Cour d'appel, 28 mars 2023. 22/00690

AFFAIRE : N° RG 22/00690 - N° Portalis DBVC-V-B7G-G6LA  Code Aff. : ARRÊT N° JB. ORIGINE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de ROUEN en date du 04 Août 2017 - RG n° 17/00492 Arrêt de la Cour d'Appel de ROUEN en date du 22 Janvier 2020 - RG n° 18/00324 Arrêt de la Cour de Cassation en date du 02 Mars 2022 - Pourvoi n° J 20-14.762 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE RENVOI APRÈS CASSATION ARRÊT DU 28 MARS 2023 DEMANDEURS A LA SAISINE : Madame [U] [S] épouse [O] née le 17 Juillet 1991 à [Localité 9] [Adresse 5] [Localité 6] Monsieur [H] [O] né le 06 Octobre 1990 à [Localité 9] [Adresse 5] [Localité 6] représentés par Me Franck THILL, avocat au barreau de CAEN, assistés de Me Antoine ETCHEVERRY, avocat au barreau de ROUEN DÉFENDERESSE A LA SAISINE : La S.A.R.L. RJP N° SIRET : 478 075 096 [Adresse 1] [Localité 7] prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Stéphane SOLASSOL, avocat au barreau de CAEN, assistée de Me Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : M. GUIGUESSON, Président de chambre, M. GARET, Président de chambre, Mme VELMANS, Conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 17 janvier 2023 GREFFIER : Mme COLLET ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 28 Mars 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier * * * FAITS ET PROCEDURE Suivant acte notarié du 6 août 2015, M. [H] [O] et son épouse Mme [L] [S] (ci-après les époux [O]) ont acquis auprès de la société RJP un terrain à bâtir situé à [Localité 8] (Seine-Maritime). Parallèlement et par acte du 27 février 2015, les époux ont souscrit un contrat de construction de maison individuelle avec la société Extraco. A l'occasion des travaux de terrassement, le constructeur a estimé nécessaire de faire réaliser une étude de sol pour en vérifier la portance et déterminer le type de fondations à mettre en 'uvre. Requise à cet effet, la société Armasol a conclu que le site avait été profondément remanié et remblayé, ne permettant pas dès lors d'y réaliser des fondations classiques, mais nécessitant au contraire des fondations plus profondes et ce, pour un coût supplémentaire de 22.247,30 € par rapport aux travaux initialement prévus dans le contrat de construction. Les époux [O] se sont alors retournés vers la société RJP pour lui demander de prendre en charge ce surcoût, se prévalant en effet d'un vice caché affectant le terrain qu'elle leur avait vendu. En l'absence de règlement amiable, les époux [O] ont fait assigner la société RJP devant le tribunal de grande instance de Rouen qui, par jugement réputé contradictoire du 4 août 2017, les a déboutés de l'intégralité de leurs demandes et les a condamnés aux dépens, le premier juge ayant retenu pour ce faire que les demandeurs ne produisaient aucune pièce justifiant de leur lien contractuel avec la société RJP, notamment l'acte de vente susceptible de contenir les énonciations afférentes à la nature du sol et du sous-sol de la parcelle, des déclarations faites par la venderesse sur ce point, sous réserve encore d'une éventuelle clause d'exonération de la garantie des vices cachés. Sur appel des époux [O], la cour de Rouen, statuant par arrêt du 22 janvier 2020, bien qu'ayant reconnu l'existence d'un vice caché, a néanmoins confirmé le jugement en ce qu'il avait débouté les époux [O] de leurs demandes, ayant considéré pour ce faire, d'une part que l'évaluation des travaux supplémentaires émanant de la société Armasol n'était pas opposable à la société RJP, d'autre part que les époux [O], qui avaient conclu un contrat de construction à prix forfaitaire, ne pouvaient pas réclamer au vendeur le prix du surcoût qui incombait juridiquement au constructeur. Par arrêt du 2 mars 2022, la cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt de la cour de Rouen en toutes ses dispositions, et renvoyé les parties devant la cour de Caen. Par déclaration du 17 mars 2022, les époux [O] ont saisi la cour de renvoi et conclu une première fois le 9 mai 2022. La société RJP a conclu en réponse le 1er juin 2022. Le 13 décembre 2022, veille de la clôture, les époux [O] ont conclu une nouvelle et dernière fois. La clôture est ainsi intervenue par ordonnance du 14 décembre 2022, à la date prévue, soit qu'un report de celle-ci ait été réclamée par la société RJP. Par conclusions de procédure du 19 décembre 2022, la société RJP a demandé à la cour d'écarter des débats les dernières conclusions des époux [O] et ce, pour violation du principe du contradictoire. Par conclusions de procédure du 21 décembre 2022, les époux [O] ont conclu au rejet de cette demande. Par d'ultimes conclusions de procédure du 22 décembre 2022, la société RJP a maintenu sa demande de voir écarter des débats les dernières conclusions de ses contradicteurs. En définitive, l'affaire a été plaidée le 17 janvier 2023, et l'incident joint au fond. * * * * * Sur la demande tendant à voir écarter des débats les dernières conclusions des époux [O] en date du 13 décembre 2022': Pour réclamer que ces conclusions soient écartées, la société RJP fait essentiellement valoir': - qu'alors qu'elle avait elle-même conclu dès le 1er juin 2022 en réponse aux conclusions adverses du 9 mai 2022, les époux [O] ont attendu le 13 décembre 2022 à 17 heures 17, soit la veille de la clôture, pour conclure à nouveau, empêchant par là même la société RJP d'y répliquer avant que la clôture intervienne'; - que ce faisant, les époux [O] ont violé le principe du contradictoire. Cependant et nonobstant le caractère pour le moins tardif voire in extremis des dernières conclusions des appelants, il convient de rappeler': - que ces conclusions sont par principe recevables puisqu'ayant été déposées avant la clôture'; - que ce ne serait que dans l'hypothèse où, prises en réplique aux conclusions adverses du 1er juin 2022, elles auraient soulevé des prétentions ou moyens nouveaux appelant une réponse de la société RJP que celle-ci n'aurait pas été en mesure d'apporter, qu'elles pourraient être écartées des débats au nom de la violation du principe du contradictoire tel qu'il est défini aux articles 14, 15 et 16 du code de procédure civile'; - que tel n'a pas été le cas en l'espèce, puisqu'en effet': * d'abord, les dernières conclusions des époux [O] ne contiennent ni nouvelles prétentions ni moyens nouveaux par rapport aux précédentes, mais seulement une réponse aux conclusions de la société RJP, d'une part sur la valeur, probatoire ou non, de l'étude de sol réalisée par la société Armasol,'d'autre part sur l'antériorité à la vente du vice allégué, antériorité contestée par la société RJP et réaffirmée par les époux [O]'; * ensuite, et à supposer que la société RJP ait souhaité conclure de nouveau en réponse aux ultimes arguments - qu'il faut distinguer des moyens - développés par les époux [O] dans leurs derniers écrits, il lui appartenait de solliciter un report de la clôture, ce qu'elle s'est abstenue de faire alors qu'elle en avait pourtant la possibilité avant qu'intervienne l'ordonnance qui l'a prononcée. En conséquence et en l'absence démontrée d'atteinte au principe du contradictoire, la société RJP sera déboutée de sa demande tendant à voir écarter des débats les dernières conclusions de ses contradicteurs. La cour statuera donc au vu des dernières conclusions des époux [O] en date du 13 décembre 2022 et de celles de la société RJP en date du 1er juin 2022. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Les époux [O] demandent à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de l'intégralité de leurs demandes et en ce qu'il les a condamnés aux dépens ; Statuant à nouveau, - les déclarer recevables en leur action à l'encontre de la société RJP'; A titre principal, - condamner la société RJP au titre de la garantie des vices cachés ; - condamner la société RJP à payer aux époux [O] les sommes suivantes : * 22.247,30 € au titre de la restitution d'une partie du prix équivalente au coût des travaux d'aménagement des sols ; * 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral enduré ; A titre subsidiaire, - condamner la société RJP au titre de ce dol ; - condamner la société RJP à payer aux époux [O] les sommes suivantes : * 22.247,30 € au titre de la restitution d'une partie du prix équivalente au coût des travaux d'aménagement des sols ; * 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral enduré ; A titre infiniment subsidiaire, - condamner la société RJP au titre de l'erreur ; - condamner la société RJP à payer aux époux [O] les sommes suivantes : * 22.247,30 € au titre de la restitution d'une partie du prix équivalente au coût des travaux d'aménagement des sols ; * 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral enduré ; En tout état de cause, - débouter la société RJP de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - condamner la société RJP à payer aux époux [O] les sommes de 3.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance, 5.000 € au titre des frais irrépétibles supportés devant la cour de Rouen et 8.000 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour de Caen'; - condamner la société RJP aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl DAMC. Au contraire, la société RJP demande à la cour de : - débouter les époux [O] de leur appel'; En conséquence, - confirmer le jugement du tribunal de Rouen en toutes ses dispositions, par substitution de motifs ; - juger en effet que les demandes des époux [O] ne sont pas fondées ; - débouter par conséquent les époux [O] de toutes leurs demandes, en principal, intérêts et accessoires ; - condamner solidairement les époux [O] au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel avec recouvrement par Me Solassol-Archambau conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentation des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures conformément à l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur la garantie des vices cachés': L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1644 prévoit que dans ce cas, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Enfin, l'article 1645 ajoute que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. A cet égard, la jurisprudence assimile au vendeur de mauvaise foi le vendeur professionnel qui, en cette qualité, est tenu de connaître les vices affectant la chose vendue. En l'espèce, il résulte des pièces du dossier que la parcelle vendue par la société RJP aux époux [O] constitue un terrain à bâtir, c'est-à-dire un terrain constructible sans qu'il soit nécessaire de procéder à d'autres travaux que ceux habituels de terrassement et de fondation. A cet égard, l'acte notarié mentionne que le territoire de la commune de [Localité 8] a fait l'objet d'un certain nombre de sondages afin de s'assurer de la compatibilité de la nature du terrain avec le projet de lotissement, et qu'au vu des résultats de ces sondages, aucune anomalie n'a été retrouvée. En d'autres termes, le terrain à bâtir acquis par les époux [O] était censé pouvoir accueillir un bâtiment à construire sur des fondations classiques, c'est-à-dire de faible profondeur. Or, il est apparu, à l'occasion des opérations de terrassement réalisées par le constructeur, que la parcelle avait été largement remblayée, laissant ainsi prévoir une difficulté à y installer des fondations ordinaires. C'est dans ces conditions que la société Extraco a fait intervenir la société Armasol, entreprise spécialisée dans l'étude des sols qui, après analyse des prélèvements terreux qu'elle a réalisés sur la parcelle, a confirmé la présence de terres de remblais sur au moins trois mètres de profondeur, suspectant ainsi la présence d'une ancienne mare à l'endroit même de la parcelle litigieuse. A cet égard, c'est vainement que la société RJP critique le caractère non contradictoire de cette étude géotechnique. En effet, même si elle n'a pas assisté aux opérations réalisées par la société Armasol, la société RJP n'en a pas moins reçu communication du rapport établi par celle-ci, ayant eu par là même toute possibilité de le critiquer, ce qu'elle ne fait pourtant pas sauf en affirmant que la seule mare visible sur le cadastre napoléonien concerne les parcelles voisines de celle acquise par les époux [O]. Pour autant, la contiguïté entre les parcelles reconnues comme ayant autrefois abrité une mare (section AN n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3]) et celle des époux [O] (AN n° [Cadastre 4]) ne laisse subsister aucun doute quant à l'origine de la terre retrouvée sur la parcelle en cause, incontestablement issue de remblais destinés à combler les restes d'une mare qui, assurément, ne connaissait pas les limites cadastrales. De même, c'est en vain que la société RJP conteste l'antériorité du vice allégué en faisant valoir qu'il est impossible de déterminer à quelle date le terrain aurait été remblayé, sous-entendant ainsi qu'il aurait pu l'être depuis la vente, voire par le constructeur lui-même. En effet, s'il est certain que l'étude de la société Armasol a été réalisée après la vente, et plus précisément après que la société Extraco avait procédé aux opérations de terrassement, pour autant il n'existe aucun argument en faveur d'un remblayage effectué par le constructeur. En toute hypothèse, ce n'est pas la présence de ce remblai qui est constitutive du vice caché (cet apport étant même indispensable pour