Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 22/03370

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 04 N° RG 22/03370 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WGP2 JUGEMENT DU 15 FEVRIER 2024 DEMANDEURS : M. [P], [C], [O], [U] [B] [Adresse 3] [Localité 4] représenté par Me David-franck PAWLETTA, avocat au barreau de LILLE Mme [E], [D], [J], [I] [L] [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me David-franck PAWLETTA, avocat au barreau de LILLE DEFENDEURS: M. [Y] [X], [O] [T] [Adresse 2] [Localité 1] représenté par Me Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE Mme [R] [A] [W] [G] [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 26 Avril 2023. A l’audience publique du 07 Décembre 2023, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 15 Février 2024. Sophie DUGOUJON, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 15 Février 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte notarié du 26 janvier 2017, la S.C.I. OLBV, représentée par Mme [N] [F], a vendu à Madame [R] [G] et Monsieur [Y] [T] une maison à usage d'habitation sis [Adresse 3]). Le permis de construire pour cet immeuble avait été délivré le 23 décembre 2009, les travaux ayant été réceptionnés le 23 janvier 2015. Suivant acte authentique en date du 11 juillet 2018 reçu par Maître [K], Notaire à [Localité 5] (Nord), Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [G] ont revendu cet immeuble à Monsieur [P] [B] et Madame [E] [L] moyennant le prix principal de 482.500 euros, dont 16.000 euros au titre des biens meubles et objets mobiliers vendus avec l'immeuble. Se plaignant d'un ruissellement d'eau par le lustre de l'entrée après utilisation de la douche, Monsieur [B] et Madame [L] ont, par lettre recommandée avec avis de réception retourné signé le 10 janvier 2019, mis en demeure Monsieur [T] et Madame [G] de prendre en charge les travaux nécessaires à la remise en état de l'immeuble dans un délai de deux mois, au visa de l'article 1641 du Code civil. Une expertise amiable a été diligentée à l'initiative de l'assureur de Madame [L] et Monsieur [B] et le cabinet ARECAS a déposé son rapport le 30 avril 2019, indiquant que l'étanchéité de la douche à l'italienne, située au 1er étage, semblait être en défaut, causant des dommages aux embellissements du faux-plafond de l'entrée. Par courrier recommandé du 10 mai 2019, reçu le 11 mai 2019, Madame [G] et Monsieur [T] ont indiqué à Madame [L] et Monsieur [B] qu'aucune modification et aucun travaux n'avaient été effectués dans l'immeuble depuis l'acquisition qu'ils en avaient faite et qu'ils n'avaient connaissance d'aucun défaut. Aucune solution amiable ne pouvant être trouvée, Monsieur [T] et Madame [G] ont sollicité et obtenu du juge des référés de Lille, suivant ordonnance en date du 31 décembre 2019, l'organisation d'une expertise judiciaire, laquelle a été confiée à Monsieur [V] [Z]. Par cette même décision, Monsieur [B] et Madame [L] ont été déboutés de leur demande de provision et ont été, par ailleurs, condamnés à verser à Monsieur [T] et Madame [G] la somme de 730,30 euros à titre de provision à valoir sur la taxe foncière, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2019. Suivant ordonnance en date du 31 août 2020, le juge des référés de Lille a ordonné l'extension notamment à la S.C.I. OLBV des opérations d'expertise confiées à Monsieur [Z]. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 29 juillet 2021. Sur la base de ce rapport, Monsieur [B] et Madame [L] (ci-après ''les acquéreurs'') ont, par acte du 10 mars 2022, assigné Madame [G] et Monsieur [T] (ci-après ''les vendeurs'') devant le tribunal judiciaire de LILLE aux fins d'indemnisation de leurs préjudices. La clôture des débats est intervenue le 26 avril 2023, par ordonnance du même jour, et l’affaire a été fixée à l’audience du 07 décembre 2023. * * * Au terme de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 février 2023, Monsieur [B] et Madame [L] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1625 et 1641 et suivants du Code civil, de : - condamner in solidum Monsieur [T] et Madame [G] à leur payer les sommes suivantes : - 11.784,70 € TTC en réparation du préjudice matériel subi, - 14 000,00 € au titre de trouble de jouissance entre juillet 2018 et février 2023 (montant à parfaire), - 2.500 € au titre du trouble de jouissance lié à la réfection des désordres ; - condamner in solidum Monsieur [T] et Madame [G] à leur payer la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamner in solidum Monsieur [T] et Madame [G] aux entiers frais et dépens d'instance et notamment les frais d'expertise judiciaire avancés par Monsieur [B] et Madame [L] ; En tout état de cause : - débouter Monsieur [T] et Madame [G] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - dire et juger que le présent