Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 22/04191

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 04 N° RG 22/04191 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WIY5 JUGEMENT DU 29 FEVRIER 2024 DEMANDEUR : La S.A.S. ARROW IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 7] représentée par Me Fabien RINCON, avocat au barreau de LILLE DEFENDEUR : M. [K] [O] [Adresse 3] [Localité 6] représenté par Me Manuel BUFFETAUD, avocat au barreau de LILLE La S.A.S.U. LARGO IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège. [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Me Manuel BUFFETAUD, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 Avril 2023. A l’audience publique du 1er Décembre 2023, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 06 Février 2024 et prorogé au 29 Février 2024. Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 29 Février 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier. La société Arrow immobilier exploite une activité d’agence immobilière. M. [O] travaille dans la prospection et la négociation immobilières. La société Arrow immobilier a engagé M. [O] le 22 janvier 2018 en qualité de directeur commercial de son service immobilier commercial rémunéré au moyen d’un salaire fixe et d’un commissionnement variable. En 2021, il a demandé une rupture conventionnelle de son contrat de travail, mais les parties ne sont pas parvenues à un accord et il a notifié le 21 juillet 2021 sa démission, laquelle a pris effet au 21 octobre 2021, M. [O] étant cependant libéré de son préavis dès le 27 juillet 2021 en accord avec son employeur. M. [O] a constitué, le 27 août 2021, la SAS Largo immobilier. La société Arrow immobilier a déposé plainte le 29 décembre 2021 entre les mains du procureur de la République près le tribunal judiciaire de Lille contre M. [O] et d’autres personnes, estimant avoir été victime de faits de détournements de fonds. Par acte d’huissier du 24 juin 2022, la société Arrow immobilier a fait assigner M. [O] et la société Largo immobilier devant le tribunal judiciaire de Lille. Dans son assignation, la société Arrow immobilier demande au tribunal de : Vu l’article 1240 du code civil, Vu l’article 700 du code de procédure civile, - Dire qu’elle est recevable est bien fondée en son action ; - Constater les fautes commises par la société Largo immobilier et M. [O] à son préjudice ; - Condamner solidairement la société Largo immobilier et M. [O] à lui payer la somme de 239 040 euros TTC de dommages et intérêts ; - Condamner M. [O] à lui payer la somme de 213 799,08 euros de dommages et intérêts ; - Condamner solidairement la société Largo immobilier et M. [O] à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner solidairement la société Largo immobilier et M. [O] aux entiers frais et dépens de l’instance. A l'appui de ses prétentions, elle explique que M. [O] bénéficiait d’une confiance certaine compte tenu de relations interpersonnelles durables et jouissait d’une totale autonomie dans l’accomplissement de ses fonctions. Elle recherche la responsabilité extra-contractuelle des défendeurs. Relativement à une liste de 11 transactions, elle expose que M. [O] a soit mis en place des stratagèmes pour la priver de ses honoraires et les percevoir lui-même directement ou indirectement, soit consenti des réductions d’honoraires sans accord préalable. Elle détaille chaque procédé et ses réclamations, transaction par transaction. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 novembre 2022, M. [O] et la société Largo immobilier demandent au tribunal de : Vu les articles 1240 et suivants du code civil, Vu l’article L 313-1 du code pénal, - Débouter la société Arrow immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - Condamner la société Arrow immobilier à payer M. [O] et à la société Largo immobilier la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance. Au soutien de leur défense, M. [O] et la société Largo immobilier expliquent en premier lieu que le premier n’a jamais été auditionné ni mis en examen et qu’il conteste fermement les détournements allégués. M. [O] précise que son contrat de travail ne stipulait aucune clause de non concurrence. Ils font valoir que la société Arrow immobilier ne saurait être victime d’une escroquerie qu’ils auraient commis car elle n’a pas remis de fonds, directement ou indirectement à M. [O]. Ils ajoutent que la déloyauté alléguée s’est produite pendant l’exécution du contrat de travail de M. [O], donc au cours d’une relation contractuelle de sorte qu’aucune demande ne peut prospérer contre lui sur un fondement extra-contractuel. Ils détaillent leur défense transaction par transaction. La clôture a été ordonnée le 14 avril 2023. La société Arrow immobilier a constitué un autre avocat, la société Themis avocats en la personne de Maître Rincon le 27 avril 2024 puis de Maître Rincon lui-même le 28 novembre 2023. La société Arrow immobilier a ensuite notifié des conclusions aux fins de révocation de la clôture le 29 novembre 2023 au motif que des auditions avaient été réalisées dans le cadre de l’enquête pénale, que M. [O] serait prochainement convoqué pour être entendu, que ces auditions attestent que la plainte est prise au sérieux et qu’il est nécessaire pour le tribunal d’obtenir les éléments provenant de cette enquête dans la perspective d’une bonne administration de la justice. Elle fait valoir que ces développements sont postérieurs à l’ordonnance de clôture et justifient sa révocation afin qu’elle puisse ensuite solliciter un susrsis à statuer dans l’attente de la communication des pièces de l’enquête pénale ou d’une décision éventuelle de poursuite. M. [O] et la société Largo immobilier ont notifié des conclusions aux fins d’opposition à une telle révocation puisque la société Arrow immobilier n’ignorait rien de la plainte dont elle est l’auteur et qu’il lui était loisible de solliciter, antérieurement à la cloture, un sursis. M. [O] précise qu’il n’a nullement été avisé d’une audition future et que l’information communiquée par son contradicteur au sujet d’une telle audition contrevient au secret de l’enquête pénale. Il objecte que la violation de ce secret légalement protégé ne saurait constituer une cause de révocation. Lors de l’audience du 1er décembre 2023, la révocation de la clôture a été refusée à défaut de cause grave révélée postérieurement à la clôture, la continuation de l’enquête pénale ne caractérisant pas un telle cause grave. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la responsabilité de M. [O] : L’article 1240 du code civil énonce que : “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” Il revient à la société Arrow immobilier de rapporter la preuve d’une faute commise par M. [O], d’un dommage subi par elle et d’un lien de causalité direct et certain entre la faute et le dommage. D’autre part, il existe une règle essentielle de non cumul des responsabilités contractuelle et extracontractuelle qui implique que dès lors qu’un dommage est causé par l’inexécution d’une obligation contractuelle, l’action en réparation exercée par le créancier de cette obligation est nécessairement fondée sur le droit de la responsabilité contractuelle et pas sur celui de la responsabilité extracontractuelle. Le créancier n’a, selon cette règle, pas d’option. Le tribunal adopte, dans un souci de simplicité de lecture, la numérotation des transactions retenue par les parties. 1 / Sur le bail commercial de l’immeuble de [Localité 17] : La société Arrow immobilier reproche à M. [O] d’avoir mené les négociations mais d’avoir fait régler des honoraires d’un montant de 24 000 euros au bénéfice d’une société tierce qui les a ultérieurement restitués à la société Arrow immobilier le 6 décembre 2021 et d’avoir dérogé sans autorisation à la grille tarifaire qui conduisait à un honoraire de 40 320 euros TTC. Le tribunal ne parvient pas à déterminer, sur la base des pièces produites, comment le bailleur et le preneur sont entrés en relation puisque si M. [O] a adressé un mandat à deux reprises les 29 juin et 8 septembre 2020, un tel mandat n’a jamais été signé par le client. De plus, le bail avait été conclu plusieurs mois auparavant en mars 2020, sans aucune mention d’intermédiation. Au final, le preneur a réglé une facture émise par une société tierce, laquelle ne fait aucune référence à M. [O], d’un montant de 24 000 euros et cette société a reversé ce montant à la société Arrow immobilier le 6 décembre 2021. Si un manquement a été commis par M. [O] sur cette transaction, il l’a été au cours de l’exécution de son contrat de travail entre le 22 janvier 2018 et le 21 juillet 2021, et ne peut donc pas être appréhendé sous l’angle extracontractuel. 