Cour d'appel, 02 mai 2024. 21/11111

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 2 MAI 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/11111 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD3TC Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Avril 2021 -Juge des contentieux de la protection d'IVRY SUR SEINE° APPELANTE Madame [S] [H] [Adresse 1] [Localité 5] Représentée et assistée par Me Laurent ABSIL de la SELARL ACTIS AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 1 substitué à l'audience par Me Diana CAPUANO, même cabinet, même toque INTIMEE E.P.I.C. VALDEVY anciennement dénommé OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 5] RCS n° 279 400 154 [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Pascale BOUGIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB 03 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Anne-Laure MEANO, président Muriel PAGE, conseiller Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er février 1991, l'Office public d'habitation à loyer modéré de la ville de [Localité 5] (OPH de [Localité 5]) a donné à bail à M. [I] [H] et Mme [S] [H] un appartement de trois pièces principales d'une surface de 47 m2 dépendant d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 1]. M. [I] [H] est décédé le 14 septembre 2004. Par courrier en date du 16 juin 2020, Mme [S] [H] a indiqué à son bailleur qu'elle entrait en maison de retraite médicalisée à [Localité 5] et qu'elle souhaitait que le nom de son petit-fils soit ajouté au bail. Par exploit d'huissier délivré 27 janvier 2021, l'OPH de [Localité 5] a assigné Mme [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité d'Ivry sur Seine pour voir, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du Code Civil, L442-3-5 du Code de la Construction et de l'Habitation et 7b de la loi du 6 juillet 1989 : - constater la résiliation du contrat de bail qui lui a été consenti à ses torts exclusifs pour défaut d'habitation personnelle - ordonner son expulsion immédiate et celle de tous occupants de son chef ainsi que la séquestration de ses meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, - condamner Mme [S] [H] à lui payer les sommes suivantes : o 381,92 euros à titre de loyers et charges échus au 05 janvier 2021, o une indemnité mensuelle d'occupation des lieux d'un montant égale au loyer majoré des charges qui aurait été appelé si le bail s'était poursuivi, à compter du jour de sa résiliation et jusqu'à parfaite reprise des lieux, o 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le commandement de payer et le constat d'huissier, et le tout avec le bénéfice de l'exécution provisoire. Mme [S] [H] a été représentée à l'audience par son petit-fils M. [Y] [H] régulièrement muni d'un pouvoir à cet effet. Par jugement contradictoire entrepris du 30 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Ivry-sur-Seine a ainsi statué : Prononce la résiliation du bail conclu entre l'O.P.H de [Localité 5] et Mme [S] [H] à compter de ce jour. Ordonne en conséquence à Mme [S] [H] occupante sans droit ni titre ainsi qu'à tous occupants de son chef de libérer les lieux loués et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, étant précisé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés. Autorise l'O.P.H de [Localité 5], à défaut de libération volontaire et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, à procéder à l'expulsion des occupants du chef de Mme [S] [H] des lieux qu'ils occupent, tant de leur personne que de leurs biens avec assistance de la force publique si besoin est. Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles 433-1 et suivants du code des Procédures Civiles d'Exécution. Condamne Mme [S] [H] à payer à l'O.P.H. de [Localité 5], en deniers ou quittances valables : * la somme de 381,92 euros, montant des loyers et charges impayés au 05 janvier 2021 (terme de décembre 2020 inclus), * une "indemnité mensuelle d'occupation mensuelle" des lieux d'un montant de 377 euros (sans indexation possible et charges comprises) à compter du 1er mai 2021 et jusqu'à parfaite libération des locaux. Déboute I'O.P.H. de [Localité 5] du surplus de ses demandes. Rejette la demande d'exécution provisoire du présent jugement. Condamne Mme [S] [H] aux dépens de l'instance qui comprendront les frais de l'assignation délivrée le 27 janvier 2021 s'élevant à 54,52 euros (et non à 81,80 euros). Dit que les frais du commandement d'avoir à justifier de l'occupation des lieux délivré le 26 novembre 2020, des deux procès-verbaux de constat établis les 10 novembre 2020 et 15 janvier 2021 de même que le coût de la dénonciation de l'assignation au préfet le 29 janvier 2021 resteront à la charge de l'OPH de [Localité 5]. Par arrêté préfectoral du 24 décembre 2021, l'Office public de l'habitat de [Localité 5], a fusionné avec d'autres offices publics du Val-de-Marne et a pris la dénomination : "Valdevy Office public de l'habitat". PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 14 juin 2021 par Mme [S] [H], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 6 août 2021 par lesquelles Mme [S] [H] demande à la cour de : Vu les articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, A TITRE PRINCIPAL Infirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection d'Ivry sur Seine en date du 30 avril 2021 En conséquence : Débouter l'OPH de [Localité 5] de l'ensemble de ses demandes A TITRE SUBSIDIAIRE Prononcer le transfert du droit au bail au profit de M. [Y] [H] En tout état de cause : Condamner l'OPH de [Localité 5] à payer à Mme [S] [H] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 octobre 2023 au terme desquelles Valdevy, Office public de l'habitat, anciennement dénommé OPH de [Localité 5], demande à la cour de : Vu les articles 1103, 1104 du code civil, Vu l'article L442-3-5 du Code de la Construction et de l'Habitation, Vu les articles 7b de la Loi du 6 juillet 1989, Vu le bail du 4 février 1991, Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection d'Ivry-sur-Seine en date du 30 avril 2021. En conséquence, Débouter Mme [S] [H] de l'intégralité de ses demandes. Prononcer la résiliation du bail consenti à Mme [S] [H] relatif au logement [Adresse 1] à [Localité 5]. Ordonner le cas échéant l'expulsion immédiate de Mme [S] [H] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, des lieux dont il s'agit. Condamner Mme [S] [H] à payer à Valdevy Office Public de l'Habitat la somme de 381,92 euros arrêtée au 5 janvier 2021 (terme de janvier non compris). Condamner Mme [S] [H] à payer à Valdevy Office Public de l'Habitat une indemnité mensuelle d'occupation de 377 euros à compter du 1er mai 2021 et jusqu'à parfaite libération des lieux. Condamner Mme [S] [H] à payer à Valdevy Office Public de l'Habitat la somme de 1.000 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamner Mme [S] [H] aux dépens de la première instance et aux dépens relatifs à la procédure d'appel Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation judiciaire du bail L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs impose au locataire de jouir des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le bail. L'article L 442-3-5 du code de la construction et de l'habitation applicable à l'espèce, prévoit que le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an. Le contrat de bail liant les parties, mentionne au titre des obligations du locataire que le logement loué doit constituer sa résidence principale et effective. Le logement ayant été donné à bail à titre d'habitation, sa destination impose que le locataire y habite personnellement. Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du contrat de location sur le fondement des articles 1227 et 1741 du code civil, soit en l'absence de clause résolutoire, soit lorsqu'il entend faire sanctionner une inexécution contractuelle autre que celles pouvant donner lieu à une résiliation de plein droit. Il convient dans ce cas d'apprécier si les manquements relevés sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation du bail, cette appréciation s'effectuant au jour où le juge statue. A l'appui de son appel, Mme [S] [H] fait valoir qu'elle n'a jamais eu l'intention d'abandonner définitivement son logement, qu'elle a intégré une maison de convalescence après s'être cassé le col du fémur en avril 2020 et a subi une opération de la hanche en avril 2021 ce qui a eu pour conséquence de rallonger son hospitalisation. Elle précise que les travaux effectués dans l'appartement ont vocation à garantir son autonomie et donc son retour à domicile. Il apparaît toutefois que par courrier du 16 juin 2020, Mme [S] [H] a annoncé à son bailleur qu'elle entrait en maison de retraite médicalisée à [Localité 5]. Mme [S] [H], âgée à cette date de 93 ans, n'a pas évoqué un départ provisoire en maison de convalescence mais bien une intégration en maison de retraite. Sa résidence principale est désormais fixée à l'EHPAD des [6] de [Localité 5], ainsi qu'il ressort de son bulletin d'hospitalisation d'avril 2021 qui mentionne son adresse au [Adresse 3] à [Localité 5], soit celle de l'EHPAD des [6] et non l'adresse du logement litigieux. Dans son attestation du 21 juin 2021, M. [P] [J] qui se présente comme un ami de M. [Y] [H], son petit-fils, indique aussi : "venir le voir chez sa grand-mère malgré son départ en l'EHPAD en juin 2020". L'inoccupation des lieux est confirmée par les deux procès-verbaux de constat d'huissier que l'OPH de [Localité 5] a fait établir les 10 novembre 2020 et 15 janvier 2021 et qui démontrent que les lieux ont été totalement vidés des effets personnels et des meubles de Mme [S] [H] à l'exception d'une armoire et d'une bibliothèque, qu'ils sont inhabités et font l'objet d'une réfection complète. Par ailleurs, Mme [S] [H] n'a pas déféré au commandement de justifier l'occupation du logement qui lui a été délivré le 26 novembre 2020. L'absence d'occupation des lieux par Mme [S] [H] est établie et celle-ci ne verse aux débats en cause d'appel, aucun élément permettant de démontrer que sa situation lui permet de réintégrer son domicile, qu'elle a quitté depuis près de quatre ans maintenant. Le manquement à l'obligation de jouir des locaux conformément à la destination prévue au bail apparaît suffisamment grave pour voir prononcer la résiliation du bail et ordonner son expulsion, comme l'a dit le premier juge. Le jugement sera donc confirmé en ce qui concerne la résiliation du bail et toutes les mesures subséquentes relatives à l'expulsion et au sort des meubles. Sur la demande formée à titre subsidiaire de transfert du bail Mme [S] [H] sollicite à titre subsidiaire, en cause d'appel, le transfert du bail au profit de son petit-fils, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 au motif que ce dernier s'est progressivement installé depuis 2018 dans le logement loué pour l'aider dans son quotidien. Valdevy, Office public de l'habitat, expose qu'il est contradictoire pour l'appelante de contester la résiliation du bail au motif qu'elle va réintégrer son logement après rétablissement et de solliciter à titre subsidiaire le transfert du bail au profit de son petit-fils. Il soutient que Mme [S] [H] est irrecevable en cette demande en ce qu'elle doit être articulée par le bénéficiaire de l'article 14 et fait valoir au surplus que les critères de cet article ne sont pas remplis, qu'il n'y a pas abandon et qu'il n'est pas établi que M. [Y] [H] habitait avec sa grand-mère. Selon l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : "En cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue : - au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ; - au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ; - au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; - au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile. (...) A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier." En l'espèce, Mme [S] [H] formule à titre subsidiaire une demande de transfert du bail. Or, le bail, dont la résiliation est confirmée en appel, ne peut être continué, en conséquence, au profit de son petit-fils. Egalement, les dispositions de l'article 14 ne sont protectrices que des seuls intérêts du bénéficiaire resté dans les lieux et ne peuvent être invoquées par la locataire, comme le souligne à juste titre Valdevy, Office public de l'habitat. La demande de transfert du bail sera rejetée. Sur l'indemnité d'occupation et la dette locative L'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de fixer celle-ci à un montant non contesté de 377 euros (sans indexation possible et charges comprises), confirmant ainsi le jugement déféré de ce chef. Sur la dette locative Poursuivant l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à l'OPH de [Localité 5] la somme de 381,92 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 janvier 2021 (terme de décembre 2020 inclus), Mme [S] [H] fait valoir qu'il ne s'agissait pas d'une dette locative puisque seule l'échéance de décembre 2020 était due. Elle fait valoir que cette condamnation est devenue sans objet dès lors qu'elle est à jour de ses loyers et charges. En l'espèce, il ressort du décompte arrêté au 5 janvier 2021, que la somme de 381,92 euros était bien due au titre des loyers et charges impayés quittancement de décembre 2020 inclus. Le premier juge a donc condamné à juste titre Mme [S] [H] à payer à l'OPH de [Localité 5] la somme de 381,92 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 janvier 2021 (terme de décembre 2020 inclus). Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point, sans qu'il n'y ait lieu de constater que la dette locative est soldée puisque Valdevy, Office public de l'habitat, produit un décompte actualisé portant mention d'un solde débiteur de 416,73 euros au 9 octobre 2023. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur les dépens. Mme [S] [H], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d'appel. L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Et y ajoutant, Rejette la demande de transfert du bail, Condamne Mme [S] [H] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président