Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 23/02361

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Adresse 4] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 5] REFERENCES : N° RG 23/02361 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YM35 Minute : 24/273 S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 150 C/ Madame [K] [N] Monsieur [G] [Z] [S] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 mars 2024 ; Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier; Après débats à l'audience publique du 11 janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL, demeurant [Adresse 3] représentée par Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Madame [K] [N], demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] comparante en personne Monsieur [G] [Z] [S], demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] non comparant, ni représenté D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 13 septembre 2017, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA d’HLM OSICA, a donné à bail à Madame [K] [N] et Monsieur [G] [S] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 547,81 euros, outre une provisions sur charges. Par acte sous seing privé en date du 8 juin 2018, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA d’HLM OSICA, a donné à bail à Madame [K] [N] et Monsieur [G] [S] un emplacement de stationnement n°93 situé Résidence [Adresse 2] – [Localité 7] Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [K] [N] et Monsieur [G] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1950,22 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par lettre en date du 20 mars 2023 la SA CDC HABITAT SOCIAL a saisi la caisse d’allocations familiales. Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [K] [N] et Monsieur [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition des clauses résolutoires des baux,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l’expulsion de Madame [K] [N] et Monsieur [G] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement Madame [K] [N] et Monsieur [G] [S] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2797.01 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] le 6 novembre 2023. À l'audience du 11 janvier 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3553,98 euros arrêtée au 8 janvier 2024, loyer du mois de décembre 2023 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. La SA CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [K] [N] et Monsieur [G] [S] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 29 mars 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Madame [K] [N] ne conteste pas le principe de la dette et demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 80 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au soutien de ses prétentions, elle fait état de difficultés fiancières temporaires suite à la séparation du couple ; qu’elle a sollicité une réeavaluation de ses droits et a repris le paiement du loyer. Elle précise percevoir 1800 euros de ressources mensuelles avec un enfant à charge. Monsieur [G] [S], régulièrement assigné à l'étude, ne comparait pas et n’est pas représenté. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 21 mars 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIVATION DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 6 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA CDC HABITAT SOCIAL le 20 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, les demandes de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 septembre 2017, du commandement de payer délivré le 29 mars 2023 et du décompte de la créance actualisé au 8 janvier 2024 que la SA CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 254.62 euros imputée pour des frais. Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat. En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [K] [N] et Monsieur [G] [S] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3299.34 euros, au titre des sommes dues au 8 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 novembre 2023 sur la somme de 567.37 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire au titre du contrat de bail du 13 septembre 2017 L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 29 mars 2023. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 29 mai 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 13 septembre 2017 à compter du 30 mai 2023. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire au titre du contrat de bail du 8 juin 2018 Aux termes de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, un mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 29 mars 2023. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 29 avril 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 8 juin 2018 à compter du 30 avril 2023. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [K] [N] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et apparaît en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [K] [N] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. En conséquence, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Madame [K] [N] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. En revanche, concernant Monsieur [G] [S], aucune demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire n’a été réalisée pour son compte et le bailleur est opposé à l’octroi de tels délais. Par conséquent, il convient de prononcer l’expulsion de Monsieur [G] [S]. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [K] [N] et Monsieur [G] [S] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, les baux se trouvent résiliés respectivement depuis les 30 avril et 30 mai 2023, Madame [K] [N] et Monsieur [G] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, et de condamner solidairement Madame [K] [N] et Monsieur [G] [S] à son paiement à compter du 30 mai 2023, jusqu'à la libération effective des lieux. Toutefois, Monsieur [G] [S] ayant quitté les lieux, il ne sera pas tenu des indemnités d’occupation à compter du mois de janvier 2024 et Madame [K] [N] sera condamnée seule à leur paiement Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [N] et Monsieur [G] [S] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales. Il convient également de condamner in solidum Madame [K] [N] et Monsieur [G] [S] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 septembre 2017 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL d'une part, et Madame [K] [N] et Monsieur [G] [S] d'autre part, concernant le logement situés[Adresse 2], sont réunies à la date du 30 mai 2023, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 juin 2018 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL d'une part, et Madame [K] [N] et Monsieur [G] [S] d'autre part, concernant l’emplacement de stationnement situé Résidence [Adresse 2] à [Localité 7], sont réunies à la date du 30 avril 2023, CONSTATE la résiliation des baux à compter de ces dates, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [G] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE solidairement Madame [K] [N] et Monsieur [G] [S] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3299.34 euros, au titre des sommes dues au 8 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 novembre 2023 sur la somme de 567.37 euros et du présent jugement sur le surplus, ACCORDE un délai à Madame [K] [N] pour le paiement de ces sommes, AUTORISE Madame [K] [N] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 80 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [K] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE solidairement Madame [K] [N] et Monsieur [G] [S] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 30 mai 2023 jusqu’au terme de décembre 2023 inclus, déduction faite des paiements déjà intervenus, CONDAMNE Madame [K] [N] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 30 mai jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, CONDAMNE in solidum Madame [K] [N] et Monsieur [G] [S] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 mars 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales, CONDAMNE in solidum Madame [K] [N] et Monsieur [G] [S] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de ses autres demandes et prétentions, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. 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