Cour d'appel, 01 juin 2022. 21/20090

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 01 JUIN 2022 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/20090 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEV45 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Septembre 2021 - Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 12-21-766 APPELANTS Mme [M] [G] épouse [E] 25, rue Godefroy 69006 LYON M. [Z] [E] 25, rue Godefroy 69006 LYON Représentés et assistés par Me Maciej SUSLO, avocat au barreau de PARIS, toque E0666 INTIME M. [O] [S] 24 rue de Pommard 75012 PARIS Représenté et assisté par Me Hélène HADDAD AJUELOS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0172 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 15 février 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par M.Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre,conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre, Jean-Christophe CHAZALETTE, Président, Edmée BONGRAND, Conseillère, qui en ont délibéré Greffier, lors des débats : Marie GOIN ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présente lors de la mise à disposition. *** M. [S] a donné à bail, par contrat du 30 décembre 2016, à Mme [M] [G] épouse [E] et M. [Z] [E] un logement situé 42, rue Saint-Maur, dans le 11ème arrondissement de Paris, moyennant un loyer mensuel de 1.800 euros outre 100 euros de provision sur charges par mois. Par suite d'impayés de loyers et de charges, il a fait délivrer aux locataires, le 28 juillet 2020, un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de payer la somme de 15.125 euros au titre de la dette locative, puis, par acte du 3 novembre 2020, les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater la clause résolutoire insérée au bail, ordonner leur expulsion et les voir condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. Par ordonnance contradictoire du 10 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection a : - constaté que la clause résolutoire prévue au contrat de bail du 30 décembre 2016 portant sur le logement situé 42, rue Saint-Maur, à Paris (11ème), est acquise à M. [S] depuis le 28 septembre 2018 ; - ordonné, faute de départ volontaire de Mme et M. [E], leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - rappelé que l'expulsion ne pourra être mise en oeuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - rappelé, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné Mme et M. [E] in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer actuel et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail ; - condamné Mme et M. [E] solidairement à payer à M. [S] la somme de 26.044 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation à la date du 30 juin 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - rejeté la demande de délais de paiement présentée à titre reconventionnel ; - renvoyé les parties à mieux se pourvoir pour le surplus de leurs demandes ; - condamné Mme et M. [E] in solidum à verser à M. [S] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme et M. [E] in solidum aux entiers dépens, tels que définis par l'article 695 du code de procédure civile ; - rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit. Par déclaration du 19 novembre 2021, Mme et M. [E] ont relevé appel de cette décision de l'ensemble des chefs du dispositif. Ils demandent, par dernières conclusions remises et notifiées le 30 mars 2022, à la cour, au visa des articles 1225, 1228, 1240,1329, 1330, 1343-5, 1347, 1732 et 1740 du code civil, du congé à effet du 15 février 2021, du bail du 30 décembre 2016, de : - les déclarer recevables et bien fondés en leur appel ; - infirmer l'ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Paris le 10 septembre 2021 en toutes ses dispositions ; - et statuant à nouveau, à titre principal, - les recevoir en leurs demandes, fins et conclusions et les déclarer bien fondés ; - juger que le bail signé le 30 décembre 2016 n'est pas soumis aux dispositions relatives au statut des baux d'habitation ; - juger que les causes du commandement de payer délivré le 28 juillet 2020 ont été intégralement apurées ; - suspendre les effets de la clause résolutoire acquise le 29 septembre 2020 ; le cas échéant, - juger que leur congé est valable à effet du 15 février 2021, et que, par conséquent, le bail est arrivé à son terme à cette même date ; - ordonner la restitution du dépôt de garantie de 1.800 euros qu'ils ont versé ; - les déclarer libres de toute obligation de paiement à l'encontre de M. [S] ; en tout état de cause, - débouter M. [S] de toutes éventuelles demandes tendant à les voir condamnés au paiement des indemnités d'occupation ; - renvoyer M. [S] à mieux se pourvoir en assignant les occupants M. [W] et Mme [P] [E], aux fins d'expulsion et de paiement des loyers et/ou indemnités d'occupation ; - condamner M. [S] à leur verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel ; à titre subsidiaire, en cas de confirmation de l'ordonnance dont appel, - leur accorder des délais de paiement suivant un échéancier mensuel de 1.875 euros pendant une période de 24 mois à compter de l'arrêt à intervenir aux fins de règlement de toutes condamnations par provision éventuelles. Ils soutiennent que la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation est inapplicable en ce que le logement objet du bail en cause est une résidence secondaire et que cette qualification est exclusive de l'application de cette loi en vertu de son article 2 ainsi que de la jurisprudence afférente. Ils indiquent que, les causes du commandement de payer ayant été apurées le 3 février 2022, la suspension des effets de la clause résolutoire doit leur être accordée sur le fondemnet des articles 1225 et 1343-5 du code civil. Ils avancent que le contrat a été nové en ce qu'ils ont mis à disposition le logement à deux autres personnes qui ont réglé les loyers en leur lieu et place, avec l'accord implicite du bailleur, de sorte qu'ils ont pris congé à compter du 15 février 2021. Ils soutiennent subsidiairement que le congé qu'ils ont donné par lettre recommandée avec avis de réception le 7 janvier 2021 à effet au 15 février 2021, est valable en égard à l'article 1736 du code civil. Ils prétendent qu'en vertu des articles 1732 et 1347-1 du code civil, le dépôt de garantie doit leur être restitué, en l'absence de dégradation des lieux, ou, subsidiairement la somme doit être prise en compte dans le calcul de la dette locative résiduelle (compensation). Ils avancent que toute demande d'expulsion à leur encontre est sans objet, eu égard à la novation du contrat de bail dès le 1er janvier 2019, M. [W] et Mme [P] [E] étant devenus les débiteurs de M. [S]. Ils font valoir qu'aucune indemnité d'occupation n'est due en ce qu'ils n'occupent plus les lieux depuis la fin du mois de novembre 2018, les lieux ayant été mis à disposition de M. [W] et Mme [P] [E], que M. [S] a traité comme ses véritables locataires. Seuls eux, en tant qu'occupants factuels et réels des lieux, pourraient être redevables d'une indemnité d'occupation. M. [S] aurait donc dû les faire intervenir à la cause. De plus, eu égard à la novation du contrat que M. [S] a accepté implicitement - que le congé qu'ils ont donné et le paiement des causes du commandement qu'ils ont effectué ne remet pas en cause, M. [W] et Mme [P] [E] sont les seuls redevables des loyers ou indemnités d'occupation. M. [S] demande, par dernières conclusions remises et notifiées le 6 avril 2022, à la cour, au visa des articles 1240, 1329,1330 du code civil, de l'ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 10 septembre 2021 et du commandement de payer du 28 juillet 2020, de : - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ; - débouter Mme et M. [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; y ajoutant, - enjoindre à Mme et M. [E] d'avoir à justifier d'un contrat d'assurance multirisque habitation couvrant les lieux loués pour l'année 2022 sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir ; - condamner solidairement Mme et M. [E] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens ; - condamner solidairement Mme et M. [E] à lui payerla somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Il affirme que le moyen selon lequel la novation du contrat justifierait la demande des appelants tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire est inopérante dès lors que la clause résolutoire est acquise depuis le 28 septembre 2020. Il soutient que la demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire est irrecevable en ce que l'article 24 de la loi 6 juillet 1989, fondant cette demande, n'est pas applicable en l'espèce. Subsidiairement, il fait valoir que cette demande est malfondée en ce que la clause résolutoire est acquise depuis l'écoulement du délai de 2 mois laissés aux appelants pour régler les causes du commandement de payer. Le fait qu'ils aient apuré ces causes un an et demi après la résolution du contrat n'a aucune incidence sur les effets de cette clause. D'autant que l'article 1343-5 du code civil, sur lequel les demandes des appelants sont fondées, ne permet pas au juge de suspendre les effets d'une clause résolutoire mais seulement d'accorder des délais de paiement en fonction de la situation des débiteurs, qui en l'espèce ne sont pas de bonne foi comme en témoigne la dissimulation par les époux [E] de leur projet d'installer le logement M. [W] et Mme [P] [E] et l'absence d'apurement des dettes dans les délais alors qu'ils y étaient financièrement aptes. Il avance, de plus, que le bail étant résilié par les effets du commandement du 28 juillet 2020, le courrier du 7 janvier 2021 ne peut avoir produit les effets d'un congé, de sorte que les époux [E] restent débiteurs de tous les arriérés de loyers et indemnités d'occupation dus jusqu'à la libération totale des lieux de tout occupant de leur chef. Il prétend que, contrairement à ce que font valoir les appelants, aucune novation du contrat n'a eu lieu. D'une part, l'installation de M. [W] et Mme [P] [E] procède d'une tromperie de la part des époux [E] dont ils ne peuvent se prévaloir. D'autre part, les conditions de la novation ne sont pas réunies en ce qu'il n'a pas accepté la novation de manière claire et non-équivoque - comme l'écrivent eux-mêmes les époux [E]. Cela a été rendu impossible par l'absence d'information antérieurement à l'occupation des lieux par M. [W] et Mme [P] [E]. Son absence d'intention de nover le bail est par ailleurs prouvée par divers courriers rappelant aux époux [E] qu'ils restaient ses débiteurs. En conséquence, les époux [E] restant preneurs, c'est à bon droit que la demande d'expulsion a été formée à leur encontre ainsi qu'à l'encontre de tout occupant de leur chef. Il leur incombe la responsabilité de faire libérer les lieux à la suite de l'acquisition de la clause résolutoire, et, éventuellement, d'attraire en garantie M. [W] et Mme [P] [E]. Il prétend aussi que, les lieux n'ayant toujours pas été libérés de leurs occupants et faisant l'objet de nombreuses dégradations, il n'a pas à restituer le dépôt de garantie ni prendre en compte cette somme dans le calcul de leur dette. Il fait valoir que la mauvaise foi des époux [E] tant durant leur relation contractuelle que pendant la procédure lui a causé un préjudice qu'ils doivent réparer. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. MOTIFS L'article 835 du code de procédure civile dispose : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.' Sur l'acquisition de la clause résolutoire Le bail du 30 décembre 2016 stipule, en sa clause résolutoire : 'Le présent contrat sera résilié immédiatement de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur : - deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie de loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat (...)' Il est constant que les causes du commandement de payer signifié le 28 juillet 2020 n'ont pas été réglées dans les deux mois, de sorte que le premier juge a exactement retenu que la clause résolutoire s'est trouvée acquise le 28 septembre 2020. Les époux [E] ne sont pas fondés à invoquer une novation du contrat de bail par changement de débiteur. L'article 1330 du code civil dispose en effet que 'La novation ne se présume pas ; la volonté de l'opérer doit résulter clairement de l'acte.' Aucun élément n'établit le consentement du créancier originaire, la novation ne pouvant résulter de son attitude passive consistant en son acceptation du paiement du loyer fait par un tiers. Les époux [E] ayant donc conservé leur qualité de locataires, c'est à bon droit que le premier juge a ordonné leur expulsion et les a condamnés, à titre provisionnel, au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire Si l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 énonce : - en son paragraphe V : 'Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa' ; - en son paragraphe VII : 'Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.', les parties s'accordent pour faire valoir que cet article ne trouve pas, en l'espèce, à s'appliquer. L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a débouté les époux [E] de leur demande de ce chef. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive M. [S] n'établissant pas l'existence d'un préjudice autre que celui réparé par les intérêts moratoires et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise ; Déboute M. [S] de sa demande de dommages et intérêts ; Condamne in solidum Mme [M] [G] épouse [E] et M. [Z] [E] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; Les condamne à payer à M. [S] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT