sur les mêmes fondements, sollicitant les mêmes condamnations, et que cette affaire est pendante devant le tribunal de première instance. Or pour M. [S] par sa nouvelle assignation devant le tribunal judiciaire M. [Z] a, de manière incontestable, acquiescé au jugement du 12 février 2021, acceptant en effet la péremption d'instance ainsi jugée et reprenant son action en réassignant devant la même juridiction. Il ajoute qu'il y a ainsi acquiescement implicite, l'adversaire s'étant soumis M. [Z] aux chefs du jugement précité si bien que le présent appel devra être déclaré irrecevable. Subsidiairement, et si la cour passait outre, il demande qu'il lui soit donner acte de ce qu'il fera sienne l'argumentation développée par Mme [Y] dans ses écritures d'intimée sur la péremption de l'instance. Sur le fond du litige M. [S] répond: que s'il été initialement cosignataire du bail du 29 mai 2010 concernant les lieux appartenant à M. [Z], il s'est séparé de Mme [Y] définitivement au début de l'année 2016. si bien qu'à compter de cette date, seule Mme [Y] est demeurée dans les lieux loués et le concluant n'a appris les diverses exactions commises par elle qu'au terme de l'assignation initiale de M. [Z], et qu'il n'est donc en rien responsable de la situation détaillée dans l'assignation du demandeur et aujourd'hui reprise par lui dans ses conclusions d'appelant, qu'il n'a jamais été au courant des travaux entrepris par Mme [Y] et ne saurait dans ces conditions en supporter quelque conséquence que ce soit. Il ajoute en outre que lorsque Mme [Y] a voulu donner congé, elle a imité sa signature tel que cela ressort des attestations produites. Il fait également valoir que M. [Z] avait une parfaite connaissance de la situation du couple [S]' [Y] et par voie de conséquence du départ définitif de M. [S] début 2016, si bien qu'il ne pourrait être tenu qu'au paiement des dettes de loyers antérieurs. Sur la question de la dette locative M. [S] en tout état de cause fait sienne l'argumentation développée par Mme [Y] tant au niveau de l'absence de dette locative pour cette période qu'au niveau de l'imprécision du décompte adverse et de la prescription encourue. De plus, il ajoute qu'il y aurait lieu en toute hypothèse de faire application de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 issue de la Loi ALUR précisant que le concluant, colocataire ne serait au pire tenu des loyers éventuels que dans un délai de six mois à compter de son départ effectif. Sur les travaux de réparations locatives M. [S] fait valoir que M. [Z] se fonde sur le rapport d'expertise de M. [T] or cette expertise lui est totalement inopposable puisqu'elle a été ordonnée par la décision de référé du 7 septembre 2017 dans laquelle le demandeur M. [Z] n'avait assigné que Mme [Y] (et l'entreprise CAZAL qui a été mise hors de cause) et Mme [Y] sachant pertinemment qu'il n'était en rien responsable des doléances de M. [Z] n'a pas jugé utile de l'appeler en cause dans le cadre de cette instance de référé. A titre subsidiaire et si par extraordinaire la cour estimait néanmoins devoir mettre à sa charge quelque somme que ce soit, il demande de condamner Mme [Y] à le relever et garantir de toute condamnation en principal, intérêts, frais et dépens mis à sa charge. MOTIFS Sur l'irrecevabilité de l'appel pour acquiescement à la décision déférée : Selon l'article 409 du code de procédure civile l'acquiescement au jugement se définit comme la soumission à celui-ci et emporte renonciation au voies de recours. Si selon l'article 410 du code pré-cité l'acquiescement peut être exprès ou implicite il n'en doit pas moins être certain. Or le fait que M. [Z] ait à nouveau assigné devant le tribunal judiciaire de Carcassonne les mêmes parties sur les mêmes fondements avec des prétentions identiques ne peut s'analyser avec évidence et sans équivoque comme sa volonté d'accepter le bien fondé du jugement du 12 février 2021 en ce qu'il a constaté l'extinction de son instance introduite le 28 septembre 2017 par l'effet de la péremption, mais seulement comme la volonté de préserver ses droits notamment relativement à une possible prescription de ses demandes dans l'hypothèse d'une confirmation par la cour de la péremption de l'instance introduite par lui le 28 septembre 2017. Par conséquent l'appel interjeté par M. [Z] est recevable. Sur la péremption: Il est constant qu'en application de l'article 386 du code de procédure civile l'instance est périmée lorsque aucune des parties n'accomplit de diligences pendant un délai de deux ans à compter de l'action introductive d'instance ou de l'exercice de la voie de recours. Comme rappelé par le premier juge devant la tribunal de première instance le point de départ du délai de péremption est celui de la remise de l'assignation au greffe soit en l'espèce le 6 octobre 2017. Les diligences à accomplir pour interrompre l'instance doivent être des actes de nature à faire progresser l'instance et il est constant que ces diligences ne s'apprécient pas avec la même rigueur s'agissant d'une procédure orale ou d'une procédure écrite. En l'espèce il n'est pas contesté que la procédure de première instance est une procédure orale et sauf à ajouter à la loi aucune disposition n'impose aux parties de déposer leurs conclusions au greffe du tribunal tant que l'affaire n'est pas retenue. Il est donc admis en procédure orale contrairement à ce qui a été retenu par la décision entreprise que l'échange de conclusions entre les parties sous réserve qu'elles ne tendent pas exclusivement à interrompre la péremption doit être considéré comme un acte de nature à faire progresser l'instance. Or en l'espèce il est justifié et non contesté que le 23 octobre 2017 Maître Begouen conseil de Mme [Y] a communiqué des pièces à Maître Iglesis conseil de M. [Z], que ce dernier a répondu aux avocats adverses par de longues conclusions et une communication de plusieurs pièces le 24 juillet 2019, et que Maître Begouen conseil de Mme [Y] le 16 septembre 2019 a adressé de nouvelles conclusions récapitulatives en réponse. Cet échange de conclusions entre les parties a interrompu la péremption de l'instance jusqu'au 16 septembre 2019 si bien que l'affaire ayant été retenue à l'audience du 2 novembre 2020 c'est à tort que le premier juge a constater la péremption. Le jugement dont appel sera donc infirmé en ce que l'instance introduite par M. [Z] par l'assignation en date du 28 septembre 2017 n'est pas éteinte. Sur l'évocation de l'affaire: Si le juge doit veiller au principe du double degré de juridiction il apparaît en l'espèce que la saisine du tribunal de première instance date du 28 septembre 2017 soit 6 ans et 3 mois à ce jour et que le renvoi de l'affaire devant le tribunal judiciaire pour respecter le principe du double degré de juridiction ce qui n'est sollicité par aucune des parties implique de nouveau délais devant le tribunal de première instance auxquels sont susceptibles de s'ajouter les délais de procédure devant la cour d'appel. De tels délais heurteraient les droit des parties à ce que leur cause soit entendue dans un délai raisonnable instauré par l'article 6 de la Convention européenne des droits de l'homme. Les parties ayant en outre abondement conclu au fond l'affaire sera donc évoquée par la cour. Sur la nullité de l'avenant du 24 décembre 2015 : Il a déjà été exposé que le 24 décembre 2015 a été rédigé un avenant au contrat de bail du 29 mai 2010 aux termes duquel il a été convenu entre les parties de ramener le loyer mensuel initial de 1 850 € à 1 200 €, de supprimer les annexes 3, 3 bis, 4 et 5 du contrat. En outre dans cet avenant il est mentionné qu'il reste dû au 31 décembre 2015 par le locataire une dette cumulée au titre des loyers non payés ou incomplètement payés depuis le début de la location d'un montant de 12 389,51 € et que les parties conviennent du remboursement de la dette par virement bancaire de 150 € par mois le 1er de chaque mois. Mme [Y] dans ses prétentions devant la cour sollicite que soit prononcé la nullité dudit avenant mais ne précise pas sur quel fondement juridique elle fonde sa demande sauf à invoquer que cet avenant n'a pas été signé par M. [S] pas plus qu'il ne lui a été adressé en courrier recommandé avec accusé de réception et qu'il n'est donc pas contradictoire à son égard. Toutefois la cour observe que cet avenant a bien été signé par le bailleur et par Mme [Y] en sa qualité de locataire ce que cette dernière ne conteste pas et qu'elle ne peut donc invoquer un nullité de cet acte au motif qu'il ne serait pas contradictoire à l'égard de M. [S] qui est seul en droit de soulever l'inopposabilité d'un document non contradictoire. Par conséquent Mme [Y] ne pourra qu'être déboutée de sa demande de nullité de l'avenant du 24 décembre 2015. Sur la nullité du commandement du commandement de payer en date du 26 juin 2017 : Le 26 juin 2017 M. [Z] a fait délivrer par voie d'huissier à Mme [Y] et M. [S] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail. Il est constant qu'en sus des mentions obligatoires prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et le respect des règles de forme, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail doit contenir sous peine de nullité un décompte précis, une imputation exacte, et une ventilation entre les charges et les loyers sur une période définie de manière suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d'en vérifier le bien-fondé. En l'espèce force est de constater que le commandement de payer versé aux débats mentionne uniquement au titre du principal de la créance une somme de 12 259,21 € sans aucune autre précision et que s'il est indiqué dans le commandement « selon décompte joint », ce document n'est pas produit si bien que la cour n'est pas en mesure de s'assurer comme elle le doit que le locataire s'est vu remettre un décompte précis lui permettant de vérifier le bien fondé des sommes réclamées. Par conséquent il convient de prononcer nullité du commandement en date du 26 juin 2017. Sur la dette de loyers : *sur la prescription : Il résulte des dispositions combinées de l'article 2224 du code civil, de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi du 24 mars 2014 et de la loi du 6 août 2015 que pour les baux en cours au 24 mars 2014 l'action en paiement des loyers et des charges se prescrit par cinq ans jusqu'au 7 août 2015 et par trois ans à compter de cette date. En l'espèce pour solliciter le paiement d'une somme de 9 286,21 € au titre des loyers et charges au 4 janvier 2018 se décomposant en 8 136,21 € au titre des loyers et 1 150 € au titre des charges, M. [Z] verse aux débats un tableau faisant apparaître de juillet 2010 au 31 décembre 2015 une dette de loyers de 12 239,51 € et une dette de charges de 667 € sans aucun détail sur les dates des échéances impayées en totalité ou en partie. Or il apparaît que l'assignation en première instance ayant été délivrée le 28 septembre 2017, les loyers compris entre le mois de juillet 2010 et le mois d'août 2014 sont prescrits et que la cour en l'absence de détail sur la dette locative au 31 décembre 2015 n'est pas en mesure de s'assurer que l'intégralité des sommes dont le paiement est demandée n'est pas couverte par la prescription et le fait que Mme [Y] ait reconnu dans l'avenant du 24 décembre 2015 être débitrice d'un arriéré de loyers et de charges arrêté au 31 décembre 2015 à la somme de 12 389,15 € est sans incidence sur la prescription de l'action du bailleur. En ce qui concerne les sommes dues au titre de l'année 2016 et pour lesquelles figurent le détail pour chaque mois des sommes dues et des paiements effectués il apparaît que les locataires sont redevables chaque mois de 1 200 € au titre des loyers et de 12 € au titre de la provision sur charges soit de 1 212 € et donc sur 12 mois de la somme totale de 14 544 €. Il ressort toujours du tableau produit qu'au cours de cette période le bailleur a reçu qu'il s'agisse de règlements par les locataires ou de versements par la Caisse d'allocation familiales une somme totale de 12 982,64 € en excluant 3 règlements de 150 € lesquelles correspondent à l'apurement de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2015 comme convenu dans l'avenant du 24 décembre 2015. Les locataires restent donc redevables au titre de l'année 2016 pour les loyers et les charges d'une somme de 1 561,36 € et il appartient aux locataires débiteurs de justifier du paiement de cette somme ce qu'il ne font pas. En ce qui concerne l'année 2017 il ressort du propre tableau produit par M. [Z] que les locataires se sont tous les mois acquittés des sommes dues au titre des loyers et des charges. Par conséquent la cour au vu des éléments dont elle dispose fixe l'arriéré locatif dû au 4 janvier 2018 à la somme de 1 561,36 €. Il ressort de la lecture du contrat de bail que Mme [I] [Y] et M. [E] [S] y sont tous les deux locataires avec une clause de solidarité et d'indivisibilité pour toutes les obligations nées du contrat de bail. Si M. [E] [S] fait valoir qu'il n'habite plus dans le bien loué depuis le début de l'année 2016 force est de constater qu'il ne justifie pas ni même ne prétend d'ailleurs