Tribunal judiciaire, 19 juin 2024. 23/57768

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/57768 - N° Portalis 352J-W-B7H-C26S7 N° : 8 Assignation du : 17 Octobre 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 19 juin 2024 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier DEMANDERESSE Madame [W] [Y] épouse [X] [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Daniel NAHMIAS de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #D0100 DEFENDERESSE S.A.S. CHLOE [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Isabelle ULMANN de la SELARL ULMANN EDERY, avocats au barreau de PARIS - #A0449 DÉBATS A l’audience du 21 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 15 janvier 1996, Madame [C], aux droits de laquelle est venue Madame [W] [Y], épouse [X], a consenti à la société J.N.C un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 1] [Localité 3], pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 1995 pour se terminer le 31 août 2004. Le contrat de bail a fait l'objet d'un renouvellement le 30 novembre 2007 pour une durée de neuf ans, commençant à courir le 1er septembre 2004 pour se terminer le 31 août 2013. Puis le 30 octobre 2014, il a été de nouveau renouvelé pour une durée de neuf ans commençant à courir le 1er septembre 2013 pour se terminer le 31 août 2022, moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 31.612,71€. Le 17 octobre 2016, la société J.C.N a cédé à la société CHLOE son fonds de commerce, dont le droit au bail. Le 13 septembre 2023, le bailleur a délivré à la société CHLOE un commandement de payer la somme de 11.886,48 €, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, Madame [W] [Y], épouse [X], a, par exploit délivré le 17 octobre 2023, fait citer la SAS CHLOE devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment de constatation de la résiliation du bail. A l'audience de renvoi du 21 mai 2024 et dans le dernier état de ses prétentions, la requérante conclut au rejet des prétentions adverses et demande au président du tribunal de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 octobre 2023, - ordonner l'expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 300€ par jour à compter de la signification de l'ordonnance, outre la séquestration des biens laissés sur place, - la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 32.456,21 euros au titre des loyers, et charges impayés, sauf à parfaire, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 14 octobre 2023 d'un montant mensuel de 3639,81€ toutes charges comprises, jusqu'à libération des lieux, - à titre subsidiaire et en cas de délais de paiement, les limiter à trois mois, et prévoir une clause de déchéance du terme en cas de non paiement des délais et des échéances courantes, - à titre très subsidiaire, condamner la défenderesse au paiement d'une provision de 29.085,21€, - la condamner en tout état de cause au paiement de la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût des saisies conservatoires. En réponse, la défenderesse sollicite de : - dire nul et de nul effet le commandement de payer du 13 septembre 2023, - débouter la requérante de ses prétentions et à tout le moins constater l'existence de contestations sérieuses et se déclarer incompétent, - à titre subsidiaire, lui accorder un délai de deux ans pour s'acquitter de la dette et suspendre les effets de la clause résolutoire, - condamner la requérante à lui verser la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience. MOTIFS Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 s’agissant d’un bail renouvelé pour la dernière fois le 30 octobre 2014, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». En l’espèce, le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. Le commandement doit être suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s'assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d'être en mesure de les régulariser s'il estime les sommes exigées incontestables. Toutefois, il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, de prononcer la nullité du commandement de payer, son pouvoir se limitant à constater l'existence de contestations sérieuses dans l'hypothèse où la question de la nullité du commandement serait un argument suffisamment sérieux pour s'opposer à ses effets. Le commandement de payer délivré le 13 septembre 2023 porte sur la somme de 11.886,48€, ainsi détaillée : 9291,42€ au titre des loyers et charges impayés selon décompte joint,2415€ au titre des « échéances impayées arriéré locatif » selon décompte joint,180,06€ au titre du coût du commandement. Le décompte relatif aux loyers et aux charges impayés ne fait pas de distinction entre le loyer et les charges appelées, puisque, au titre du loyer, est appelée une somme globale de 3231,69€ jusqu'en septembre 2022, puis de 3433,35€ jusqu'en septembre 2023, et enfin, de 3639,81€ à compter de cette date. Toutefois, il résulte des sommes versées par la défenderesse et figurant dans la colonne « Reçu de Chloe », que cette dernière a réglé la somme de 3231,69€ (correspondant à l'échéance loyer et charges comprises due jusqu'en septembre 2022) jusqu'au 1er juillet 2023. Ces paiements contredisent l'argument selon lequel la locataire n'aurait pas été en mesure de déterminer à quoi correspondaient les échéances appelées au sein de la colonne « Loyer ». Par ailleurs, la défenderesse ne tire aucune conséquence de l'argument relatif à l'absence de régularisation de charges pour les années 2022 et 2023, se contentant d'en déduire que le décompte annexé en est peu explicite. En outre, les avis d'échéances adressés par courrier électronique par le bailleur, notamment le 1er septembre 2023, informent le locataire du réajustement du loyer au 1er septembre. Si le commandement de payer ne contient pas les échanges de courriers faisant référence à cet ajustement, il convient de constater d'une part, que ces échanges précèdent de quelques jours la délivrance du commandement et d'autre part, que le maintien du paiement d'une échéance inchangée à compter du 1er septembre 2022 établit que le locataire ne pouvait se méprendre sur le fait que le « Reste à payer » de 201,66€ correspondait au différentiel lié à cet ajustement. De la même manière, la somme de 2415€ est exigée au titre des « Echéances impayées » et correspond à l'échelonnement sollicité sur dix-huit mois par le locataire, pour un montant de 483€ par mois, pour s'acquitter du paiement de l'arriéré de taxe foncière et de l'arriéré du loyer d'indexation, et ce, suivant courrier du conseil de la société CHLOE adressé au conseil du bailleur le 20 avril 2022. Dès lors, la défenderesse ne peut sérieusement avoir ignoré à quoi correspondaient ces sommes et la contestation n'apparaît pas sérieuse, tout comme celle afférente au justificatif de la taxe foncière dans la mesure où le paiement de celle-ci n'est pas exigé au terme du commandement, cette taxe ayant été réglée par la défenderesse. Enfin, l'article L.112-2 du code monétaire financier, auquel semble faire référence la défenderesse, dispose que « Dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties. Est réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l'Institut national de la statistique et des études économiques. » Il ne résulte pas de ce texte que l'indice du coût de la construction ne peut plus être un indice d'indexation choisi par les parties. A défaut de préciser en quoi exactement cet indice ne pourrait plus être utilisé en l'espèce, ce qui aurait permis d'apprécier le caractère sérieux de la contestation, la défenderesse succombe à démontrer l'existence d'une contestation sérieuse. Dès lors, les contestations relatives à la clause d'indexation, telle qu'elles sont motivées, n'apparaissent pas sérieuses. Il n'est pas contesté que la défenderesse n'a pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 14 octobre 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Compte tenu de l'augmentation de la dette depuis la délivrance de la citation, de l'absence de justificatif relatif aux raisons alléguées des difficultés financières du preneur, et en l'absence de tout élément permettant d'établir qu'il serait en mesure d'apurer sa dette dans un délai raisonnable tout en réglant les échéances courantes, alors qu'aucun bilan comptable n'est versé aux débats, la demande de délai ne peut être que rejetée. La clause résolutoire étant acquise, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de la défenderesse des lieux donnés en location. Il n'y a pas lieu d'ordonner d'astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement. Sur la provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En occupant les lieux sans droit ni titre depuis l'acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse est à l'origine d'un préjudice subi par le propriétaire des lieux, résultant de leur indisponibilité et de la perte des loyers et charges. Il y a lieu en conséquence de la condamner au paiement par provision d'une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à la somme de 3639,81€ et ce jusqu’à libération des lieux. Les sommes résultant du décompte arrêté au 1er avril 2024 ne sont pas sérieusement contestables. En effet, le calcul de la taxe foncière correspond à 289/814 tantièmes, les 289 correspondant au lot n°1 (boutique = 111 tantièmes), à l'appartement (176 tantièmes) et à une cave (2 tantièmes). Dès lors, en y ajoutant l'échéance du mois de mai 2024, la défenderesse sera condamnée à verser à la requérante la somme de 36.096,02 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 21 mai 2024, terme de mai 2024 inclus. Sur le surplus des demandes Succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, sans qu'il ne soit besoin de les lister. Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser à la requérante la somme de 2000 euros au titre des frais exposés par elle non compris dans les dépens, en vertu de l'article 700 du même code. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés, Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à compter du 14 octobre 2023 ; Disons que la SAS CHLOE devra libérer les locaux situés [Adresse 1] [Localité 3] , et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique, Rejetons la demande d'astreinte ; Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamnons la SAS CHLOE à payer à Madame [W] [Y], épouse [X] : * à compter du 14 octobre 2023, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 3639,81 euros, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, * en conséquence et d'ores et déjà, la somme de 36.096,02 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 21 mai 2024, terme de mai 2024 inclus ; * la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ; Rejetons la demande de délais de paiement ; Condamnons la SAS CHLOE au paiement des dépens ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 19 juin 2024. Le Greffier,Le Président, Daouia BOUTLELISAnne-Charlotte MEIGNAN