Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 01 FEVRIER 2024
MM
N° 2024/ 32
N° RG 20/03769 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFXSN
S.C.I. AR2
C/
Syndicat LE SAINT PATRICK
S.A.R.L. CITYA MATAS & LOTTIER
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Marie PADELLEC
SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN
SELARL CABINET LPM AVOCATS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 21 Janvier 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/04363.
APPELANT
S.C.I. AR2, dont le siège social est [Adresse 3], , prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Marie PADELLEC, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SAINT PATRICK dont le siège social est [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet CITYA Immobilier, lui-même pris en la personne de son représentant légal sis [Adresse 2]
représenté par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D'AVOCAT MANAIGO, avocat au barreau de NICE
S.A.R.L. CITYA MATAS & LOTTIER prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège, [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice
domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Laurence PARENT-MUSARRA de la SELARL CABINET LPM AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Février 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Février 2024
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
RAPPEL DES FAITS ET PROCEDURE :
La SCP société civile particulière AR2 devenue la SCI AR2 est propriétaire dans un ensemble immobilier dénommé Le Saint Patrick, situé à [Adresse 4],
' du lot n° 100 composé d'un local commercial au rez-de-chaussée, d'une superficie d'environ 52 m², comprenant un magasin, un toilette et water-closet, et un emplacement devant la vitrine portant le numéro 77, placé sur la rue entre les entrées B et C, ledit lot portant le numéro 3 et figurant sous teinte bleue au plan du rez-de-chaussée annexé au règlement de copropriété ;
' des cent quatorze/dix millièmes (114/10000) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 6 mars 2015 et à laquelle participait la SCP AR2, une résolution informative numéro 20 a été portée au procès verbal de séance, rédigée dans les termes suivants :
RÉSOLUTION N° 20 : INFORMATION AUX COPROPRIÉTAIRES POSSÉDANT UN COMMERCE AU REZ-DE-CHAUSSÉE( LOTS 98-99-100) : il est bien prévu au règlement de copropriété que les lots 98-99 et 100 ne paient pas de charges ascenseurs et escaliers. Cette disposition sera appliquée aux propriétaires de ces commerces à condition toutefois que ceux-ci ne possèdent pas de garage ni de cave et que leur boite-aux-lettres soit déplacée de l'intérieur de l'immeuble à leur propre commerce. De même la gardienne ne balaiera plus au-devant de ces commerces. Ces propriétaires devront faire la demande écrite au syndic et s'engager sur les points précités. Cette résolution est une information , elle n'appelle pas au vote.
Par courrier du 17 mars 2015, la SCI AR2 a demandé au syndic de la copropriété, la société Citya Menton SARL, au visa de la résolution n° 20 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 mars 2015, de ne pas lui « faire payer plus de charges ascenseur et escaliers, comme prévu au règlement de copropriété, en ce qui concerne les termes ».
Cette correspondance contient l'engagement suivant :
« Nous nous sommes engagés dans les prochains jours :
pour vous redonner l'entrée de clé du résidence,
à abandonner le nettoyage du gardienne devant le local commercial,
de mettre une boîte aux lettres à l'extérieur de la résidence, sur notre local commercial
Nous ne utiliserons pas plus de service de la gardienne et de la boîte aux lettres à l'intérieur de la résidence».
Par courrier du 15 octobre 2015, la SCI AR2 a de nouveau écrit au syndic pour lui demander de supprimer la quote-part des frais suivants qui n'ont aucune utilité pour son lot ou qui correspondent à des services dont elle n' a pas la jouissance:
' les dépenses de toute nature afférentes au service de gardiennage et de surveillance de l' ensemble immobilier et d'une façon générale au personnel affecté au service général ne faisant pas l'objet d'une répartition spéciale de charges.
' les frais d'entretien, de réparation et d'utilisation du logement du gardien et de la banque d'accueil,
' les frais d'entretien, de réparation et éventuellement de remplacement de l'équipement des parlophones, n'étant pas connectée,
' les frais d'éclairage, d'entretien et de nettoyage des parties communes des bâtiments,
' l'achat, l'entretien et le remplacement des poubelles et des conteneurs à ordures,
' les frais d'entretien et de remplacement de l'installation électrique à usage commun, la location, la pose et l'entretien des compteurs à usage collectif,
' les dépenses afférentes à tous objets mobiliers et fournitures utiles en conséquence des frais et charges ci-dessus.
Par courriel du 18 janvier 2016, le gestionnaire désigné par le syndic répondait au dirigeant de la SCI AR2, en lui indiquant :
« j'ai parlé avec Monsieur [R] concernant la quote-part de charges que vous ne devez plus payer depuis l' assemblée générale de mars 2015. Il m'a expliqué que vous devez avancer cette quote-part sur l'année de l'exercice comptable, et à la fin de cet exercice comptable, lors de l'arrêté des comptes, la quote-part en question vous est remboursée ».
Il est donc manifeste que cette réponse concernait le paiement de la quote-part des charges d'entretien des escaliers et ascenseurs.
Par courriels des 11 avril et 24 mai 2016, le dirigeant de la SCI AR2 a de nouveau contesté les appels de fonds adressés à la SCI AR2, au constat que la régularisation promise n'avait pas été opérée.
Par courrier de son conseil du 29 juin 2016, la SCI AR2 a rappelé au syndic de la copropriété les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à la participation des copropriétaires aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. Elle lui a demandé, dans un souci de conciliation, de procéder à un nouveau calcul des charges appelées et au remboursement du trop-perçu.
Par courrier de son conseil du 16 juin 2017, la SCI AR2 a relancé le syndic de la copropriété lui demandant de procéder au remboursement des charges indûment perçues, à savoir :
' celles afférentes aux ascenseurs et escaliers, tel que convenu lors de l'assemblée générale du 6 mars 2015, et selon le tableau de répartition des charges, celles afférentes aux antennes collectives de télévision, radiodiffusion et modulation de fréquence figurant en colonne 5 dudit tableau ;
' celles relatives aux services collectifs et éléments d'équipement commun qui n'ont aucune utilité pour elle, car elle ne dispose d'aucun accès à la résidence, depuis la restitution des clés qui lui permettaient d'y accéder, soit: l'électricité de la loge, les produits d'entretien récupérables , le matériel, les salaires de gardiens, toutes les charges relatives à la loge du gardien, les charges relatives à la réfection des portes de placard, les charges de câble-télévision etc.
Par acte du 14 septembre 2017, la SCI AR2 a fait assigner le syndicat des copropriétaires Le Saint Patrick et son syndic, la SARL Citya Matas et Lottier, devant le tribunal de grande instance de Nice, pour voir, en l'état de ses dernières conclusions :
' dire et juger son action en nullité de l'article 13 du règlement de copropriété non prescrite ;
' dire et juger que les charges affectées à ses locaux commerciaux n'ont pas été calculées correctement et qu'elle est bien fondée à solliciter le remboursement des charges indûment payées pour les années 2012 à 2016 ;
' dire et juger que le syndicat de la copropriété a régularisé à son égard une somme de 2876,72 euros au titre des charges indûment perçues au 1er février 2018 ;
' dire et juger qu'elle est bien fondée à solliciter le remboursement des charges indûment payées pour l' exercice 2018 ;
' dire et juger que le syndicat de copropriété lui a payé la somme de 6,14 € au titre des charges indûment perçues an titre de l' exercice 2018 ;
' condamner le syndicat à lui payer la somme de 2000 € à titre de dommages intérêts ;
' dire non écrite la clause du règlement de copropriété selon laquelle la SCI AR2 doit participer aux charges communes générales telles que 'gurant à l'article 13 du règlement de copropriété de l' immeuble ;
' en conséquence prononcer la nullité de l' article I3 ;
' dire que ces dépenses seront réparties entre les copropriétaires en fonction de l'utilité que présente cet élément collectif pour leur lot ;
' désigner un expert avec mission de proposer au tribunal une nouvelle répartition des charges générales ;
' ordonner la publication du jugement ;
' dire et juger que le syndic a engagé sa responsabilité en s'opposant à la demande de la SCI AR2 ;
' Le condamner à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts à ce titre ;
' ordonner l' exécution provisoire du jugement ;
' assortir la condamnation de l' intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 octobre 2014 et capitalisation des intérêts ;
' condamner le syndicat et le syndic à lui payer la somme de 5000 € chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat de la copropriété le Saint-Patrick a demandé au tribunal de constater que la SCI AR2 ne justifie pas que l' article 13 du règlement de copropriété serait contraire à la loi ; à titre subsidiaire, de constater que le règlement de copropriété comporte des charges générales applicables aux services communs et des charges spéciales applicables à certains lots en fonction de leur utilité pour lesdits lots ; de dire et juger que l'article 13 afférent aux charges générales est conforme à l'article 10 de la loi ; de débouter en conséquence la SCI AR2 de sa demande d'annulation de l'article I3 et de sa demande d'expertise judiciaire ; en tout état de cause de débouter la SCI AR2 de sa demande de remboursement de la somme de 2876,72 € au motif que cette somme a été portée à son crédit sur les bilans comptables du syndicat; de la débouter de l'intégralité de ses autres demandes ; de la condamner à payer an syndicat la somme de 5000 € en application de l' article 700 du code de procédure civile.
La SARL Citya Matas et Lottier, syndic de la copropriété, a demandé au tribunal de débouter la SCI AR2 de sa demande d'annulation de la répartition des charges et de l'intégralité de ses demandes formulées à son encontre, ès qualités ; de la condamner à lui payer la somme de 3000 € en application de l' article 700 du code de procédure civile
Par jugement du 21 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Nice a :
Débouté la SCI AR2 de l'ensemble de ses prétentions ;
Dit n'y avoir lieu a application de l'article 700 du code de procédure civile au béné'ce de la SCI AR2 et du syndicat de copropriété Le Saint-Patrick ;
Débouté la SCI AR2 de l' ensemble de ses prétentions à l'encontre de la SARL Citya Matas et Lottier ;
Condamné la SCI AR2 à payer à la SARL Citya Matas et Lottier la somme de 2500 € en application de l' article 700 du code de procédure civile;
Condamné la SCI AR2 aux entiers dépens de l' instance, distraits dans les formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration du 10 mars 2020, la SCI AR 2 a relevé appel de ce jugement.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 novembre 2023.
Au delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:
Vu les conclusions notifiées le 16 novembre 2023 par la SCI AR2 tendant à
Vu les articles 10 alinéa 1 et 2 et l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le règlement de copropriété,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu les pièces versées au débat
Infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Nice en date du 21 janvier 2020 en ce qu'il a :
' Débouté la SCI AR2 de l'ensemble de ses prétentions,
' Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SCI AR2 et du syndicat de copropriété le Saint Patrick,
' Débouté la SCI AR2 de l'ensemble de ses prétentions à l'encontre de la SARL Citya Matas et Lottier,
' Condamné la SCI AR2 à payer à la SARL Citya Matas et Lottier la somme de 2.500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
' Condamné la SCI AR2 aux entiers dépens de la présente instance qui seront distraits dans les formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau,
Dire et juger les demandes de la SCI AR2 comme non prescrites,
Rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Saint Patrick.
1 ' Sur l'action en répétition de l'indu des charges d'ascenseurs et d'escaliers :
Dire et juger que les charges affectées aux locaux commerciaux appartenant à la SCI
AR2 n'ont pas été calculées correctement,
Dire et juger que la SCI AR2 est bien fondée à solliciter le remboursement des charges indûment payées pour les années 2012 à 2016,
Dire et juger que le Syndicat de copropriété Le Saint Patrick a régularisé à la SCI AR2 la somme de 2.876,72 € au titre des charges indûment perçues au 1er février 2018,
Dire et juger que la SCI AR2 est bien fondée à solliciter le remboursement des charges indûment payées pour l'exercice 2018,
En conséquence,
Condamner le Syndicat de copropriété Le Saint Patrick à payer à la SCI AR2 la somme de 116,27 € au titre des charges indûment perçues au titre de l'exercice 2017,
Condamner le Syndicat de copropriété Le Saint Patrick à payer à la SCI AR2 la somme de 6,14 € au titre des charges indûment perçues au titre de l'exercice 2018,
Condamner le Syndicat de copropriété Le Saint Patrick à payer à la SCI AR2 la somme de 2.000,00 € de dommages et intérêts pour le préjudice subi,
2 ' Sur l'action en annulation d'une répartition illégale de charges :
Dire non écrite la clause du règlement de copropriété selon laquelle la SCI AR2 doit participer aux charges communes générales telles que figurant à l'article 13 du règlement de copropriété de l'immeuble Le Saint Patrick.