avoir régulièrement donné congé à son bailleur. Par conséquent en l'absence d'un congé régulier M. [E] [S] reste tenu solidairement jusqu'à la fin du bail en cours, des sommes dues et sans pouvoir prétendre à l'application de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 issue de la loi du 24 mars 2014 dans la mesure où cet article qui permet au locataire qui donne congé de ne rester tenu que pendant un délai de 6 mois après la fin de son délai de préavis s'il n'y a pas un nouveau colocataire qui prend sa place est uniquement applicable au locataire qui a régulièrement donné congé ce qui n'est pas le cas de M. [S]. Par conséquent Mme [I] [Y] et M. [E] [S] seront solidairement condamnés à payer à M. [Z] la somme de 1 561,36 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4 janvier 2018. Sur la clause pénale : M. [Z] sollicite qu'il soit fait application pour l'arriéré locatif de la clause pénale contenu dans le bail article 14 selon laquelle tout retard de paiement du loyer ou de ses accessoires entraînera une pénalité de 10% à la charge du locataire et calculée sur le montant des sommes dues. Le bail a été conclu le 29 mai 2010 pour une durée de trois ans soit avant l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 mais il a été reconduit par tacite reconduction le 29 mai 2013 et le 29 mai 2016, si bien qu'il se trouve désormais soumis aux dispositions de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 qui dispose que « est réputée non écrite » toute clause qui autorise en particulier le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses du contrat de location si bien que la clause pénale du bail sanctionnant le retard de paiement du loyer ou de ses accessoires doit être déclarée non écrite. M. [Z] sera donc débouté de sa demande à ce titre. Sur les réparations locatives: Le locataire en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu'il ne démontre qu'elles sont le fait du bailleur, d'un tiers ou qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure. En l'espèce il ressort de l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement entre les parties le 1er juillet 2010 et du rapport d'expertise judiciaire de M. [T] que l'état des lieux d'entrée qui s'intéresse pour la majeure partie à la partie habitable ( 6 feuilles sur 7) rend compte pour l'essentiel d'un logement en « bon état » ou « en bon état général » sauf à mentionner une fuite d'eau dans le conduit de la cheminée et deux écailles sur le lavabo situé dans les WC. L'extérieur est décrit dans l'état des lieux de sortie de façon très sommaire : 7 000 m² de terrain arboré, une terrasse en partie en bois couverte, deux garages, deux cabanons et une barrière électrique. A défaut de plus de précision en application de l'article 1731 du code civil les locataires sont présumés avoir également reçu les parties extérieures des lieux loués en bon état. Pour une meilleure clarté de la discussion la cour s'intéressera tout d'abord à l'intérieur du bien loué puis dans un deuxième temps à l'extérieur et la cour se fondera en particulier sur les procès-verbaux de constat d'huissier produits par chaque partie ainsi que sur le rapport d'expertise judiciaire de M. [T] en relevant que si M. [S] comme il le fait valoir n'a pas été appelé en la cause dans le cadre des opérations d'expertise, pour autant le rapport d'expertise judiciaire est bien soumis au contradictoire des parties dans le cadre du présent débat judiciaire. La cour étudiera en outre les factures et devis produits par chacune des parties. *Concernant l'intérieur après plusieurs visites des lieux, une étude de l'état des lieux d'entrée, une comparaison avec les procès-verbaux de constat d'huissier et une prise en compte des dires des parties l'expert judiciaire a retenu au titre des réparations locatives les points suivants: -la réparation du portail à vérin du garage pour 340 €, -la réparation de la barrière de l'entrée pour 2 420 €, -la réparation de la motorisation des volets pour 6 910 €, -le remplacement de plusieurs ampoules pour 450 €, -le remplacement d'une cuvette de WC pour 200 €, -le remplacement du mitigeur de cuisine pour 380 €, -le nettoyage du circuit de chauffage pour 850 €, -la réparation de volets pour 600 €, -le remplacement d'une porte de placard dans la chambre des enfants, -la réparation de différentes pièces de menuiserie et quincaillerie pour 1240 €, -la réfection des peintures des murs et plafonds, de la moquette .. pour 2 200 €, -le nettoyage des carrelages pour 180 €, -le remplacement des toiles de la terrasse pour 700 €, -la vidange des fosses septiques pour 450 €, soit un total de 17 720 € HT avant application d'un coefficient de vétusté. L'expert a ensuite appliqué se référant aux usages habituels en la matière un coefficient moyen de vétusté de l'ordre de 50% pour les postes de chauffage, de sanitaires, d'électricité, de plomberie, de serrurerie, de quincaillerie, de robinetterie et de peinture pour une occupation de 2010 à fin 2017 soit avec une TVA de 10% un coût total de 11 200 € TTC, somme qui n'est pas utilement critiquée par les parties à l'instance et qui sera retenue par la cour. *Concernant les aménagements extérieurs et travaux de gros 'uvre il ressort tant des procès-verbaux de constat d'huissier que du rapport d'expertise judiciaire que depuis la prise de possession des lieux en 2010 il a été réalisé : -le goudronnage d'une plate-forme située à l'extrémité du chemin d'accès zone auparavant recouverte d'une couche de gravillons, -le bétonnage et le dallage d'une terrasse devant le cabanon, empêchant l'accès à une des fosses septique, -des travaux d'excavation et de terrassement sur une plate-forme à l'ouest de la maison d'habitation pour la création d'une terrasse, pour la création d'un parking, pour la création de dallages en béton armé à plusieurs endroits du terrain, pour la création de cheminements d'environ 2 mètres de large en pied de colline sur les côtés sud, est et nord de la propriété, -la réalisation de tranchées avec la mise en place de réseaux enterrés pour l'eau (potable et usée), l'électricité et l'éclairage. Il est donc établi la réalisation de travaux de terrassement, d'excavation et de gros 'uvre importants et Mme [Y] ne conteste pas avoir fait réaliser les dits travaux. Elle soutient en revanche que le bailleur était parfaitement informé du projet d'envergure envisagé par la locataire en vue d'une exploitation commerciale des lieux, projet pour lequel il aurait donné son accord, envisageant même d'y participer. Toute fois s'il ressort des mails produits aux débats que Mme [Y] avait fait part de son projet professionnel sur le site à M. [Z], elle ne justifie pas de ce que le bailleur avait donné de façon explicite et certaine son accord pour la réalisation de tels travaux de gros 'uvre sur sa propriété, si bien que le bailleur est bien fondé à solliciter la remise en état des lieux. Dans son rapport l'expert après avoir analysé les travaux réalisés, pris en considération le fait que certains sont inachevés, pris en considération les devis produits par M. [Z], pris en considération le diagnostic réalisé par la SPANC en juillet 2014 sur le traitement des eaux usées et répondu aux nombreux dires des différentes parties, fait deux propositions aux titre des travaux extérieus qu'il laisse le soin au juge d'arbitrer. Il propose une première solution consistant à conserver et à améliorer les terrassements réalisés en 2017 et à conserver les réseaux enterrés réalisés et évalue dans cette hypothèse le coût des travaux à la somme totale de 27 580 € HT soit 33 096 € TTC (TVA à 20%). Il propose une seconde solution consistant dans une reconstitution topographique initiale du terrain, avec une neutralisation des réseaux enterrés réalisés en 2017 et chiffre alors le coût des travaux à la somme de 34 043 € HT soit 40 851,60 € TTC. Pour cette seconde solution l'expert précise que la neutralisation des réseaux et la reconstitution de la topographie naturelle du parking et des cheminements vont engendrer d'importants terrassements et mouvements de terres qui modifieront sensiblement l'aspect général de la propriété au minimum pendant trois ans. Enfin l'expert dans les deux hypothèses pour le réseau d'arrosage et en considération de l'état des lieux d'entrée se limite à retenir l'intervention pour vérifier et mettre en service le réseau existant, sans chiffrer la demande de M. [Z] consistant dans la création d'un nouveau réseau d'arrosage. M. [Z] demande une remise des lieux extérieurs en leur état d'origine en exposant qu'il souhaite retrouver son bien dans son état naturel n'ayant que faire d'un parking goudronné, de zones de circulation ou d'installation de réseaux dont il n'aura aucune utilité. Il critique ensuite le rapport d'expertise en faisant valoir que l'expert a sous estimé le montant des travaux à réaliser et qu'au vu de ses devis et estimations le coût des travaux doit être chiffré à la somme de 83 307 €. La cour considère que le bailleur qui s'est vu imposer des travaux de gros 'uvre de grande ampleur, travaux qui ont modifié l'aspect extérieur de sa propriété et ce sans son autorisation est en droit de demander que les lieux soient remis au plus proche en leur état d'origine sans que l'on puisse lui opposer que certains travaux représentent une plus-value comme le soutien Mme [Y]. En ce qui concerne le coût de ces travaux, la cour rappelle que l'expert judiciaire dont il n'est pas démontré qu'il ne soit pas compétent pour évaluer ce type de travaux et après avoir pris en considération les devis présentés par M. [Z] a évalué leur coût total à la somme de 34 043 € HT, et M. [Z] qui ne produit pas les devis sur lesquels il fonde sa demande devant la cour, lesquels devis ne figurent pas non plus dans les annexes du rapport d'expertise judiciaire ne vient pas démontrer que l'évaluation faite par l'expert serait insuffisante à réparer son préjudice. Enfin en ce qui concerne le réseau d'arrosage seuls les travaux chiffrés par l'expert seront retenus le bailleur ne démontrant pas l'existence à la prise à bail d'un réseau d'arrosage et le preneur étant uniquement tenu de remettre les lieux dans l'état où il les as pris. Par conséquent au regard de ce qui précède le coût des réparations locatives ( intérieur et extérieur) sera fixé à la somme totale de 52 051,60 € TTC ( 11 200 + 40 851,60 €) au paiement de laquelle Mme [Y] et M. [S] sera solidairement condamnés en l'absence d'un congé régulier donné en cours de bail par ce dernier comme ci-dessus exposé. Sur la demande en dommages et intérêts pour poursuite d'une activité commerciale sans autorisation : M. [Z] sollicite une somme de 36 000 € en exposant qu'à compter de l'avenant du 24 décembre 2015 l'activité accessoire d'exploitation de chambres d'hôtes a été expressément exclue et le loyer ramené de 1 850 € par mois à 1 200 € et qu'il subi donc un préjudice les locataires ayant exercé pendant plusieurs années une activité lucrative sans payer le loyer correspondant. M. [Z] calcule alors son préjudice sur une base de 1 500 € par mois pendant 24 mois. A titre liminaire il sera relevé que dans ses prétentions figurant au dispositif de ses écritures Mme [Y] demande de prononcer l'incompétence du tribunal d'instance pour statuer sur cette demande mais sans développer aucune moyen en droit ou en fait. En tout état de cause la cour qui est juridiction d'appel de l'ensemble des juridictions de premières instance est parfaitement compétente pour statuer sur cette demande. Si M. [Z] démontre par la production de capture d'écran de site internet et un procès-verbal de constat d'huissier en date du 4 septembre 2017 que des chambres dans la propriété étaient proposées à la location en qualité de chambres d'hôtes et que le moulin était également proposé à la location il ne fait pas la démonstration de ce que l'exercice de cette activité même si celle-ci n'était plus autorisée depuis l'avenant au bail du 24 décembre 2015 lui ait causé un préjudice. En outre ce préjudice ne peut s'évaluer au regard de ce que cette activité aurait pu rapporter comme bénéfice à ses exploitants. Par conséquent M. [Z] ne pourra qu'être débouté de sa demande de réparation d'un préjudice financier en lien avec une exploitation commerciale du bien. Sur la demande de dommages et intérêts pour impossibilité de relouer les lieux : M. [Z] sollicite une somme de 108 000 € en exposant qu'en raison des importants travaux qui doivent être entrepris la propriété est devenue indisponible et n'a pu être relouée à ce jour, ce qui représente selon lui une indemnité d'immobilisation et donc un préjudice qu'il évalue à 1 500 € par mois sur une durée de 72 mois ( de janvier 2018 à décembre 2023). Si M. [Z] comme ci-dessus retenu est légitime à solliciter à être indemnisé pour la remise en état de sa propriété en revanche il ne produit aucun élément permettant de considérer que le bien ne peut plus être utilisé ou proposé à la location dans l'attente de la réalisation des travaux et au regard des pièces produites il n'apparaît pas en particulier que le logement soit inhabitable en l'état. A défaut pour M. [Z] de solliciter une indemnisation financière pour la période nécessaire à la réalisation des travaux laquelle n'est pas déterminée d'ailleurs et la cour ne pouvant statuer ultra petita, M. [Z] ne pourra qu'être débouté de sa demande de réparation à ce titre. Sur la demande en réparation d'un préjudice moral : M. [Z] sollicite enfin une somme de 10 000 € en réparation de son préjudice moral exposant que la propriété dans laquelle il s'était investi pendant une partie de sa vie avait été saccagée et que de nombreuses plantations avaient été perdues. Il ne peut être contesté que par des travaux de terrassement et d'excavation réalisés sur les extérieurs de sa propriété et sans son autorisation, M. [Z] a perdu une partie de l'environnement extérieur tel qu'il l'avait réalisé et qu'il ne pourra retrouver à l'identique même après la réalisation des travaux de reprise s'agissant notamment des végétaux disparus. Cette situation caractérise un préjudice moral dont la cour fixe la réparation en application de son pouvoir souverain d'appréciation à la somme de 5 000 € au paiement de laquelle Mme [Y] et M. [S] seront solidairement condamnés. Sur la demande reconventionnelle de Mme [Y] : A titre reconventionnel Mme [Y] sollicite une somme de 13 931,28 € au motif qu'elle a effectué à ses frais des travaux d'amélioration du bien loué en l'occurrence en particulier la réalisation de réseaux enterrés d'eau potable et d'évacuation des eaux usées, et d'un réseau électrique. Toutefois il a déjà été jugé dans les développements précédents que la locataire avait réalisé ces travaux sans l'accord non équivoque du bailleur et Mme [Y] ne démontre pas avoir mis en vain en demeure son bailleur d'effectuer les dits travaux pas plus qu'elle ne démontre que les dits travaux relevaient de l'obligation de délivrance et/ou de l'obligation d'entretien pesant sur le bailleur. Mme [Y] ne pourra par conséquent qu'être déboutée de sa demande reconventionnelle. Sur les demandes accessoires : L'équité commande de condamner solidairement Mme [Y] et M. [S] au paiement de la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles. Mme [Y] et M. [S] devront également supporter les dépens exposés en première instance en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, le coût du procès-verbal de constat d'huissier du 22 août 2017 et la moitié du coût du procès-verbal d'état des lieux de sortie en date du 4 janvier 2018 conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Mme [Y] et M. [S] succombant au principal en appel supporteront les dépens de la procédure devant la cour. Sur la demande de M. [S] à être relevé et garantie par Mme [Y] des condamnations mises à sa charge : La cour observe en premier lieu que cette demande qualifié par M. [S] de relevé et garantie s'analyse en fait comme une demande de recours contributif entre codébiteurs solidaires. Il a déjà été jugé ci-dessus que M. [S] co-signataire du bail du 29 mai 2010 en qualité de locataire avec une clause de solidarité est tenu à l'égard du bailleur solidairement avec Mme [Y] de toutes les sommes dues au titre du contrat de bail qu'il s'agisse de l'arriéré de loyers et de charges, des travaux de remise en l'état et des dommages et intérêts complémentaires. Toutefois cette condamnation solidaire des deux locataires à l'égard de leur bailleur n'interdit pas à l'un d'entre eux en application des dispositions des articles 1309 à 1319 du code civil d'exercer une action récursoire à l'encontre de l'autre et il appartient au juge de déterminer dans les rapports entre les débiteurs solidaires la contribution de chacun dans la réparation du dommage, laquelle répartition peut se faire sur des bases inégales s'il apparaît au juge que la responsabilité de chacun ne présente pas le même degré de gravité. En l'espèce il est constant et non contesté d'ailleurs, au regard des pièces produites notamment un jugement du juge aux affaires familiales de Carcassonne que Mme [Y] et M. [S] se sont séparés courant 2016 sans plus de précision et que M . [S] a quitté alors les lieux loués à M. [Z] sans toutefois en informer régulièrement son bailleur. Au regard de ces considérations de fait il apparaît en ce qui concerne la dette de loyers et de charges d'un montant de 1 561,36 €, que celle-ci concernant l'année 2016 il n'est pas possible de faire supporter dans leur rapport entre eux l'intégralité de cette dette à Mme [Y] comme le revendique M. [S] puisque ce dernier occupait lui aussi encore les lieux loués en 2016 et que par conséquent la répartition se fera sur une base égale de 50% pour chacun des débiteurs. Toujours au regard de ces circonstances il apparaît également qu'en ce qui concerne les réparations locatives une distinction doit être opérée entre les travaux de reprise à l'intérieur et à l'extérieur des lieux loués. En effet les dégradations locatives à l'intérieur des lieux loués ci-dessus décrites correspondent à une utilisation du bien pendant plusieurs années sans qu'il soit possible de démontrer et donc de considérer que la responsabilité de M. [S] qui a occupé les lieux du début du bail en 2010 jusqu'à l'année 2016 soit moindre que celle de Mme [Y] et que par conséquent la répartition se fera également sur une base égale de 50% pour chacun des débiteurs. En revanche en ce qui concerne les travaux extérieurs de gros 'uvre il ressort de l'ensemble des pièces que ces travaux ont été réalisés entre mai 2017 et juin 2017 soit après le départ de M. [S] des lieux, et à l'initiative de Mme [Y] qui ne le conteste pas et qui ne démontre pas que son ex compagnon ait participé soit à la décision de les exécuter soit à leur réalisation. Par conséquent la responsabilité de M. [S] dans ces désordres n'étant pas démontrée la répartition entre ce dernier et Mme [Y] se fera sur la base de 100% à la charge de celle-ci. En ce qui concerne les dommages et intérêts au titre du préjudice moral de M. [Z], ce préjudice moral étant en lien direct et certain avec les travaux de gros 'uvre extérieurs seule Mme [Y] devra en supporter la charge dans ses rapports avec M. [S]. Enfin en ce qui concerne la condamnation aux frais irrépétibles et à la charge des dépens de première instance et d'appel la répartition se fera sur une base égale de 50% pour chacun des débiteurs. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe ; Dit que l'appel interjeté le 11 mars 2021 par M. [X] [Z] à l'encontre du jugement rendu le 12 février 2021 par le tribunal judiciaire de Carcassonne est recevable ; Infirme le jugement rendu le 12 février 2021 par le tribunal judiciaire de Carcassonne en toutes ses dispositions, Dit que l'instance introduite par M. [X] [Z] suivant assignation en date du 28 septembre 2017 à l'encontre de Mme [I] [Y] et M. [E] [S] n'est pas éteinte par l'effet de la péremption ; Évoquant l'affaire, Déboute Mme [Y], de sa demande de nullité de l'avenant du 24 décembre 2015 ; Prononce la nullité du commandement de payer en date du 26 juin 2017 ; Condamne solidairement Mme [I] [Y] et M. [E] [S] à payer à M. [X] [Z] les sommes suivantes : -1 561,36 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4 janvier 2018, -52 051,68 € TTC au titre des réparations locatives, -5 000 € au titre du préjudice moral, -3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que la clause pénale contenue dans le bail du 29 mai 2010 est réputée non écrite et déboute M. [X] [Z] de sa demande à ce titre ; Dit que la cour d'appel est compétente pour connaître de la demande de M. [X] [Z] en dommages et intérêts pour poursuite d'une activité commerciale sans autorisation ; Déboute M. [X] [Z] de sa demande en dommages et intérêts pour poursuite d'une activité commerciale sans autorisation ; Déboute M. [X] [Z] de sa demande en dommages et intérêts pour l'impossibilité de relouer les lieux ; Déboute Mme [I] [Y] de sa demande reconventionnelle ; Condamne Mme [I] [Y] et M. [E] [S] aux dépens exposés en première instance en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, le coût du procès-verbal de constat d'huissier du 22 août 2017 et la moitié du coût du procès-verbal d'état des lieux de sortie en date du 4 janvier 2018 et aux dépens de la procédure d'appel ; Dit que dans les rapports entre Mme [I] [Y] et M. [E] [S] ils supporteront à part égale la charge de la condamnation au titre de l'arriéré locatif, au titre des réparations locatives en ce qui concerne les réparations intérieures dont le montant est fixé à 11 200 € TTC, les frais irrépétibles et les dépens de première instance et d'appel ; Dit que dans les rapports entre Mme [I] [Y] et M. [E] [S], Mme [I] [Y] supportera seule la charge des réparations locatives en ce qui concerne les travaux extérieurs dont le montant est fixé à 40 851,60 € TTC et la condamnation au titre du préjudice moral de M. [X] [Z]. Le Greffier Le Président