2 / Sur la vente d’un immeuble à [Localité 17] : La société Arrow immobilier reproche à M. [O] d’avoir rapproché le vendeur d’un candidat à l’acquisition, d’avoir précisé au notaire chargé de recevoir la vente, le 29 mai 2020, qu’il voyait directement avec l’acquéreur pour ses honoraires, d’avoir tenté d’obtenir de l’acquéreur une association dans une SCI de sorte qu’à la fin, la promesse de vente a été conclue le 29 octobre 2021 sans mention de l’intermédiation la privant des honoraires calculés sur la base de sa grille tarifaire. Le fait générateur invoqué est la précision au notaire de ce qu’aucun honoraire ne devait figurer dans l’acte à conclure entre le vendeur et l’acquéreur et il est daté du 29 mai 2020 lorsque la M. [O] exécutait de son contrat de travail et ne peut donc pas être appréhendé sous l’angle extracontractuel quand bien même la promesse de vente aurait été signée une semaine après la date d’effet de la démission de M. [O]. 3 / Sur la vente d’un immeuble à [Localité 9] : La société Arrow immobilier reproche à M. [O] d’avoir, alors qu’il avait rapproché un vendeur et un acquéreur et qu’elle détenait un mandat exclusif de vente, précisé au notaire que le paiement de l’honoraire se ferait hors de sa comptabilité, de sorte qu’une promesse de vente conclue le 18 octobre 2019 a été réitérée le 30 novembre 2020 stipulant effectivement un honoraire de 72 000 euros à son profit alors qu’elle n’a reçu que 48 000 euros et que M. [O] a dissimulé ce détournement en falsifiant une attestation de vente. Les faits générateurs invoqués consistant dans l’instruction donnée au notaire le 26 novembre 2020 et dans la communication d’une attestation de vente mentionnant un montant falsifié le 2 février 2021 datent de la période au cours de laquelle la société Arrow immobilier exécutait de son contrat de travail et ne peuvent donc pas être appréhendés sous l’angle extracontractuel. 4 / Sur le bail commercial relatif à un immeuble à [Localité 11] : La société Arrow immobilier reproche à M. [O] d’avoir négocié la conclusion d’un bail et précisé au notaire le 25 janvier 2021 que le paiement des honoraires se ferait hors sa comptabilité et plus tard. Il n’est pas contesté que le bail a été effectivement signé le 5 février 2021. Le fait générateur invoqué est daté du 25 janvier 2021 lorsque M. [O] exécutait de son contrat de travail et ne peut donc pas être appréhendé sous l’angle extracontractuel. 5 / Sur le bail commercial relatif à un immeuble à [Localité 12] : La société Arrow immobilier reproche à M. [O] d’avoir, au cours du dernier trimestre 2020 négocié un bail commercial pour lequel les parties acceptaient un paiement d’honoraires à son profit alors qu’au final le bail n’en stipule pas de sorte qu’elle a été privée de ces honoraires. Seul le projet de bail étant produit par la société Arrow immobilier, M. [O] précise que le bail a finalement été signé en février 2021. Cette date n’est pas contestée. Le fait générateur invoqué est daté de février 2021 lorsque M. [O] exécutait de son contrat de travail et ne peut donc pas être appréhendé sous l’angle extracontractuel. 9 / Sur le bail commercial relatif à un immeuble à [Localité 13] La société Arrow immobilier reproche à M. [O] d’avoir, en décembre 2020, négocié un bail commercial qui a effectivement été conclu le 23 décembre 2020 sans qu’elle ait perçu le moindre honoraire. Le fait générateur invoqué est daté de décembre 2020 lorsque M. [O] exécutait de son contrat de travail et ne peut donc pas être appréhendé sous l’angle extracontractuel. 10 / Sur le bail commercial relatif à un immeuble à [Localité 15] : La société Arrow immobilier reproche à M. [O] d’avoir, en avril et mai 2021 négocié un bail commercial dont elle communique le projet et tient pour acquis qu’il a été conclu compte tenu de l’installation du candidat à la location sans qu’elle ait perçu le moindre honoraire. Le fait générateur invoqué à défaut de connaître la date de signature effective du bail, s’il a été signé, ce que la seule installation du candidat dans le local n’établit pas, doit se situer en juin 2021, lorsque M. [O] exécutait de son contrat de travail et ne peut donc pas être appréhendé sous l’angle extracontractuel. En conséquence, toutes les demandes formées contre M. [O] seul doivent être rejetées. Sur la responsabilité solidaire de M. [O] et de la société Largo immobilier : Les demandes reposent sur le même fondement juridique que les précédentes. 