Tribunal judiciaire, 22 mai 2024. 24/51321

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/51321 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MT2 N° : 9 Assignation du : 05 Février 2024 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le: Jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 22 mai 2024 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. DEMANDERESSE Ville de [Localité 7], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 7], Madame [E] [L] [Adresse 8] [Localité 6] représentée par Maître Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C1844 DEFENDEUR Monsieur [V] [T] [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 1] non représenté DÉBATS A l’audience du 23 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Vu l'assignation délivrée le 5 février 2024 par la Ville de [Localité 7] à l'encontre de Monsieur [V] [T] devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant un appartement situé [Adresse 4] (bâtiment B, escalier 1, 7ème étage, porte 6001) ; Vu les observations orales de la Ville de [Localité 7] à l'audience du 23 avril 2024 ; Vu la citation du défendeur conformément aux prescriptions de l'article 659 du code de procédure civile et son absence de constitution à l'audience ; Vu les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ; MOTIFS Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dispose que " La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable. Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ". L'alinéa premier de l'article L.651-2 du même code prévoit que " Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. " Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 7], d'établir : • l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ; • un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 7] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L.631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. Sur l'usage d'habitation du local En l'espèce, la Ville de [Localité 7] justifie que le bien situé [Adresse 4] correspond à l'angle de la rue du [Adresse 2] et du [Adresse 5]. Elle justifie également du dépôt d'un permis de construire portant sur l'ensemble immobilier du [Adresse 5] et 1 à [Adresse 3], aux fins de " Redistribution d'un ensemble de bâtiments de 2 à 6 étages sur 2 niveaux de sous-sol à usage d'habitation (225 logements au lieu de 218) et de stationnement (233 places au lieu de 231) avec transformation de 6 maisons de ville en habitat collectif et modification des façades " ainsi que d'une déclaration d'achèvement de travaux depuis le 17 février 1998. L'immeuble étant intégralement destiné à l'habitation, la Ville de [Localité 7] démontre que le bien litigieux au sein de cet ensemble immobilier construit postérieurement au 1er janvier 1970 est affecté à un usage d'habitation. Sur le changement illicite sans autorisation de l'usage En l'espèce, il ressort du constat de location meublée touristique du 10 mars 2022 établi par l'agent assermenté du service du logement de la mairie de [Localité 7], que le local en cause a été mis en location par le biais d'une annonce publiée sur le site airbnb.fr, l'hôte se prénommant [V]. Le défendeur a reconnu, lors d'une visite sur place effectuée en sa présence le 18 novembre 2021, avoir mis son bien en location. En outre, le site comporte quatre commentaires. Aussi la preuve de la location du bien de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile est-elle rapportée. Il est par ailleurs constant qu'aucune autorisation de changement d'usage n'a été obtenue préalablement à la mise en location courte durée du bien. Sur le montant de l'amende La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l'obligation de changement d'usage dont le manquement est sanctionné par l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, qui, dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l'amende encourue de 25.000 à 50.000 euros. L'amende civile doit être fixée en fonction de l'objectif d'intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 7] où il existe une grande disparité entre l'offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l'intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière. En l'espèce, il ressort du constat de location meublé touristique et des commentaires des locataires de passage que le lot litigieux a été proposé à la location de courte durée du mois de mars 2020 jusqu'au mois de septembre 2021, soit une période de temps relativement faible. Concernant les revenus tirés des locations, la Ville de [Localité 7] expose que les historiques airbnb.fr font état de 63 nuitées en 2020 et de 181 nuitées en 2021. La requérante estime à 18.525 euros le revenu tiré des locations illicites sur la totalité de la période concernée au regard de ce qu'une location classique aurait rapporté (11.400€), sur une hypothèse de mise en location à hauteur de 22,5 nuitées par mois. Toutefois, il est communiqué le nombre de nuitées mises en location de façon effective qui sont au nombre de 244 sur moins de deux ans. Il n'est pas établi que le local était proposé à la location sur un autre site, ce qui invalide l'hypothèse d'une mise en location sur une moyenne de 22,5 nuitées par mois. Le bien étant proposé sur le site airbnb.fr pour un prix à la nuitée de 50€, cela représente un revenu mobilier assez proche de celui d'une mise en location classique. En conséquence, compte tenu de la faible durée de mise en location du bien, du nombre de locations et du prix à la nuitée, ainsi que du montant de la compensation (46.000 euros), il convient de condamner le défendeur au paiement d'une amende civile de 6000 euros. Sur les demandes accessoires Succombant à l'instance, le défendeur supportera la charge des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile. Il sera également condamné à verser à la Ville de [Localité 7] une indemnité que l'équité commande de fixer à 2000 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du même code. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, Condamne Monsieur [V] [T] au paiement d'une amende civile de six mille euros (6000€), sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 7] ; Condamne Monsieur [V] [T] à payer à la Ville de [Localité 7] la somme 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [V] [T] aux dépens ; Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 22 mai 2024 Le Greffier,Le Président, Fanny ACHIGARAnne-Charlotte MEIGNAN