litige n'est pas incompatible avec une exécution provisoire de droit. Au terme de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 21 mars 2023, Madame [G] et Monsieur [T] (ci-après ''les vendeurs'') demandent au tribunal, au visa de l'article 1641 du Code civil, de : - débouter Monsieur [B] et Madame [L] de l’ensemble de leurs demandes ; Subsidiairement : - débouter Monsieur [B] et Madame [L] de leur demande au titre des travaux réparatoires ; - réduire à l’euro symbolique la demande au titre du préjudice de jouissance ; - réduire à l’euro symbolique la demande au titre du préjudice pendant le temps des travaux ; En tout état de cause : - condamner Monsieur [B] et Madame [L] à régler à Monsieur [T] et Madame [G] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; - condamner Monsieur [B] et Madame [L] aux dépens ; - écarter l’exécution provisoire. Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties susvisées pour l'exposé des moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Sur la garantie des vices cachés L'article 1625 du Code civil dispose que la garantie que le vendeur doit à l'acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires. Aux termes de l’article 1641 du même code, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». L’article 1643 précise que « il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. ». L'action en garantie des vices cachés ouvre droit, pour l'acquéreur soit de solliciter la remise de la chose moyennant restitution de son prix, soit de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Dans l'hypothèse d'une action résolutoire, le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. En l'espèce, Monsieur [B] et Madame [L] entendent se prévaloir, sur le fondement précité, de la révélation, peu après l'acquisition du bien, d'infiltrations d'eau en provenance de la douche à l'italienne du premier étage et s'écoulant au niveau du plafond du rez-de-chaussée de l'immeuble. Les vendeurs leur opposent, néanmoins, l'existence d'une clause de non-garantie des vices cachés insérée à l'acte authentique de vente daté du 11 juillet 2018 et ainsi rédigée : « Indépendamment des vices de construction relevant des garanties et responsabilités régies par les articles 1792 et suivants du Code civil, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessus sous le titre ''Environnement-santé publique''  A cet égard, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance. » (pièce n°1 demandeurs, page 19). Dans ces conditions, il appartient aux acquéreurs de rapporter la preuve non seulement de l'existence d'un vice caché répondant aux critères définis par l'article 1641 du Code civil, mais également de la mauvaise foi des vendeurs et de ce qu'ils avaient connaissance dudit vice au moment de la transaction. Sur ce, au terme de son rapport déposé le 29 juillet 2021, l'expert judiciaire conclut à l'existence d'un défaut d'étanchéité de la douche à l'italienne située à l'étage, en surplomb du hall d'entrée de l'habitation, faisant état du passage de l'eau au droit de la bonde de la douche, ainsi que par deux trous dans les joints ciment de ladite douche ; il estime que ces deux entrées d'eau sont la conséquence d'une malfaçon lors de la réalisation initiale de la douche à l'italienne. L'expert indique qu'en l'état de ses investigations, la douche est impropre à sa destination et qu'aucune réparation (de l'existant) n'est possible, la réfection intégrale de la douche étant nécessaire, de même que l'extension des démolitions au sol de la salle de bain, aux fins de réalisation d'une étanchéité sous le carrelage et ce, au-delà de 1 mètre de la limite de la douche. Il estime, ainsi, les travaux à une durée de trois semaines et à la somme totale de 11.784,70 euros T.T.C., réparation et remise en peinture du plafond du hall d'entrée comprises, lequel était porteur d'une « auréole » et a dû faire l'objet d'investigations destructives (découpe) dans le cadre des opérations d'expertise. Au regard de ces conclusions, qui ne sont contredites par aucun élément versé aux débats, il ne peut valablement être soutenu par les vendeurs qu'aucun vice ne préexistait à la vente, puisque celui-ci découle de mal-façons dans la réalisation de la douche à l'italienne, du temps du premier propriétaire, la société OLBV. De surcroît, il est établi que ce vice s'était manifesté avant la vente litigieuse, puisqu'il est constant que Monsieur [T] et Madame [G] avaient, en février 2017, déclaré un sinistre à leur assureur, la MACIF Nord Pas De Calais, après avoir remarqué des traces d'humidité autour d'un spot au plafond de l'entrée de la maison (cf. conclusions en défense, page 5). L'expert mandaté par l'assureur avait, à cet égard, précisé dans son rapport que l'assuré se plaignait d'avoir constaté que l'eau s'écoulait au sol de la chambre parentale et au plafond de l'entrée lorsqu'il prenait des douches, phénomène que l'expert judiciaire a confirmé avoir lui même constaté (annexe 1 et page 24 du rapport d'expertise judiciaire). Au terme de ce rapport, l'expert d'assurance avait en outre indiqué avoir invité Monsieur [T] « à refaire les joints d'étanchéité de cette douche à l'italienne au raccord sol carrelé / faïence murale pour vérifier si les écoulements persistent ». Toutefois, les consorts [T]-[G] contestent vivement avoir, au moment de la vente litigieuse, eu connaissance de l'existence et/ou de la persistance d'un vice à ce titre. Ils soutiennent n'avoir jamais eu connaissance du rapport adressé par l'expert de leur assureur, celui-ci leur ayant seulement indiqué qu'aucune fuite n'avait été trouvée et assurent qu'après avoir remis le chauffage de l'habitation en route, l'humidité a séché, « la tâche a disparu » et qu'ils n'ont jamais plus rencontré de problème avec la douche jusqu'à leur déménagement, malgré l'utilisation régulière de la douche litigieuse par leurs enfants (pages 5 et 11 conclusions). Il est exact qu'aucun des éléments versés aux débats ne permet d'établir que Monsieur [T] et Madame [G] auraient été rendus destinataires du rapport adressé par l'expert d'assurance à la compagnie MACIF, cette dernière ayant, au demeurant, confirmé ne pas transmettre les rapports de manière systématique à ses assurés (pièce n°5 et 9 défendeurs). Ce seul rapport est, par ailleurs, insuffisant à rapporter la preuve que les anciens propriétaires de l'immeuble auraient effectivement été invités à procéder à la réfection des joints de leur douche. En tout état de cause, quand bien même les défendeurs auraient eu connaissance du contenu exact de ce rapport d'assurance, force est de constater que l'expert y avait expressément indiqué n'avoir constaté aucun écoulement sur le plafond de l'entrée « malgré la mise en eau de l'évacuation de la douche italienne », de sorte qu'il en avait déduit l'absence de « fuite sur les canalisations d'évacuation encastrées en dalle » et avait conclu à l'absence de « dommages consécutifs » et à l'opportunité de classer le dossier sans suite. Les consorts [T]-[G] étaient donc légitimes à penser qu'il n'existait aucune fuite et il n'est aucunement démontré que les difficultés qui avaient donné lieu à la déclaration de sinistre de février 2017 auraient perduré par la suite et que des écoulements d'eau ou des reprises d'humidité seraient, de nouveau, survenus et ce, avant la vente aux consorts [B]-[L]. Si l'expert judiciaire indique, au terme de son rapport, que la douche litigieuse n'a dû servir qu'occasionnellement avant la vente, « sinon les infiltrations seraient réapparues dans les 6 mois qui ont suivi la visite de l'Expert […] et ce, avant la mutation de Monsieur [T] en janvier 2018 » (page 37), il n'affirme à aucun moment que tel a été le cas, ni même que les vendeurs ne pouvaient ignorer l'existence et/ou la persistance d'infiltrations d'eau ou d'un quelconque désordre. De surcroît, il n'est ni rapporté, ni allégué que Monsieur [T] et Madame [G] auraient usé de quelconques manœuvres pour dissimuler aux potentiels acquéreurs de l'immeuble des stigmates d'infiltrations. Dans ces conditions, il doit être retenu que les demandeurs défaillent à rapporter la preuve de la connaissance d'un tel vice par les vendeurs, de sorte que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés insérée à l'acte authentique de vente doit trouver à s'appliquer. Monsieur [B] et Madame [L] seront, en conséquence, purement et simplement déboutés de leur action estimatoire ainsi que de leurs demandes indemnitaires associées. Sur les mesures accessoires L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. » En l'espèce, Monsieur [B] et Madame [L], qui succombent en leurs demandes, seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance. Dès lors, il n'y a pas lieu de faire droit à leur demande au titre des frais irrépétibles. En revanche, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 précité au profit de Monsieur [T] et Madame [G], qui ont été contraints d'engager des frais pour faire valoir leur défense en Justice. Il leur sera accordé, à ce titre, la somme de 2.500 euros. Enfin, il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit déjà le jugement par l’effet de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, ni de déroger à ce principe. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort, Déboute Monsieur [P] [B] et Madame [E] [L] de l'intégralité de leurs demandes ; Condamne Monsieur [P] [B] et Madame [E] [L] à payer à Monsieur [Y] [T] et Madame [R] [G] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamne Monsieur [P] [B] et Madame [E] [L] aux entiers dépens de la présente instance ; Déboute les parties de leur surplus de demandes ; Le Greffier,La Présidente.