6 / Sur le bail commercial relatif à un immeuble à [Localité 10] : La société Arrow immobilier soutient que M. [O] était chargé de négocier un bail commercial, qu’un candidat a fait une offre de location le 20 mai 2021 incluant ses honoraires d’un montant HT de 30 % du loyer HT HC de 70 000 euros (correspondant à 21 000 euro HT et 25 000 euros TTC), que le bailleur l’a acceptée le 4 juin 2021, qu’un projet de bail rappelant ses honoraires a été élaboré en juin 2021, que le bail a été signé peu avant le départ de M. [O] qui n’a pas immédiatement établi de facture au nom de Arrow mais qu’il a établi le 15 octobre 2021 une facture au nom de sa nouvelle société Largo immobilier, détournant ainsi 21 600 euros. Les défendeurs font valoir l’absence de mandat de la société Arrow immobilier et conviennent que la société Largo immobilier a facturé les honoraires à hauteur de 21 600 euros. Il n’est pas contesté que le bail a été conclu (bien qu’il n’est pas versé au débat) non plus qu’il a été conclu juste avant le départ de M. [O]. S’il n’est justifié d’aucun mandat donné à la société Arrow immobilier, il n’est pareillement justifié d’aucun mandat donné à la société Largo immobilier qui s’est cependant considérée créancière de ces honoraires. Pourtant lorsque M. [O] a échangé avec le candidat à la location, il l’a fait du temps de son contrat de travail avec la société Arrow immobilier, au moyen de sa messagerie professionnelle Arrow. Il s’en infère qu’il a prospecté au nom et pour le compte de la société Arrow immobilier et non pas pour celui d’une société qui n’existait pas encore à la date de cette prospection. Il n’est allégué aucun fait ou abstention personnels de M. [O], personne physique, postérieurement à la fin de son contrat de travail. C’est la société Largo immobilier qui a facturé des honoraires qui ne pouvaient être dus qu’à la société Arrow immobilier. La société Largo immobilier a ainsi commis une faute, laquelle a directement causé un dommage à la société Arrow immobilier consistant dans la perte des honoraires que le preneur acceptait de payer, soit 25 000 euros TTC. En conséquence, la demande faite contre M. [O] doit être rejetée tandis que la société Largo immobilier doit être condamnée à indemniser la société Arrow immobilier de ce montant. 7 / Sur le bail commercial relatif à un immeuble à [Localité 14] : La société Arrow immobilier expose que M. [O] était chargé de négocier un bail commercial, qu’un candidat a fait une offre de location le 21 janvier 2020 incluant ses honoraires d’un montant de 40 000 euros HT, que le bail, sous conditions suspensives, a été conclu le 8 juillet 2020 rappelant ses honoraires de 40 000 euros HT, que le preneur s’est effectivement installé dans le local, qu’elle n’a cependant rien perçu pour cette transaction et que M. [O] a présenté une lettre de mission antidatée au 15 octobre 2021 tandis que la société Largo immobilier a facturé le 15 octobre 2021 des honoraires de 40 000 euros HT soit 48 000 euros TTC. Elle réclame toutefois, le montant qui était du selon sa grille tarifaire, soit 52 800 euros HT ou 63 360 euros TTC. Les défendeurs objectent l’absence de mandat et précisent que l’immeuble n’a été livré que le 30 mai 2021 de sorte que le preneur n’a débuté son exploitation qu’en février 2022. Ils ajoutent que ce dernier avait demandé à ne payer les honoraires qu’au début de son activité, ce pourquoi la facture n’a pas été immédiatement émise. Ils précisent que le preneur n’a jamais réglé la facture de sorte que la somme ne peut pas être remboursée tandis qu’il appartient à la société Arrow immobilier d’adresser sa facture et de justifier qu’elle n’a pas déjà été payée. Le bail sous conditions suspensives du 8 juillet 2020 stipule que le preneur est tenu au paiement des honoraires de la société Arrow immobilier à hauteur de 40 000 euros HT payables à la date de réitération du bail. La date de réitération du bail n’est pas justifiée et s’il résulte d’un article de presse que le preneur a débuté son exploitation commerciale le samedi 5 février 2022, cette date ne peut pas être présumée être celle de réitération du bail, la livraison étant promise brut de béton. Ceci posé, alors qu’il est clair que M. [O] a négocié ce bail au nom et pour le compte de la société Arrow immobilier il est fautif pour la société Largo immobilier d’avoir d’une part adressé une lettre de mission au preneur le 15 octobre 2021 et d’autre part adressé à la même date une facture du montant des honoraires convenus. Toutefois, la facture de la société Largo immobilier n’ayant pas été payée comme en atteste son expert comptable le 30 septembre 2022, le preneur reste débiteur de la commission et la société Arrow immobilier ne justifie pas du dommage que lui causent ces deux fautes. Dès lors, la demande faite contre la société Largo immobilier doit être rejetée. Quant à la différence entre sa grille tarifaire et le montant effectivement stipulé, si M. [O] a dérogé sans autorisation à cette grille, le fait générateur se situe au cours de l’exécution du contrat de travail et ne peut donc pas être appréhendé sous l’angle extracontractuel. Dès lors, la demande faite contre M. [O] doit être rejetée. 8 / Sur le bail commercial relatif à un immeuble à [Localité 18] : La société Arrow immobilier expose que M. [O] était chargé de négocier un bail commercial au second trimestre 2021, qu’un bail a été signé le 25 octobre 2021, que la société Largo immobilier a fait signer au preneur un mandat de recherche antidaté du 21 octobre 2021 et au bailleur un mandat de location également antidaté du 21 octobre 2021, que la société Largo immobilier a ensuite facturé le bailleur à hauteur de 5 147,50 euros et le preneur à hauteur de 14 400 euros détournant ainsi la somme qu’elle devait percevoir à hauteur de 17 280 euros TTC suivant sa grille tarifaire. Les défendeurs objectent que la société Arrow immobilier ne justifie d’aucun mandat et que le mandat qui lui avait été confié avait été résilié. Ils ajoutent que le courriel mis en avant pour établir la mise en relation date du jour où il a remis son matériel informatique à son employeur et qu’il n’en a jamais eu connaissance. Ils exposent que le candidat au bail s’est manifesté le 24 août 2021 que le preneur et le bailleur ont confié à la société Largo immobilier un mandat respectivement les 21 octobre 2021 et 11 octobre 2021, que le bail a été conclu le 25 octobre 2021 et que la société Largo immobilier a facturé ses honoraires. En l’état de cette défense, il doit être observé que la société Arrow immobilier ne conteste pas que son mandat avait été résilié par sa cliente. En l’absence d’allégation et a fortiori de preuve que cette résiliation aurait été faite de mauvaise foi en collusion avec M. [O] ou la société Largo immobilier, la société Arrow immobilier ne justifie d’aucune faute commise par M. [O] postérieurement à la fin de son contrat et par la société Largo immobilier. Dès lors la demande doit être rejetée. 11 / Sur la vente d’un immeuble à [Localité 16] : La société Arrow immobilier soutient que courant 2020, M. [O] était chargé de vendre un immeuble, que la vente a été conclue, qu’elle n’a cependant perçu aucun honoraire car la société Largo immobilier a adressé à une société Beaumaris le 19 octobre 20214 une lettre de mission et facturé à la même date la somme de 133 200 euros, la privant des honoraires qui devaient lui revenir. Les défendeurs objectent que les courriels versés au débat sont laconiques, que M. [O] a pu retrouver un mandat de vente non exclusif donné à la société Arrow immobilier pour un bien situé au 60-62 de la rue nationale et une lettre d’intérêt du 22 juin 2020 émanant d’une personne qui s’est ensuite désengagée. Ils soutiennent que M. [O] n’a jamais finalisé pour personne la vente de cet immeuble. Ils soulignent que la lettre de mission et la facture de la société Largo immobilier sont afférents à un autre immeuble situé quant à lui au 54-56 de la rue Nationale. Sur ce, il est exact que les courriels de mai, juin, juillet et novembre 2020 sont particulièrement laconiques et peu explicites à supposer qu’ils se rapportent à une même transaction alors que le bien n’est pas identifiable. D’ailleurs, aucune des pièces ne rapporte la preuve d’une vente effective d’un immeuble à usage de commerce et bureaux pour lequel la société Arrow immobilier a détenu un mandat non exclusif à compter du 18 mai 2020 et situé [Adresse 8], [Adresse 1] et 3[Adresse 4]. Dès lors, il est inopérant que la société Largo immobilier ait pu facturer des honoraires, même élevés, pour la vente d’un local commercial situé [Adresse 5]. Il n’est rapporté la preuve d’aucune faute ni de M. [O] ni de la société Largo immobilier, ce qui conduit au rejet de cette demande. Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile : Les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile prévoient que : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.” “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]” La société Largo immobilier, qui succombe principalement, sera condamnée à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, Condamne la société Largo immobilier à payer à la société Arrow immobilier la somme de 25 000 euros TTC à titre de dommages et intérêts ; Rejette le surplus des demandes formées contre la société Largo immobilier ; Rejette toutes les demandes formées contre M. [O] ; Condamne la société Largo immobilier à supporter les dépens de l’instance ; Dit n’y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Le Greffier,La Présidentte,