Tribunal judiciaire, 10 décembre 2025. 25/58248

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 12] ■ N° RG 25/58248 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBMK6 N° : 3 Assignation du : 27 Novembre 2025 [1] [1] 3 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 10 décembre 2025 par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Carine DIDIER, Greffière. DEMANDERESSE La société SECOIA S.A.R.L. [Adresse 1] [Localité 9] représentée par Maître Iris NAUD, avocate au barreau de PARIS - #J0087 DEFENDEURS La S.E.L.A.R.L. [G] YANG-TING, prise en la personne de Maître [E] [G], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société SOGUISA [Adresse 7] [Localité 6] représentée par Maître Sandrine ZARKA, avocate au barreau de PARIS - #E0260 Monsieur [Z] [J] [Adresse 2] [Localité 10] représenté par la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, prise en la personne de Maître Isabelle LAFON , avocate au barreau de PARIS - #A0550 La S.A.S. DMJ BATIMENT [Adresse 3] [Localité 11] non constituée DÉBATS A l’audience du 04 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Carine DIDIER, Greffière, EXPOSE DU LITIGE Par acte du 04 janvier 1989, la société UNION DES ASSURANCES DE [Localité 12] VIE, aux droits de laquelle est venue la société AXA CONSEIL VIE et se trouve aujourd'hui la société SECOIA, a donné à bail commercial à la société BROUSSE, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société SOGUISA, des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 13]. Par acte du 07 juillet 2021, la société SOGUISA a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement pour le 1er janvier 2022. Par acte du 03 septembre 2021, la société SECOIA a fait signifier son refus de renouvellement sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction invoquant des motifs graves et légitimes. Par jugement du 07 août 2025, le tribunal des activités économiques de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la société SOGUISA et a désigné la SELARL [G] – YANG-TING, en la personne de Maître [E] [G], mandataire judiciaire liquidateur. Par ordonnance du 21 octobre 2025, le juge commissaire a notamment autorisé Maître [E] [G], ès qualité, à accepter la proposition de Monsieur [Z] [J] d'acquérir le fonds de commerce de la société SOGUISA pour un montant de 104.000 euros net vendeur. Soutenant ne pas connaître l'identité de l'actuel occupant, qui fait effectuer d'importants travaux au sein du local commercial, la société SECOIA a, par requête en date du 25 novembre 2025, demandé au juge des référés une autorisation d'assigner la SELARL [G] – YANG-TING, Monsieur [Z] [J] et la société DMJ BATIMENT à heure indiquée. Par ordonnance du 25 novembre 2025, le juge des référés l'a autorisé à les faire assigner pour l'audience du 04 décembre 2025. Par acte du 27 novembre 2025, la société SECOIA a fait assigner la SELARL [G] – YANG-TING, Monsieur [Z] [J] et la société DMJ BATIMENT devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir : 1°) Arrêt des travaux en cours - ORDONNER la cessation immédiate des travaux entrepris dans les locaux situés au [Adresse 5] par la SELARL [G] YANG-TING, prise en la personne de Maître [E] [G], demeurant [Adresse 8], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société SOGUISA, etlou par Monsieur [J], et/ou par la société DMJ BATIMENT ou par toute société mandatée par Fun dieux et d”en justifier à la société SECOIA SARL dans un délai de vingt-quatre heures suivant la décision à intervenir, sous astreinte de 10.000 euros par jour de retard, la condamnation au paiement de l'astreinte devant être prononcée solidairement à l'encontre des trois défendeurs. 2°) Mission de remise en état DESIGNER tel expert qu'il plaira la présente juridiction, avec pour mission de : - Se faire communiquer tous documents et pièces utiles à sa mission, - Visiter les lieux sis [Adresse 5], les décrire. - Convoquer les parties, - Entendre les parties sur leurs explications, - Lister les remises en état à effectuer par le locataire, - Évaluer le montant des travaux de remise en état a la charge du locataire qu'il convient d'exécuter pour remettre en état les lieux litigieux, - Fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues, - Évaluer le délai d’achèvement prévisible des travaux à réaliser par le preneur, - Rechercher, en tenant compte de la configuration des locaux, de la situation, tous éléments utiles permettant de déterminer l'indemnité d'immobilisation/indemnité d'occupation due au bailleur à compter du 1er janvier 2020 jusqu'à la fin des travaux de remises en état, - S'adjoindre tout sapiteur (et notamment un expert judiciaire) pour l'accomplissement de sa mission et notamment aux fins d'évaluer le montant de l'indemnité d'immobilisation/l'indemnité d'occupation durant le temps d'immobilisation des locaux en ce compris la période de travaux, - Rendre compte du tout et donner son avis motivé, - Dresser un rapport de ses constatations et conclusions. - DIRE que les experts saisis effectueront leur mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'ils devront déposer leur rapport dans un délai de trois mois à compter de leur saisine. - DIRE qu'il en sera référé au juge du contrôle des Expertises en cas de difficulté. FIXER la provision à consigner, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert et le délai qui sera imparti par l'ordonnance à intervenir. 3°) Demandes complémentaires - CONDAMNER solidairement SELARL [G] YANG-TING, prise en la personne de Maître [E] [G], demeurant [Adresse 8], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société SOGUISA, Monsieur [J] et la société DMJ BATIMENT au paiement d'une somme de 5.000 € au titre de Particle 700 du CPC et aux entiers dépens. A l’audience du 04 décembre 2025, la société SECOIA a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus. Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, Monsieur [Z] [J] demande au juge des référés de : A titre principal : - Juger que la demande de la Société SECOIA tendant à ordonner la cessation immédiate des travaux entrepris se heurte à une contestation sérieuse, - L'en débouter entièrement, - Juger que Monsieur [J] forme toutes protestations et réserves à la demande d'expertise et sollicite, s'il y est fait droit, que la mission de l'expert soit circonscrite de la manière suivante : - Se rendre sur place et visiter les locaux loués [Adresse 4], en présence des parties et de leurs Conseils après les avoir dûment convoqués, - Se faire communiquer tous documents et pièces utiles, - Entendre les parties en leurs explications, - Décrire les travaux qui ont été réalisés dans les locaux et ceux éventuellement à terminer, - Dire si à son avis ces travaux portent atteinte ou non à la structure de l'immeuble et aux parties communes, - Donner son avis sur les travaux de remise en état qui seraient éventuellement nécessaires - Remettre un pré-rapport ou document de synthèse au greffe dans un délai de trois semaines de la consignation de la provision, - Dresser un rapport de ses constatations et conclusions - Mettre à la charge de la Société SECOIA les frais d'expertise - Condamner la Société SECOIA au paiement d'une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'en tous les dépens. Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la SELARL [G] – YANG-TING demande au juge des référés de : - Recevoir la SELARL [G] – YANG-TING ès-qualité de Mandataire judiciaire Liquidateur de la société SOGUISA en ses demandes, fins et conclusions, - Lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à l’appréciation du Tribunal, - Prendre acte des protestations et réserves formulées par la SELARL [G] – YANG-TING ès-qualité de Mandataire judiciaire Liquidateur de la société SOGUISA, quant à la mesure d’expertise sollicitée, - Débouter la société SECOIA de sa demande de condamnation à la somme de 5 000 €, dirigée à l’égard de la SELARL [G] – YANG-TING ès-qualité de Mandataire judiciaire Liquidateur de la société SOGUISA, au titre de l’article 700 du CPC, - Condamner la société SECOIA à régler à la SELARL [G] – YANG-TING ès qualité de Mandataire judiciaire Liquidateur de la société SOGUISA, la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, - La condamner aux entiers dépens. Bien que régulièrement assignée, la société DMJ BATIMENT n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, date de la présente ordonnance. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande d'arrêt des travaux En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le trouble manifestement illicite est constitué par la violation flagrante d’une règle de droit, proche de la voie de fait. Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. En l'espèce, il est établi que le liquidateur judiciaire a été autorisé à accepter la proposition de Monsieur [Z] [J] d'acquérir le fonds de commerce de la société SOGUISA pour un montant de 104.000 euros net vendeur, que ce dernier a versé les fonds, a justifié de son attestation d'assurance et a récupéré auprès du mandataire judiciaire les clés du local commercial. La société SECOIA ne peut donc raisonnablement soutenir que Monsieur [J] est occupant sans droit ni titre du local commercial. En outre, la bailleresse ne démontre aucunement que les travaux en cours effectués par la société DMJ BATIMENT touchent à la structure de l'immeuble et qu'ils auraient dû être autorisés par le bailleur et/ou l'assemblée générale des copropriétaires. Si le bailleur avait affirmé que des IPN étaient posés dans le local commercial, elle n'en rapporte aucune preuve. Au contraire, les procès-verbaux du commissaire de justice (du 17 novembre 2025, 20 novembre 2025 et 21 novembre 2025) qu'elle verse aux débats indiquent que les travaux consistent au remplacement des revêtements muraux du local commercial (changement de carrelage) et d'une mise aux normes de l'installation électrique et en matière d'hygiène (local utilisé pour une poissonnerie). Ces travaux de simple rénovation sont également démontrés par la comparaison entre les deux procès-verbaux du commissaire de justice versés aux débats par Monsieur [Z] [J] : du 07 novembre 2025 avant travaux,et du 03 décembre 2025, montrant que les travaux sont réalisés à 90%,les devis des sociétés effectuant les travaux. Enfin, le BUREAU VERITAS SOLUTIONS, qui a rendu un avis technique sur travaux le 03 décembre 2025, a conclu que : «  Notre intervention a permis de constater l'état actuel de la structure et de le comparer au procès-verbal de constat établi le 07 novembre 2025. L'analyse des photographies révèle que les modifications apportées concernent exclusivement des éléments de second œuvre (revêtements de sol, faux plafonds), sans incidence structurelle. La mise en œuvre de la cloison en parpaing creux s'avère acceptable. Cette intervention est justifiée par la suppression préalable de l'aquarium et du vivier à homard, qui réduisent significativement les charges transmises à la structure porteuse du plancher bas. La démolition de la mezzanine contribue à alléger les éléments porteurs verticaux qui supportaient ces charges, entraînant ainsi une diminution des sollicitations transmises aux fondations existantes. En conclusion, aucun risque pour la solidité du bâtiment n'a été identifié. Les modifications constatées n'ont pas d'impact sur l'intégrité structurelle de l'ouvrage. » Ainsi, la société SECOIA échoue à rapporter la preuve du trouble manifestement illicite qu'elle invoque. Elle échoue également à rapporter la preuve du motif légitime à voir ordonner une mesure d'expertise. Il convient de dire n'y avoir lieu aux demandes de la société SECOIA. Sur les demandes accessoires La société SECOIA, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Il convient en outre de la condamner à verser à Monsieur [Z] [J] et la SELARL [G] – YANG-TING une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du même code d’un montant de 2.500 € chacun. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Déboutons la société SECOIA de ses demandes ; Condamnons la société SECOIA aux dépens ; Condamnons la société SECOIA à payer à Monsieur [Z] [J] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la société SECOIA à payer à la SELARL [G] – YANG-TING la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à [Localité 12] le 10 décembre 2025 La Greffière, La Présidente, Carine DIDIER Mathilde BALAGUE