Cour d'appel, 23 février 2024. 23/11299

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 8 ARRÊT DU 23 FEVRIER 2024 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/11299 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH3QQ Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 Mai 2023 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n°22/08519 APPELANTE Mme [U] [P] [Adresse 3] [Localité 2] Ayant pour avocat postulant Me Joanna GRAUZAM, avocat au barreau de PARIS Représenté à l'audience par Me Laetitia AYOUN, avocat au barreau de Paris INTIMÉE Mme [Y] [X] [Adresse 1] [Localité 4] BENIN Défaillant - déclaration d'appel signifiée le 15 septembre 2023 à parquet étranger COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 janvier 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Florence LAGEMI, Président, Michèle CHOPIN, Conseiller, Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR ARRÊT : - RENDU PAR DEFAUT - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition. Par acte du 27 avril 2005, Mme [X] a consenti à Mme [P] un bail d'habitation sur des locaux situés au [Adresse 3], dans le [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2.600 euros et d'une provision pour charges de 200 euros. Par acte du 17 décembre 2021, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat, de payer la somme en principal de 2.631,93 euros au titre de l'arriéré locatif, puis, par acte du 20 octobre 2022, l'a fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de la locataire et la voir condamner au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation et de l'arriéré locatif. Par acte en date du 3 mai 2023, Mme [X] a fait signifier à Mme [P] un congé pour vente. Par ordonnance de référé contradictoire du 5 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 décembre 2021 n'a pas été réglée dans les deux mois et qu'en conséquence, le contrat conclu le 27 avril 2005 entre Mme [X] et Mme [P] concernant les locaux situés au [Adresse 3]) est résilié depuis le 18 février 2022 ; - condamné Mme [P] à payer à Mme [X] la somme de 22.561,54 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 3 mars 2023 ; - autorisé Mme [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 626 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ; - dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ; - suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [P] ; - dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; - dit qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ; le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 février 2022 ; le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Mme [P] sera condamnée à verser à Mme [X] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux ; - débouté Mme [X] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et de sa demande au titre de la clause pénale ; - dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la décision ; - débouté Mme [X] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 décembre 2021 et celui de l'assignation du 20 octobre 2022. Par déclaration du 27 juin 2023, Mme [P] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. Par conclusions remises et notifiées le 19 décembre 2023, elle demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a débouté Mme [X] de ses demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive et d'application de la clause pénale et de l'article 700 du code de procédure civile ; statuant à nouveau, - prononcer la nullité du congé pour vente en date du 3 mai 2023 et le priver de tout effet ; - constater que le bail conclu le 27 avril 2005 s'est poursuivi postérieurement au 18 février 2022 ; - juger qu'il y a lieu à suspension des effets de la clause résolutoire ; - juger qu'il n'y a pas lieu à appliquer l'indexation du loyer compte tenu du loyer conventionnellement prévu entre les parties ; - juger que le loyer doit être maintenu à sa valeur initiale, soit la somme de 2.600 euros ; - en tout état de cause, condamner Mme [X] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Mme [X], à laquelle Mme [P] a fait signifier la déclaration d'appel et ses conclusions selon acte d'huissier de justice du 15 septembre 2023 par remise de l'acte à parquet étranger dans les conditions de l'article 683 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 décembre 2023. Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE, LA COUR, Mme [X] n'ayant pas constitué avocat, il appartient néanmoins à la cour, en application de l'article 472 du code de procédure civile, de ne faire droit à la demande que dans la mesure où elle l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l'acquisition de la clause résolutoire L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les mêmes limites de compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Mme [P] invoque la nullité du congé pour vente que lui a fait signifier la bailleresse le 3 mai 2023, au motif qu'aucune offre de relogement ne lui a été faite ainsi que le prescrit l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, et fait valoir que le bail s'est poursuivi postérieurement au 18 février 2022. Il est constant que la bailleresse a fait délivrer à Mme [P], le 17 décembre 2021, un commandement, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, de payer la somme de 2.631,93 euros et que les causes de ce commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois imparti par cet acte. L'invocation de la nullité du congé pour vente du 3 mai 2023 est inopérante, ce congé étant sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail par l'effet du commandement de payer resté infructueux. Il s'en déduit que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 18 février 2022. L'ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point. Sur la dette locative L'ordonnance entreprise a fixé le montant de la dette locative à la somme de 22.561,54 euros arrêtée au 3 mars 2023. Mme [P] invoque la non-conformité aux règles de plafonnement des loyers prévues par la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique du loyer pratiqué, à hauteur de 3.428,43 euros ; elle fait valoir qu'il n'y a pas lieu à appliquer l'indexation du loyer compte tenu de ce plafonnement et que le loyer devrait être maintenu à sa valeur initiale de 2.600 euros par mois. Le juge des référés ne peut toutefois se prononcer sur le fond en appliquant les dispositions régissant le plafonnement des loyers à [Localité 5] et en fixant le montant d'un loyer provisionnel au regard de ces règles. Par ailleurs, Mme [P] n'établit pas que l'indexation pratiquée serait excessive. La contestation soulevée de ce chef n'est donc pas sérieuse. Mme [P] ne critiquant pas expressément le décompte locatif arrêté au 3 mars 2023 produit en première instance par la bailleresse, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné Mme [P] au paiement d'une provision de 22.561,54 euros. Sur les délais de paiement L'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 énonce : 'Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa'. Mme [P] se prévaut de son âge - 88 ans - et de sa situation de handicap et fait valoir que, compte tenu de ses ressources, elle n'est pas en mesure de faire face à la fois à l'échéancier d'apurement de la dette retenu par le premier juge et au paiement du loyer courant. Si elle justifie d'un revenu fiscal en 2022 de 37.396 euros, elle ne fournit pas la moindre pièce ni la moindre indication sur sa situation patrimoniale et financière globale de nature à établir une impossibilité absolue de s'acquitter de sa dette. L'ordonnance sera dès lors confirmée sur les délais octroyés et sur la suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire. Sur les dépens et les frais irrépétibles Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge. Au regard des circonstances de la cause, Mme [P] supportera les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise ; Condamne Mme [P] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT