Cour d'appel, 22 février 2024. 22/07057

4ème Chambre ARRÊT N° 40 N° RG 22/07057 N°Portalis DBVL-V-B7G-TKEI Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 22 FEVRIER 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes en date du 11 septembre 2023 GREFFIER : Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 19 Décembre 2023 devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 22 Février 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : PIE X SCCV Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Xavier MASSIP de la SCP BG ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉE : Madame [B] [F] épouse [V] née le 29 Juillet 1954 à [Localité 6] (69) [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Alain LE MAGUER de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER BOHELAY EHRET GUENNEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT Exposé du litige : La SCCV Pie X a fait construire à [Localité 2] une résidence dénommée 'Carré Joffre'et conclu avec Mme [B] [F] divorcée [V], par acte authentique du 10 janvier 2017, un contrat de vente en l'état futur d'achèvement portant sur un appartement de type 4 et deux garages pour le prix de 531 000 euros TTC. La livraison est intervenue selon procès-verbal du 16 octobre 2018, auquel a été annexée une liste de réserves, sachant que Mme [V] avait déjà remis au vendeur, le 8 octobre 2018, une liste des travaux à effectuer et qu'elle a fait part, dans un courrier du 3 octobre 2019, de la découverte de nouveaux désordres, en précisant que peu de choses avaient été rectifiées. Dans un courrier en réponse daté du 14 septembre 2020, le vendeur a repris chacune des réserves mentionnées en indiquant s'il reconnaissait ou non le désordre et a proposé un rendez-vous à Mme [V]. Il n'a pas obtenu de réponse. Compte tenu des réserves non levées, Mme [V] n'a pas procédé au règlement du solde du prix de vente, soit 26 550€. Des courriers ont été échangés entre les parties, Mme [V] faisant état de l'absence de levée des réserves. Après avoir fait dresser par huissier le 4 novembre 2020 un procès-verbal de constat des défauts affectant l'appartement, elle a obtenu une estimation des travaux restant à effectuer entre 29 100 et 34 000 euros. Par acte d'huissier en date du 15 octobre 2020, la SCCV Pie X a fait assigner Mme [V] devant le tribunal judiciaire de Lorient en paiement du solde du prix. Par un jugement en date du 2 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Lorient a : - donné acte à Mme [V] de ce qu'elle a payé le solde du prix, 26 550 euros, le 27 mai 2021 - déclaré recevable la demande reconventionnelle de Mme [V] ; - condamné la SCCV Pie X à payer à Mme [V] une indemnité de 29 100 euros TTC pour réaliser les travaux nécessaires à la levée des réserves ; - condamné Mme [V] à payer à la SCCV Pie X une indemnité de 2 000 euros en application de la clause pénale ; - ordonné la compensation entre les sommes dues par la SCCV Pie X et par Mme [V] ; - laissé à chaque partie la charge de ses frais d'instance ; - condamné chaque partie au paiement de la moitié des dépens ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. La SCCV Pie X a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 2 décembre 2022. Dans ses dernières conclusions en date du 10 novembre 2023, la SCCV Pie X au visa des articles 1104, 1642-1 et 1648 du code civil, demande à la cour de : - infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : - déclaré recevable la demande reconventionnelle de Mme [V] ; - condamné la SCCV Pie X à payer à Mme [V] une indemnité de 29 100 euros TTC pour réaliser les travaux nécessaires à la levée des réserves ; - condamné Mme [V] à payer à la SCCV Pie X une indemnité de 2 000 euros en application de la clause pénale ; - ordonné la compensation entre les sommes dues par la SCCV Pie X et par Mme [V] - laissé à chaque partie la charge de ses frais d'instance ; - condamné chaque partie au paiement de la moitié des dépens ; Et, statuant à nouveau de ces chefs réformés et y additant, - déclarer Mme [V] forclose ou prescrite en sa demande reconventionnelle fondée sur les articles 1642-1 et 1648 du code civil au titre des réserves dénoncées à la livraison et dans l'année de livraison ; En conséquence, - débouter Mme [V] de sa demande de condamnation à l'égard de la SCCV Pie X au titre des travaux de reprise des réserves en tant qu'irrecevable ; Subsidiairement, - juger que Mme [V] ne rapporte pas la preuve ni du montant des travaux de reprise, ni de la nécessité des travaux estimés ; En conséquence, - débouter Mme [V] de sa demande de condamnation de la SCCV Pie X au titre des travaux de reprise des réserves en tant que mal fondée ; A titre infiniment subsidiaire, - réduire la demande de condamnation de Mme [V] de la SCCV Pie X au titre des travaux de reprise des réserves à la somme de 1 281,43 euros TTC ; En tout état de cause, - débouter Mme [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - condamner Mme [B] [V] à verser à la SCCV Pie X la somme de 11 682 euros au titre de l'indemnité contractuellement due pour retard de paiement ; - condamner Mme [B] [V] à verser à la SCCV Pie X la somme de 10 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ; - condamner Mme [B] [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Concernant le paiement de l'indemnité du fait du retard de versement du solde, l'appelante fait valoir que le contrat prévoyait que toute somme non réglée dans les huit jours suivant la réception de l'appel de fonds générait une indemnité de 1% par mois. Elle rappelle que le dernier appel de fond a été adressé à Mme [V] le 19 octobre 2018, que la pénalité s'applique à compter du 27 octobre suivant et non à compter de la mise en demeure, que le paiement ayant été effectué le 21 mai 2021, le montant de l'indemnité s'élève à 11682€. Elle estime que cette somme analysée par le tribunal comme une clause pénale ne pouvait être réduite, Mme [V] ne pouvant conserver le solde du prix. La SCCV PIE X soutient que la demande de Mme [V] au titre des réserves à la livraison est irrecevable comme forclose en application des articles 1642-1 et 1648 al 2 du code civil. Elle précise avoir soulevé cette irrecevabilité devant le tribunal, qui a estimé que cette fin de non-recevoir était irrecevable comme relevant de la compétence du juge de la mise en état ; qu'elle peut toutefois, être à nouveau soulevée devant la cour en application de l'article 123 du code de procédure civile. Elle fait valoir que Mme [V] avait treize mois, à peine de forclusion, pour agir en reprise des désordres apparents à compter de la livraison, soit jusqu'au 16 novembre 2019, que sa demande suite à sa propre assignation en 2020 est forclose. L'appelante conteste que Mme [V] puisse invoquer les dispositions de l'article 1604 du code civil relatives à l'obligation de délivrance du vendeur, qui engagent sa responsabilité contractuelle. Elle ajoute que la délivrance d'un bien non conforme au contrat n'est au demeurant pas démontrée. A titre subsidiaire, elle soutient que le montant des travaux de reprise n'est pas établi en l'absence de production de devis et fait grief au tribunal d'avoir indiqué que l'estimatif produit n'était pas une évaluation précise pour la retenir néanmoins comme base fiable. Elle ajoute que le bien fondé de nombre de postes de travaux n'est pas justifié, qu'elle a fait établir des devis sur la base des désordres du constat d'huissier de novembre 2020 qui mettent en évidence un coût de 1281,43€ TTC. Elle conteste que Mme [V] puisse prétendre à une somme de 7330.56€ au titre du choix de matériaux moins onéreux que ceux prévus au contrat en l'absence de preuve de ces modifications et d'éléments de comparaison fiables, observant que les prestations en lien avec la pose de la cuisine étaient hors contrat. Dans ses dernières conclusions en date du 3 novembre 2023, Mme [V] demande à la cour de : - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : - donné acte à Mme [V] de ce qu'elle a payé le solde du prix, 26 550 euros, le 27 mai 2021 ; - déclaré recevable la demande reconventionnelle de Mme [V] ; - condamné la SCCV Pie X à payer à Mme [V] une indemnité de 29 100 euros TTC pour réaliser les travaux nécessaires à la levée des réserves ; - l'infirmer pour le surplus ; Et statuant à nouveau, Sur l'indemnité relative à la clause pénale, - réduire le montant de la clause pénale à la somme de 1 euros ; A titre subsidiaire et dans le cas où la cour d'appel venait à appliquer strictement la clause pénale, - limiter le montant à la somme de 2 389,50 euros ; Sur la prescription de la demande reconventionnelle, - débouter la SCCV Pie X de sa demande ; En conséquence, - déclarer recevable la demande reconventionnelle de Mme [V] ; A titre subsidiaire et dans le cas où la cour d'appel retient sa compétence pour juger de la prescription de la demande reconventionnelle, - condamner la SCCV Pie X au paiement de la somme de 34 000 euros au titre des travaux sur le fondement de l'article 1604 du code civil et pour reconnaissance de responsabilité ; Sur les moins-values, - condamner la SCCCV Pie X au paiement de la somme de 8 330,56 euros TTC au titre des moins-values ; En tout état de cause, - débouter la SCCV Pie X de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - condamner la SCCV Pie X au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCCV Pie X aux entiers dépens de première instance et d'appel. Concernant l'indemnité pour retard de paiement, Mme [V] fait remarquer que le calcul de la pénalité pour la période d'octobre 2018 à mai 2021 représente 34 mois soit 8496€. Elle relève que cette indemnité s'analyse en une clause pénale qui doit être réduite à 1€ compte tenu des manquements de la société et de sa négligence dans l'exécution de ses obligations s'étant engagé à vendre un appartement de haut standing. A titre subsidiaire, elle demande que seule une somme de 2389,50€ soit retenue, l'indemnité n'étant due qu'à compter de la mise en demeure. S'agissant de la recevabilité de sa demande reconventionnelle, elle estime que la cour ne peut que confirmer le jugement qui a rappelé que cette fin de non-recevoir relevait de la compétence exclusive du juge de la mise en état qui n'a pas été saisi. Elle objecte que l'examen de la fin de non-recevoir reviendrait à priver les parties du double degré de juridiction. A titre subsidiaire, elle invoque le manquement de la société à son obligation de délivrance au sens de l'article 1604 du code civil et précise ne pas avoir à démontrer de faute de la société. Elle relève que la société s'étant engagée à lui livrer un appartement doté de prestations soignées, ce qui n'est pas le cas en regard de l'absence de finition des travaux et des prestations grossièrement exécutées, ajoutant qu'un lave-mains n'a pas été posé. Elle estime que le coût des travaux de reprise est justifié et doit conduire à une indemnisation à hauteur de 34000€, ce qui justifiait le défaut de paiement du solde. Elle soutient qu'ayant choisi des matériaux de carrelage et de parquet moins chers que ceux qui étaient prévus dans la notice descriptive, elle est fondée à obtenir la restitution de la moins-value, ce qui était possible selon l'acte de vente. L'instruction a été clôturée le 16 novembre 2023. Motifs : -Sur la demande de la SCCV relative aux indemnités pour retard de paiement En application de l'article R261-14 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable au litige, le solde du prix de l'immeuble représentant 5% du prix est payable lors de la mise à disposition de l'acquéreur du bien acquis. Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois. Le contrat de réservation stipulait que toutes sommes non réglées dans les huit jours suivant la réception des appels de fonds seraient passibles d'une indemnité de 1% par mois de retard, tout mois commencé étant compté pour un mois complet. Le contrat de vente du 10 janvier 2017 a repris cette disposition en précisant concernant les dispositions relatives aux fractions de prix payables à terme ( page 34) que toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance serait de plein droit et sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure passible d'un intérêt de 1% par mois calculé pro rata temporis, que cette pénalité deviendrait exigible le premier jour de chaque mois de retard. En vertu de ces dispositions, l'application de cette pénalité ne nécessitait pas la délivrance d'une mise en demeure, laquelle n'est pas d'ordre public. L'appartement a été livré à Mme [V] le 16 octobre 2018 de sorte que le solde de 5% du prix de vente d'un montant de 26550€ est alors devenu exigible. L'énonciation de réserves lors de la livraison ne remet pas en cause cette exigibilité. Ce solde a été réglé par Mme [V] le 27 mai 2021. La SCCV opère son décompte à partir du 27 octobre 2018, ce qui, comme le fait remarquer l'appelante ne représente pas 44 mois base de calcul de l'intimée, mais 32 mois soit une indemnité totale de 8496€. Ainsi que l'a rappelé le tribunal, cette pénalité constitue une évaluation forfaitaire et anticipée des conséquences préjudiciables de l'inexécution par l'acquéreur de son obligation de paiement du prix et s'analyse en une clause pénale, que le juge a le pouvoir de modérer. Cette clause pénale de 1% par mois donc 12% par an est manifestement excessive au regard du niveau de l'intérêt légal à cette période, de la passivité de la SCCV face aux demandes d'intervention de Mme [V], dont témoigne son courrier du 14 septembre 2020 qui mentionne en objet la réponse à un courrier de l'appelante du 3 octobre 2019 et du préjudice effectivement subi par la venderesse. Dans ces conditions, la réduction de la clause pénale opérée par le tribunal à 2000€ est justifiée et sera confirmée. -Sur les demandes de Mme [V] : *Sur la demande d'indemnisation des désordres et non conformités : Mme [V] justifie avoir émis des réserves lors de la livraison de l'appartement le 16 octobre 2018, qu'elle a complétées par l'envoi d'un courrier du 3 octobre 2019. Ces réserves se rapportent à des vices de construction et des défauts de conformité apparents, au sens de l'article 1642-1 du code civil, lequel dispose que le vendeur d'immeuble à construire n'en est déchargé, ni avant la réception, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur. Toutefois, selon l'article 1648 al 2 du même code, dans les cas prévus à l'article 1642-1, l'action doit être introduite à peine de forclusion dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. Cette disposition constitue une fin de non-recevoir au sens de l'article 122 du code de procédure civile. Le tribunal a relevé à juste titre en réponse à la SCCV Pie X qui l'invoquait devant la juridiction statuant au fond que l'examen de cette fin de non-recevoir relevait en première instance de la compétence exclusive du juge de la mise en état. La SCCV s'en prévaut à nouveau devant la cour. Or, l'article 123 du code de procédure civile dispose que les fins de non-recevoir peuvent être opposées en tout état de cause, à moins qu'il n'en soit disposé autrement. L'appel constitue une nouvelle instance. A défaut de dispositions particulières contraires ou de désignation d'une formation spécifique en appel pour statuer sur ces fins de non-recevoir, laquelle ne peut être le conseiller de la mise en état compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir en lien avec la procédure d'appel, la cour a en conséquence le pouvoir de connaître des fins de non-recevoir qui n'ont pas été tranchées en première instance. En l'espèce, selon les dispositions rappelées plus haut, Mme [V] devait agir dans le délai d'un an à compter de la date la plus tardive entre la réception et un mois après la livraison de l'appartement. La réception entre la SCCV et les constructeurs étant intervenue le 14 septembre 2018 et la livraison le 18 octobre suivant, Mme [V] disposait d'un délai de 13 mois pour agir à compter de cette dernière date, soit avant le 18 novembre 2019. Or, elle n'a engagé aucune action contre la SCCV Pie X avant cette date, ayant sollicité l'indemnisation de la reprise des désordres et non conformités apparents à titre reconventionnel dans le cadre de l'action en paiement engagée par la venderesse le 15 octobre 2020. Sa demande est dès lors forclose et par suite irrecevable. Mme [V] invoque également un manquement de la SCCV à son obligation de délivrance prévue par l'article 1604 du code civil. Cependant les vices de construction et non conformités qu'elle a réservés à la livraison et dénoncés en octobre 2019 ont un caractère apparent. Ils relèvent des dispositions spécifiques des articles 1642-1 et 1648 du code civil lesquelles sont exclusives de l'application des garanties et de la responsabilité de droit commun du vendeur. En tout état de cause, les malfaçons dans l'exécution imputables aux constructeurs ne constituent pas des défauts de conformité relevant de l'obligation de délivrance du vendeur. La demande d'indemnisation de Mme [V] sur ce fondement ne peut être accueillie. Le jugement qui lui a accordé une indemnisation de 29100€ est par suite infirmé. *Sur la demande de remboursement des moins-values : Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise. Mme [V] invoque le choix de revêtements de sol d'un coût inférieur à ceux prévus par la SCCV dans la notice descriptive s'agissant des appartements de « haut standing » au nombre desquels figure l'appartement E 502 qu'elle a acquis. L'acte notarié (pages 9 et 11) rappelle que le prix principal de 531000€ est ferme, définitif et non révisable. Il précise en page 9 que ce prix ne tient pas compte des travaux particuliers ou modificatifs demandés par l'acquéreur, ce qui ne peut concerner que des travaux supplémentaires le majorant. En outre, au soutien de sa demande, Mme [V] verse aux débats le devis établi par la société Roux adressé à la SCCV Pie X, concernant les carrelage, faïence et parquet de [Adresse 5] de M. [X], également qualifié de « haut standing » dans la notice descriptive, devis mentionnant des moins-values à raison de modifications de coût de matériaux. Cependant l'acceptation de ce devis par la SCCV n'est pas établie ni la réalisation effective de ces prestations. Le devis du fournisseur Porcelanosa du 12 juin 2017 qu'elle produit concerne uniquement la vente de la quantité de matériaux nécessaires et n'intègre donc pas le coût de main d''uvre que comprend la prestation de l'entrepreneur. Mme [V] ne peut opérer son calcul en prenant en compte d'une part le prix de fourniture et pose des matériaux sur le devis de la société Roux et d'autre part le seul prix de vente par le fournisseur des matériaux qu'elle prétend avoir choisis. En conséquence, le jugement qui a rejeté cette demande sera confirmé. -Sur les demandes annexes : Comme l'a retenu le premier juge, eu égard aux éléments de contexte du litige, il n'apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge de ses frais de procédure. Les demandes à ce titre sont rejetées. Le jugement sera réformé s'agissant des dépens. Mme [V] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Par ces motifs : La cour, Statuant publiquement, contradictoirement, Confirme le jugement quant à la condamnation au titre des pénalités de retard, le rejet de la demande de moins-value et des demandes de frais irrépétibles, Infirme pour le surplus, Statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare Mme [V] forclose en sa demande d'indemnisation des vices de construction et défauts de conformité, Laisse à chaque partie la charge de ses frais de procédure d'appel, Condamne Mme [V] aux dépens de première instance et d'appel. Le Greffier, Le Président,