Cour d'appel, 07 mai 2024. 22/01741

N° RG 22/01741 -N°Portalis DBVX-V-B7G-OFDN Décision du Juge des contentieux de la protection de LYON au fond du 02 décembre 2021 RG : 11-20-000165 [A] C/ Etablissement L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DÉNOMMÉ GRAND [Localité 4] HA BITAT, ANCIENNEMENT DÉNOMMÉ OPAC DU GRAND [Localité 4] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 07 Mai 2024 APPELANTE : Mme [P] [A] née le 04 Avril 1970 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 5] (bénéficiaire d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/002894 du 17/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Lyon) Représentée par Me Maroussia BECHETOILLE-CALVETTI, avocat au barreau de LYON, toque : 167 INTIMÉ : L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DÉNOMMÉ GRAND [Localité 4] HABITAT, ANCIENNEMENT DÉNOMMÉ OPAC DU GRAND [Localité 4], Etablissement Public Industriel et Commercial, immatriculé au RCS de [Localité 4] sous le n° 399 898 345, dont le siège social est [Adresse 3] [Localité 2] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège Représentée par Me Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, toque : T 713 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 12 Février 2024 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Mars 2024 Date de mise à disposition : 07 Mai 2024 Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller - Véronique DRAHI, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * EXPOSE DU LITIGE Suivant contrat de location du 31 mai 2013, Grand [Localité 4] Habitat a donné à bail à Mme [P] [A] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5]. Saisi par Grand [Localité 4] Habitat, le tribunal judiciaire de Lyon a par jugement du 25 septembre 2015 confirmé par arrêts de la cour d'appel du 12 septembre 2017, constaté la résiliation du bail depuis le 25 février 2015 et condamné Mme [P] [A] au paiement d'un arrièré locatif. La dette ayant été soldée par Mme [A] après l'arrêt de la cour d'appel, Grand Lyon Habitat a consenti un nouveau bail sur le même logement par contrat de location du 1er août 2018. Aux motifs de troubles de jouissance nuisant à ses voisins, Grand [Localité 4] Habitat a assigné Mme [P] [A], par acte d'huissier de justice du 16 décembre 2019, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en sollicitant la résiliation du bail et voir statuer sur ses conséquences. Par jugement contradictoire en date du 02 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, a : Prononcé la résiliation du bail du 1er août 2018 conclu entre Mme [P] [A] et l'Office public de l'habitat Grand [Localité 4] Habitat, Ordonné l'expulsion de Mme [P] [A] et de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, Condamné Mme [P] [A] à payer une indemnité d'occupation mensuelle équivalent au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération des lieux, Condamné Mme [P] [A] à payer à l'office public de l'habitat Grand [Localité 4] Habitat la somme de 800,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, Dit que cette décision est exécutoire par provision, Condamné Mme [P] [A] aux entiers dépens de l'instance, comprenant la sommation d'avoir à respecter les clauses du bail du 24 juillet 2019. Le tribunal a retenu en substance : Que les nuisances sonores, établies par les témoignages, générées par la locataire constituent une violation grave et répétée de son obligation de jouir de la chose louée raisonnablement. Par déclaration en date du 03 mars 2022, Mme [P] [A] a interjeté appel sur l'ensemble des chefs de jugement. Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 03 mai 2023, Mme [P] [A] demande à la cour d'appel de Lyon de : Vu l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, Réformer le jugement rendu le 2 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, Statuant à nouveau, Constater l'absence d'éléments actuels justifiant la résiliation judiciaire du bail de Mme [P] [A], En conséquence, Débouter Grand [Localité 4] Habitat de l'ensemble de ses demandes, Condamner Grand [Localité 4] Habitat aux entiers dépens de l'instance, distraits au profit de Me Bechetoille-Calvetti, avocat, sur son affirmation de droit. A l'appui de ces prétentions, Mme [P] [A] soutient essentiellement : Que les faits relevés par Grand [Localité 4] Habitat sont des faits anciens, Que Mme [A] n'a plus aucun retard de paiement et se rend à toutes les convocations, Qu'elle a retrouvé un emploi, que ses APL ont été recalculées et qu'elle a régularisé la somme de 5 118,49 € en février 2023, Que la locataire a suivi un accompagnement, efficace concernant la relation avec son voisinage mais qu'il existe un litige persistant avec ses voisins du haut qui tentent de la faire expulser, Qu'elle a tout mis en 'uvre pour que le traitement des punaises de lit soit effectué chez elle, ce n'est que la crise sanitaire qui l'a retardé, Qu'elle ne se dispute plus avec sa fille qui a déménagé, et que le chien a été récupéré par son autre fille il y a un an de sorte qu'il ne cause plus de préjudice dans l'immeuble, Que le voisin de palier atteste de tous les efforts effectués par la locataire, Que l'expulsion causerait un trouble disproportionné à cette locataire qui est divorcée avec 3 enfants dont l'un d'entre eux est en difficulté. Aux termes de ses dernières conclusions déposées par voie électronique le 31 mars 2023, Grand [Localité 4] Habitat demande à la cour d'appel de Lyon, de : Vu l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, Vu les articles 1103, 1217, 1728,1729 et 1741 du Code civil, Confirmer le jugement rendu le 2 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Débouter Mme [P] [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Condamner Mme [P] [A] à payer à Grand [Localité 4] Habitat la somme de 1 000 € le fondement de l'article 700 du Code de procédure civil, Condamner Mme [P] [A] aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés selon les modalités de l'article 699 du Code de procédure civile par Maître Catherine Gauthier, avocat, qui en a fait la demande. A l'appui de ces prétentions, Grand [Localité 4] Habitat soutient essentiellement : Que la locataire a commis une faute grave justifiant la résiliation de son bail et son expulsion au regard des troubles du voisinage,, Que le voisinage continue de dénoncer le comportement de Mme [A], que le chien jappe encore nuit, que les tapages nocturnes sont toujours d'actualité, Que la plainte émane de plusieurs voisins, Que Grand [Localité 4] Habitat a adressé une courrier recommandé avec accusé de réception du 27 février 2020, Que le problème de punaises de lit est bien antérieur au confinement, que Mme [A] n'a pas respecté le protocole obligeant Grand [Localité 4] Habitat à lui envoyer une nouvelle mise en demeure à ce sujet, Que la police a dû intervenir et que la locataire a eu un rappel à la loi, que les troubles du voisinage n'ont pas cessé. Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus amples exposé de leurs prétentions et moyens. MOTIFS ET DÉCISION A titre liminaire, il sera rappelé que les 'demandes' tendant à voir 'constater' ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des 'demandes' tendant à voir 'dire et juger' lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. I- SUR LA RÉSILIATION DU BAIL L'article 1728 du Code civil prévoit que « le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, Ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » L'article 1729 de ce même code précise par ailleurs que « si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ». L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé 'd'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location'. Le bailleur quant à lui doit, au regard de l'article 6 et 6-1 de cette même loi, 'assurer au locataire la jouissance paisible du logement'. Enfin, le contrat conclu entre les parties le 01 août 2018 rappelle ces obligations au locataire à travers son article 16, notamment « le locataire devra jouir des lieux loués en bon père de famille. Il devra avoir un comportement conforme à la morale et aux bonnes m'urs. Il devra respecter la tranquillité des voisins : il est notamment formellement interdit de faire du bruit de 22 heures à 7 heures du matin (') ». En l'espèce, Grand [Localité 4] Habitat soutient que Mme [A] a commis une faute grave justifiant la résiliation du bail en ne respectant pas son obligation de jouissance paisible des lieux loués et en entraînant des troubles anormaux du voisinage. Même si Mme [A] ne conteste pas avoir eu des difficultés avec son voisinage, elle estime qu'il ne s'agit que de faits anciens qui ne sont plus d'actualité. Néanmoins, Grand [Localité 4] Habitat verse notamment aux débats : Une pétition d'autres locataires de 2014, des courriers adressés à la locataire la même année, une sommation d'avoir à cesser les troubles délivrées par huissier de justice le 3 juin 2015, des courriels reçus évoquant des troubles de voisinage, une nouvelle pétition du voisinage en 2016 suivie de courriers du bailleur adressés à la locataire en 2016, 2017, 2018, une nouvelle sommation délivrée par huissier de justice à Mme [A] le 3 août 2018, une proposition de rencontre avec la locataire suivie d'autres courriers et d'une sommation en 2019. Le bailleur produit ensuite des pièces plus récentes : Une attestation de M. [J] du 2 février 2020 évoquant un chien au premier étage jappant et pleurant tout au long de la nuit. Une attestation du 26 février 2020 de Mme [C], voisine de Mme [A], dénonçant le fait que Mme [A] laisse son chien seul à son domicile pendant plusieurs jours engendrant des troubles de voisinages devant être remédiés par l'intervention des forces de police, et par un appel à la SPA. Les attestations de M. [Z] du 26 février 2020 et M. [L] du 28 février 2020 évoquant des nuisances sonores depuis plusieurs années, des aboiements de chien jour et nuit, et l'absence de respect des communs. Une attestation du 27 février 2020 de Mme [H], voisine de Mme [A], faisant état d'une occupation de l'appartement litigeux de 8 à 10 personnes, et de tapage nocturne en raison de fêtes tardives en semaine et en week-end, d'aboiements de chien, de cris d'enfants. Elle évoque des efforts faits par Mme [A] mais insuffisants. Un courrier recommandé avec accusé de réception adressé par Grand [Localité 4] Habitat à Mme [A] du 27 février 2020. Un mail adressé à Grand [Localité 4] Habitat par Mme [C], le 31 mai 2022 indiquant avoir été menacée, ainsi que ses voisins, par la fille de la locataire ce qui avait nécessité l'intervention