Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 21/05054

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Charges de copropriété N° RG 21/05054 N° Portalis 352J-W-B7F-CUF4O N° MINUTE : Assignation du : 29 Mars 2021 JUGEMENT rendu le 29 Février 2024 DEMANDEUR Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 1] représenté par son syndic, le CABINET TIFFENCOGE, Société Anonyme à Directoire et Conseil de Surveillance [Adresse 2] [Localité 8] représenté par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1869 DÉFENDERESSE Madame [M] [V] [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Me Jianru CAI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #Z04 Bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/043311 du 21/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 29 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 21/05054 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUF4O DÉBATS A l’audience publique du 07 Décembre 2023 JUGEMENT - Contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Madame [M] [V] est propriétaire d’un appartement, d’une cave et d’un garage formant les lots N° 28, 91 & 177 de l’état descriptif de division dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 4] et [Adresse 1]. Cet immeuble est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ainsi que de celles de son décret du 17 mars 1967. Le syndic de cet immeuble est le cabinet Tiffencoge. Madame [M] [V] n’occupe pas lesdits biens. Madame [M] [V] a honoré le paiement de ses charges jusqu’au 12 septembre 2018. Depuis cette date, son compte ne cesse d’être débiteur même si elle a procédé le 11 juin 2019 à un règlement de 2.233,64 €. Une mise en demeure lui a été adressée le 25 janvier 2021. Par acte du 30 mars 2022, Madame [V] a vendu son parking dans le but d’apurer son passif et la somme de 16.734,19 euros a directement été versée à la copropriété. Antérieurement à cette vente, par exploit d’huissier de justice du 29 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 4] et [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet Tiffencoge, a assigné Madame [M] [V] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir notamment condamnée au paiement des sommes suivantes : - 10.929,09 euros représentant les charges de copropriété et travaux impayés (hors frais) courus du 01/10/2018 au 01/01/2021, 1er trimestre 2021 inclus avec intérêt au taux légal (conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967) à compter du 25 janvier 2021, date de la mise en demeure, - 2.500 € à titre de dommages et intérêts, - 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Par conclusions en demande n°2 notifiées par voie électronique le 13 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes comme suit : « DECLARER recevable le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 4] et [Adresse 1] en ses demandes et bien fondé, DEBOUTER Madame [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, CONDAMNER Madame [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 4] et [Adresse 1] : - la somme en principal de 3 656,22 euros représentant les charges de copropriété et travaux impayés (hors frais) courus du 01/10/2018 au 01/01/2023, 1er trimestre 2023 inclus avec intérêt au taux légal (conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967) à compter du 25 janvier 2021, date de la mise en demeure, - la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts, - une indemnité de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, CONDAMNER Madame [V] en tous les dépens dont le montant pourra être directement recouvrés par Maître Florian Candan, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile » Par conclusions en défense notifiées par voie électronique 1er mars 2023, Madame [M] [V] demande au tribunal de : « Vu l’article 514-1 du code de procédure civile, Vu les articles 1240, 1303, 1315 et 1342 du code civil, Vu l’article 223-15-2 du code pénal, Vu l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Vu la jurisprudence et les pièces versées au débat, CONSTATER le règlement de Madame [V] d’une somme de 16.734,19 euros au syndicat des copropriétaires par vente de son parking le 30 mars 2022 ; DÉCLARER irrecevable les prétentions du syndicat des copropriétaires ; JUGER que les frais de relance, les honoraires de l’avocat de la copropriété constituent des frais de recouvrement qui demeurent à la charge du syndicat des copropriétaires ; ÉCARTER, la demande de dommages et intérêts de 2.500 euros ; ORDONNER la restitution de 5.812,10 euros au profit de Madame [V] sur le trop plein perçu par le Syndicat des Copropriétaires ; CONDANNER le syndicat des copropriétaires à verser à Madame [V] une somme de 5.600 euros en indemnisation du préjudice moral subi dans ses conditions d’existence et de la procédure abusive dont elle fait l’objet ; DEBOUTER, le demandeur de l’ensemble de ses demandes et prétentions ». Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs conclusions, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. La clôture des débats a été prononcée le 16 mars 2023. L'affaire a été appelée à l'audience du 7 décembre 2023, puis mise en délibéré au 29 février 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la demande principale en paiement des charges En droit, aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [M] [V] est bien propriétaire des lots n° 28, 91 & 177 de l’état descriptif de division dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 4] et [Adresse 1]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - la lettre de mise en demeure du 25 janvier 2021, - un décompte de créance arrêté au 5 mars 2021, - les appels de fonds et travaux du 01/10/2018 au 01/01/2023 inclus et justificatifs des frais, - le procès-verbal d’assemblée générale du 20 décembre 2018 et attestation de non recours, - le procès-verbal d’assemblée générale du 18 décembre 2019 et attestation de non recours, - le procès-verbal d’assemblée générale du 7 décembre 2020 et attestation de non recours, - le contrat de syndic, - le décompte de créance actualisé au 11 janvier 2023, - le procès-verbal d’assemblée générale du 30 janvier 2022, - le procès-verbal d’assemblée générale du 15 décembre 2022. La lecture du premier décompte du 5 mars 2021 (pièce n°3 du syndicat des copropriétaires) laisse apparaitre du 01/01/2018 au 18/01/2021, le compte individuel de Madame [V] présentait un solde débiteur de la somme de 11.049,09 euros, étant précisé que ce solde incluait des frais d’avocat en date du 18/01/2021 pour rédaction d’une mise en demeure de 120 euros. Madame [V] soutient qu’après la vente du 30 mars 2022, elle a payé 16.734,19 euros au syndicat des copropriétaires. Par acte du 30 mars 2022, Madame [V] a vendu son parking dans le but d’apurer son passif. A cet égard, elle verse aux débats notamment le courriel officiel de son conseil en date du 9 mai 2022 ainsi que le décompte de vente faisant état de la somme de 16.734,19 euros de charges dues au syndic, somme déduite du prix de vente (Pièces n°16 et 17 de Madame [V]). Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que Madame [V] est redevable au 11 janvier 2023 d’un montant de 3 656,22 euros au titre de ses charges de copropriété. Selon décompte arrêté au 11 janvier 2023 représentant les charges et travaux impayés arrêtés au 1er trimestre 2023 inclus (pièce n°9 du syndicat des copropriétaires). Toutefois, force est de constater que le décompte du 11 janvier 2023 a été établi à compter du 01/04/2022, date à laquelle a été appelé l’appel du 01/04/2022 au 30/06/2022 avec report d’un solde créditeur de 254,71 euros alors que le décompte initial avait été établi du 01/01/2018 jusqu’au 18/01/2021, les trois dernière lignes de ce décompte correspondant à l’appel du 01/01/2021 au 31/03/21, à l’appel de fonds de travaux loi Alur et aux frais d’avocat de 120 euros pour rédaction d’une mise en demeure. Le syndicat des copropriétaires qui prétend donc aujourd’hui actualiser sa créance initiale ne justifie pas d’un décompte complet de créance incluant la période du 19/01/2021 au 31/03/2022, montrant l’imputation de l’intégralité des sommes portées au crédit et au débit du compte, notamment le versement de la somme de 16.734,19 euros et justifiant de la position débitrice du compte à hauteur de 3.656,22 euros. En revanche, il s’évince au regard des pièces versées aux débats par Madame [V] que celle-ci a bien versé la somme de 16.734,19 euros (Pièces n°16 et 17 de Madame [V]). Ce versement doit s’imputer sur la créance de charges la plus ancienne dont justifie le syndicat des copropriétaires soit la somme de 10.929,09 euros hors frais. Le compte individuel de Madame [V] est donc créditeur de la somme de 5.805.10 euros en mars 2022 (16.734,19 euros – 10.929,09 euros) et non de 254,71 euros, position créditrice du compte non justifiée par le syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que Madame [V] serait aujourd’hui débitrice de la somme de 3.656,22 euros selon décompte arrêté au 11/01/2023. Au regard du solde créditeur de Madame [V] de 5.805,10 euros en mars 2022, il apparait que la dette de charges est soldée (5.805,10 euros – 3.656,22 euros = 2.148,88 euros) Ce décompte comporte des frais du 31/12/2022 « JAT frais état date [V] » à hauteur de 380 euros qui devront être déduits, le solde débiteur au titre des charges étant ainsi que 3.276.22 euros au 11/01/2023. En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 4] et [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet Tiffencoge, sera débouté de sa demande principale en paiement des charges. 2. Sur les frais de recouvrement Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 120 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les intérêts de retard ; - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. En l’espèce, il ressort de l'étude du relevé de compte que les frais de mise en demeure de 120 euros sont en réalité des frais d’avocat pour rédaction d’une mise en demeure et qu’ils correspondent donc à des honoraires d’avocat correspondant à des frais irrépétibles qui ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges. En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Décision du 29 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 21/05054 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUF4O 3. Sur la demande reconventionnelle de remboursement et de dommages et intérêts Madame [V] sollicite la restitution de 5.812,10 euros sur le trop plein perçu par le syndicat des copropriétaires. En réalité, et comme il a déjà été dit le compte individuel de Madame [V] est créditeur de la somme de 5.805.10 euros en mars 2022 (16.734,19 euros – 10.929,09 euros). La somme de 16.734,19 euros de charges dues au syndic, ayant été directement déduite du prix de vente et le solde après paiement des charges doit être imputée au crédit du compte individuel de Madame [V]. Le syndicat des copropriétaires justifiant, par son décompte actualisé et par le versement de nouveaux appels de charges et de procès-verbaux d’assemblée générales, de nouvelles charges dues par Madame [V]. Le solde créditeur de 5.805,10 euros doit être imputé au paiement de ces charges. Il n’y a donc pas lieu à restitution. En conséquence, Madame [V] sera déboutée de sa demande de restitution. S’agissant de sa demande de dommages et intérêts, Madame [V] qui fait état de l’affichage dans les parties communes de l’immeuble d’une information qui aurait été diffusée par le syndicat des copropriétaires ne verse à cet égard que des photographies insuffisamment probantes d’une faute imputable au syndicat des copropriétaires et non datées. De même, le seul fait d’avoir demandé une résolution à l’amiable du litige, ne caractérise pas l’abus du syndicat des copropriétaires dans le maintien de l’action en justice. En conséquence, Madame [V] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 4. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.500 euros de dommages-intérêts. Madame [V] est âgée de 74 ans, de nationalité allemande, justifie avoir de faibles ressources et bénéficier de l’aide juridictionnelle. Il n’est pas rapporté de mauvaise foi de sa part, les défaillances de paiement étant justifiées par des difficultés économiques réelles. Toutefois, il ne rapporte pas la preuve que la défaillance de Madame [V]dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie quelconque ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, en l'absence de solidarité entre les copropriétaires dans le paiement des charges de copropriété, alors que le seul fait d'être privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation (ex. : Civ. 3ème, 27 février 2020, n° 18-25.093, 5ème moyen). Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires devra être intégralement débouté de sa demande de condamnation de Madame [V] à lui payer la somme des dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement. 5. Sur les demandes accessoires Débitrice de charges de copropriété au moment de l’introduction de l’instance, Madame [V] sera condamnée aux dépens, dont le montant pourra être directement recouvrés par Maître Florian Candan, avocat en ayant fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu du sens de la présente décision et compte tenu de la situation respective de parties, l’équité ne commande pas de prononcer de condamnation au titre des frais irrépétibles. Les parties seront déboutées de leurs demandes respectives à ce titre. En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes, en ce compris celles plus amples ou contraires. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement contradictoire, rendu en premier ressort, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 4] et [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet Tiffencoge, de sa demande au titre des charges de copropriété et de sa demande de paiement d’intérêts au taux légal ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 4] et [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet Tiffencoge, de sa demande au titre des frais de recouvrement prévu à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; DEBOUTE Madame [M] [V] de sa demande de restitution de la somme de 5.812,10 euros ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9] sise [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 10], représenté par son syndic, le Cabinet Loiselet Père Fils et F. Daigremont, de sa demande de dommages et intérêts ; DEBOUTE Madame [M] [V] de sa demande de dommages et intérêts ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 4] et [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet Tiffencoge, de sa demande au titre des frais irrépétibles ; DEBOUTE Madame [M] [V] de sa demande au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE Madame [M] [V] aux entiers dépens de l’instance, dont le montant pourra être directement recouvrés par Maître Florian Candan, avocat en ayant fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; DEBOUTE les parties, du surplus de leurs demandes, en ce compris celles plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 29 Février 2024 La Greffière La Présidente