En conséquence,
Déclarer nulle et réputée non écrite la clause contenue à l'article 13 du règlement de copropriété de l'immeuble Le Saint Patrick,
Dire que ces dépenses seront réparties entre les copropriétaires en fonction de l'utilité que présente cet élément collectif pour leur lot,
Désigner un expert avec mission, après s'être adjoint, si besoin, un sapiteur géomètre- expert, de proposer au tribunal une nouvelle répartition des charges générales,
Ordonner la publication du jugement à intervenir en marge de la publication du règlement de copropriété, dans les 6 mois de la date à laquelle il sera devenu définitif et ce, à la diligence et aux frais du syndicat des copropriétaires,
3 ' Sur la résistance abusive du Syndic :
Dire et juger que le cabinet de SYNDIC SARL CITYA MATAS ET LOTTIER a engagé sa responsabilité en s'opposant à la demande de la SCI AR2 en engageant ainsi sa responsabilité civile professionnelle en calculant les charges d'une manière erronée,
En conséquence,
Condamner la SARL Citya Matas et Lottier à payer à la SCI AR2 la somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts à ce titre
En tout état de cause,
Assortir cette condamnation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 15 octobre 2014,
Ordonner la capitalisation des intérêts légaux,
D&bouter le Syndicat de la copropriété Le Saint Patrick et la SARL Citya Matas
et Lottier de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions,
Condamner le Syndicat de la copropriété Le Saint Patrick et la SARL Citya Matas et Lottier à payer à la SCI AR2 la somme de 5.000,00 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Par application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la SCI AR2 sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, laquelle sera répartie entre les autres copropriétaires,
Condamner le Syndicat de la copropriété Le Saint Patrick et la SARL Citya Matas et Lottier aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Vu les conclusions notifiées le 21 juillet 2021 par le syndicat des copropriétaires Le Saint Patrick tendant à :
Vu les dispositions des articles 5, 10, 12 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu la jurisprudence applicable,
Vu l'article 1 du décret du décret du 17 mars 1967,
Vu les dispositions du règlement de copropriété relatives aux charges communes et aux charges spéciales,
Vu la publication du règlement de copropriété le 16 mars 1971 volume 63, n° 12,
Vu les articles 32~1 et 559 du code de procédure civile
Confirmer le jugement en date du 21 janvier 2020 entrepris en ce qu'il a débouté la SCI AR2 de ses prétentions, ce faisant :
A titre principal :
Juger que la SCI AR2 ne justifie pas que l'article 13 du règlement de copropriété serait contraire à la loi,
Juger que la demande de la SCI AR 2 ne peut donc s'analyser comme une action en nullité d'une clause du règlement de copropriété formulée au visa de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 mais comme une action en révision des charges de copropriété, relevant des dispositions de l'article 12 de la loi du 10 juillet1965,
Juger cette demande prescrite par application de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965,
L' en débouter,
A titre subsidiaire,
Juger l'article 13 du règlement de copropriété afférent aux charges générales conforme à l' article 10 renvoyant à l'article 5 de la loi de 1965,
Débouter la requérante de sa demande d'annulation de l'article 13 du règlement de copropriété comme étant une clause réputée non écrite,
Débouter la requérante de sa demande de répartition judiciaire des charges communes entre les copropriétaires en fonction de l'utilité pour leur lot,
Débouter la requérante de sa demande d'expertise judiciaire,
En tout état de cause :
Débouter la SCI AR2, de sa demande de remboursement de la somme de 2876.72 euros à l'encontre du SDC Le Saint Patrick, cette somme ayant été portée à son crédit sur les bilans comptables du syndicat,
La débouter de l'intégralité de ses autres demandes,
Condamner la SCI AR2 à verser une amende civile d'un montant maximum de 10000,00€,
Condamner la SCI AR2 à verser au SDC Le Saint Patrick la somme forfaitaire de 5000,00 € au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive et intention de nuire,
Condamner la SCI AR2 à verser au syndicat des copropriétaires Le Saint Patrick la somme de 5.000 € au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamner aux entiers dépens.
