Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 20/12547

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 20/12547 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTL5V N° MINUTE : Assignation du : 08 Décembre 2020 JUGEMENT rendu le 15 Février 2024 DEMANDERESSE Société IMMORENTE [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0815 DÉFENDERESSE S.A.R.L. JR PRIMEURS [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Fabrice AMOUYAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E448 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe Monsieur Jean Christophe DUTON, Vice-président Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge assistés de Christian GUINAND, Greffier Principal, lors des débats et de Camille BERGER, Greffière, lors de la mise à disposition, Décision du 15 Février 2024 18° chambre 1ère section N° RG 20/12547 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTL5V DÉBATS A l’audience du 05 Décembre 2023 tenue en audience publique devant Madame GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. JUGEMENT Prononcé en audience publique Contradictoire en premier ressort _____________________ FAITS ET PROCÉDURE Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 20 octobre 1962, la Compagnie De La Plaine Monceau aux droits de laquelle vient la société Immorente, a donné à bail à M. [X] [E] un local dépendant de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1 er janvier 1963 jusqu’au 31 décembre 1971 et moyennant un loyer annuel de 4.500 FF HT / CC payables trimestriellement et d’avance. La destination des lieux est à l’usage exclusif de “alimentation générale”. Le bail a été renouvelé pour une durée de 9 années par acte sous seing privé en date du 9 novembre 1973 puis par acte du 12 septembre 1983 et par acte du 4 mars 1993. Le 15 novembre 1999, la société Monceau Fruits a cédé son droit au bail à M. [J]. Par acte en date du 10 septembre 2003, la société Simco (venant aux droits de la Compagnie De La Plaine Monceau) a renouvelé le bail pour une durée de 9 années à effet au 1er juillet 2005 pour se terminer le 30 juin 2012 moyennant un loyer annuel en principal de 10.588 euros HT. Par acte du 18 juin 2011, M. [J] a cédé son droit au bail à la SARL JR Primeurs. Par acte extra judiciaire du 4 juin 2019, la société Immorente a fait délivrer à la société JR Primeurs un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une dette locative en principal de 13.606,36 euros. C’est dans ce contexte que par acte d’huissier du 11 décembre 2019, la société Immorente a assigné en référé la société JR Primeurs aux fins voir constater l’acquisition de la clause résolutoire. Par ordonnance rendue le 14 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : - dit n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, sur les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, et de conservation du dépôt de garantie, - invité les parties à mieux se pourvoir, - condamné par provision la société JR Primeurs à payer à la société Immorente la somme de 4.811,64 euros au titre de l’arriéré locatif, sauf à elle de prouver le bon encaissement du chèque n°0000195 d’un même montant en date du 5 juillet 2020, - débouté les parties de leurs demandes au titre de frais irrépétibles, - condamné la société JR Primeurs aux entiers dépens qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 4 juin 2019, - rejeté le surplus des demandes. A la suite, par acte d’huissier du 8 décembre 2020, la société Immorente a fait assigner la société JR Primeurs devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins à titre principal de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 septembre 2022, la société Immorente demande au tribunal de : - constater qu’à la suite du commandement délivré le 4 juin 2019, la clause résolutoire est acquise faute par la société JR Primeurs d’avoir régularisé la situation, En conséquence : - constater la résiliation du bail et déclarer la société JR Primeurs occupante sans droit ni titre, - ordonner l’expulsion des lieux loués de la société JR Primeurs ainsi que de celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, - condamner la société JR Primeurs à lui payer en principal la somme de 23.605,16 euros augmentée d’un intérêt de retard calculé sur la base du taux légal, - dire que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre de dommages et intérêts en application des dispositions du contrat de bail (article « Dispositions Générales »), - fixer et condamner la société JR Primeurs à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer facturé outre les taxes et charges jusqu’à la libération effective des lieux, - débouter la société JR Primeurs de ses demandes reconventionnelles, - condamner la société JR Primeurs à lui payer la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la société JR Primeurs aux entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer et des dépens de l’instance de référé. Au soutien de ses demandes, la société Immorente fait exposer en substance : - que le juge des référés a fait une interprétation erronée des pièces communiquées en jugeant que les relevés généraux des dépenses détaillées et les relevés de répartitions individuelles ne permettaient pas d’établir la consommation d’eau de la société JR Primeurs, - qu’elle produit l’ensemble des pièces justifiant le bien fondé de sa créance au titre de la consommation d’eau de la société preneuse, à savoir : * L’identification du local commercial occupé la société JR Primeurs, * Le relevé individuel et général des dépenses de 2017 à 2020, * Les relevés de compteurs d’eau de 2017 à 2020, - que la cause de la consommation importante d’eau résulte de la présence des deux moteurs à eau pour réfrigérer la chambre froide et la vitrine équipant le local loué par la société JR Primeurs, - qu’au titre des redditions de charges 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021, la société JR Primeurs reste débitrice de la somme de 18.994,60 euros, - qu’elle reste également devoir la somme de 30.021,03 euros au titre de la taxe foncière 2021 et 2023, des loyers des troisième et quatrième trimestre 2023 et de l’assurance PNO, - qu’elle est de bonne foi ; que la société JR Primeurs est mal fondée à se prévaloir de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 pour contester l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion, - que la demande d’expertise de la société JR Primeurs est totalement dilatoire et que si par extraordinaire, le tribunal devait y faire droit, la société JR Primeurs devrait en supporter les frais, - que la demande de délais de la société JR Primeurs n’est étayée d’aucune pièce comptable ou financière qui justifierait sa demande ; que la société a d’ores et déjà, de fait, bénéficié des délais les plus larges. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 août 2022, la société JR Primeurs demande au tribunal de : - débouter la société Immorente de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - rappeler que le bailleur, sur qui pèse la charge de la preuve, ne rapporte pas la preuve certaine de sa refacturation de l’eau pour les exercices 2017, 2018 et 2019 ; - débouter le bailleur de sa demande de refacturation d’eau à hauteur de 18.113,60 euros se décomposant comme suit : * Rappel de charges 2017 de 10.094,72 euros (8.794,72 euros après déduction faite de la provision versée de 1.300 euros) * Rappel de charges 2018 : 5.556,43 euros (4.256,43 euros après déduction faite de la provision versée de 1.300 euros) * Réédition charges 2019 : 4.496,09 euros * Réédition des charges 2020 : 566,36 euros - constater que la consommation d’eau qui lui est imputée est manifestement fausse ; - à titre subsidiaire, si le tribunal l’estime nécessaire, constater qu’elle n’est pas opposée à la désignation d’un expert-judiciaire afin d’expertiser les compteurs et les relevés d’eau afin d’identifier l’erreur du bailleur et ce aux frais avancés du bailleur ; - déclarer le commandement nul et de nul effet ou à tout le moins dire et juger que les conditions d’acquisition de la clause résolutoires ne sont pas réunies ; - dire et juger qu’elle est recevable à se prévaloir pour contester la demande d’expulsion de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 ; - si par extraordinaire le tribunal entendait fixer une quelconque “provision”, lui accorder des délais à hauteur de 24 mois afin d’apurer cette somme contestée ; - condamner en tout état de cause, le bailleur à lui verser la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l’ensemble des tracas occasionnés par ce litige ; - condamner la société Immorente à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Au soutien de ses demandes, la société JR Primeurs fait valoir pour l’essentiel : - que le commandement de payer visant la clause résolutoire vise des charges d’eau qui ne lui sont pas imputables en ce qu’il existerait une erreur d’imputation ou de relevé sur son lot compte tenu de l’importance du volume de consommation d’eau, incompatible avec la disposition des locaux, composés d’un robinet et de toilettes ; qu’un lot adjacent est un pressing qui consomme énormément d’eau par nature et qu’il y a manifestement une erreur d’imputation ou de relevés sur son lot, - que subsidiairement elle n’est pas opposée à la désignation d’un expert judiciaire afin d’expertiser les compteurs et relevés d’eau afin de comprendre d’où vient cette erreur, - que la société Immorente lui a délivré le commandement de payer visant la clause résolutoire de mauvaise foi, - que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul comme contraire aux dispositions de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 ; - qu’elle est fondée à solliciter des délais de paiement au regard de la situation exceptionnelle liée à la crise sanitaire, - que la société Immorente agit à son encontre de façon abusive. L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2022. Par conclusions n°4 notifiées par RPVA le 29 novembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, la société Immorente a maintenu ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 30.021,03 euros augmentée d’un intérêt de retard calculé sur la base du taux légal. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DU JUGEMENT A titre liminaire, il sera relevé qu’en application des dispositions de l’article 802 du code de procédure cvile, les conclusions n°4 notifiées par la société Immorente après la clôture, qui ne sont que des conclusions d’actualisation de la créance locative, sont recevables. Sur les charges d’eau réclamées par la société Immorente à l’encontre de la société JR Primeurs et la demande d’expertise Selon les articles 1134 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1315 du même code en sa version applicable au litige, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il est constant qu’il appartient à la société Immorente, demanderesse au paiement, de prouver que les charges d’eau qu’elle réclame à la société JR Primeurs sont imputables à celle-ci. A ce titre, il est établi et non contesté que la société JR Primeurs est locataire du lot n°1 situé à droite de l’immeuble, lequel abrite, outre les locaux de la société, quatre locaux destinés à l’activité de clinique vétérinaire, de pressing, d’étude et d’entreprise. Il ressort de la photographie annexée au rapport établi par la société Dinam’eau le 1er mars 2021 et versé aux débats par la société JR Primeurs que le compteur rattaché à ce lot porte le n°310965150. La comparaison des photographies produites en annexe de ce rapport et en page 5 des conclusions de la société JR Primeurs révèle que, comme le soutient à juste titre la société Immorente, cette dernière photographie prise en 2020 et dont se prévaut la société JR Primeurs pour alléguer une anomalie technique est à l’envers, altérant ainsi le sens des chiffres, qui s’avèrent en réalité être les suivants : 06968 (97). Or ce chiffrage, comme celui reporté sur la photographie de 2021 annexé au rapport de la société Dinam’eau, correspond à la suite du chiffrage des années 2017 et 2020 reportés sur les répartitions individuelles de charges versées aux débats par la société Immorente ces chiffres étant reportés comme suit : - 2017 : 2389/4564 - 2018 : 4564/5707 - 2019 : 5707/6922 - février 2020 (photographie en page 4 des conclusions la société JR Primeurs) : 06968 - février 2021 (photographie rapport) : 07045 Dès lors, la société Immorente justifie que la consommation d’eau froide est bien établie sur la base du relevé des dépenses individuelles et générales reprenant la consommation précise du compteur n°310965150 dont est titulaire la société JR Primeurs. Il n’est pas contesté que cette consommation d’eau froide imputable à la société JR Primeurs est importante et qu’aucune fuite n’a été relevée comme en atteste le rapport de la société Bat’Deko versé aux débats. Pour autant, les locaux ne sont pas seulement équipés, comme le soutient la preneuse, d’un lavabo et d’un WC, mais aussi, comme en atteste ce même rapport, d’une chambre froide et d’une vitrine réfrigérée, la société relevant la présence de “deux moteurs à eau pour réfrigérer la chambre froide ainsi que la vitrine”, équipements sur lesquels la société Dinam’eau, mandatée par la société JR Primeurs, reste curieusement taisante. Il résulte suffisamment de ces observations, en l’absence d’autres éléments contraires produits par la société JR Primeurs qui procède par supputation en imputant une éventuelle surconsommation d’eau au commerce de pressing situé dans le même immeuble, que la consommation d’eau facturée par la société Immorente est bien imputable à la société locataire. Le montant des charges d’eau, notamment celui visé au commandement de payer est donc justifié. Au titre des redditions de charges 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021, la société JR Primeurs reste donc à ce titre débitrice de la société Immorente à hauteur de la somme de 18.994,60 euros, soit: - Reddition charges 2017 : 8.794,72 euros (10.094,17 euros - 1.300 euros correspondant à la provision sur charges), - Reddition charges 2018 : 4.256,43 euros (5.556,43 euros - 1.300 euros correspondant à la provision sur charges, - Reddition charges 2019 : 4.496,09 euros - Reddition de charges 2020 : 566,36 euros. Compte tenu de ce qui précède, la demande de la société JR Primeurs, visant à voir ordonnée une mesure d’expertise judiciaire aux frais avancés de la société Immorente sera rejetée. Sur la validité du commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant, notamment, la résiliation de plein droit du bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer en cas d'inexécution du paiement à son échéance de l'un des termes du loyer. Le commandement de payer délivré à la société JR Primeurs le 4 juin 2019 reproduit intégralement cette clause résolutoire et l'article L. 145-41 du code de commerce. Il comporte également un décompte détaillé des sommes dues, qui concernent les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 26 janvier 2017, pour une somme de 13.606,36 euros se décomposant comme suit : - Facture 19003705 – Loyer 2T2019 : 4.811,64 euros - Facture 18014836 – Réédition charges 2017 : 8.794,72 euros. Le commandement de payer visant la clause résolutoire est donc régulier en la forme. Il est établi en outre que le délai d’un mois accordé par le commandement du 4 juin 2019 a expiré le 4 juillet 2019 sans que la société JR Primeurs n’en ait réglé les causes. Pour s’opposer aux effets de l’acte et à l’acquisition de la clause résolutoire la société JR Primeurs soutient en premier lieu que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par la bailleresse, faisant valoir que l’attitude de celle-ci “est totalement regrettable et confine à l’abus”. Il est constant que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, c’est à dire dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire. Il appartient cependant au preneur de caractériser la mauvaise foi qu’il invoque, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la société JR Primeurs procédant par affirmations et la société Immorente étant fondée à lui réclamer les charges d’eau qui lui sont imputables. La société JR Primeurs invoque en second lieu les dispositions de l’article l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 pour soutenir qu’elle serait éligible à bénéficier de ces dispositions et qu’en conséquence aucune mesure d’expulsion ne pourrait être prononcée à son égard. Cet article dispose : “I. – Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu’elle est prise par le représentant de l’Etat dans le département en application du second alinéa du I de l’article L. 3131-17 du même code. Les critères d’éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative. II. – Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en oeuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires. Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. III. – Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l’article 1347 du code civil. IV. – Le II s’applique aux loyers et charges locatives dues pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I. Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu’à compter de l’expiration du délai mentionné au premier alinéa du II. En outre, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu’à la date mentionnée au même premier alinéa. (…) VII. – Le présent article s’applique à compter du 17 octobre 2020.” Sont concernés par ces dispositions, les loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police administrative prise en application de l'article 1er de la loi du 9 juillet 2020 et de l'article L.3131-15 du code de la santé publique (réglementation de l'ouverture au public d'établissements recevant du public et des lieux de réunion, d'une part, fermeture provisoire de ces mêmes établissements et lieux, d'autre part). Le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020 précise en son article 1: “I- Pour l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020, les personnes physiques et morales de droit privé mentionnées au I du même article sont celles remplissant les critères d’éligibilité suivants: 1° leur effectif salarié est inférieur à 250 salariés, 2° le montant de leur chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d’euros, ou pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d’euros, 3° leur perte de chiffre d’affaires est d’au moins 50 % appréciés selon les modalités fixées au II, II- Pour les mesures de police administrative prises dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire déclaré le 17 octobre 2020, le critère de perte de chiffre d’affaires mentionné au 3° du I du présent article correspond à une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er novembre 2020 et le 30 novembre 2020, laquelle est définie comme la différence entre, d’une part, le chiffre d’affaires au cours du mois de novembre 2020 et, d’autre part: — le chiffre d’affaires durant la même période de l’année précédente, — ou, si l’entreprise le souhaite, le chiffre d’affaires mensuel moyen de l’année 2019, — ou, pour les entreprises créées entre le 1er juin 2019 et le 31 janvier 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020, — pour les entreprises créées entre le 1er février 2020 et le 29 février 2020, le chiffre d’affaires réalisé en février 2020 et ramené sur un mois, — ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen réalisé entre le 1er juillet 2020, ou à défaut la date de création de l’entreprise, et le 30 septembre 2020.” Il s’infère de ces dispositions que pour être éligible aux mesures prévues par l'article 14 susvisé, le preneur à bail commercial doit d'une part, faire l'objet d'une mesure de fermeture du commerce exploité dans les lieux loués ou de réglementation de l'accès du public et, d'autre part, remplir des critères précisés par le décret n° 2020-1766 du 30 décembre 2020, lequel détermine, en son article 1, des seuils d'effectifs (moins de 250 salariés), de chiffre d'affaires réalisé (moins de 50 millions d'euros au cours du dernier exercice clos ou moins de 4,17 millions d'euros par mois pour les activités n'ayant pas d'exercice clos) et de perte de chiffre d'affaires (au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er et le 30 novembre 2020 par rapport à la même période de l'exercice précédent ou la moyenne mensuelle de cet exercice). Outre que la société JR Primeurs ne justifie nullement être éligible à ces dispositions, le commandement de payer délivré le 4 juin 2019 vise la réédition de charges 2017 et le loyer du deuxième trimestre 2019 ; soit des loyers et charges bien antérieurs à la crise sanitaire et qui ne sont donc pas concernés par les mesures de fermeture administrative de 2020 ni pas les dispositions de l’article 14 sus visé, applicable à compter du 17 octobre 2020. Il s’ensuit que le commandement de payer délivré le 4 juin 2019 l’a été valablement et que la clause résolutoire est acquise au 4 juillet 2019 à 24h. Sur la dette locative Aux termes des dernières conclusions d’actualisation n°4 notifiées par RPVA le 29 novembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, la société Immorente sollicite la condamnation de la société JR Primeurs à lui payer la somme de 30.021,03 euros au titre de la dette locative se décomposant comme suit: - Taxe foncière 2021 : 274,48 euros - Taxe foncière 2023 : 304.90 euros Loyer 3T2023 : 5.217,08 euros Loyer 4T2023 : 5.217,08 euros Assurance PNO : 12,89 euros Au vu du décompte locatif et des factures n° 21012885, 23017654, 23009963 23013749 et 2013719 versées aux débats, ces demandes apparaissent justifiées. La société JR Primeurs qui ne justifie pas réglé ces factures sera donc condamnée à payer à la société Immorente cette somme, sous réserve des versements éventuellement intervenus postérieurement au 18 octobre 2023, date du dernier versement valant dernière opération inscrite dans le décompte. Sur la demande de délais de paiement de la société JR Primeurs Au soutien de sa demande de délais de paiement, la société JR Primeurs invoque “la situation économique actuelle et exceptionnelle post-Covid 19", mais ne verse aux débats aucune pièce justifiant de sa situation comptable et financière. Or il apparaît que la dette locative a augmenté depuis l’assignation, et que les derniers loyers n’ont pas été réglés par la société locataire. Dès lors, la demande de délais de la société JR Primeurs, qui a d’ores et déjà bénéficié de facto de larges délais pour régler sa dette, sera rejetée. Sur l’expulsion de la société JR Primeurs et les demandes subséquentes de fixation d’une indemnité d’occupation et de séquestration du mobilier En conséquence de la résiliation du bail, l’expulsion de la société JR Primeurs et de tout occupant de son chef doit être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif du jugement. Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. En l'espèce, la société JR Primeurs occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 4 juillet 2019 à 24h, doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération complète des lieux, laquelle en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. En l’espèce, cette indemnité d’occupation sera fixée, tel que sollicité par la société Immorente, au montant du dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus. Sur la demande de conservation du montant du dépôt de garantie Le contrat de bail qui fait la loi des parties prévoit (au paragraphe “dispositions générales”) qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, la somme remise à titre de dépôt de garantie resterait acquise à la bailleresse à titre d’indemnité sans préjudice de tous autres dommages et intérêts. En application de cette clause, la société Immorente est fondé à réclamer que le montant du dépôt de garantie, de 3362,97 euros, lui reste acquis, cette demande ne faisant l’objet d’aucune discussion de la part de la société JR Primeurs dans ses écritures. Sur la demande de dommages et intérêts de la société JR Primeurs Rien ne vient établir en l’espèce que la société Immorente a abusé de son droit d’agir en justice, et fait preuve d’une quelconque mauvaise foi justifiant l’octroi à la défenderesse de dommages-intérêts . La société JR Primeurs sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef. Sur les autres demandes Partie qui succombe, la société JR Primeurs sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer du 4 juin 2019. Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à ce titre, au regard de l’équité, à payer à la société Immorente la somme de 2000 euros. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré, Déclare recevables les conclusions n°4 notifiées par la société Immorente le 29 novembre 2023 en application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, Rejette l’ensemble des demandes de la société JR Primeurs tendant à obtenir l’exonération des charges de consommation d’eau, visant à voir désigner un expert judiciaire, à voir dire nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 4 juin 2019, à obtenir des délais de paiement et à obtenir l’allocation de dommages et intérêts, Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre la société Immorente et la société JR Primeurs à la date du 4 juillet 2019 à 24h00, Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux situés à [Adresse 2] à [Localité 3] dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de la société JR Primeurs et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Fixe l’indemnité d’occupation due par la société JR Primeurs à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus, Condamne la société JR Primeurs à payer la société Immorente la somme de 30.021,03 euros au titre des loyers et charges impayés selon arrêté au 18 octobre 2023, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures, Autorise la société Immorente à conserver le montant du dépôt de garantie détenu entre ses mains à hauteur de la somme de 3362,97 euros, à titre de clause pénale contractuelle, Condamne la société JR Primeurs à payer la société Immorente la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne la société JR Primeurs en tous les dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 juin 2019, Rejette toutes les autres demandes des parties, Rapelle que l’exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 15 Février 2024 La GreffièreLa Présidente C. BERGERS.GUILLARME