Tribunal judiciaire, 22 février 2024. 23/07038

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 FEVRIER 2024 AFFAIRE N° RG 23/07038 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X6VG N° de MINUTE : 24/00114 Chambre 9/Section 1 DEMANDERESSE S.C.I. DU DELTA D’OR [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Me Emmanuel PLAZANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0129 C/ DÉFENDERESSE S.E.L.A.R.L. [X] MJ [Adresse 5] [Localité 7] prise en la personne de Maître [V] [X], ès qualité de mandataire liquidateur du Groupement Foncier Agricole [D] FRERES [Adresse 9] représentée par Me Béatrice HIEST NOBLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0311 INTERVENANT VOLONTAIRE Monsieur [G] [D] [Adresse 2] [Localité 1] représenté par Me Abdelhakim REZGUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E475 COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS Président : Monsieur Bernard AUGONNET, premier Vice-président, siégeant à juge rapporteur conformément aux dispositions des articles 805 et suivants du Code de procédure civile, ayant rendu compte au tribunal dans son délibéré, Assisté de Madame Anyse MARIO, greffière. COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Monsieur Bernard AUGONNET, Premier Vice-président, Madame Anne BELIN, Première Vice-présidente, Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-président. DÉBATS Audience publique du 05 Octobre 2023. Délibéré fixé au 07 décembre 2023, prorogé au 22 février 2024. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte d’huissier en date du 27 juin 2023, la SCI DU DELTA D’OR a fait assigner à jour fixe la SELARL [X] MJ ès qualité de mandataire liquidateur du GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE (GFA) [D] FRERES devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de faire prononcer la nullité de l’inscription publiée au Service de la Publicité Foncière le23 juillet 2021 par le GFA [D] FRERES représenté par son liquidateur judiciaire, la SELARL [X] MJ, prise en la personne de Maître [V] [X]. De faire ordonner la radiation de l’inscription publiée le 23/07/2021 au Service de la Publicité Foncière et de l’Enregistrement de Bobigny portant les références : Volume 9304P01 V N°5270. De faire condamner la SELARL [X] MJ ès qualité aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. La SCI DU DELTA D’OR expose : - qu’aux termes d’un acte authentique en date du 20 octobre 2022, elle a acquis de la société EVOLUTION agissant en qualité de liquidateur de la société CARLIER PRODUCTION, les biens immobiliers ci-après désignés : A [Localité 10] lieu dit “[Adresse 8]”, un immeuble comprenant deux bâtiments anciennement à usage de poulaillers industriels et un local technique cadastré section B N°[Cadastre 4]. - qu’aux termes d’un bordereau publié au Service de la Publicité Foncière le 23 juillet 2021, la SCI GFA [D] FRERES représentée par son liquidateur judiciaire la SELARL [X] MJ a inscrit, en violation manifeste des dispositions de l’article L 632-20 du Code de commerce, un privilège de vendeur ayant dégénéré en hypothèque légale sur le fondement d’un arrêt définitif rendu par la Cour d’appel de Paris en date du 10 mai 2012. - que la SCI DU DELTA D’OR a initié une opération de promotion immobilière sur ce bien et va devoir dans ce cadre contracter des engagements financiers auprès de son partenaire bancaire dont la réalisation suppose qu’il soit procédé à la radiation de cette inscription, ce que la SELARL [X] MJ a refusé de faire à titre amiable. Par conclusions signifiées le 28 septembre 2023, la SCI DU DELTA D’OR sollicite, à titre subsidiaire, la radiation de l’inscription du privilège du vendeur ayant dégénéré en hypothèque légale publiée le 23 juillet 2021 du fait de l’absence de surenchère consécutive à la notification de purge du 17 août 2023. A l’audience du 05 octobre 2023, la SELARL [X] MJ a déposé des conclusions responsives et récapitulatives dans lesquelles elle expose : - que par acte sous seing privé en date du 09 novembre 2004, le GFA [D] FRERES, bailleur, a consenti un bail rural à la société CARLIER PRODUCTION, preneur, sur une parcelle de la [Adresse 8] à [Localité 10] cadastrée Section B n° [Cadastre 4]. - qu’en 2006, le GFA a formé le projet de vendre ladite parcelle et a trouvé acquéreur en la société AST. - que par courrier daté du 27 mars 2006, et en application de l’article L 412-8 du Code rural, le notaire du GFA a notifié au preneur le projet de cession pour un montant de 1.350.000 euros aux fins, le cas échéant, d’exercice de son droit de préemption dans les délais prévus par la loi. - que par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 mai 2006, reçue par le notaire le 26 mai 2006, la société CARLIER PRODUCTION a fait part de l’exercice de son droit de préemption au prix et conditions énoncées dans le courrier du 27 mars 2006. - que le 27 avril 2007, la société CARLIER PRODUCTION a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde, convertie en redressement judiciaire le 27 juin 2007 puis en liquidation judiciaire le 11 septembre 2008, la SELARL GRAVE WALLYN RANDOUX étant désignée en qualité de liquidateur judiciaire. - que par jugement en date du 19 juin 2008, le tribunal de Bobigny a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard du GFA et a désigné la SCP MOYRAND [X] en la personne de Maître [V] [X] ès qualité de liquidateur. - que par acte en date du 27 mars 2009, le liquidateur de la société CARLIER PRODUCTION a assigné la SCP MOYRAND [X] ès qualité de liquidateur du GFA aux fins de voir déclarer parfaite la vente du terrain situé à Tremblay-en-France, du fait de l’exercice par le preneur de son droit de préemption. - que ces demandes ont été rejetées par un jugement en date du 16 septembre 2010, lequel a été infirmé par un arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 10 mai 2012. - Que cet arrêt a constaté que la notification par la société CARLIER PRODUCTION de son droit de préemption a rendu la vente parfaite entre le GFA et le preneur dès le 26 mai 2006 ; a dit que la SCP MOYRAND [X] ès qualité était tenue de comparaître en l’étude de [Z], notaire, pour régulariser la vente par acte authentique dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt, aux prix et conditions contenus dans la déclaration d’intention d’aliéner ; a dit qu’à défaut de l’établissement de l’acte authentique dans le délai imparti, l’acte du 10 mai 2012 “vaudra vente par le GFA au profit de la société CARLIER PRODUCTION et sera publié au bureau des hypothèques compétent”. - que par arrêt du 12 mars 2014, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi contre l’arrêt rendu le 10 mai 2012. - que la société CARLIER PRODUCTION a fait publier l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 10 mai 2012 au Service de la Publicité Foncière le 19 mars 2018. - que le 23 juillet 2021, la SELARL [X] MJ ès qualité de liquidateur du GFA a pris une inscription de privilège de vendeur sur l’immeuble acquis par la société CARLIER PRODUCTION, ayant dégénéré en hypothèque légale, sur le fondement de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 10 mai 2012. - que le 20 octobre 2022, l’immeuble acquis par la société CARLIER PRODUCTION pour la somme de 1.350.011 euros a été cédé à la SCI DU DELTA D’OR pour la somme de 800.000 euros. A titre principal, la SELARL [X] MJ demande que la SCI DU DELTA D’OR soit déboutée de ses demandes et condamnée à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle demande d’écarter l’exécution provisoire. A cette même audience, Monsieur [G] [D] dépose des conclusions d’intervention volontaire au fins d’obtenir le rejet de l’ensemble des demandes de la SCI DU DELTA D’OR, dans le cas contraire de ne pas prononcer l’éxécution provisoire. A titre subsidiaire, il sollicite une réouverture des débats et en tout état de cause la condamnation de la SCI DU DELTA D’OR à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Par conclusions récapitulatives et additionnelles N°2, la SCI DU DELTA D’OR demande que l’intervention volontaire de Monsieur [G] [D] soit déclarée irrecevable, qu’en tout état de cause il soit débouté de ses demandes et condamné à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Le GFA [D] FRERES a été placée en liquidation judiciaire le 19 juin 2008 et Maître [V] [X] a été désigné en qualité de liquidateur. Le présent litige concerne une inscription de privilège de vendeur prise par la SELARL [X] MJ ès qualité de liquidateur du GFA. Par conséquent, Monsieur [G] [D] ne dispose d’aucun intérêt à agir qui lui serait propre, doit être déclaré irrecevable en son intervention volontaire au visa des articles 122 du Code de procédure civile et de l’article L 641-9 du Code de commerce car il n’est que l’associé du GFA [D] FRERES. Il n’est plus contesté que la vente immobilière a été déclarée parfaite à la date du 26 mai 2006 par l’exercice de droit de préemption de la part de la société CARLIER PRODUCTION, ainsi qu’en a jugé la Cour d’appel de Paris par arrêt du 10 mai 2012, arrêt devenu définitif à la suite du rejet du pourvoi formé à son encontre le 12 mars 2014. Il en découle que la créance du prix de vente de 1.350.011 euros est une créance qui échappe à l’interdiction des poursuites prévue à l’article L 622-30 du Code de commerce car il s’agit d’une créance née d’un contrat de vente immobilière en cours au jour du jugement d’ouverture de la procédure collective de la société CARLIER PRODUCTION et régulièrement poursuivi dans le cadre de la procédure collective ouverte à son égard. Par ailleurs, aux termes de l’alinéa 1 des articles L 622-13 II et L 641-11-1 II du Code de commerce, il est imposé à celui qui exige la poursuite d’un tel contrat en cours de fournir la prestation promise à savoir, lorsqu’il s’agit d’un paiement, d’y procéder à l’échéance ou comptant. Dans le cas particulier des ventes immobilières, la pratique contractuelle tend à concentrer tous les effets de la vente lors de la signature de l’acte authentique. Le transfert de la propriété est alors retardé au jour de cette signature, auquel le paiement du prix doit avoir lieu. Dès lors, la vente immobilière constitue un contrat à exécution successive ou doit être considéré au cas particulier comme un contrat en cours car le transfert de propriété n’a pas eu lieu au jour de la procédure collective, comme l’affirme la SCI DU DELTA D’OR, et que le prix demeure impayé. Le courrier du 27 mars 2006 adressé par l’étude de notaire [Z]-[Y] au fermier CARLIER PRODUCTION pour lui notifier son droit de préemption, démontre que les parties au contrat de vente GFA et AST souhaitaient différer le transfert de propriété et le fixer au jour de l’entrée en jouissance, c’est-à-dire au jour de la signature de l’acte de vente. Il en résulte que le transfert de propriété n’a eu lieu que le 10 mai 2012, date de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris tenant lieu d’acte de vente. Par ailleurs, il apparaît que le liquidateur de la société CARLIER PRODUCTION, acheteur, a clairement manifesté son intention de poursuivre le contrat de vente de l’immeuble puisqu’il a fait publier cette vente avant de procéder à la cession de l’immeuble acquis. Ainsi, la créance de prix de l’immeuble objet d’une vente en cours au jour du jugement d’ouverture ayant fait l’objet d’une décision de poursuite régulière est donc une créance bénéficiant du régime de faveur des créances postérieures qui doivent, nonobstant la procédure collective du débiteur, être payés à l’échéance et à defaut être payés par privilège conformément à l’ordre prévu par l’article L 643-8 du Code de commerce, devenu l’article L 641-11-1 2 du même Code. Dès lors, le retardement de l’entrée en jouissance, ajouté au retardement du paiement du prix, ajouté au retardement de la charge des impôts et autres charges au jour de l’entrée en jouissance, laquelle est elle-même retardée au jour de l’acte authentique, constitue un faisceau d’indices concordants du retardement du transfert de propriété au jour de cet acte, qui fait de la vente entre GFA et CARLIER PRODUCTION un contrat en cours, lequel a été poursuivi par le liquidateur de CARLIER PRODUCTION , faisant de la créance du prix de vente de l’immeuble une créance postérieure utile, échappant à l’interdiction des poursuites. La réforme du droit des sûretés est intervenue avec l’ordonnance n°2021-11 92 en date du 15 septembre 2021, avec une entrée en vigueur le 1er janvier 2022. Or, l’inscription de privilège de vendeur, ayant dégénéré en hypothèque légale à la date de son inscription, a été acceptée par le Service de la Publicité Foncière de Bobigny le 23 juillet 2021. Aussi, l’article 2374 1° du Code civil alors applicable, autorisait cette inscription. La SCI DU DELTA D’OR sollicite la radiation de l’inscription consécutive à la formalité de purge au visa de l’article 1281-12 du Code de procédure civile et de l’article 2464 du Code civil, or il apparaît que l’acte de vente du bien au profit de la SCI DU DELTA D’OR en date du 20 octobre 2022 prévoit en page 11 “qu’il sera procédé aux formalités de purge et de radiation des inscriptions conformément aux dispositions de l’article R 643-8 du code de commerce”. Par ailleurs, la SELARL [X] MJ ès qualité indique qu’elle n’a pas été réglée des sommes lui revenant et que l’inscription est, en conséquence, toujours causée. Dès lors les conditions posées par l’article R 643-8 du Code de commerce qui prévoit que le prix de vente doit être payé ne sont pas réunies en l’espèce pour permettre une radiation de l’inscription querellée. Il convient de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. La SCI DU DELTA D’OR sera condamnée aux dépens. PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL, Statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, DÉCLARE irrecevable l’intervention volontaire de Monsieur [G] [D], DÉBOUTE la SCI DU DELTA D’OR de l’ensemble de ses demandes, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SCI DU DELTA D’OR aux dépens. La minute a été signée par Monsieur Bernard AUGONNET, premier vice-président, assisté de Madame Anyse MARIO, greffière présente lors de la mise à disposition. LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT Anyse MARIOBernard AUGONNET