Tribunal judiciaire, 08 août 2025. 25/00091

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 25/00091 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2L5W ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AOUT 2025 MINUTE N° 25/01173 ---------------- Nous,Monsieur Eric DUVAL, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière, Après avoir entendu les parties à notre audience du 06 juin 2025 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : La Société IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0617 ET : La Société NEOFELIS, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Mohand OUIDJA de la SELARL MO AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0440 ******************************************************* EXPOSE DU LITIGE Par acte du 19 décembre 2024, la SA IMMOBILIERE 3F, propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la SAS NEOFELIS, a assigné celle-ci en référé pour faire constater la résiliation dudit bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision de 8322,40 euros à valoir sur loyers impayés, une majoration de 10%, une indemnité d'occupation, le droit de conserver le montant du dépôt de garantie et une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Par observations orales à l'audience du 6 juin 2025, le demandeur a maintenu ses demandes dans les termes de l'assignation et a actualisé le montant de la dette à la somme de 15111,52 euros arrêtée au 30 juin 2025. Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l'audience, la SAS NEOFELIS à titre subsidiaire ne conteste pas sa dette mais sollicite l'octroi de délais de paiement. En revanche, elle estime à titre principal qu'il existe une contestation sérieuse. A l'appui de ses écritures, la défenderesse soutient que c'est à tort que la bailleresse lui reproche d'exercer l'activité de restauration rapide et non l'activité de restauration brasserie prévue par le bail. Par note en délibéré du 13 juin 2025, la SA IMMOBILERE 3 F a présenté un décompte dans lequel, les règlements complémentaires ont été comptabilisés les 6 et 12 juin, pour parvenir à un solde résiduel de 11 411,52 euros. Par note en délibéré du 16 juin 2025, la SARL NEOFELIS a produit ses éléments comptables à l'appui de sa demande de délais. Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience. MOTIVATION Aux termes de l'article L145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. En l'espèce, la demanderesse justifie, par la production du bail, du commandement de payer délivré et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir une somme de 15 111,52 euros au 30 juin 2025. La défenderesse justifie, à l'audience, avoir procédé à des règlements postérieurement à la délivrance au décompte produit par la demanderesse, à hauteur de 3700 euros (le règlement de 1600 euros effectué le 20 mai étant bien pris en compte le 22 mai dans le décompte produit par la demanderesse) et rester à devoir la somme de 11 411,52 euros. C'est d'ailleurs ce que confirme, la SA IMMOBILERE 3 F dans sa note en délibéré du 13 juin 2025, les règlements complémentaires ayant été comptabilisés les 6 et 12 juin, pour parvenir à un solde résiduel de 11 411,52 euros. L'obligation du locataire de payer cette somme n'étant pas sérieusement contestable, il convient d'accueillir la demande de provision. D'ailleurs, la défenderesse ne soulève aucune contestation sérieuse à ce propos, seul fondement sur lequel la demanderesse sollicite la mise en œuvre de la clause résolutoire dans son assignation (la défenderesse argue d'une contestation sérieuse sur la nature de l'activité commerciale exercée). Le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l'article L 145-41 du Code de commerce le 24 octobre 2024 étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après. Toutefois, au vu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu'elle résulte des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets, l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, une indemnité d'occupation du montant du loyer et des charges sera due jusqu'au départ effectif des lieux, (sans qu'il n'y ait lieu de faire droit à la demande au titre de la clause pénale, de majoration de l'indemnité d'occupation, ni à celle de demande de conservation du dépôt de garantie, appréciations relevant du juge du fond au regard de leur caractère indemnitaire.) Sur les autres demandes Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à payer au demandeur le somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ; Condamnons la SAS NEOFELIS à payer à la SA IMMOBILIERE 3F, la somme provisionnelle de 11411,52 euros correspondant aux loyers impayés au 30 juin 2025 ; Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SAS NEOFELIS se libère de la provision ci-dessus allouée en 10 acomptes mensuels d'égal montant de 1141,16 euros ; Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ; Disons que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 5 du mois suivant celui de la signification de l'ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants ; Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leurs échéances : l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la SAS NEOFELIS et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 4],la SAS NEOFELIS devra payer mensuellement à la SA IMMOBILIERE 3F, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ; Disons n'y avoir lieu de faire droit à la demande au titre de la clause pénale ; Disons n'y avoir lieu de faire droit à la demande de conservation du dépôt de garantie ; Condamnons la SAS NEOFELIS à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamnons la SAS NEOFELIS aux dépens, comprenant les frais d'huissier engagés dans le cadre de la présente instance ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 08 AOUT 2025. LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT