Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 23/02383

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : M. [N] [R] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Francis MARTIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/02383 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZL4Q N° MINUTE : 1 JUGEMENT rendu le 11 mars 2024 DEMANDERESSE SCI JOLY, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Francis MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0466 DÉFENDEUR Monsieur [N] [R], demeurant [Adresse 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 janvier 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 mars 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 11 mars 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/02383 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZL4Q Exposé du litige Par acte sous seing privé du 8 février 2005, la S.C.I. JOLY a consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 478,94 euros et d’une provision pour charges de 21,06 euros. Par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6645,17 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [N] [R] le 2 décembre 2022. Par assignation du 9 mars 2023, la S.C.I. JOLY a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 1er mars 2023 et jusqu’à libération des lieux,8537,71 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6645.17 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 mars 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné connaissance. L’affaire, initialement appelée à l’audience du 31 août 2023 a finalement été retenue à l’audience du 11 janvier 2024. À l'audience, la S.C.I. JOLY, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 janvier 2024, s'élève désormais à 13822,59 euros arrêtée au 02 janvier 2024 échéance du mois de janvier incluse. La S.C.I. JOLY s’oppose à l’octroi de délais de paiement, exposant avoir besoin des loyers, et indique ne pas avoir la preuve des règlements allégués par Monsieur [N] [R]. Monsieur [N] [R] demande l’octroi de délais de paiement sur 36 mois – à savoir des mensualités de 50 euros jusqu’au mois de juillet 2024 inclus puis de 191 euros, et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il déclare avoir effectué un virement le 9 janvier d’un montant de 651,15 euros et avoir envoyé un chèque d’un montant de 7000 euros. Il indique vouloir déposer une demande d’aide au FSL. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La S.C.I. JOLY justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 1er décembre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6645,17 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 février 2023. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la S.C.I. JOLY verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 janvier 2024, Monsieur [N] [R] lui devait la somme de 13822,59 euros. Monsieur [N] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, notamment en ne rapportant pas la preuve de l’encaissement des deux règlements évoqués à l’audience, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022 sur la somme de 6645,17 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1892,54 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats à l’audience et des pièces produites les éléments suivants. Monsieur [N] [R] perçoit actuellement un salaire de 1265 euros. La dette locative est née d’une baisse de revenus liée à un arrêt maladie longue durée et à une reprise d’activité à mi-temps thérapeutique. Un dossier de surendettement et une demande au FSL seraient en cours de constitution. Monsieur [N] [R] a déclaré à l’audience qu’il devrait percevoir à compter du mois d’août 2024 son plein salaire. Le paiement intégral du loyer courant a repris avant l’audience ainsi que cela ressort du décompte actualisé. Au vu de ces éléments il y a lieu d’accorder à Monsieur [N] [R] des délais de paiement selon les modalités qu’il a proposées et précisées au présent dispositif. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et de la provision pour charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 février 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C.I. JOLY ou à son mandataire. Sur les demandes accessoires Monsieur [N] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er décembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 février 2005 entre la S.C.I. JOLY, d’une part, et Monsieur [N] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 2 février 2023, CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à la S.C.I. JOLY la somme de 13822,59 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022 sur la somme de 6645,17 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1892,54 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE Monsieur [N] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros jusqu’au mois de juillet 2024 inclus puis de 191 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [N] [R], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 2 février 2023, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [N] [R] sera condamné à verser à la S.C.I. JOLY une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE Monsieur [N] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er décembre 2022, DÉBOUTE la S.C.I. JOLY de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge