Tribunal judiciaire, 04 juin 2024. 24/02900

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/02900 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JYJ N° MINUTE : 6/2024 JUGEMENT rendu le 04 juin 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT- OPH, [Adresse 3], représentée par Maître Laurent ABSIL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 1], DÉFENDEUR Monsieur [W] [X], demeurant [Adresse 2], représenté par Me BERGEL Elisabeth, avocat au barreau de Paris, [Adresse 4], Toque E 722 COMPOSITION DU TRIBUNAL Xavier REBOUL, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 25 avril 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 04 juin 2024 par Xavier REBOUL, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 04 juin 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02900 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JYJ Par acte sous seing privé du 4 juillet 2013, Paris Habitat OPH a donné à bail à M. [W] [X] et Mme [T] [X], un local à usage d'habitation situé : [Adresse 2] à [Localité 5]. Par acte d'huissier du 2 février 2024, Paris Habitat OPH a fait assigner ses locataires, M. [W] [X] et Mme [T] [X], dénoncée au représentant de l'Etat dans le département au moins 6 semaines avant la date de l'audience, reçue le 19 février 2024, devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de : -voir constater la résiliation du bail, par application de la clause résolutoire, et ce après la délivrance, le 11 juillet 2022, d'un commandement de payer visant cette clause et dont les causes n'ont pas été réglées dans les 2 mois de sa délivrance, -ordonner leur expulsion, les condamner solidairement au paiement de la somme actualisée de 5943,47 € au titre des arriérés de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2022, ainsi que d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, et 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant notamment le coût du commandement délivré le 11 juillet 2022. M. [W] [X] et Mme [T] [X] contestent la régularisation des charges, en raison de leur consommation d'eau froide, qu'ils expliquent par une fuite d'eau, causée par un joint usé, remplacé en février 2022. Ils demandent la déduction des 3087,29 € de charges retenues au titre de la consommation d'eau froide et soutiennent qu'une partie des sommes sollicitées est prescrite, à hauteur de 165,94 €. Enfin ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ; ils proposent de payer 224 € par mois ou 165 € par mois, en fonction du montant de la dette retenue. MOTIFS L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicable en l'espèce, indique : " I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; … III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience… " L'assignation a été régulièrement dénoncée le 19 février 2024, au représentant de l'État dans le département, conformément à l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. En outre, Paris Habitat OPH, bailleur social, avait saisi le 12 juillet 2022, au moins deux mois avant la date de l'assignation, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (la CCAPEX) de l'engagement d'une procédure contentieuse. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle des locataires, qui résulte tant du bail signé le 4 juillet 2013, qui prévoit une clause résolutoire, que de l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.Le changement d'un joint usé fait partie des obligations des locataires, de prendre à leur charge l'entretien courant du logement (article 7 d de la loi du 6 juillet 1989) ; la fuite d'eau, imputable à ce joint, est de leur responsabilité ; c'est la raison pour laquelle les époux [X] doivent supporter le coût de la surconsommation d'eau froide. Ils soutiennent qu'une partie des sommes sollicitées est prescrite, à hauteur de 165,94 €. Mais l'imputation des paiements se faisant sur la dette la plus ancienne, cette somme fait partie de ce qui a d'ores et déjà été réglé ; il n'y a pas de prescription. Il résulte alors des pièces produites que des loyers et charges n'ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré aux époux [X], le 11 juillet 2022, pour paiement de 4239,23 €, représentant les sommes dues à cette date, qui vise la clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990. Ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l'expiration de ce délai. Il est produit un historique de compte, le 10 avril 2024 (mars 2024 inclus), qui fait apparaître une somme restant due de 5943,47 €, au paiement de laquelle il convient de condamner solidairement les époux [X], avec intérêts au taux légal sur 4239,23 €, à compter du 11 juillet 2022, date du commandement de payer. La situation des preneurs permet toutefois de leur octroyer des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire du bail, avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect des modalités de paiement de l'arriéré telles que définies au dispositif, ces délais de paiement valant pour régler les sommes dues au titre des dépens. PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 4 juillet 2013, pour le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 12 septembre 2022 ; Condamne solidairement les époux [X], à payer 5943,47 € à Paris Habitat OPH, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 10 avril 2024 (mars 2024 inclus), avec intérêts au taux légal sur 4239,23 €, à compter du 11 juillet 2022 ; Autorise les époux [X], à s'acquitter de cette dette par versements de 230 €, en sus des loyers et charges courants, le dernier versement devant solder la dette ; Dit que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification du présent jugement ; Suspend les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et dit qu'en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ; Dit qu'en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité au titre du retard comme d'un seul terme courant comme il vient d'être dit, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire du bail sera réputée acquise, l'expulsion des époux [X] et celle de tous occupants de leur chef, des lieux situés : [Adresse 2], à [Localité 5], sera poursuivie au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L412 - 1 du code des procédures civiles d'exécution, que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 - 1 et suivants du même code, et que les délais octroyés sur les dépens seront caducs ; Condamne en outre dans ce cas, les époux [X], à payer solidairement à Paris Habitat OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne de leur chef et la remise des clés ; Dit que le seul non-respect des délais de paiement, pour les sommes dues au titre des dépens n'a pas de répercussion sur la clause résolutoire du bail ; Dit qu'il est équitable de laisser à Paris Habitat OPH la charge de ses frais irrépétibles ; Condamne solidairement les époux [X], aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 juillet 2022 ; Rappelle que l'exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020. Le greffier, Le président