Cour d'appel, 22 mars 2024. 22/02157

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 22/02157 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FZ4F Minute n° 24/00098 [W] C/ S.C.I. FONCIERE PVS Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 05 Août 2022, enregistrée sous le n° 11-21-0009 COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE - TI ARRÊT DU 22 MARS 2024 APPELANT : Monsieur [L] [W] [Adresse 1] Représenté par Me Déborah BEMER, avocat au barreau de METZ (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005969 du 09/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ) INTIMÉE : S.C.I. FONCIERE PVS prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] Représentée par Me Marjorie EPISCOPO, avocat au barreau de METZ COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Mars 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller M. KOEHL, Conseiller GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme Hélène BAJEUX, Greffier ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE': Par acte sous seing privé du 9 décembre 2004, M. [B] [K] a consenti un bail à M. [L] [W] portant sur un local d'habitation situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 381,40 euros outre une provision sur charges de 45 euros. Le logement a été vendu à la SCI Foncière Pvs par acte du 30 septembre 2009. La SCI Foncière Pvs a fait délivrer à M. [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail le 13 septembre 2018 et un commandement de payer le 5 novembre 2019. Par acte d'huissier du 9 août 2021, la SCI a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection de Metz et au dernier état de la procédure, le logement ayant été libéré le 11 avril 2022, elle a sollicité sa condamnation au paiement des loyers et charges impayés, de la clause pénale et du préavis non exécuté, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [W] s'est opposé aux demandes et a sollicité à titre reconventionnel une indemnité mensuelle équivalente au montant du loyer au titre du préjudice de jouissance, avec compensation entre les créances, et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 5 août 2022, le juge des contentieux de la protection a': - condamné M. [W] à payer à la SCI Foncière Pvs la somme de 16.478,77 euros au titre des loyers et charges échus et la somme de 1.144,20 euros, le tout avec intérêts au taux légal à compter du jugement - condamné M. [W] à payer à la SCI Foncière Pvs la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le commandement de payer du 5 novembre 2019 - débouté les parties de toute autre demande. Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 31 août 2022, M. [W] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions. Aux termes de ses dernières conclusions du 30 novembre 2022, il demande à la cour d'infirmer le jugement et de : - condamner la SCI Foncière Pvs à lui verser une indemnité au titre du préjudice de jouissance d'un montant de 426,40 euros par mois - ordonner la compensation des créances - débouter la SCI Foncière Pvs de toutes ses demandes - lui accorder le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire - condamner la SCI Foncière Pvs à lui payer une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'instance et d'appel. Il expose que le logement est insalubre, que la chaudière de l'immeuble ne fonctionne pas, qu'il s'est retrouvé sans chauffage ni eau chaude en plein hiver, qu'il a averti le bailleur qui n'a pas répondu à ses relances et a été contraint de changer la chaudière à ses frais. Il conteste avoir reçu le courrier du mois d'avril 2012 de l'intimée et considère qu'elle ne démontre pas avoir exécuté ses obligations contractuelles alors qu'il l'a avisée dès 2019 des dysfonctionnements de la chaudière et l'a informée d'une nouvelle panne par courrier du 20 septembre 2021. Il ajoute que l'insalubrité du logement, sans chaudière et avec des fenêtres défectueuses, l'a conduit à être relogé en urgence par [M] à compter du 13 décembre 2021, que l'électricité des parties communes ne fonctionne pas, que l'acte de vente du 30 septembre 2009 fait état de la non conformité des installations électriques et de gaz, que la SCI n'a jamais réalisé les travaux de remise aux normes et que l'état des lieux de sortie constatant des murs et des plafonds gondolés, démontre l'existence des problèmes de fenêtres et de chaudière. En conséquence, il se prévaut d'une exception d'inexécution et sollicite l'indemnisation du préjudice de jouissance subi. Sur les loyers et charges, il conteste le décompte produit, précisant n'avoir jamais reçu de quittance et justifier par ses relevés bancaires, de règlements par chèques non pris en compte dans le décompte locatif. Sur le préavis, il soutient avoir été contraint de quitter son logement, le premier juge ayant à tort fait droit à la demande du bailleur. Aux termes de ses dernières conclusions du 28 février 2023, la SCI Foncière Pvs demande à la cour de : - débouter M. [W] de ses demandes - infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre de la clause pénale et condamner M. [W] à lui payer la somme de 1.647,88 euros au titre de la clause pénale - le condamner lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel. Elle conclut à la confirmation du jugement sur les loyers et le préavis. Sur le préjudice de jouissance, elle expose que l'appelant ne rapporte pas la preuve de l'insalubrité alléguée, ni d'une demande au titre de l'installation de chauffage, qu'il a évoqué pour la première fois en juin 2019 un dysfonctionnement de la chaudière sans problème de chauffage et qu'il n'a pas répondu à son courrier du 13 juin 2019 lui demandant de justifier de l'entretien de la chaudière et d'une attestation d'assurance du logement. Elle ajoute ne jamais avoir été informée des travaux réalisés par l'appelant sur la chaudière ni avoir été destinataire de réclamations à ce titre, que le justificatif d'entretien de chaudière produit est illisible et que les anomalies de l'installation de gaz, mineures et pouvant faire l'objet d'une réparation ultérieure, sont sans incidence sur le chauffage, précisant que l'état des lieux de sortie, contrairement à ce qui est soutenu, démontre que l'appartement était décent et que l'état de saleté constaté relevait du mauvais entretien par le locataire. Enfin elle soutient qu'il doit être fait application de la clause pénale prévue au contrat de bail eu égard à l'importance de la dette locative. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 9 janvier 2024. MOTIFS DE LA DECISION': Sur le caractère décent du logement Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. L'article 2 du décret du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, que la nature et l'état de conservation des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité des occupants, que les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement et que les dispositifs d'ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement. En l'espèce, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en déboutant l'appelant de sa demande d'indemnisation. En effet, le premier juge a exactement relevé que l'appelant ne produit aucune pièce sur l'absence d'électricité dans les communs alors que le propriétaire justifie du règlement des factures d'électricité pour l'immeuble. Sur la chaudière, il a justement dit qu'elle avait été remplacée par le locataire à son initiative et sans démontrer qu'elle était défectueuse ni qu'il était privé de chauffage et d'eau chaude, étant observé que le procès-verbal d'état des lieux de sortie du 11 avril 2022 fait état de nombreuses traces de saleté, jaunâtres, coulures et d'une usure certaine des revêtements après une occupation de 18 ans, sans relever d'éléments caractérisant une non décence comme allégué, et mentionne la présence d'une chaudière qui n'a pu être essayée, l'alimentation en gaz et électricité ayant été coupée. Il est également relevé que l'appelant n'a avisé le propriétaire d'un dysfonctionnement de la chaudière que dans son courrier de congé du 20 septembre 2021 et ne justifie d'aucune autre réclamation antérieure relative à une absence de chauffage et d'eau chaude comme allégué, et que les factures de l'entreprise Grotzki des 15 juillet 2019 et 27 janvier 2020 concernent l'entretien de la chaudière, la pose d'une chaudière murale d'occasion fournie par l'appelant et le remplacement d'une vanne, sans qu'aucune de ces factures ne fassent état d'un dysfonctionnement de la chaudière, d'une absence d'eau chaude ou de chauffage et de la nécessité de la remplacer. Il n'est pas plus justifié de ce que le locataire aurait demandé au propriétaire de procéder au remplacement de la chaudière et aurait été contraint d'y procéder lui-même suite à la carence du bailleur. Pour le reste, l'appelant produit des photographies non datées ni localisées qui ne permettent pas de caractériser l'indécence du logement ni la défectuosité des fenêtres comme allégué. Sur les installations électriques et de gaz, s'il résulte de l'acte de vente du 30 septembre 2009 que la SCI Foncière Pvs a été informée que les installations électriques et de gaz n'étaient plus aux normes en raison de leur ancienneté et nécessitaient des travaux de mise en conformité à la charge de l'acquéreur, il n'est toutefois ni allégué ni démontré que ces installations présentaient un risque pour la santé et la sécurité caractérisant un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, ni que le logement était impropre à l'usage auquel il était destiné de ce fait. En conséquence, il doit être considéré que l'appelant ne justifie pas que l'intimée aurait manqué à ses obligations de délivrance d'un logement décent, d'entretien et de garantie d'une jouissance paisible, de sorte qu'il est débouté de sa demande d'indemnisation. Le jugement est confirmé. Sur les loyers et charges impayés L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 1353 dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il ressort du décompte produit par l'intimée que l'appelant reste devoir la somme de 16.478,77 euros au titre des loyers et charges échus au 31 janvier 2022. Si l'appelant prétend que des paiements par chèque n'auraient pas été pris en compte, il n'en justifie pas alors que les règlements figurant sur les extraits bancaires correspondent aux sommes mentionnées sur le décompte. Il résulte en outre de ce qui précède qu'il ne peut invoquer une exception d'inexécution alors qu'il ne démontre pas que le logement était inhabitable. En conséquence, il convient de confirmer le jugement. Sur le préavis L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. En l'espèce, il ressort de l'avis de réception du courrier recommandé par lequel M. [W] a notifié son congé à la SCI Foncière Pvs que ce courrier a été réceptionné le 31 janvier 2022, de sorte que le préavis de trois mois a commencé à courir à cette date pour prendre fin le 30 avril 2022. Le fait que l'appelant a quitté le logement le 11 avril 2022 est inopérant puisqu'il ne démontre pas que le logement a pu être loué par le bailleur avant la date de fin du préavis, ni qu'il aurait été contraint de partir en raison de l'état d'indécence du logement. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné l'appelant à régler la somme de 1.144,20 euros au titre du préavis. Sur la clause pénale L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En l'espèce, la demande d'indemnité contractuelle de 10 % de la totalité des sommes dues au bailleur d'un montant de 1.647,88 euros est d'un montant excessif eu égard au montant du loyer mensuel et des règlements effectués par l'appelant sur une période de 12 années. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Foncière Pvs de sa demande de condamnation à ce titre. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées. M. [W], partie perdante, devra supporter les dépens d'appel et il est équitable qu'il soit condamné à verser à la SCI Foncière Pvs la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance. Il convient en outre de le débouter de sa propre demande de ce chef. Il n'y a pas lieu de statuer sur la demande d'aide juridictionnelle provisoire, puisque l'appelant a obtenu l'aide juridictionnelle totale par décision du bureau d'aide juridictionnelle du 9 février 2023. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions'; Y ajoutant CONDAMNE M. [L] [W] aux dépens'd'appel ; DEBOUTE M. [L] [W] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE M. [L] [W] à payer à la SCI Foncière Pvs la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT