Cour d'appel, 14 septembre 2022. 20/02024

N° RG 20/02024 - N° Portalis DBV2-V-B7E-IP2O COUR D'APPEL DE ROUEN 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2022 DÉCISION DÉFÉRÉE : 19/02790 Tribunal judiciaire d'Evreux du 30 mars 2020 APPELANTE : Sci [Localité 6] RCS de Bernay 831 286 364 [Adresse 5] [Localité 2] représentée et assistée par Me Yannick ENAULT de la Selarl YANNICK ENAULT-CHRISTIAN HENRY, avocat au barreau de Rouen plaidant par Me Grégoire LECLERC INTIMEE : Sci CAROLINA RCS de Bernay 493 374 243 Le bois l'Abbé [Localité 1] représentée par Me Joseph BENOIT de la Selarl CABINET BENOIT, avocat au barreau de l'Eure COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 6 avril 2022 sans opposition des avocats devant Mme Julie VERA, vice-présidente placée auprès de la première présidente de la cour d'appel de Rouen, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée : Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre, M. Jean-François MELLET, conseiller, Mme Julie VERA, vice-présidente placée, GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Catherine CHEVALIER, DEBATS : A l'audience publique du 6 avril 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2022, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 14 septembre 2022. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU PRONONCÉ  : Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre, M. Jean-François MELLET, conseiller, Mme Magali DEGUETTE, conseillère, ARRET : CONTRADICTOIRE Rendu publiquement le 14 septembre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffier. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE   Par acte authentique du 1er septembre 2017, la Sci [Localité 6] a acquis de la Sci Carolina un ensemble immobilier à usage d'habitation situé à [Localité 6] comprenant trois logements au [Adresse 4], partiellement loués, moyennant le prix de 155 000 euros.      En raison de désordres allégués, la Sci [Localité 6] a obtenu du juge des référés du tribunal de grande instance d'Évreux par décision du 20 février 2018, la mise en 'uvre d'une expertise. Le rapport de l'expert a été déposé le 10 mars 2019.     Par acte d'huissier du 23 juillet 2019, elle a fait assigner la Sci Carolina afin d'obtenir réparation des préjudices causés par les vices cachés détectés.   Par jugement du 30 mars 2020, le tribunal judiciaire d'Évreux a : - condamné la Sci Carolina à payer à la Sci [Localité 6] la somme de 1 966,79 euros, - débouté la Sci [Localité 6] de l'ensemble de ses autres demandes, - dit n'y a voir à exécution provisoire, - laissé à la charge de la Sci [Localité 6] les dépens par elle exposés sauf à mettre à la charge de la Sci Carolina les frais d'expertise.   Par déclaration reçue le 30 juin 2020, la Sci [Localité 6] a formé appel du jugement.   EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES   Par dernières conclusions notifiées le 25 mars 2021, la Sci [Localité 6] demande à la cour, au visa des articles 1641, 1642, 1643, 1137, 1103, 1104 et 1112-1 du code civil, de réformer le jugement entrepris et de : - débouter la Sci Carolina de ses demandes, - condamner la Sci Carolina à lui verser les sommes suivantes : . 24 374,56 euros en réparation de son préjudice matériel, . 26 880 euros à parfaire au titre de son préjudice de jouissance outre la somme de 560 euros par mois à compter du 1er octobre 2020 jusqu'à parfait règlement du préjudice matériel permettant la réalisation des travaux de remise en état, . 7 000 euros à parfaire au titre du manque de loyauté et du préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, . 7 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens et « les frais irrépétibles ».   Elle fait valoir qu'elle a acquis un bien loué apparemment en bon état alors que quelques jours après la vente, la locataire du logement situé au [Adresse 3], Mme [G], se plaignait de désordres importants en révélant qu'elle connaissait des difficultés depuis deux ans ; que le 9 octobre 2017, celle-ci résiliait le bail en raison des vices supportés en ces termes : « Logement indécent : problème d'électricité (tableau non fixé) : fuite dans la salle d'eau + ballon d'eau chaude : douche non fixée : Fils électrique apparents du ballon d'eau chaude : et autres soucis » ; que les conclusions de l'expert confirment les vices affectant l'immeuble ; que ces défauts étaient cachés lors de la signature du contrat ; que la connaissance qu'avait la Sci Carolina de ces désordres ne lui permet pas d'invoquer la clause de non-garantie visée dans l'acte de vente.   Elle reprend les différents postes du préjudice matériel pour réitérer ses demandes initiales à hauteur de 24 374,56 euros, rejetées pour partie par le tribunal dans les conditions suivantes : - la fuite du chauffe-eau et les fils électriques, la VMC et la ventilation basse, la porte d'entrée, les prises détériorées et les fils dénudés, une planche posée au niveau du carrelage, situations ou matériels que la juridiction a considérés soit comme affectés de vices mais apparents avant la vente pour l'acquéreur, soit dépourvus d'anomalies, - les problèmes d'humidité qui seuls ont été retenus par la juridiction et ont justifié une indemnisation à hauteur de 1 966,79 euros.              Elle conteste l'analyse du tribunal qui a rejeté sa demande au titre du trouble de jouissance en considérant que les problèmes soulevés étaient peu conséquents et ne justifiait pas la reconnaissance d'un préjudice en se référant à l'appréciation de l'expert : elle rappelle notamment que le technicien de l'Agence régionale de la santé a confirmé l'interdiction de louer le bien ce qui nuit à la société propriétaire des lieux. Elle estime son préjudice pour la période de septembre 2017 à septembre 2020 à la somme de 26 880 euros.   Elle souligne encore le manque de loyauté de la société venderesse et le préjudice moral subi en raison du manque d'informations données lors de la vente s'agissant de désordres parfaitement connus par la Sci Carolina qui avait entrepris des travaux sur l'immeuble et dissimulé en réalité l'insalubrité du logement et a persisté lors des opérations en produisant des factures d'intervention. Elle réclame la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts.     Elle insiste sur les frais engagés dans le cadre des différentes procédures en référé, en première instance puis en appel et demande la somme de 7 500 euros outre les frais irrépétibles et dépens.     Par dernières conclusions notifiées le 28 décembre 2020, la Sci Carolina demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la Sci [Localité 6] de l'ensemble de ses autres demandes, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la Sci Carolina à payer à la Sci [Localité 6] la somme de 1 966,79 euros en réparation du problème d'humidité et laissé à sa charge les frais d'expertise, et statuant à nouveau, - débouter la Sci [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes, condamner la Sci [Localité 6] à payer à la Sci Carolina la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la Sci [Localité 6] aux dépens de première instance et d'appel et en ce, les frais d'expertise d'un montant de 4 069,58 euros.     Elle rappelle la clause de non-garantie portée dans l'acte de vente. Elle soutient d'une part que l'expert a mis en évidence le caractère apparent des désordres affectant l'immeuble lors de la vente dont elle ne peut être tenue responsable. Elle précise que s'agissant des problèmes d'humidité du mur intérieur de la salle à manger du logement n° 39, la partie adverse se fonde sur un contentieux ancien avec un locataire en 2015 ; que des travaux ont été effectués en décembre 2015 ; que les locataires suivants n'ont signalé lors de l'état des lieux de sortie en mars puis en juin 2017 ne porte aucune mention en raison d'éventuelles difficultés ; que tant la correspondance adressée avant procès que l'assignation en référé ne comportaient pas d'éléments précis sur les désordres invoqués ; qu'en définitive, sa responsabilité n'est pas engagée.   A titre subsidiaire, elle demande une appréciation stricte des dommages et intérêts matériels par référence au rapport d'expertise, conteste l'indemnisation sollicitée du préjudice de jouissance puisque la Sci [Localité 6] pouvait faire réaliser les travaux utiles et l'existence d'un préjudice moral.   Elle demande la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.    La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 janvier 2022.    MOTIFS   Sur la garantie des vices cachés   L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1642 du dit code ajoute que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.   L'article 1643 du même code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.   Sur l'existence de désordres cachés lors de la vente   Le litige ne porte que sur l'immeuble situé au n° [Adresse 3].   La Sci [Localité 6] n'a fait procéder à aucun constat assorti de photographies par un huissier de justice au cours des mois suivants le transfert de propriété pour démontrer l'état des lieux.   Alors que la vente de l'immeuble a été signée le 1er septembre 2017, l'attestation en la forme d'une lettre de Mme [G], locataire, du 15 septembre 2017 et sa lettre de résiliation du bail évoquent l'intervention du maire de la commune sur l'impossibilité de maintenir un contrat de location. Elles sont suivies d'une correspondance de l'Agence régionale de la santé du 12 octobre 2017 sur la nécessité de mettre en conformité l'installation électrique avant toute offre de location, fondée sur une saisine du maire du 22 septembre 2017 qui demandait alors la prise d'un arrêté préfectoral de danger sanitaire ponctuel. Une décision administrative n'a toutefois pas été prononcée.   La grille de signalement « Habitat dégradé » remplie le 8 septembre 2017 reposant comme le document l'indique sur « un constat visuel » relève ainsi, de façon factuelle, des difficultés justifiant ce signalement et particulièrement de l'humidité dans certaines pièces, derrière la cabine de douche qui n'est pas fixée au mur, une fuite du chauffe-eau, des anomalies de l'installation électrique (fils dénudés et prises détériorés), de la VMC.    Ensuite, la pièce objective relative à la constatation à la fois technique, précise et circonstanciée des désordres est le rapport de l'expert judiciaire désigné par le juge des référés du 10 mars 2019. L'expert relève que « L'ensemble de l'habitation est dans un état général plutôt correct. »     Les postes discutés sont les suivants :   - le chauffe-eau Il est invoqué la fuite du chauffe-eau et l'existence de fils électriques apparents. L'expert a constaté une fuite sur le groupe de sécurité du chauffe-eau ; le capot de protection se trouve sur le sol et pour remédier à ce danger il suffit de le replacer avec 3 ou 4 vis de type Parker. La photographie produite suffit à démontrer que ces défauts de l'installation sont visibles même pour un profane : la réparation est aisée et ne présente pas un niveau de gravité rendant le bien impropre à son usage. C'est à juste titre que le premier juge a écarté ce poste dont les caractères ne répondent pas aux critères du désordre caché lors de la vente.   - l'évacuation de la baignoire et la fuite de la chasse d'eau sont des postes qui ne sont pas abordés dans les conclusions de l'appelante alors qu'ils l'étaient en première instance sans pour autant que la demande d'indemnisation ait évoluée : l'expert précise qu'il n'y a pas de difficulté de fonctionnement lors des visites de l'immeuble.   - l'humidité de l'immeuble L'expert écrit s'agissant du mur de la salle à manger que « Les problèmes d'humidité sont localisés sur le mur intérieur de la salle à manger réalisé en doublage plaque de plâtre et isolant et dont le mur extérieur est en torchis comme en atteste les photographies. L'origine de la déformation de ce mur est probablement due à l'enfermement de l'humidité dans le mur en torchis ». Il vise une réalisation du complexe mur extérieur et mur intérieur non conforme aux règles de l'art. La solution est de déposer le complexe de placomur, de laisser sécher et de reprendre le mur en complexe isolant et placostil sur rail. Il chiffre la rénovation à la somme de 1 966,79 euros HT suivant devis de la société Logis 9 Rénovation du 17 décembre 2018. La finition du mur par une planche de bois peinte n'est pas de nature à assurer l'étanchéité. Les défauts affectent la structure de l'immeuble et compte tenu de l'importance de l'humidité constatée sont de nature à compromettre la destination du bien. Leur importance n'était pas décelable lors de la vente puisqu'elle justifie la reprise du complexe mur intérieur mur extérieur. Il s'agit d'un désordre relevant potentiellement de la garantie des vices cachés.   - la douche Si l'expert fait état d'améliorations possibles quant à l'évacuation de l'eau, il ne relève aucun souci majeur d'humidité ou autre à l'exception d'une difficulté électrique examinée ci-dessous.   - les entrées d'air L'expert note que la VMC existante fonctionne bien ; que les fenêtres PVC ne sont pas équipées d'entrée d'air dans les pièces sèches ; qu'il aurait été souhaitable d'en créer mais que le type de construction pouvait permettre une circulation suffisante pour que la VMC joue son rôle.   En l'absence de désordre de nature à rendre impropre le bien à l'usage auquel on le destine, de dégradation encourue de l'immeuble et de conséquence sur l'habitabilité de la maison, ce poste n'entre pas dans les conditions exigées par l'article 1641 du code civil.   - la porte d'entrée avec jour L'expert indique que la porte est récente ; que « le seuil de la porte est à reprendre pour assurer une meilleure étanchéité ». Il ne précise toutefois pas le niveau de gravité de l'anomalie constatée, la gravité du sujet alors qu'aucune constatation n'est faite quant aux conséquences de ce défaut qui en outre, s'agissant d'« un jour » est visible lors de la visite des lieux. Ce poste doit être écarté.   - la planche posée au sol au niveau du carrelage relève de l'esthétique pour l'expert. Il s'agit d'un fait visible dépourvu de gravité en l'absence d'éléments contraires n'affectant pas l'habitabilité de la maison. Ce poste ne doit pas être retenu.     - l'installation électrique L'expert relève essentiellement s'agissant de l'électricité que les éléments d'alimentation de l'immeuble sont corrects, les seuls points à traiter étant : . la présence d'un équipement électrique trop proche de la douche, le chauffage mural qui est à déplacer, . un domino de raccordement derrière le radiateur de la salle à manger à enfermer dans un boîtier de raccordement, . une boîte de dérivation suivant une photographie, divers ampoules au plafond à refixer.   Les éléments à refixer d'une part peuvent avoir pour origine les conditions d'occupation de la maison et ne présentent pas de difficultés majeures constituant des désordres compromettant l'usage de la maison. Visibles, ces défauts requièrent tout au plus une intervention d'entretien d'un électricien.   Quant à l'emplacement du chauffage mural, le cabinet Fana expertise a réalisé le diagnostic électrique de l'immeuble avant la vente : l'expert précise que cette non-conformité était mentionnée dans le rapport de diagnostic ce que ne conteste pas la Sci [Localité 6] qui avait dès lors l'information utile quant à une anomalie qui pour elle ne peut constituer un vice caché.   C'est donc à tort que malgré les constatations contraires de l'expert, soutenues par la production de photographies, la Sci [Localité 6] soutient que l'immeuble est insalubre, affecté de multiples vices cachés alors qu'ils étaient visibles lors de la vente et n'emportaient pas les conséquences alléguées quant à l'habitabilité de la maison.      Seul le poste relatif à l'humidité répondant aux conditions de la mise en 'uvre de la garantie pour vices cachés mérite un examen au regard de la clause de non-garantie portée dans l'acte de vente.    Sur la mise en 'uvre de la clause de non-garantie   La clause du paragraphe intitulé « vices cachés » en page 22 prévoit l'exclusion de la garantie de ce chef. Les effets de cette clause sont écartés lorsque le vendeur est de mauvaise foi, à tout le moins avait connaissance des vices et s'est abstenu d'en aviser l'acquéreur.     La Sci [Localité 6] ne démontre pas que la Sci Carolina était un professionnel de la vente lors de la signature de l'acte.   Les vendeurs ont apporté toutes les précisions quant aux conditions de réalisation de travaux de rénovation effectués suivant permis de construire du 8 octobre 2007, achevés le 9 novembre 2007 suivant déclaration d'achèvement des travaux déposée le 27 juin 2017.   Ils versent aux débats l'état des lieux de sortie des locataires, M. [H] et Mme [X], du 11 mars 2017 décrivant un bon état général des lieux et un fonctionnement normal des équipements. Il n'est pas fait état d'humidité dans la pièce principale du rez-de-chaussée ou ailleurs. L'état des lieux suivant établi le 31 mai 2017 a été établi avec M. [E] dans les mêmes conditions qui a rédigé une attestation pour expliquer n'avoir jamais connu de problème d'électricité, de plomberie, ni d'évacuation. Il n'évoque aucun souci lié à de l'humidité dans l'immeuble.   Mme [G] a emménagé dans les lieux le 1er juin 2017 soit avant la vente ; les états des lieux d'entrée et de sortie ne sont pas produits. Toutefois, la locataire précise que dans sa lettre de résiliation du bail que « A l'état des lieux entrant au moi de juin il n'y avais pas de problemes apparent dans le logement. » ; il n'existait dès lors aucun problème d'humidité ayant pour origine le mur visé dans l'expertise. Dans son attestation du 15 septembre 2017, elle n'évoque aucune révélation à ce titre.   Les échanges entre le maire de la commune et l'Agence régionale de la santé ne concernaient que l'installation électrique.    En conséquence, aucun élément du dossier ne démontre que lors de la vente immobilière du 1er septembre 2017, une humidité affectait le mur de la salle à manger et que la Sci Carolina avait connaissance d'un vice dans sa réalisation susceptible d'en générer et de compromettre l'usage de l'immeuble. La clause de non-garantie peut dès lors s'appliquer de sorte que la Sci [Localité 6] sera déboutée de sa demande de ce chef.   Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la Sci [Localité 6] de la plupart de ses demandes mais infirmé en ce qu'il a condamné la Sci Carolina à payer à la Sci [Localité 6] la somme de 1 966,79 euros correspondant à la reprise du mur humide. La Sci [Localité 6] sera débouté de l'ensemble de ses demandes.   Sur les dépens et frais irrépétibles   La Sci [Localité 6] succombe à l'instance et en supportera les dépens de première instance et d'appel, en cela compris les frais d'expertise ; le jugement entrepris sera infirmé de ce chef en ce qu'il a laissé les dépens les dépens à la charge de la Sci [Localité 6] sauf à mettre à la charge de la Sci Carolina les frais d'expertise.   L'équité commande la condamnation de la Sci [Localité 6] à payer à la Sci Carolina la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles.     PAR CES MOTIFS,   La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, en dernier ressort,   Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a : - condamné la Sci Carolina à payer à la Sci [Localité 6] la somme de 1 966,79 euros, - laissé à la charge de la Sci [Localité 6] les dépens par elle exposés sauf à mettre à la charge de la Sci Carolina les frais d'expertise,   Le confirme pour le surplus,   Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,   Déboute la Sci [Localité 6] de ses demandes,   Condamne la Sci [Localité 6] à payer à la Sci Carolina la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,   Condamne la Sci [Localité 6] aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise.     Le greffier,La présidente de chambre,