Tribunal judiciaire, 01 mars 2024. 23/00525

Du 01 mars 2024 5AA SCI/ld PPP Référés N° RG 23/00525 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XUDQ [R], [V] [C], [U], [M], [N] [D] épouse [C] C/ [Y], [J] [B] - Expéditions délivrées à avocat et défendeur - FE délivrée à Me DUPERIE Le 01/03/2024 Avocats : Me Patrick DUPERIE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] - [Localité 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 mars 2024 Prorogé du 8 décembre 2023 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDEURS : Monsieur [R], [V] [C] né le 15 Août 1983 à [Localité 10] [Adresse 2] [Localité 5] Madame [U], [M], [N] [D] épouse [C] née le 11 Novembre 1985 à [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Patrick DUPERIE (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEUR : Monsieur [Y], [J] [B] né le 18 Janvier 1991 à [Localité 7] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 4] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 13 Octobre 2023 Délibéré en date du 8 décembre 2023, prorogé au 22 décembre 2023, prorogé au 18 janvier 2024, prorogé au 09 février 2024 puis au 1er mars 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 08 Mars 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2018, à effet du même jour, Monsieur [C] [R] et Madame [D] [U] ont donné à bail à Monsieur [B] [Y] un logement situé [Adresse 9]. Par acte de commissaire de justice en date du 21 avril 2022, Monsieur [C] [R] et Madame [D] [U] ont fait délivrer à Monsieur [B] [Y] un commandement de payer la somme de 1798,74 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Un nouveau commandement, en date du 15 novembre 2022, a été délivré à Monsieur [B] [Y] de payer la somme de 2217,61 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2023, Monsieur [C] [R] et Madame [D] [U] ont assigné Monsieur [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 2 juin 2023 aux fins de : "Constater la réunion à la date du 16 janvier 2023 des conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location du 28 mars 2018 et visée dans le commandement de payer délivré le 15 novembre 2022 ; "Juger au surplus que Monsieur [B] [Y] n'a pas justifié d'une assurance locative couvrant le bien immobilier objet du contrat de location du 28 mars 2018 dans le délai d'un mois suivant le commandement du 15 novembre 2022 : "Ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [B] [Y] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire ; "Condamner Monsieur [B] [Y] au paiement de la somme provisionnelle de 1624,92 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d'occupation, dus à la date de l'acte d'assignation ; "Condamner Monsieur [B] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives, jusqu'à la libération effective des lieux ; "Condamner Monsieur [B] [Y] à payer une somme de 1200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; "Condamner Monsieur [B] [Y] aux dépens, en ce compris le coût de l'assignation et le coût du commandement de payer du 15 novembre 2022. À l'audience du 2 juin 2023, l'affaire a été renvoyée au 7 juillet 2023 en raison d'un motif légitime d'absence du locataire. Puis l'affaire a été renvoyée au 13 octobre 2023. Lors de l'audience du 13 octobre 2023, Monsieur [C] [R] et Madame [D] [U], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2227,50 euros au 10 octobre 2023 (mois d'octobre inclus) et confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent être opposés à l'octroi de délai de paiement. Ils précisent que le locataire n'a toujours pas régularisé le défaut d'assurance, ce qui constitue pour eux un danger en cas de sinistre. En défense, Monsieur [B] [Y] comparaît et expose qu'il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant. Il indique que ses revenus sont de 2400 euros par mois. Les difficultés de paiement des loyers seraient apparues à l'occasion d'une rupture sentimentale et d'une dépression. Monsieur [B] [Y] indique qu'il est assuré depuis 2018 et qu'il adressera au Tribunal, par note en délibéré, copie de l'attestation d'assurance. Il indique vouloir quitter les lieux d'ici un an et demande le rejet de la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance du conseil de Monsieur [C] [R] et Madame [D] [U]. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 8 décembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 10 mars 2023, deux mois avant la date de l'audience du 2 juin 2023. Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 16 novembre 2022. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs. Monsieur [C] [R] et Madame [D] [U] ont fait signifier à Monsieur [B] [Y] un commandement d'avoir à payer la somme de 2217,61 euros au titre des loyers échus et un commandement d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 15 novembre 2022. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7g de la même loi. Monsieur [B] [Y] n'ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement et justifié d'une assurance couvrant les risques locatifs, à compter de la délivrance du commandement du 15 novembre 2022, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 16 décembre 2022, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. Monsieur [B] [Y] n'a jamais fourni l'attestation d'assurance du logement loué. En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 16 décembre 2022. Dès lors, Monsieur [B] [Y] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 16 décembre 2022, ce qui constitue pour Monsieur [C] [R] et Madame [D] [U] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [C] [R] et Madame [D] [U] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s'établirait à la somme de 2227,50 euros à la date du 10 octobre 2023. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [B] [Y] sera donc condamné au paiement de la somme de 2227,50 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 10 octobre 2022, échéance du mois d'octobre incluse. Monsieur [B] [Y] sera en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (602,58 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [B] [Y]. Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Monsieur [B] [Y] à verser à Monsieur [C] [R] et Madame [D] [U] la somme de 200 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de Monsieur [C] [R] et Madame [D] [U], à la date du 16 décembre 2022 ; REJETONS la demande de délais formée par Monsieur [B] [Y] ; CONDAMNONS Monsieur [B] [Y] à quitter les lieux loués situés [Adresse 9] ; AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [B] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (602,58 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Monsieur [B] [Y] à payer à Monsieur [C] [R] et Madame [D] [U] la somme de 2227,50 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 10 octobre 2023 (échéance du mois d'octobre incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Monsieur [B] [Y] à payer à Monsieur [C] [R] et Madame [D] [U], à compter du 1er novembre 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [B] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; CONDAMNONS Monsieur [B] [Y] à payer à Monsieur [C] [R] et Madame [D] [U] une indemnité de 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT