Tribunal judiciaire, 08 janvier 2024. 23/01053

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30Z Minute n° 24/ N° RG 23/01053 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X2JS 5 copies EXPERTISE GROSSE délivrée le08/01/2024 àla SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET la SELARL GREGORY BELLOCQ COPIE délivrée le08/01/2024 au service expertise Rendue le HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 04 Décembre 2023 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE S.C.I. LIMA, prise en la personne de ses représentants légaux [Adresse 6] [Localité 5] représentée par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocats au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE S.A.R.L. QUAI WEST, prise en la personne de ses représentants légaux [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte du 12 mai 2023, la SCI LIMA a fait assigner la SARL QUAI WEST devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir ordonner une expertise d’un local. La demanderesse expose que, par acte sous-seing privé en date du 1er avril 1997, elle a donné à bail à la société DISTRIBUTION SERVICE SA aux droits de laquelle vient la SARL QUAI WEST, des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 5] ; que le bail a fait l’objet de plusieurs tacites reconductions jusqu’au 30 novembre 2018, puis d’une prolongation tacite pour une durée indéterminée ; qu’elle entend cependant délivrer au preneur un congé avec offre de renouvellement ; que ce renouvellement est soumis aux nouvelles dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014 qui interdisent désormais de mettre à la charge du locataire les frais relatifs aux grosses réparations, tel que prévu aux termes du bail de 1997 ; qu’elle est fondée à voir ordonner une expertise judiciaire à titre préventif pour dresser un état des lieux sur l’état structurel de l’immeuble et pour dresser la liste des éventuels désordres existants incombant au preneur à la date d’effet du renouvellement. Appelée à l’audience du 11 septembre 2023, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être retenue à l’audience de plaidoiries du 04 décembre 2023. Les parties ont conclu pour la dernière fois : - la SARL QUAI WEST, le 06 octobre 2023, par des écritures dans lesquelles elle s’oppose à la demande d’expertise pour défaut de motif légitime et sollicite une indemnité de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ; - la SCI LIMA, le 28 novembre 2023, par des écritures dans lesquelles elle maintient sa demande d’expertise. La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes, prétentions et moyens des parties. II - MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, le les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. En l’espèce, la SCI LIMA sollicite une expertise afin de déterminer les travaux relevant de l’article 606 du code civil, dont la charge incombait, aux termes du bail de 1997, à sa locataire, mais qu’elle va désormais supporter dans le cadre du renouvellement du contrat. La SARL QUAI WEST s’oppose à la demande en faisant valoir qu’en l’absence de tout élément attestant de désordres actuels ou de crainte de désordres futurs, la demanderesse ne justifie d’aucun motif légitime. Une mesure d’expertise n’a cependant pas pour seule vocation de décrire des désordres. Il est aussi possible d’y avoir recours à titre préventif, pour fixer la situation d’un immeuble à un moment précis, le plus souvent préalablement à la réalisation d’autres travaux susceptibles d’avoir un impact sur l’immeuble. En l’espèce, même si la demanderesse n’invoque aucun désordre particulier portant en germe un litige, la modification contractuelle qui va s’imposer aux parties dans le cadre du renouvellement éventuel du contrat, sous la forme d’un transfert des charges au titre des gros travaux, constitue un évènement majeur dont les conséquences pour la bailleresse dépendent notamment de l’état actuel de l’immeuble, de sorte qu’elle justifie d’un intérêt à se constituer des preuves sur cet état dans la perspective d’un éventuel procès portant sur la prise en charge des travaux. Compte tenu de la nature des investigations à effectuer, le recours à un commissaire de justice apparaît notoirement insuffisant. Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande, et d’ordonner une expertise des locaux au contradictoire de la défenderesse, dans les termes précisés au dispositif, aux frais avancé de la demanderesse. La demande de la SARL QUAI WEST sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. La SCI LIMA conservera la charge des dépens. III - DÉCISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ; Vu l’article 145 du code de procédure civile, ORDONNE une mesure d’expertise et désigne pour y procéder Monsieur [W] [R], [Adresse 1], [Localité 4] Mèl : [Courriel 7] Donne à l'expert la mission suivante : - se faire communiquer par les parties toutes les pièces nécessaires à l’exercice de sa mission ; - se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ; - dresser un état descriptif complet des lieux loués ; - plus particulièrement, déterminer si l’immeuble donné à bail présente des désordres ou des dégradations affectant sa structure et dont la reprise s’inscrit dans le cadre des grosses réparations de l’article 606 du code civil ; - dans l’affirmative, en rechercher l’origine et les causes ; - faire toutes observations utiles. Dit que l’expert devra adresser aux parties un document de synthèse, ou pré-rapport ; - fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, lesquelles disposeront d’un délai de 4 à 5 semaines à compter de la transmission du rapport ; - rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du terme qu’il fixe. Dit que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement : - la liste exhaustive des pièces par lui consultées ; - le nom des personnes convoquées aux opérations d'expertise en précisant pour chacune d'elle la date d'envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ; - le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise ; - la date de chacune des réunions tenues ; - les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ; - le cas échéant, l’identité du technicien dont il s'est adjoint le concours, ainsi que le document qu'il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport) Dit que l’original du rapport définitif sera déposé au greffe, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, dans un délai de 6 mois à compter de sa saisine, sauf prorogation expresse ; DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 264 et suivants du code de procédure civile et qu’en particulier, il pourra s’adjoindre, en cas de besoin, un sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne ; DÉSIGNE le Juge chargé du contrôle des expertises pour suivre le déroulement de la présente expertise ; DIT que la SCI LIMA consignera la somme de 3 000 euros par virement entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal dans le délai de 2 mois à compter de la présente décision pour valoir provision sur les frais et honoraires de l’expert, faute de quoi la présente décision pourra être déclarée caduque ; DIT que la SCI LIMA conservera la charge des dépens ; DEBOUTE la SARL QUAI WEST de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier,Le Président,