de la police. Un récapitulatif des réclamations de Mme [D] à l'encontre de Mme [A] entre le 27 octobre 2021 et le 27 décembre 2021. La pétition signée par l'ensemble des voisins en novembre 2021. De plus, Mme [A] a été convoquée par le maire de la commune pour un rappel à l'ordre en septembre 2021. Grand [Localité 4] Habitat lui a également proposé à un accompagnement avec l'association Amely en janvier 2022 afin de gérer le conflit. L'office a également convenu d'un rendez-vous le 11 janvier 2022, non honoré.. Grand [Localité 4] Habitat justifie ainsi de l'ancienneté des troubles, soit depuis septembre 2014 Mme [A] soutient que ces dénonciations sont réalisées par des voisins voulant son expulsion. Pour justifier cela elle verse aux débats : Les attestations de M. [K] du 10 octobre 2020 et d'une autre personne au nom non lisible du 09 octobre 2020 mentionnant un différend entre Mme [A] et les voisins de l'étage du haut (dont Mme [C]), Une attestation non datée de Mme [B] confirmant avoir récupéré sa chienne plus d'un an auparavant, Une attestation du 5 décembre 2022 de Mme [T], voisine de Mme [A], affirmant qu'elle n'a aucun problème avec la locataire, Une attestation de M. [J], voisin de Mme [A], confirmant que cette dernière étant très bruyante à un moment donné, mais que depuis un an avait « régulé sa vie » en n'effectuant plus de fêtes, travaillant, élevant bien ses enfants. Cependant cette attestation n'est pas datée contrairement à la première que M. [J] avait rédigé au profit du bailleur. La cour constate que si les témoignages ne respectent pas les conditions de fond, et de forme, imposées par le législateur à l'article 201 et suivant du Code de procédure civile, ils constituent des commencements de preuve mais sont insuffisants à remettre en cause les manquements démontrés à l'obligation de jouissance paisible. Par ailleurs Grand [Localité 4] Habitat estime que Mme [A] n'a pas non plus respecté son obligation de jouissance paisible du bien en rendant impossible l'éradication des punaises de lit dans le logement. Mme [A] indique que c'est en raison du confinement que le traitement a été différé et non de sa responsabilité. Elle justifie également d'une attestation de l'entreprise Polymissions en charge de la désinsectisation, en date du 2 mai 2023 prévoyant une fin de traitement 1,5 mois après l'envoi de cette attestation. La cour relève que le sujet était notamment évoqué par la lettre envoyée par Grand [Localité 4] Habitat à Mme [A] le 10 octobre 2019. Le bailleur verse aux débats le rapport d'intervention de la société MCM intervenue au domicile de Mme [A] le 27 août 2020 évoquant un encombrement du logement intraitable dans ces conditions. De plus, il ressort du mail de Polymissions adressé à Grand [Localité 4] Habitat du 14 mars 2023, que Mme [A] n'a pas respecté le protocole pour l'éradication des punaises de lit de sorte que la société doit repousser la date d'intervention. Ce n'est qu'après une nouvelle lettre de mise en demeure de Grand [Localité 4] Habitat à Mme [A] le 28 mars 2023 que celle-ci a débuté les démarches pour la désinsectisation de son logement. La cour ne considère cependant pas que ces derniers manquements présentent une gravité justifiant la résiliation du bail. Cependant il a été justifié du non-respect de l'obligation de jouir paisiblement des lieux loués entraînant d'importants et répétés troubles anormaux du voisinage depuis septembre 2014. En effet, les nombreuses pièces versées à intervalle régulier durant plusieurs années, jusqu'à fin 2021, début 2022, démontre une faute de Mme [A] répétée sur la durée malgré les mises en garde effectuées par Grand [Localité 4] Habitat. Grand [Localité 4] Habitat démontre l'ensemble de ses actions permettant la résolution de ce conflit, en vain. Mme [A] a commis une faute grave à cet égard causant incontestablement un dommage à Grand [Localité 4] Habitat devant sans cesse régler les conflits de voisinage, multiplier les procédures pour faire valoir ses droits et tenter de raisonner Mme [A]. Le prononcé de la résiliation du bail doit être confirmé ainsi que les mesures en découlant : prononcé de l'expulsion à défaut de départ volontaire, paiement jusqu'à la libération effective des lieux d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et de toute provision pour charges. II- Sur les demandes accessoires Mme [A] succombant, la cour confirme la décision déférée en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles. La cour condamne Mme [A], partie perdante, aux dépens avec application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile au profit de Maître [G] [E] pour les dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision. En équité, la cour condamne également Mme [A], partie perdante, au paiement au profit de l'intimée de la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel. PAR CES MOTIFS La cour confirme la décision attaquée, Y ajoutant, Condamne Mme [P] [A] aux dépens à hauteur d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile au profit de Maître Catherine Gauthier. Condamne Mme [P] [A] à payer à l'EPIC Office public de l'habitat dénommé Grand [Localité 4] Habitat la somme de 600 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel. Rejette toute autre demande. LE GREFFIER LE PRESIDENT