Tribunal judiciaire, 11 juin 2024. 23/09433

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Christophe LIVET-LAFOURCADE Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Fabrice POMMIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/09433 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PDO N° MINUTE : 6/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 11 juin 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT- OPH Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1] représenté par l’association AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER en la personne de Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire J114 DÉFENDEUR Monsieur [D] [I] [X] demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Adresse 2] représenté par Maître Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B1102 (bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro C-75056-2024-000130 du 18 janvier 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle) COMPOSITION DU TRIBUNAL Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 mars 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juin 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 11 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09433 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PDO EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 28 février 2008, l'OPAC de [Localité 3] aux droits duquel vient l’EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [D] [I] [X] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 261,23 euros outre une provision sur charges. Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2968,84 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [I] [X] le 21 mars 2023. Par assignation du 30 octobre 2023, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [I] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : − une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−4005 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 29 mars 2024, l’EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 mars 2024, s'élève désormais à 4368,66 euros. L’EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique être favorable à l'octroi de délais suspensifs et souligne que les mensualités de 30 euros paraissent un peu faible eu égard au montant de la dette locative. En réponse à la fin de non recevoir tiré de la prescription d'une partie de la dette de loyer, elle indique qu'en application des règles d'imputation des paiements, à défaut de précision, les paiement s'imputent sur la dette la plus ancienne et qu'il n'y a donc pas prescription. A titre subsidiaire, elle sollicite que le montant des loyers prescrits soit limité aux arriérés antérieurs au mois d'avril 2021. M. [D] [I] [X], représenté par son conseil a déposé des acritures auxquelles il s'est référé oralement et aux termes desquelles il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiements de 36 mois et une échéance de 30 euros la dernière soldant le reste de la dette. Il souligne que la somme de 690, 82 euros doit être déclarée prescrite comme antérieure au 30 ocotbre 2020 en application des dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, que la dette locative doit être limotée à la somme de 2278, 02 euros arrêtée au 17 mars 2023. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [D] [I] [X] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande L’EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 20 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2968,84 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 mai 2023. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [D] [I] [X] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 30 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [D] [I] [X] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Aux termes de l'arti le 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. En vertu de l’article 1342-10 du code civil: “le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. Toutefois, les règles d'imputation des paiements ne font pas obstacle à la prescription. En l’espèce, l’EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 mars 2024, M. [D] [I] [X] lui devait la somme de 4368,66 euros. Il convient de considérer comme prescrit les arriérés de loyers antérieurs au 30 octobre 2020 soit la somme de 690, 82 euros qui sera en conséquence déduite de l'arriéré locatif. Par ailleurs seront également déduits les sommes de 91, 17 euros et 160, 58 euros correspondant aux frais de proécdure. M. [D] [I] [X] sera condamné à payer à la bailleresse la somme de 3426, 09 euros à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023 sur la somme de 2968,84 euros, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [D] [I] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 438,48 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [D] [I] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 février 2008 entre l’EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH, d’une part, et M.[D] [I] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 21 mai 2023, CONDAMNE M. [D] [I] [X] à payer à l’EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 3426, 09 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023, AUTORISE M. [D] [I] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [D] [I] [X], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 mai 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [I] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [D] [I] [X] sera condamné à verser à titre de provision à l’EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE M. [D] [I] [X] à payer à l’EPIC [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [D] [I] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 mars 2023 et celui de l'assignation du 30 octobre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 juin 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge