Cour d'appel, 09 février 2023. 20/16388

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 9 FEVRIER 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/16388 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCUUB Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Octobre 2020 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 1119002045 APPELANTE Madame [G] [Z] [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Gaëlle DECOUSU, avocat au barreau de PARIS, toque : C1914 (bénéficie de l'aide juridictionnelle par décision 2020/041421 du 7 décembre 2020 rendue par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMEE Société [Adresse 6] [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Rémy HUERRE de la SELARL HP & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J109 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur pour le Président empêché et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 6 octobre 1993, la société Foncière Lyonnaise, aux droits de laquelle vient la société [Adresse 6], a donné à bail à Mme [G] [Z] un appartement situé [Adresse 4], en rez-de-chaussée, comportant « une entrée, une grande pièce avec alcôve, une cuisine, une salle de bains, un WC, une cave » ; ce bail, soumis à la loi du 6 juillet 1989, a fait l'objet d'un jugement du tribunal d'instance du 16e arrondissement de Paris du 13 janvier 2015 puis d'un arrêt de la cour d'appel de Paris le 15 mars 2018 par lequel le bail a été résilié en raison des manquements de la locataire à son obligation de règlement des loyers et charges et l'expulsion ordonnée. Les lieux ont été libérés le 20 février 2019. Par ailleurs, par acte sous seing privé du 5 novembre 1997, la même société a donné en location à Mme [G] [Z] un local à usage d'habitation situé dans le même immeuble, au rez-de-chaussée également, comportant "une entrée, un séjour, une cuisine", pour une durée d'un an. Pour mémoire, l'arrêt de la cour d'appel précité a condamné Mme [Z] à payer à la bailleresse une somme de 2.095,22 euros au titre de la dette locative concernant ce local, arrêtée au 22 septembre 2013 (échéance de septembre 2013 incluse). Ces points ne sont plus en discussion. Ce bail est l'objet du présent litige. Suite à de nouveaux impayés, le 21 décembre 2018, la Société [Adresse 6] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 15.740,70 euros pour la période comprise entre janvier 2014 et novembre 2018, au titre de l'arriéré de loyers au titre du bail de 1997. Par acte d'huissier de justice du 23 janvier 2019, la Société [Adresse 6] a fait assigner la locataire devant le tribunal d'instance de Paris aux fins, notamment, de résiliation du bail du 5 novembre 1997 par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement de résiliation judiciaire de ce bail, expulsion, condamnation au paiement de la somme de 16.186,45 euros au titre des loyers arrêtés au 21 janvier 2019 et paiement d'une indemnité d'occupation. Par jugement contradictoire entrepris du 13 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : - déboute Mme [Z] de sa demande d'expertise judiciaire, ainsi que des demandes subséquentes en découlant en suspension du paiement du loyer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, en paiement de la somme de 23.422,59 euros à titre de dommages et intérêts et en compensation entre les loyers dûs et les dommages-intérêts, - constate l'acquisition au 21 janvier 2019 de la clause résolutoire du bail conclu entre la société [Adresse 6] et Madame [Z] et portant sur un logement situé [Adresse 2], - accorde à Mme [Z] un délai de trois mois pour quitter les lieux, - ordonne son expulsion, passé ce délai, - condamne Mme [Z] à payer à la société [Adresse 6] la somme de 23.422,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 1er septembre 2020, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2018 sur la somme de 15'948,10 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus et jusqu'à complet paiement ; - condamne Mme [Z] à payer à la société [Adresse 6] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmentée des charges contractuelles à compter du 21 janvier 2019 et ce jusqu'à la libération effective des lieux, -déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; -condamne Mme [Z] à payer à la société [Adresse 6] une somme de 600 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - condamne Madame [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 décembre 2018 et à l'exception des commandements ou sommation antérieurs. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le12 novembre 2020 par Mme [Z]; Vu les dernières écritures remises au greffe le 6 décembre 2022 par lesquelles Mme [Z] demande à la cour de : - Infirmer le jugement du 13 octobre 2020 en toutes ses dispositions, En conséquence : A TITRE PRINCIPAL ET AVANT DIRE DROIT : - Désigner un expert judiciaire avec mission de : ' se rendre dans le local sis [Adresse 2], ' décrire ce local, ' examiner les désordres allégués, ' dire si les installations correspondent aux normes en vigueur, ' dire si ce local est propre ou impropre à l'usage d'habitation, ' décrire et chiffrer les travaux de remise en état permettant de rendre propre "ç usage" d'habitation et aux normes en vigueur, ' donner son avis sur le trouble de jouissance de la locataire. - Suspendre le loyer, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise ou, à défaut d'expertise, des conclusions du Service Technique de l'Habitat et du jugement au fond à intervenir. A TITRE SUBSIDIAIRE : - Condamner la société [Adresse 6] au paiement de dommages et intérêts d'un montant de 23.422,59 € équivalents à la dette locative au 1 er septembre 2020 et à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir, - Ordonner la compensation entre les loyers dus par Madame [Z] et les dommages et intérêts dus par la société [Adresse 6]. - Accorder à Madame [Z] un délai de 3 ans pour quitter les lieux en application des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution outre le délai de 2 mois prévu par l'article L412-1 du même code. EN TOUT ÉTAT DE CAUSE : - Ordonner à la société [Adresse 6] de la réintégrer dans son logement sis [Adresse 2] sous astreinte de 150 € par jour de retard, passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, - Condamner la société [Adresse 6] à lui payer la somme de 15 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait de l'expulsion illégale mise en 'uvre par l'intimé, - Débouter la société [Adresse 6] de l'ensemble de ses demandes. Vu les dernières écritures remises au greffe le 16 novembre 2022 au terme desquelles la société [Adresse 6] demande à la cour de : ' Déclarer la société [Adresse 6] recevable et bien fondée en ses demandes ; ' Déclarer Madame [Z] irrecevable et mal fondée en son appel, En conséquence, ' Confirmer le jugement en toutes ses dispositions et en ce qu'il a : o constaté l'acquisition au 21 janvier 2019 de la clause résolutoire du bail, ordonné l'expulsion de Madame [Z] et de tout occupant de son chef et condamné Madame [Z] à la somme de 23.422,59 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 1 er septembre 2020 et à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmentée des charges contractuelles à compter du 21 janvier 2019 et ce jusqu'à la libération effective des lieux, o débouté Madame [Z] de sa demande d'expertise judiciaire ainsi que des demandes subséquentes en suspension du paiement du loyer et en paiement de la somme de 23.422,59 € à titre de dommages et intérêts et en compensation entre les loyers dûs et les dommages et intérêts ; o accordé un délai de 3 mois pour quitter les lieux ; Y ajoutant, ' Condamner Madame [Z] à payer à la société [Adresse 6] la somme de 29.752,39 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 octobre 2021, date de libération des lieux, et déduction faite du dépôt de garantie, En tout état de cause, ' Débouter Madame [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; ' Condamner Madame [Z] à payer à la société [Adresse 6] la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, ' Condamner Madame [Z] aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Il est constant que Mme [Z] : -a donné congé le 28 août 2015 du local litigieux mais s'est maintenue dans les lieux; -a cessé de payer régulièrement les loyers depuis 2016 en raison de l'insalubrité invoquée du local et de "l'absence de réponse du bailleur à son congé" ; -a fait l'objet d'une expulsion le 11 octobre 2021, en exécution du jugement entrepris, et qu'elle n'occupe plus les lieux. Par ailleurs les parties s'accordent sur le fait que le bail litigieux est soumis aux dispositions du code civil. Au début de l'année 2021, le loyer réactualisé s'élevait à 378,16 euros et les provisions pour charges à 79,35 euros. La cour relève que l'irrecevabilité de l'appel de Mme [Z] mentionnée au dispositif des conclusions de la société intimée est purement formelle et ne repose sur aucun moyen. Sur la demande d'expertise formée par Mme [Z] Comme devant le premier juge, Mme [Z] soutient que le local objet du bail litigieux conclu en 1997 est impropre à l'habitation et insalubre, ne comportant ni eau, ni électricité, ni salle de bains ni WC, qu'il s'agit d'un ancien local poubelle ; elle critique le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande d'expertise visant à déterminer que ce local est impropre à l'habitation et non conforme "aux normes en vigueur" et à donner un avis sur le trouble de jouissance qu'elle estime avoir subi et renouvelle sa demande devant la cour. Cette demande d'expertise vise manifestement à justifier le montant des dommages-intérêts sollicités par Mme [Z], dont la somme est équivalente à la dette locative invoquée par la Société [Adresse 6], et non contestée en tant que telle, afin d'obtenir compensation des dettes. La société [Adresse 6] demande la confirmation du jugement, conteste les déclarations adverses et fait valoir notamment que le local comportait bien l'électricité et l'eau. L'appelante invoque l'article 1719 1° du code civil qui dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. L'article 144 du code de procédure civile dispose que « Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer ». L'article 146 du code de procédure civile dispose qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonné sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver ; il pose un principe de subsidiarité en précisant qu'"en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve". Le code de procédure civile ne consacre, pour les parties, aucun droit à l'expertise. En l'espèce, le bail litigieux décrit le bien loué comme comprenant "entrée, séjour, cuisine". Au regard de ces stipulations il ne saurait être soutenu que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer au preneur la chose louée s'agissant de l'absence de salle de bains et WC qui ne sont pas mentionnés dans le contrat de bail. Par ailleurs,il résulte du procès-verbal de constat établi par acte d'huissier de justice le 11 octobre 2021, date de l'expulsion de Mme [Z], qu'un évier s'y trouve ; il ne ressort de ce document ni absence d'eau ni absence d'électricité. Par ailleurs, il résulte des éléments du dossier et il est d'ailleurs constant que l'appartement objet du bail précité de 1993 constituait le lieu de vie et l'habitation principale de la locataire, comme elle l'indique elle même dans ses conclusions d'appel (p 2 et 3); elle précise également que le local loué en 1997 ne lui servait qu'à entreposer des meubles et qu'elle "ne l'utilisait pas". C'est ainsi à juste titre que le premier juge a constaté que pendant plus de 20 ans la locataire n'a pas contesté les conditions "d'habitabilité" des lieux ; la cour ajoute que lors de l'instance ayant donné lieu à l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 15 mars 2018, Mme [Z] n'a pas invoqué un état d'indécence ou d'inhabitabilité de ce local. Si le bail stipule que le bien loué est à usage exclusif d'habitation, à l'exclusion de tout usage professionnel, cela n'implique pas, en soi, qu'il soit destiné à pouvoir constituer une habitation indépendante à proprement parler, comme l'intéressée semble le soutenir, et ce qui est au demeurant contredit par la désignation des lieux loués, le contrat de bail ne mentionnant ni WC ni salle de bain. S'agissant de l'état de ce local, le premier juge a exactement relevé qu'aucun état des lieux d'entrée n'avait été établi pour ce bien, de sorte qu'il est présumé avoir été remis en bon état à la locataire, et que cette dernière ne produit par ailleurs aucun procès verbal de constat attestant que le local est indécent et impropre à l'usage auquel il était destiné. Mme [Z] produit des photos non contextualisées et un courrier qui lui a été adressé par le service technique de l'habitat de la Ville de [Localité 5], faisant référence à un courrier du 29 novembre 2018 par lequel elle a appelé l'attention de ce service sur des désordres affectant "son logement" ; ce courrier lui demande des précisions et lui annonce la venue d'un inspecteur de salubrité. Toutefois, comme l'a constaté le premier juge, aucun rapport des services concernés n'est produit, étant rappelé que selon les termes du jugement entrepris, Mme [Z] a indiqué à l'audience de plaidoiries en première instance, soit le 7 septembre 2020, que ce service ne s'était pas déplacé à son domicile. En outre la cour observe que les termes de ce courrier ne permettent pas de déterminer si ce courrier porte sur l'appartement objet du bail de 1993 ou du local objet du bail de 1997. Il résulte du procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 11 octobre 2021 lors de la reprise des lieux par la Société [Adresse 6], que le local est sale et mal entretenu (peintures et sols défraîchis) ; ce constat ne fait pas état d'une absence d'eau ou d'électricité et les photos annexées montrent qu'il ne présente nullement l'aspect d'un "local poubelle". L'huissier relève en outre que si une table, une chaise et quelques objets se trouvent sur place (valise, vieux magnétoscope'), aucun moyen de couchage ne s'y trouve et l'appartement ne présente trace d'aucune "occupation ni habitation". Il ne résulte pas de ces éléments que l'état de saleté et de défraichissement de ce local soit imputable au bailleur. Au regard de l'ensemble de ces éléments, la désignation d'un expert n'apparaît ni utile ni nécessaire, et ce d'autant moins que les lieux ont été libérés depuis plus d'un an ce qui réduirait en tout état de cause la portée d'une telle démarche, de sorte qu'il convient de rejeter cette demande. Il convient donc de confirmer le jugement sur ce point, ainsi que sur la demande subséquente de suspension du paiement des loyers pendant l'expertise (celle-ci étant au demeurant sans objet l'intéressée ayant quitté les lieux). Sur la demande subsidiaire de Mme [Z] en paiement de dommages et intérêts Au vu des motifs précités, Mme [Z] ne rapporte pas la preuve que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un bien conforme aux stipulations du bail et ni que le bien loué était impropre à l'usage auquel il était destiné, ni de l'existence et l'étendue d'un trouble de jouissance imputable à des manquements du bailleur, justifiant la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 23.422,59 euros à titre de dommages et intérêts. Le jugement sera donc également confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande et celle visant à la compensation des dettes. Sur la demande subsidiaire de Mme [Z] visant à obtenir un délai d'expulsion Cette demande est sans objet, l'intéressée n'occupant plus les lieux. Sur la résiliation du bail et la dette locative Mme [Z] demande l'infirmation du jugement en toutes ses disposition et le rejet de toutes les demandes adverses mais, en réalité, ne conteste pas, dans le corps de ses conclusions, le montant de l'arriéré locatif retenu par le premier juge, ni le montant réactualisé de cette dette dont se prévaut devant la cour la Société [Adresse 6], ni les motifs du jugement entrepris portant sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail et les chefs de dispositif subséquents . C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, auxquels il convient de se référer et que la cour adopte, que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, faute de paiement des causes du commandement de payer délivré le 21 décembre 2018, et ce un mois après ce commandement resté infructueux, soit le 21 janvier 2019. Le jugement sera donc confirmé, ainsi que sur les chefs de dispositif subséquents, relatifs à l'expulsion, au sort des meubles et au paiement d'une indemnité d'occupation, sauf à réactualiser la dette locative. La société [Adresse 6] produit un décompte arrêté au 18 novembre 2021, échéance d'octobre 2021 incluse (au prorata de l'occupation interrompue le 11 octobre) d'où il résulte que Mme [Z] reste devoir à la société [Adresse 6] la somme de 29.752,39 euros, après déduction du dépôt de garantie, au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné l'intéressée au paiement d'une dette locative dont le montant sera réactualisé. Sur la demande de Mme [Z] tendant à réintégrer les lieux Au vu des éléments précités, en particulier de la confirmation du constat de la résiliation du bail, cette demande sera rejetée. Sur la légalité de l'expulsion mise en oeuvre en exécution du jugement entrepris et la demande de dommages et intérêts formée par Mme [Z] à ce titre En application des articles L. 213-6 et R. 121-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, cette règle étant d'ordre public. La cour d'appel est donc incompétente pour statuer sur ces demandes. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser le montant de la dette locative, Et statuant à nouveau, Condamne Mme [G] [Z] à payer à la société [Adresse 6] la somme de 29.752,39 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, arrêtés au 18 novembre 2021, pour l'occupation du local situé [Adresse 3], en rez-de-chaussée, objet du bail du 5 novembre 1997; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Se déclare incompétente pour statuer sur la légalité de l'expulsion de ce local effectuée le 11 octobre 2021 et la demande de dommages et intérêts subséquente ; Condamne Mme [G] [Z] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière P/ le Président empêché