Vu les conclusions notifiées le 2 juillet 2020 par la société SARL CITYA MATAS et LOTTIER tendant à voir:
Confirmer le jugement rendu le 21 janvier 2020 par la 4 ème Chambre près le Tribunal Judiciaire de Nice en toutes ses dispositions,
Débouter la SCI AR2. de sa demande d'annulation de la répartition illégale de charges,
Débouter la SCI AR2 de l' intégralité de ses demandes à l'encontre de la SARL Citya Matas et Lottier,
Y ajoutant,
Condamner la SCI AR2 à payer à la SARL Citya Matas et Lottier la somme de 3.000 € au titre de l' article 700 du code de procédure civile,
Condamner la SCI AR2 aux entiers dépens de l'instance distraits au pro't de Maître Laurence Parent-Musarra, membre de la SELARL Cabinet LPM Avocats, sous sa due affirmation.
MOTIVATION :
A titre liminaire, il convient de rappeler que selon les dispositions de l'article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée ; que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.
Les demandes de « constater » ou « dire et juger » ou même « juger »lorsqu'elles s'analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions.
En l'espèce, la fin de non recevoir tirée du défaut d' intérêt à agir en répétition de l'indu de la SCI AR2 n'est pas repris dans le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires. Le moyen correspondant ne sera donc pas examiné.
Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription quinquennale de la demande d'annulation de l'article 13 du règlement de copropriété;
Le syndicat des copropriétaires soutient que l'action tendant à faire constater le caractère non écrit de l' article 13 du règlement de copropriété, pour cause de nullité s'analyse en réalité en une action en révision des charges de copropriété laquelle relève des dispositions de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965.
Selon ce texte, « dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée , le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges. Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot, intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. »
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la date du règlement de copropriété du 18 décembre 1970, énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge ».
Le syndicat des copropriétaires considère que la SCI AR2 ne justifie pas en quoi la répartition des charges, telle que fixée à l'article 13 du règlement de copropriété, serait contraire aux critères de répartition des charges prévues à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et que cet article, en ce qu'il vise le principe de proportionnalité de la participation aux charges communes, n'est pas contraire à l'article 10.
Cependant, le bien fondé de l'action n'est pas une condition de sa recevabilité et c'est bien sur le terrain de la nullité de la clause de répartition des charges générales prévue par l'article 13 du règlement de copropriété que se place la SCI AR 2 son action étant fondée sur les dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965.
Selon l'alinéa premier de ce texte, « sont réputées non écrites toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 » de la loi du 10 juillet 1965 et selon l'alinéa deux « lorsque le juge, en application de l'alinéa précédent du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. »
La SCI AR2 estime que l'article 13 du règlement de copropriété de la résidence Le Saint Patrick qui dispose que « les charges générales seront réparties entre les copropriétaires au prorata des surfaces pondérées de chaque appartement et magasin » doit être réputé non écrit.
En exécution de ces dispositions, tout copropriétaire intéressé peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité des clauses du règlement de copropriété aux dispositions légales et faire établir une répartition des charges conforme à ces dispositions.
Il s'ensuit que l'action tendant à faire juger que la clause contenue à l'article 13 du règlement de copropriété est contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas prescrite.
Sur le bien fondé de l' action en annulation de la clause relative à la répartition des charges communes générales:
La SCI AR 2 rappelle les dispositions de l'article 10 précité qui distingue les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs auxquelles les copropriétaires contribuent en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de leurs lots, des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes auxquelles ils contribuent proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la loi de 1965. Selon ce dernier texte, « dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété , de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».
L'appelante considère que les critères de consistance, de superficie et de situation des lots sont cumulatifs et que la répartition des charges générales relatives à la conservation , à l'entretien et à l'administration des parties communes ne peut se faire sur le seul critère de la surface pondérée.
Elle ajoute que l'article 13 relatif à la répartition des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes selon le critère de la surface pondérée s'applique aussi à des charges relatives aux services collectifs et éléments d'équipement communs majoritairement intégrés aux charges générales, leur répartition ne respectant pas le critère de l'utilité de l'article 10 de la loi, puisqu' elle se fait selon le seul critère de la surface pondérée de chaque lot. En outre, elle soutient que le critère de la surface pondérée ne prend pas en compte les dispositions de l'article 5, la répartition des charges devant être établie selon les critères cumulatifs de consistance, superficie et situation des lots.
Elle considère que la lecture du tableau de répartition des charges démontre que le seul critère pris en compte est la surface des lots . Elle en veut pour preuve que les lots 137, 148 et 153, pourtant situés à trois étages différents mais de même superficie, sont affectés du même nombre de tantièmes , en l'occurrence 137.
Cependant, au cas d'espèce la quote-part des parties communes attribuée au lot 100 propriété de la SCI AR2 résulte bien des titres, en l'espèce de l'état descriptif de division de l'immeuble inclus dans le règlement de copropriété et du titre de propriété de l'appelante. Et l' état descriptif de division ne permet pas d'affirmer que la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties a été fixée en fonction de la seule superficie des lots correspondant, sans tenir compte de leur situation et de leur consistance.
En effet, pour reprendre la comparaison citée par la concluante à titre d' exemple , si les lots 137,148 et 153 sont de même superficie, l'état descriptif de division leur attribue une fraction différente des parties communes , en l'espèce 136 tantième pour le lot 137, 137 pour le lot 148 et 139 pour le lot 153, ce qui indique, contrairement à ce que soutient l'appelante, que la superficie n'a pas été le seul critère d' attribution des quotes-parts des parties communes.
Par ailleurs, si le tableau de répartition des charges, en fonction de la surface pondérée, affecte à ces trois lots, de 55 m² + 13 m² de terrasse chacun, le même nombre de tantièmes , soit 137, pour la répartition des charges générales, il porte en revanche à 124 au lieu de 114 le nombre de tantièmes affectés à la SCI AR2, dont la superficie du lot 100 est pourtant inférieure(52 m²). Ce simple constat indique lui aussi que la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties a été fixée, pour la répartition des charges, en fonction d'autres critères que celui de la superficie.
La SCI AR 2 ne démontre pas en conséquence que les critères posés par l'article 5 de la loi de 1965 ont été méconnus.
S' agissant des charges communes générales, l'article 12 du règlement de copropriété précise qu'elles comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales , aux termes des articles 14 16 et 18 du règlement, et en donne une énumération non limitative:
a) Les impôts, contributions et taxes sous quelque forme et dénomination que ce soit, auxquels seront assujetties toutes les parties communes de l'ensemble et même ceux afférents aux parties privatives , tant que , en ce qui concerne ces derniers, le service des contributions directes ne les aura pas répartis entre les divers copropriétaires.
b)services communs :
Les honoraires du syndic et les frais nécessités par le fonctionnement du syndicat. Les honoraires de l'architecte pour l'entretien courant des parties communes générales.
Toutes les rémunérations du concierge et des personnes de service chargées du nettoyage ou de l'entretien des parties communes générales, les cotisations fiscales et sociales afférentes à ces rémunérations.
Les frais d'éclairage, de nettoyage et d'entretien de l'entrée cochère et du jardin.
L'achat , l'entretien et le remplacement des poubelles.
L'entretien et la réparation des locaux à l'usage des services communs.
L'abonnement et la consommation d'eau.
L'entretien des halls d'entrée.
Les frais d'entretien et de remplacement de l'installation électrique à usage commun, la location, la pose et l'entretien des compteurs à usage collectif.
Cette énumération étant indicative et non limitative.
c)Bâtiments :
Les charges d'entretien , de réparation et de reconstruction telles que :
Les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues, à faire aux gros murs( sauf cependant les menues réparations à faire aux gros murs à l'intérieur des appartements), à la toiture, aux têtes de cheminées, aux canalisations d'eau, de gaz, d'électricité, aux tuyaux du tout-à-l'égout( sauf pour les parties intérieures à l'usage exclusif et particulier de chaque appartement ou locaux en dépendant), aux vides ordures, à la porte d'entrée, à la descente et aux couloirs des caves.
Les réparations nécessitées par les engorgements dans les conduits des cabinets d'aisances et celles nécessitées aux conduits de fumée pour les feux de cheminées, lorsque la cause ne pourra en être exactement déterminée.
Les frais de ravalement des façades, auxquels s'ajouteront, mais seulement lorsqu'ils seront la conséquence d'un ravalement général, les frais de peinture et de réparation des extérieurs des fenêtres, des persiennes, des garde-corps et fenêtres de chaque appartement, bien que ces choses soient « parties privatives ».
Les frais d'entretien et de réparation et de reconstruction des terrasses, et ce, même pour les frais afférents aux terrasses réservées à l'usage exclusif de propriétaires déterminées, bien qu'ils soient alors « parties privatives ».
Les primes d'assurances énumérées au chapitre relatif aux assurances.
Et d'une manière générale, tous frais directs ou indirects d'entretien, de réparations ou de reconstruction des bâtiments.
Les frais d'entretien des balustrades, garde corps ou séparations réservés à l'usage exclusif des copropriétaires, seront répartis proportionnellement à leur longueur, entre chacun de ces copropriétaires.
L'article 13 du règlement de copropriété ajoute que les charges générales seront réparties entre les copropriétaires au prorata des surfaces pondérées de chaque appartement et magasin.
L'article 14 concerne les charges spéciales d'entretien des escaliers et ascenseurs réparties selon l'article 15 de la manière établie au tableau récapitulatif figurant à l'article 20 du règlement.
L'article 16 concerne les frais de chauffage et renvoie lui aussi au tableau de l'article 20 pour leur répartition.
L'article 17 est relatif aux charges d'eau et l'article 18 indique qu'elles seront réparties selon les millièmes de charges générales, l'article 19 ajoutant que chaque copropriétaire supportera les dépenses correspondant à la consommation d'eau( abonnement, réparations et consommations).
Aux termes de l'article 20 du règlement de copropriété « Charges spéciales et charges communes », les diverses charges relatives à l'immeuble sont résumées dans le tableau ci-après divisé en cinq colonnes, savoir :
la première indiquant le numéro des lots,
la deuxième concernant la répartition des charges générales de l'immeuble communes à l'ensemble des copropriétaires sans exception, c'est à dire :
-les dépenses afférentes au sol, l'entretien et le remplacement éventuel des égouts et des canalisations de l'immeuble,
-tous les travaux d'entretien ou de réfection concernant la couverture et les façades, à l'exclusion de l'entretien des balcons qui reste à la charge de chaque copropriétaire en ayant la jouissance,
-la location des compteurs généraux ainsi que la consommation d'électricité de tout l'immeuble,
-les dépenses afférentes au fonctionnement du syndicat, notamment les honoraires du syndic, les primes d'assurance et les impôts communs.
La troisième indiquant la répartition des charges de chauffage et d'eau chaude.
La quatrième indiquant toutes les dépenses concernant les escaliers et les ascenseurs, savoir :
-pour les escaliers; rétribution du personnel-fournitures d'entretien-achat éventuel ou renouvellement des poubelles- paillassons-réfection réparations des cages d'escaliers.
-pour les ascenseurs : entretien des appareils-location des compteurs consommation force-toutes réparations et tous les travaux y compris le remplacement des appareils.
Et la cinquième colonne indiquant toutes les charges d'entretien et des réparations des antennes collectives de télévision, radiodiffusion et modulation de fréquence.
Selon le tableau de répartition des charges, le lot numéro 100 appartenant à la SCI AR2 se voit attribuer 124 dix millièmes des charges communes générales et 148 dix millièmes des charges de chauffage et d'eau chaude. Il ne contribue pas aux charges spéciales d'ascenseurs et d'escaliers, ni aux charges d'entretien et de réparation des antennes collectives.
Il apparaît ainsi, au vu des précisions apportées par l'article 20 du règlement de copropriété, que l'article 13 relatif à la répartition des charges communes générales ne contrevient pas aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes étant réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 du même texte, sans égard à leur utilisation, alors que la répartition des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs est faite en fonction de leur utilité. Ainsi, la SCI AR2 est-elle dispensée de la contribution aux charges d'entretien et de réparation des escaliers, ascenseurs et antennes collectives.
La société appelante doit en conséquence être déboutée de sa demande tendant à faire juger nulle et non écrite la clause de répartition des charges communes générales prévue à l' article 13 du règlement de copropriété, le jugement étant confirmé de ce chef.
Sur l' action en répétition de l'indu des charges d'ascenseurs et d'escaliers :
Cette action est devenue sans objet pour la période 2012 à 2016, les parties s'étant accordées sur la répétition des sommes indûment perçues sur cette période au titre des charges d'ascenseurs et d'escaliers et le syndicat des copropriétaires ayant remboursé à la SCI AR2 une somme de 2876,72 euros à ce titre, le 1er février 2018.
La SCI AR 2 sollicite toutefois le remboursement d'une somme supplémentaire au titre de charges d'ascenseurs et d' escaliers indûment perçues en 2017 et 2018, soit respectivement 116,27 euros et 6,14 euros.
Pour étayer sa demande , elle produit l'arrêté des comptes de l'exercice 2017 et celui de 2018 qui ne permettent pas cependant d'établir que les charges correspondantes ont été inscrites au débit de son compte de copropriétaire.
Cette demande est en conséquence rejetée.
Sur les demandes indemnitaires de la SCI AR2 :
la société appelante sollicite une somme de 2000,00 euros à l'encontre du syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice subi au regard de la régularisation tardive. Elle souligne qu'elle a été obligée d'adresser 7 relances, dont deux par avocat, et ce depuis 2014, et d'engager une procédure judiciaire avant d'obtenir le remboursement des charges d'ascenseurs et d'escaliers indûment perçues Elle ajoute qu'elle a relancé le syndic la société Citya à trois reprises afin d'obtenir le remboursement de ces sommes , puis deux mises en demeure, dont une par l'intermédiaire de son conseil, restées sans effet.
Elle sollicite en conséquence à l'égard du syndic une somme de 10 000, 00 euros de dommages et intérêt en lui reprochant son refus d'appliquer les modalités exactes de calcul des charges.
Toutefois, comme le relèvent la société Citya Matas et Lottier et le syndicat des copropriétaires, l'imputation de charges d'ascenseurs et d'escaliers s'accompagnait pour la SCI AR 2 de la fourniture, en contrepartie, d'un certain nombre de services, notamment d' une prestation de nettoyage assurée par la gardienne, devant son local commercial, prestation à laquelle elle a renoncé en demandant la suppression de sa quote-part aux charges d'ascenseurs et d'escaliers.
Au final, si elle a obtenu le 1er janvier 2018 le remboursement des charges correspondantes, la société appelante à conservé le bénéfice des prestations de nettoyage assurées pendant près de trois ans devant son local, de sorte que son préjudice n'apparaît pas établi.
Elle sera en conséquence déboutée de ses demandes indemnitaires dirigées contre le syndicat des copropriétaires et son syndic.
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires Le Saint Patrick de condamnation de la société appelante à une amende civile et à des dommages et intérêts pour procédure abusive :
Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 5000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et la condamnation de l'appelante au versement d'une amende civile de 10000,00 euros en application de l'article 32-1 du code de procédure civile, aux motifs, en substance, que la SCI AR 2 a été suffisamment informée, par les motifs du jugement, du caractère infondé de ses prétentions ; qu'à hauteur d'appel l'intérêt économique du litige se limitait à 12,28 euros ( l' indu réclamé au titre des années 2017 et 2018 selon la concluante) ; que le syndicat des copropriétaires a été contraint de mobiliser ses services comptables pour cette somme ; que la longueur de cette procédure a indéniablement nuit à la concorde générale au sein de la copropriété, le tout étant révélateur d'une intention de nuire.
Cependant, Le droit d'agir en justice, y compris en appel, ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol, ce qui n'est pas démontré , au stade de la présente instance, compte tenu de la position respective des parties. En effet, à hauteur d'appel, la SCI AR2 contestait avant tout la régularité de la clause de répartition des charges générales prévue par l'article 13 du règlement de copropriété, et son argumentation n'était pas entachée d'erreur grossière révélatrice d' une volonté de poursuivre à tout prix une instance manifestement vouée à l'échec, soit dans un but dilatoire soit par volonté de nuire.
Dans ces conditions, son action et l' exercice du droit d'appel ne sauraient être qualifiés d'abusifs,
La demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires est en conséquence rejetée et il n'y a pas lieu de prononcer une amende civile à l'encontre de la SCI AR 2.
Sur les demandes annexes :
La SCI AR2 qui succombe supportera les dépens de première instance et d'appel dont distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Compte tenu de l'isue du litige , sa demande formée au visa de l'article 10-1 al.2 de la loi du 10 juillet est rejetée.
Au regard des circonstances de la cause et de la position respective des parties, l'équité justifie de condamner la SCI AR2 à payer au Syndicat des copropriétaires Le Saint Patrick et à la SARL Citya Matas et Lottier, et à chacun, une somme de 2500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel, le jugement étant confirmé sur l'application faite en première instance des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant
Déboute le syndicat des copropriétaires Le Saint Patrick de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et de sa demande de prononcé d'une amende civile,
Condamne la SCI AR 2 aux dépens d'appel,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI AR2 à payer au Syndicat des copropriétaires Le Saint Patrick et à la SARL Citya Matas et Lottier, et à chacun , une somme de 2500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d'appel,
LE GREFFIER LE PRESIDENT
