Cour d'appel, 22 février 2023. 22/00591

ARRÊT DU 22 Février 2023 HL / NC -------------------- N° RG 22/00591 N° Portalis DBVO-V-B7G -DASL -------------------- [N] [X] [N] [G] [B] épouse [N] C/ [K] [U] ------------------- GROSSES le aux avocats ARRÊT n° COUR D'APPEL D'AGEN Chambre Civile LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur [N] [X] [N] né le 20 mars 1953 à PARIS 8ème (75) de nationalité française, retraité (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/01776 du 08/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AGEN) Madame [G] [B] épouse [N] née le 06 février 1947 à Libourne (33500) de nationalité française, retraitée (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/01777 du 08/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AGEN) domiciliés ensemble : [Adresse 2] [Localité 4] représentés par Me Rémy CERESIANI, association MASCARAS-CERESIANI, avocat au barreau d'AGEN APPELANTS d'une ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'AGEN en date du 03 mai 2022, RG 21/00176 D'une part, ET : Madame [K] [U] née le 26 décembre 1971 à Angoulême (16) de nationalité française, auxiliaire de vie sociale domiciliée : [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Frédérique POLLE, avocate au barreau d'AGEN INTIMÉE D'autre part, COMPOSITION DE LA COUR : l'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 21 novembre 2022, sans opposition des parties, devant la cour composée de : Présidente : Valérie SCHMIDT, Conseiller, Assesseur : Hervé LECLAINCHE, Magistrat honoraire qui a fait un rapport oral à l'audience qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre eux-mêmes de : Benjamin FAURE, Conseiller en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, et après qu'il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés, Greffière : Nathalie CAILHETON ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ' ' ' FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seings privés du 1er septembre 2018, Mme [K] [U] a donné à bail à M. [N] [N] et à Mme [G] [B] un appartement à usage d'habitation sis au [Adresse 5] (Lot et Garonne), 26 rue du 8 mai 1945. Le loyer était fixé à la somme de 650 € par mois, à laquelle s'ajoutait une provision pour charges de 30 € par mois. Une clause prévoyait la résolution du bail à défaut de paiement du loyer ou des charges, ou de souscription d'une assurance contre les risques locatifs. Un dépôt de garantie de 650 € était prévu. Par acte d'huissier du 22 juillet 2021, Mme [U] a fait signifier à M. [N] et à Mme [B] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 1 360 € représentant les loyers et charges de Juin et Juillet 2021. Ce commandement visait la clause résolutoire stipulée au bail. Par acte d'huissier du 14 décembre 2021, Mme [U] a fait signifier à M. [N] et à Mme [B] une assignation en référé aux fins d'expulsion devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Agen. Cette assignation visait le défaut de paiement des loyers et le défaut d'assurance. Par ordonnance contradictoire du 3 mai 2022, le juge des contentieux de la protection a notamment : - Rejeté le moyen tiré de l'irrecevabilité de la demande ; - Déclaré l'action recevable ; - Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 23 septembre 2021 ; - Ordonné en conséquence à M. [N] et à Mme [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance ; - Dit qu'à défaut Mme [U] pourrait faire procéder à leur expulsion deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux ; - Dit que le sort des meubles serait réglé conformément aux articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d'exécution ; - Fixé l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges ; - Condamné solidairement M. [N] et Mme [B] à payer à Mme [U] : la somme de 6 800 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation comprenant le mois d'Avril 2022 outre les indemnités d'occupation dues postérieurement, avec intérêts au taux légal ; la somme de 200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Débouté M. [N] et Mme [B] de leur demande de délai ; - Condamné in solidum M. [N] et Mme [B] aux dépens, en ce compris le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation en référé, à recouvrer comme en matière d'aide juridictionnelle ; - Dit que Mme [U] conserverait à sa charge le coût du second commandement ; - Rappelé que l'ordonnance était exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris. M. [N] et Mme [B] ont relevé appel de la totalité des dispositions de ce jugement le 20 juillet 2022. Mme [U] a constitué avocat le 27 juillet 2022. L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 21 novembre 2022. M. [N] et Mme [B] ont été expulsés des lieux loués selon procès-verbal établi le 26 octobre 2022 par Me [M] [L], Huissier de justice associé à Agen. Par conclusions visées le 7 novembre 2022, M. [N] et Mme [B] demandent à la Cour : - De prononcer la nullité de l'ordonnance rendue le 3 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Agen, ainsi que l'infirmation et la réformation de cette décision, et statuant à nouveau : Vu les dispositions de l'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, in limine litis : - De dire et juger que la demande de Mme [U] tendant à voir prononcer la résiliation du bail du 1er septembre 2018 pour retard et défaut de paiement des loyers est irrecevable, faute pour le bailleur d'avoir notifié son assignation en préfecture deux mois avant l'audience, et en toute hypothèse mal fondée ; A titre subsidiaire, vu la loi ALUR, vu les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, - De suspendre les effets de la clause résolutoire et de la résiliation du bail pour une durée de 36 mois ; - De juger que M. [N] et Mme [B] pourront s'acquitter des sommes dues par mensualités égales pendant cette période ; - De débouter en conséquence Mme [U] de ses demandes tendant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer et à voir résilier le bail et ordonner l'expulsion de M. [N] et Mme [B] ; En tout état de cause, - De constater que le juge des contentieux de la protection statuant en référé a pris parti sur le fond du bail en condamnant solidairement M. [N] et Mme [B] à payer à Mme [U] la somme de 6 800 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation comprenant le mois d'avril 2022 outre les indemnités d'occupation dues postérieurement avec intérêts au taux légal ; - De débouter Mme [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et moyens ; - De condamner Mme [U] à payer à M. [N] et Mme [B] la somme de 500 € au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Pour voir déclarer l'assignation du 14 décembre 2021 irrecevable, ils soutiennent que le délai de quatre mois n'a pas été respecté entre le commandement de justifier d'une assurance délivré le 28 septembre 2021 et l'assignation signifiée le 14 décembre 2021. Pour obtenir à titre subsidiaire la suspension des effets de la clause résolutoire pendant 36 mois, ils soutiennent que Mme [U] ne justifie pas de son besoin pressant de liquidités. En tout état de cause ils soutiennent que le juge des référés ne peut prononcer la résiliation du bail mais seulement constater cette résiliation par acquisition de la clause résolutoire ; qu'il ne peut accorder une provision sans tenir compte des contestations sérieuses exposées par les défendeurs. Par conclusions visées le 8 novembre 2022, Mme [U] demande à la Cour, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et du procès-verbal d'expulsion du 26 octobre 2022 : - De confirmer purement et simplement l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ; - Y ajoutant, de condamner solidairement M. [N] et Mme [B] au paiement d'une somme provisionnelle complémentaire après actualisation de 4 080 € au titre des loyers et indemnités d'occupation dus depuis le 4 avril 2022 jusqu'au 10 octobre 2022 inclus, soit une dette locative totale de 10 880 € ; - De condamner solidairement M. [N] et Mme [B] à lui payer une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - De condamner solidairement M. [N] et Mme [B] aux entiers dépens d'appel. Pour voir confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté le moyen tiré de l'irrecevabilité de la demande, elle soutient qu'une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture le 14 décembre 2021, soit plus de deux mois avant l'audience prévue le 15 février 2022, conformément à l'article 24,I de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'une copie du commandement a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 le 23 juillet 2021, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément à l'article 24, II de la loi du 6 juillet 1989. Dans leur computation des délais, les appelants confondent selon elle le commandement notifié à la CCAPEX le 23 juillet 2021, fondement de son action, et celui du 28 septembre 2021 concernant l'assurance. Pour voir confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a refusé les délais de paiement sollicités, elle soutient notamment que les locataires se sont maintenus dans les lieux jusqu'à leur expulsion intervenue le 26 octobre 2022, sans rien payer pendant 20 mois, la dette locative s'élevant à la somme de 10 880 € au 10 octobre 2022 ; qu'il ne justifient pas davantage de leur situation financière devant la Cour que devant le juge, qui a considéré qu'au vu de leurs moyens connus ils n'étaient pas en état de régler la dette en sus du loyer courant. Pour voir confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 23 septembre 2021 et ordonné l'expulsion, ils font valoir que les locataires n'ont pas régularisé la dette dans le délai de deux mois qui leur était imparti. Pour voir confirmer l'ordonnance sur la dette locative, elle observe que le montant de cette dernière n'est pas plus contesté devant la cour que devant le juge des référés, dont la compétence n'était pas contestée. Elle soutient que les appelants ne peuvent se prévaloir d'aucune contestation sérieuse ; que n'ayant fait aucun versement pendant la procédure, ils ne justifient pas de s'être libérés ; que s'agissant d'une ordonnance de référé la condamnation est nécessairement provisionnelle. A l'appui de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, Mme [U] invoque le caractère abusif de la procédure et du maintien dans les lieux. MOTIFS Sur la régularité de l'assignation : En vertu de l'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En vertu du III du même article, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience. En l'espèce le commandement de payer les loyers des mois de juin et juillet 2021 a été signifié le 22 juillet 2021. Il n'a été suivi d'aucun paiement dans le délai de deux mois. L'assignation a été signifiée le 14 décembre 2021 pour l'audience du 15 février 2022. Le bailleur a respecté les délais fixés par ces textes. L'assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée par courrier du 13 décembre 2021 à la Préfecture du Lot et Garonne qui en a accusé réception le 14 décembre 2021. Cette notification est intervenue deux mois avant l'audience prévue au 15 février 2022. L'ordonnance, fondée uniquement sur le non-paiement des loyers, le commandement du 28 septembre 2021 étant jugé superfétatoire, doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande tirée de l'irrecevabilité de l'assignation. Sur la demande de délais En vertu de l'article 24, IV de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. M. [N] et Mme [B], qui n'ont pas versé la moindre somme du mois de juin 2021 à leur expulsion pratiquée le 26 octobre 2022, n'établissent pas, et ne soutiennent même pas avoir jamais été en mesure de régler leur dette locative. Le juge a calculé que le loyer courant et le règlement de l'arriéré en trente-six mensualités dépassaient les revenus connus de M. [N]. Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer, rejeté la demande en suspension des effets de la clause résolutoire et de la résiliation du bail et de délais de paiement et ordonné l'expulsion de M. [N] et Mme [B]. Sur le dépassement des pouvoirs du juge des référés Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l'application d'une clause résolutoire de plein droit, ce qu'a fait le juge des contentieux de la protection en constatant que les locataires ne s'étaient pas libérés dans les deux mois du commandement de payer du 22 juillet 2021. L'ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 23 septembre 2021. En vertu de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, et dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. Au vu du décompte produit par Mme [U] et non contesté par M. [N] et Mme [B], le juge a condamné ces derniers au paiement de la somme de 6 800 € représentant les loyers et charges des mois de juin 2021 compris au mois d'avril 2022 compris, sans préciser qu'il s'agissait d'une provision. L'ordonnance déférée doit être infirmée, non sur le montant de la somme, mais pour rappeler le caractère provisionnel de la condamnation. Il y a lieu par ailleurs de faire droit à la demande en actualisation de la dette locative, portant cette dernière à la somme totale de 10 880 € compte tenu des loyers et indemnités d'occupations dus depuis le 4 avril 2022 jusqu'au 10 octobre 2022 inclus, cette demande n'étant pas contestée. Sur les dépens M. [N] et Mme [B] seront condamnés aux entiers dépens. Sur les frais irrépétibles L'ordonnance déférée sera confirmée sur ce point, les appelants ne faisant valoir aucun argument à l'appui de leur contestation, en particulier quant à leur situation économique. Il y a lieu d'y ajouter une condamnation à payer la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles en cause d'appel. PAR CES MOTIFS : La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort, CONFIRME l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, sauf sur le caractère de la condamnation prononcée au titre des loyers et charges impayés ; INFIRME l'ordonnance déférée sur ce dernier point, FAIT DROIT à la demande en actualisation de la dette locative, Et statuant à nouveau, CONDAMNE solidairement M. [N] [N] et Mme [G] [B] épouse [N] à payer à Mme [K] [U] une somme provisionnelle de 10 880 € après actualisation au titre des loyers et indemnités d'occupation dus depuis le 4 avril 2022 jusqu'au 10 octobre 2022 inclus ; CONDAMNE M. [N] [N] et Mme [G] [B] épouse [N] à payer à Mme [K] [U] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ; CONDAMNE M. [N] [N] et Mme [G] [B] épouse [N] aux entiers dépens. Le présent arrêt a été signé par Valérie SCHMIDT, conseiller faisant fonction de présidente, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière, La Présidente,