Tribunal judiciaire, 12 mars 2024. 23/07709

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [Z] [L] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Morgane BLOTIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/07709 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25J3 N° MINUTE : 4 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 12 mars 2024 DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 4] HABITAT OPH, [Adresse 3] représentée par Maître Morgane BLOTIN de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE Madame [Z] [L], [Adresse 1] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 janvier 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 mars 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 12 mars 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07709 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25J3 EXPOSE DU LITIGE Par acte du 13 janvier 2020, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [Z] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 362,89 euros, outre une provision sur charges.  Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT OPH a fait signifier à Madame [Z] [L] par acte de commissaire de justice du 27 mars 2023 un commandement de payer la somme de 8012,03 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif à l’échéance de février 2023 incluse, et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2023, [Localité 4] HABITAT OPH a fait assigner Madame [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion de Madame [Z] [L] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, - autoriser à son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois, - ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, - condamner Madame [Z] [L] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au jour de l’assignation, soit la somme de 15911,63 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner Madame [Z] [L] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est mentionné que les ressources mensuelles de Madame [Z] [L] s’élèvent à 1083 euros d’allocation recherche d’emploi (ARE), pour des charges de 602 euros essentiellement de loyer. D’autres allocations (APL, ASF, allocation de rentrée scolaire) sont suspendues, le total des deux premières s’élevant à 321 euros. La dette locative a été générée à la suite de saisies en remboursement d’une créance de 10000 euros de RSA due à la CAF par l’ex conjoint de Madame [Z] [L]. Il est par ailleurs mentionné que le paiement des loyers courants est repris si bien qu’un dossier FSL maintien a pu être constitué. Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024. A cette audience [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 6905 euros, échéance de janvier 2024 incluse. Le bailleur fait état d’une reprise des versements de Madame [Z] [L] depuis plusieurs mois mais que le loyer principal courant n’est pas payé en totalité. Le bailleur consent toutefois à une suspension des effets de clause résolutoire en cas d’octroi de délais de paiement qu’il propose de fixer à 287 euros par mois sur 24 mois, avec déchéance du terme en cas d’irrespect de l’échéancier. Comparante en personne, Madame [Z] [L] a reconnu la dette sous réserve et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 100 euros par mois. Elle a confirmé les temres du diagnostic social et financier. Elle a précisé avoir un enfant à charge et une dette de cantine de 100 euros. La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2023 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 septembre 2023 soit au moins deux mois avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 29 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 12 septembre 2023. En conséquence, l’action introduite par [Localité 4] HABITAT OPH est recevable. Sur l’acquisition de la clause résolutoire L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail signé par les parties le 13 janvier 2020 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 27 mars 2023 pour la somme en principal de 8012,03 euros. Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 mai 2023. Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation Madame [Z] [L] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce [Localité 4] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [Z] [L] restait devoir la somme de 6905 euros à la date du 6 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse. La somme de 189,90 euros enregistrée au décompte au 5 avril 2023 au titre de “frais de contentieux” sera déduite car non justifiée. Pour la somme au principal, Madame [Z] [L] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 6715,10 euros (6905-189,90) arrêtée au 6 janvier 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer. Madame [Z] [L] sera également condamnée au paiement à compter du 7 janvier 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le bailleur consent à une suspension de la clause résolutoire. Madame [Z] [L] a repris des versements depuis plusieurs mois, même si ceux-ci sont inférieurs au montant du loyer principal. Elle a en outre engagé des démarches pour percevoir les allocations auxquelles elle aurait droit, et a fait une demande auprès du FSL en septembre 2023 en vue d’une prise en charge totale ou partielle de sa dette locative. Dans ces conditions, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision. Faute pour Madame [Z] [L] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique. Il n’y aurait pour autant aucune raison à ce que les dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution soient exclues ni à ce qu’une astriente soit prononcée, ceci compte tenu qu’une indemnité menseulle d’occupation a été fixée. Sur les demandes accessoires Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [L] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 janvier 2020 entre [Localité 4] HABITAT OPH et Madame [Z] [L], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 mai 2023 ; CONDAMNONS Madame [Z] [L] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 6 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse (la dernière somme au crédit est de 140 euros le 4 janvier 2024) la somme de 6715,10 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2023 ; AUTORISONS Madame [Z] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d'un montant d'au moins 150 euros et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ; PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ; SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ; RAPPELONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme : * la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié, * le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, * Madame [Z] [L] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment), * Madame [Z] [L] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 7 janvier 2024, * qu'à défaut pour Madame [Z] [L] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, * que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; REJETONS le surplus des demandes ; CONDAMNONS Madame [Z] [L] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [Z] [L] aux entiers dépens ; RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection