Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/06141

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Me Joseph PANGALLO La S.C.I. DE LA TOUR EIFFEL Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/06141 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27FC N° MINUTE : JUGEMENT rendu le jeudi 08 février 2024 DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] Agissant par son Syndic en exercice la Société PRIVILEGE GESTION sise [Adresse 2] représentée par Me Joseph PANGALLO (SELARL EXPERIO - Selarl MIELLET & Assoicés), avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0281 DÉFENDERESSE La S.C.I. DE LA TOUR EIFFEL dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par M. [Z] [O] , gérant COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Président assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 février 2024 par Romain BRIEC, Président, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 08 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06141 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27FC EXPOSE DU LITIGE La SCI DE LA TOUR EIFFEL est propriétaire des lots n°1, 23 et 24 dans l'immeuble sis [Adresse 3], cadastré DJ[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 47/1017ème tantièmes. Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la société PRIVILEGE GESTION en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI DE LA TOUR EIFFEL, par acte de commissaire de justice en date du 4 mai 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - 5242,57 euros au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2023 inclus), et frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2018 sur la somme de 2031,66 euros puis à compter de l'assignation pour le surplus, - 1500 euros de dommages et intérêts, - 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 octobre 2023 puis a fait l'objet d'une réouverture des débats à l'audience du 14 décembre 2023. A l'audience utile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles il sollicite le paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - 1018,36 euros au titre des charges de copropriété pour la période allant du 1er janvier 2022 au 4ème trimestre 2023 inclus, et des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - 1500 euros de dommages et intérêts, - 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Représentée par son gérant à l'audience du 14 décembre 2023, Monsieur [O] [Z], la SCI DE LA TOUR EIFFEL a contesté le montant de la somme qui lui est réclamée, qu'elle a réduit à 404,26 euros dont il a indiqué avoir procédé au paiement le 13 décembre 2023. Elle a en outre fait état que des périodes, pour lesquelles il lui est demandé le paiement de charges, n'ont pas été validées par un procès-verbal d'assemblée générale. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 février 2024. Le demandeur a été autorisé à communiquer un extrait Kbis de la SCI par note en délibéré. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il sera relevé que le demandeur a communiqué un extrait Kbis de la SCI par note en délibéré du 18 décembre 2023. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : - les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, - les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : - le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif aux lots 1, 23 et 24, indiquant la répartition des tantièmes (47/1017èmes), l'extrait Kbis de la SCI ayant pour gérant Monsieur [O] [Z], établissant la qualité de copropriétaire de la SCI DE LA TOUR EIFFEL , - le précédent jugement du 20 juin 2023 de condamnation, - -les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 22 décembre 2017 au 27 avril 2023, - les justificatifs de deux virements de la défenderesse du 20 octobre 2023 de 1865,94 et 1644,08 euros (ces sommes figurent bien au décompte du 31 octobre 2023), - l'historique du compte actualisé suite à la réouverture des débats, au 31 octobre 2023, pour la période du 1er avril 2022 au 20 octobre 2023 ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 1018,36 euros (en ce inclus 614,10 euros de frais), - les procès-verbaux des assemblées générales des 27 mars 2018, 3 juillet 2020, 7 avril 2021, 29 mars 2022 et 28 mars 2023 comportant : - approbation des comptes des exercices 2017 à 2022, - vote des budgets prévisionnels 2019 à 2024, - le fonds travaux 2018 à 2023, - vote des travaux ou opérations suivantes pour la période objet des demandes : état néant, remarque faite que les travaux urgents d'enduits enregistrés au décompte en date du 8 août 2022 paraissent entrer dans le champ d'application de la résolution 11 du procès-verbal de l'assemblée générale du 7 avril 2021 au vu du montant, - les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés, - la mise en demeure de payer du 20 mai 2022 pour la période objet des demandes (sans justificatif d'envoi avec AR), - la lettre simple de relance des 27 avril 2022 pour la période objet des demandes, - le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local, - le contrat de syndic, - les factures de frais de gestion. Il sera relevé que le virement du 14 décembre 2023 dont se prévaut la SCI DE LA TOUR EIFFEL à l'audience n'est pas établi, le justificatif produit par la SCI ne justifiant pas de l'effectivité du versement. Il sera néanmoins précisé dans le dispositif de la décision que els sommes éventuellement payées depuis le 31 octobre 2023, date du décompte, seront déduites des sommes dues. En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1018,36 euros portant sur la période allant du 2 janvier 2022 (lendemain de la période concernée par le jugement du 20 juin 2023) au 13 octobre 2023, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2023. Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l'article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 614,10 euros. L'ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d'être exigible. La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 404,26 euros (1018,36-614,10). Conformément à l'article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. Il s'évince de la combinaison de cet article et de l'article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d'absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire. En l'espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation en l'absence de mise en demeure envoyée avec AR. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; " " b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). " Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l'assignation, du présent jugement et frais d'exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais. En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 614,10 euros se décomposant comme suit : - 42 euros pour l'envoi d'une mise en demeure, - 360 euros de frais d'huissier enregistrés au 25 novembre 2022, - 156,77 euros de frais d'assignation enregistrés au décompte au 9 juin 2022 et 10 mai 2023, Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété bien qu'il comporte une clause d'imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il n'est pas établi que la mise en demeure ait été envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l'accusé de réception. La somme sera par conséquent rejetée. Les frais pour de précédentes procédures ne peuvent être prises en compte dans la présente instance et seront rejetés. Les frais en lien avec l'assignation enregistrés au décompte en date du 10 mai 2023 intègreront les dépens. En conséquence la demande au titre des frais de recouvrement sera rejetée. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve. Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il est établi que la SCI DE LA TOUR EIFFEL présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux ou bien des retards dans les paiements. C'est en outre la 2ème fois que le syndicat est contraint d'assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la SCI DE LA TOUR EIFFEL. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 100 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Sur les demandes accessoires Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût de l'assignation, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la SCI DE LA TOUR EIFFEL, représentée par son gérant Monsieur [O] [Z], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société PRIVILEGE GESTION : - la somme de 404,26 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 2 janvier 2022 au 13 octobre 2023 et incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023, - la somme de 100 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement au décompte, soit le 31 octobre 2023, viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ; CONDAMNE la SCI DE LA TOUR EIFFEL à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société PRIVILEGE GESTION, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE le surplus des demandes, CONDAMNE la SCI DE LA TOUR EIFFEL aux dépens, en ce compris le coût de l'assignation, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire, Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés. Le greffier,Le président.