corriger les effets d'un terrain trop meuble), mais le fait qu'il soit nécessaire, du fait de cette consistance, de réaliser des fondations plus profondes que d'ordinaire. Ainsi et dès lors qu'il est démontré que l'état du terrain vendu par la société RJP n'est constructible qu'au prix de la réalisation de fondations plus importantes, et par là même plus onéreuses puisque d'un surcoût estimé à 22.247,30 €, que celles que les acquéreurs pouvaient raisonnablement envisager d'avoir à réaliser, il en résulte pour eux un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil, puisqu'à supposer même que ce surcoût ne les ait pas dissuadés d'acquérir le terrain, à tout le moins il est certain qu'ils n'en auraient donné qu'un moindre prix s'ils en avaient eu connaissance avant la vente, ne serait-ce que pour être en mesure de financer les travaux supplémentaires auxquels ils allaient être confrontés. Dès lors, étant tenue de ce vice caché en sa qualité de vendeur professionnel, la société RJP doit en répondre vis-à-vis des acheteurs. Sur les sommes dues aux époux [O]': Conformément aux dispositions de l'article 1644, les acheteurs sont fondés à réclamer au vendeur, au titre de l'action estimatoire, qu'il leur restitue une partie du prix payé. A cet égard, il convient de rappeler, l'instar de ce qu'a jugé la cour de cassation en son arrêt du 2 mars 2022, que la victime d'un dommage n'est jamais tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable, de sorte qu'il est indifférent, quant au sort des demandes pouvant être formées à l'encontre de la société RJP, que les époux [O] aient pu également exiger de leur constructeur, alternativement, qu'il supporte lui-même le surcoût des travaux à raison du caractère forfaitaire du prix convenu dans le contrat de construction. Les époux [O] demeurent donc fondés à agir contre la société RJP en remboursement du juste montant de la réduction de prix motivée par le vice caché affectant le bien vendu. Or, ce juste montant correspond précisément au coût des travaux nécessaires à la réparation du vice, soit en l'espèce une somme de 22.247,30 € correspondant au surcoût de fondations plus profondes telles que celles requises par l'état du terrain vicié, par rapport au coût de fondations ordinaires tel qu'il avait été prévu dans le contrat de construction. Si la société RJP conteste le montant de ce surcoût, pour autant elle ne propose aucun autre chiffrage ni ne verse aux débats de devis concurrents. Partant, l'estimation proposée par les époux [O] sera entérinée, et la société RJP condamnée à rembourser aux époux [O] la somme de 22.247,30 €. La société RJP sera également condamnée à payer aux époux [O], à titre de dommages-intérêts complémentaires sur le fondement de l'article 1645, une somme de 5.000 € en réparation du préjudice moral qui leur a été causé du fait de ces difficultés de construction et du retard qui s'est ensuivi pour leur emménagement dans leur résidence principale. Le jugement du tribunal de Rouen sera infirmé en ce sens. Sur les autres demandes': Formées par les époux [O] à titre subsidiaire, leurs demandes fondées sur le dol ou sur l'erreur sont sans objet. La société RJP sera condamnée à payer aux époux [O] une somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, partie perdante, la société RJP supportera les entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés par le conseil des appelants conformément aux dispositions de l'article 699 du même code. PAR CES MOTIFS, La cour, Statuant publiquement par mise à disposition, contradictoirement et en dernier ressort': - déboute la société RJP de sa demande tendant à voir écarter des débats les dernières conclusions notifiées par les époux [O] le 13 décembre 2022 ; - infirme le jugement en toutes ses dispositions'; - statuant à nouveau et y ajoutant': * juge que le terrain vendu par la société RJP aux époux [O] était affecté d'un vice caché'; * condamne en conséquence la société RJP à payer aux époux [O] une somme de 22.247,30 € au titre de la restitution d'une partie du prix de vente'; * condamne en outre la société RJP à payer aux époux [O] une somme de 5.000€ à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral'; * condamne encore la société RJP à payer aux époux [O] une somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; * déboute les parties du surplus de leurs demandes'; * condamne la société RJP aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M. COLLET G. GUIGUESSON