Tribunal judiciaire, 04 juin 2024. 24/00277

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 04 JUIN 2024 N° RG 24/00277 - N° Portalis DB22-W-B7I-R4OL Code NAC : 30B DEMANDERESSE LA FONTAINE D’OR, société civile immobilière, inscrite au R.C.S VERSAILLES sous le n° 798 017 448, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, Représentée par Me Pascal FOURNIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38 DEFENDERESSE Madame [U] [M] née le 01 Mars 1990 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] Représentée par Me Marion CORDIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189 *** Débats tenus à l'audience du : 09 Avril 2024 Nous, Delphine DUMENY, Vice Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 09 Avril 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Juin 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : PROCEDURE La SCI La fontaine d'or a loué à Madame [U] [M], en vertu d’un bail à usage professionnel, une pièce de 22 m² avec usage partagé d’autres pièces, située au [Adresse 3] à 7[Localité 2] par acte sous seing privé en date du 10 mars 2022. Le 6 décembre 2023, la SCI a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut d’assurance et de jouissance paisible. Par exploit de commissaire de justice délivré le 22 février 2024, la SCI La fontaine d'or demande au juge des référés de faire application des articles 31, 56, 648, 752 et 835 du code de procédure civile et de la loi du 6 juillet 1989 et notamment ses articles 7 et 24, afin de - la dire recevable en toutes leurs fins et prétentions, - juger qu’elle énumère sa production au cours des présentes et la liste au pied, - constater la résiliation survenue le 6 janvier 2024 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 10 mars 2022, - ordonner l'expulsion de Madame [U] [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie ; - fixer le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du mois de jusqu'à la libération effective des lieux à la somme de 484 €, - condamner Madame [U] [M] à lui payer une indemnité d'occupation de 484 € par mois (double du montant du loyer et charges), de la date d'acquisition de la clause résolutoire soit le 6 ianvier 2024 jusqu'à la libération des locaux et la restitution des clés, A titre subsidiaire - prononcer la résiliation judiciaire du bail d'habitation aux torts exclusifs de Madame [M] - constater, dans le délai d'un mois qui a suivi le commandement en date du 6 décembre 2023, - constater l'inexécution par Madame [M] de son obligation d'user paisiblement des lieux loués, - ordonner l'expulsion de Madame [U] [M] et de tout occupant introduit de son chef, des locaux loués avec, au besoin, l'assistance de la force publique ; - condamner Madame [U] [M] à lui payer une indemnité d'occupation de 484 € par mois (double du montant du loyer et charges), de la date de résiliation judiciaire jusqu'à la libération des locaux et la restitution des clés, - condamner Madame [U] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement délivré le 6 décembre 2023, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel En tout état de cause - condamner Madame [U] [M] au paiement de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. A l’audience tenue le 9 avril 2024, la SCI maintient ces prétentions. Elle expose avoir loué à Madame [U] [M] une pièce pour son exercice professionnel d’ostéopathe avec accès à la salle de bains, à la cuisine, à la salle d’attente et aux toilettes avec mise à disposition de mobilier. Suite au départ des deux autres professionnels partageant les locaux, la bailleresse lui a demandé de chercher un autre local puis a demandé l’autorisation de changer la destination de ce bien. Elle se plaint de retrouver, depuis le mois d’octobre 2023, les fauteuils et le bureau de la pièce louée puis le coffre, entreposés dans la cuisine en empêchant l’accès et l’utilisation ; elle affirme que la locataire refuse de les remettre à leur place, malgré des messages en ce sens, ce qu’elle a fait constater par huissier. Face à cette attitude clairement affichée de ne pas respecter les clauses du bail, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 décembre 2023 pour non production d’une attestation d’assurance et pour usage non paisible des locaux et équipements. Elle reconnaît que l’attestation d’assurance lui a été produite mais elle affirme que la locataire contrevient toujours à la destination des lieux loués. A l’audience elle ajoute que la preneuse fait chauffer les radiateurs et n'en baisse pas la température à son départ. Elle ne répond pas aux moyens et prétentions formulés par son adversaire. Madame [U] [M] se fonde sur les articles 834 et 835 du Code de procédure civile ainsi que 1728, 1729 et 1724 du Code civil afin de : A titre principal - débouter purement et simplement la SCI de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions; A titre reconventionnel, sur l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile - condamner la SCI à lui verser les sommes de 913,50 euros de provision à valoir sur le préjudice de jouissance paisible subi par elle ; 1 000 euros pour procédure abusive ; 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - condamner la SCI aux dépens de l’instance, et ce compris les frais d’huissier exposés pour assurer la défense de ses intérêts dans le cadre de la présente procédure. Elle rappelle que dès son arrivée elle partageait la salle d’examen avec une autre professionnelle de santé, laquelle a quitté les lieux avec l’autre occupant à l’été 2023. la bailleresse lui a alors demandé de quitter les lieux, avec pressions et menaces, ce qu’elle a refusé du fait du développement de sa patientèle. Elle fait état de travaux que la SCI a entrepris dans les locaux dès le mois de septembre 2023 générant des nuisances sonores et olfactives et occasionnant une gêne majeure durant son activité professionnelle. Elle ajoute que la chambre et les pièces communes ont été mises en location saisonnière alors que la configuration de l’appartement ne le permet pas sans porter atteinte à la jouissance paisible des locaux qu’elle loue : elle explique que l’accès à la cuisine se fait seulement en traversant sa pièce et que l’isolation phonique ne garantit pas la confidentialité de ses rendez-vous. S’agissant du manquement à son obligation d’usage paisible, la locataire le conteste en l’absence de preuve du déplacement des meubles et elle soutient que l’appréciation des manquements contractuels relève de la seule compétence du juge du fond et non du juge des référés. Elle répond que le constat d’huissier ne caractérise pas un défaut d’usage paisible des lieux. Elle plaide que les conditions de l’article 835 du code de procédure civile ne sont pas réunies pour permettre au juge des référés de statuer, en l’absence de demande de mesure conservatoire, de remise en état, de risque de dommage imminent ou encore de trouble manifestement illicite. Elle précise être la seule locataire depuis septembre 2023. Elle présente à titre reconventionnel une demande de paiement d’une provision équivalent à la moitié de ses loyers de septembre 2023 à mars 2024 pour réparer le manquement grave de la SCI à son obligation de jouissance paisible puisqu'elle se serait introduite régulièrement et sans son autorisation dans les locaux loués, aurait entrepris des travaux non urgents lui occasionnant un trouble de jouissance et aurait proposé la location d’une autre partie privative avec mise à disposition de la cuisine jouxtant sa pièce. Considérant que la procédure est abusive, elle réclame 1.000 € à sa bailleresse. Le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur en la personne de Mme [W], ce qu’elles ont fait sans entrer en voie de médiation. La décision a été mise en délibéré ce jour. MOTIFS Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la juridiction n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater ou juger' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions. - sur la demande principale d’acquisition de la clause résolutoire La demanderesse se fonde sur l'article 835 du code de procédure civile sans préciser quel alinéa. Aux termes de l’article 835 alinéa 1er, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration avec l'évidence requise devant le juge des référés. Ce trouble procède de la méconnaissance d'un droit, d'une convention, ou d'un usage et doit être évident. Dans ce cas, la survenance et la réalité du dommage sont certaines et il importe d'y mettre un terme. Le dommage imminent est le dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond. Une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée, sans délai. Aux termes de l’alinéa 2 de cet article, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Au soutien d'une action en acquisition de la clause résolutoire, la SCI La fontaine d'or ne peut se fonder que sur le premier alinéa pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite, à condition de le caractériser. Les parties peuvent convenir dans le contrat que la clause résolutoire peut sanctionner toute infraction aux obligations légales ou contractuelles pesant sur le locataire, quelle qu'en soit la nature. En l'espèce, la SCI a signé avec Madame [U] [M] un bail à usage professionnel incluant en son article 12 une "clause résolutoire et clauses pénales" ainsi libellée : "le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, dans les cas suivants : - à défaut d'assurance contre les risques locatifs ou à défaut de justification au bailleur à chaque période convenue, -(...) - en cas d'inexécution de l'une quelconque des conditions du présent contrat, notamment violation de la destination des lieux loués prévue au contrat. Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le lcoataire devra libérer immédiatement les lieux , s'il s'y refuse, son expulsion aura lieu sur simple ordonnance de référé". La bailleresse invoque le seul manquement à l'obligation de jouissance paisible que le bail met à la charge du preneur à l'article 3 en ces termes "Le locataire s'engage à (...) user paisiblement des locaux et équipements loués suivant la destination prévue au contrat. En particulier, il s'engage à respecter les stipulations prévues à cet égard par le règlement intérieur de l'immeuble et par le règlement de copropriété, dont il déclare avoir pris connaissance". Dans la mesure où la matérialité et l'imputabilité du déplacement des meubles par Madame [U] [M] fait l'objet d'une contestation sérieuse et qu'il n'est pas établi que ce déplacement des meubles d'une pièce à l'autre constitue un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite donnant compétence au juge de l'évidence, le juge dit n'y avoir lieu à référés pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et en tirer toutes conséquences de droit. - sur la demande subsidiaire de résiliation du contrat de bail Le juge des référés n’est pas plus compétent pour prononcer une résiliation de contrat qui excède ses pouvoirs et nécessite un examen du fond du dossier. Par suite il n’y a lieu à référé sur ce point. - sur la demande reconventionnelle en versement d'une provision Le juge des référés étant le juge de l'évidence, il peut octroyer des dommages-intérêts en présence d'une faute caractérisée avec évidence et non sérieusement contestée. Certes la demanderesse n'a pas répliqué oralement à cette prétention fondée sur son manquement à l'obligation de laisser le locataire jouir paisiblement du bien et ne soutient donc de contestation sérieuse. Toutefois une provision nécessite de retenir une faute à l'encontre du bailleur pour s'être introduit sans autorisation dans les locaux loués, avoir réalisé des travaux non urgents et avoir loué à un tiers une autre pièce avec accès à une partie commune. Comme jugé pour l'acquisition de la clause résolutoire, l'établissement de la responsabilité contractuelle de la bailleresse nécessite un examen au fond des termes du contrat et des éléments de preuve, qui dépasse la compétence du juge des référés. Dès lors il n’y a pas non plus lieu à référé. - sur les demandes accessoires Si le juge a dit n'y avoir lieu à référé, la SCI La fontaine d'or n'a commis aucun abus du droit d'agir en justice pour ouvrir droit à une indemnisation à ce titre à Madame [U] [M] qui sera déboutée de ce chef. La SCI La fontaine d'or, partie qui succombe, sera condamnée aux dépens qui n'incluront cependant pas le coût du constat d'huissier dressé à l'initiative de la locataire. Elle sera condamnée à lui verser une indemnité de procédure équitablement arrêtée au montant de 1.000 euros et déboutée de cette prétention. Enfin le juge des référés rappelle que toutes ses décisions sont revêtues de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Nous, Delphine DUMENY, Vice Présidente, statuant en qualité de juge des référés, publiquement par décision contradictoire en premier ressort, DISONS n'y avoir lieu à référé pour constater l' acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résolution du bail signé le 10 mars 2022 avec toutes conséquences de droit et accorder une provision à Madame [U] [M], DÉBOUTONS Madame [U] [M] de sa demande de dommages-intérêts pour abus de procédure, CONDAMONS la SCI La fontaine d'or aux dépens et disons qu'ils n'incluront pas le coût du constat d'huissier dressé à l'initiative de la locataire, CONDAMNONS la SCI La fontaine d'or à verser à Madame [U] [M] une indemnité de procédure de 1.000 euros et rejetons sa prétention. Prononcé par mise à disposition au greffe le QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE par Delphine DUMENY, Vice Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE Elodie NINEL Delphine DUMENY