Tribunal judiciaire, 21 février 2024. 21/02257

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 FEVRIER 2024 Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 21/02257 - N° Portalis DB3S-W-B7F-U7OO N° de MINUTE : 24/00301 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 8] SISE [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic, la société CITYA PLAINE SAINT DENIS, SARL, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Vanessa PERROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J 134 C/ DEFENDEURS Monsieur [G] [B] [F] [Adresse 3] [Localité 6] non représenté Madame [J] [K] [Adresse 3] [Localité 6] non représentée Madame [S] [P] [X] [F] [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Maître Yasmine BARKALLAH de l’AARPI BDB ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 122 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/005380 du 13/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY) Monsieur [Y] [C] [F] [Adresse 3] [Localité 6] non représenté Monsieur [M] [O] [F] [Adresse 3] [Localité 6] non représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 20 Décembre 2023. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE Monsieur [G] [B] [F], Madame [J] [K], Madame [S] [P] [X] [F] épouse [V], Monsieur [Y] [C] [F] et Monsieur [M] [O] [F] sont propriétaires des lots n°5, 106 et 180 de la [Adresse 8] sise [Adresse 2] à [Localité 6] (93). Par actes d’huissier de justice du 03 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA PLAINE SAINT DENIS, a fait assigner Monsieur [G] [B] [F], Madame [J] [K], Madame [S] [P] [X] [F] épouse [V], Monsieur [Y] [C] [F] et Monsieur [M] [O] [F] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux. Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de : - Constater que Monsieur [G] [B] [F], Madame [J] [K], Madame [S] [P] [X] [F], Monsieur [Y] [C] [F] et Monsieur [M] [O] [F] sont propriétaires du lot n°180 dans la résidence sise [Adresse 2] [Localité 6], - Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son Syndic, la SARL CITYA IMMOBILIER PLAINE SAINT DENIS, En conséquence - Condamner solidairement Monsieur [G] [B] [F], Madame [J] [K], Madame [S] [P] [X] [F], Monsieur [Y] [C] [F] et Monsieur [M] [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son Syndic, la SARL CITYA IMMOBILIER PLAINE SAINT DENIS, les sommes de : - 86.725,89 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 25 février 2021, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire, - 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts, - 3.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile. - Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie - Condamner solidairement Monsieur [G] [B] [F], Madame [J] [K], Madame [S] [P] [X] [F], Monsieur [Y] [C] [F] et Monsieur [M] [O] [F] aux entiers dépens. Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Madame [S] [P] [X] [F] épouse [V] a constitué avocat. Au travers de ses uniques conclusions en défense, notifiées par voie électronique le 09 mars 2022, elle a fait savoir que Madame [J] [K], Monsieur [Y] [C] [F] et Monsieur [M] [O] [F] étaient décédés et a demandé au tribunal de : A TITRE PRINCIPAL, - DECLARER LA SUSPENSION de l’instance en application des dispositions de l’article 370 du code de procédure civile en raison du décès de trois propriétaires indivis et défendeurs à la cause, 1. Madame [J] [K] [A] épouse [F], 2. Monsieur [Y] [C] [F] 3. Monsieur [M] [O] [F]. - RENVOYER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à régulariser la procédure à l’égard des héritiers de : 1. Madame [J] [K] [A] épouse [F], 2. Monsieur [Y] [C] [F] 3. Monsieur [M] [O] [F]. A TITRE SUBSIDIAIRE , - CONSTATER l’autorité de la chose jugée découlant du jugement du 18 décembre 2019 sur la période de 2014 au 16 janvier 2019, - REDUIRE les sommes réclamées au titre des charges de copropriété et FIXER la créance du syndicat des copropriétaires à la somme couvrant la période postérieure au 16 janvier 2019 (somme à parfaire), - DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] des demandes formulées au titre des frais de recouvrement et des dommages et intérêts ; - DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] de la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [V] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale et recevable au surendettement ; - STATUER ce que de droit sur les dépens. Il est expressément renvoyé à ces conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L'affaire a été clôturée par ordonnance du 12 mai 2022 et fixée à l'audience du 23 juin 2022. Cependant, cette clôture a été révoquée par jugement du 23 juin 2022, au motif de la nécessaire régularisation de la procédure compte tenu du décès de plusieurs défendeurs. Malgré plusieurs renvois ordonnés à cette fin, ce n'est que le 17 avril 2023 que Madame [X] [F] épouse [V] a transmis les certificats de décès de Madame [J] [K], Monsieur [Y] [C] [F] et de Monsieur [M] [O] [F]. Ces derniers ne permettaient toutefois pas de déterminer l'identité de leurs héritiers. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 03 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de céans de : A titre principal : CONDAMNER solidairement Madame [S] [P] [X] [F] épouse [V] et Monsieur [B] [F] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] du [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 94.602,69 € correspondant aux appels de charges impayés au 28 juin 2023 (appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts qui doivent courir à compter du 3 mars 2021, date de l’assignation. A titre subsidiaire : CONDAMNER solidairement Madame [S] [P] [X] [F] épouse [V] et Monsieur [B] [F] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] du [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 38.683,13€ correspondant aux appels de charges impayés au 28 juin 2023 (appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts qui doivent courir à compter du 3 mars 2021, date de l’assignation. En tout état de cause : CONDAMNER solidairement Madame [S] [P] [X] [F] épouse [V] et Monsieur [B] [F] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] du [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 3.575,45€ correspondant aux frais exposés par le syndic pour le recouvrement des charges de copropriété. ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code Civil CONDAMNER solidairement Madame [S] [P] [X] [F] épouse [V] et Monsieur [B] [F] [G] au paiement d’une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts. CONDAMNER in solidum Madame [S] [P] [X] [F] épouse [V] et Monsieur [B] [F] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] du [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, une indemnité d’un montant de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens. Il est expressément renvoyé à ces conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L'affaire a de nouveau été clôturée par ordonnance du 05 octobre 2023 et fixée à l'audience du 20 décembre 2023. Elle a été mise en délibéré au 21 février 2024. En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [S] [P] [X] [F] épouse [V] et de Monsieur [G] [B] [F] ; - l’extrait du compte copropriétaire ; - les procès-verbaux des assemblées générales du 31 janvier 2012, 17 janvier 2013, 14 janvier 2014, 20 janvier 2015, 22 mars 2016, 26 janvier 2017, 20 mars 2018, 26 février 2019, 19 décembre 2019, 10 décembre 2021 et 31 janvier 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels ainsi que les budgets prévisionnels dont découlent les charges réclamées ; - les appels de fonds adressés au copropriétaire, - le contrat de syndic en vigueur du 11 décembre 2021 au 30 juin 2023. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. Il est sollicité la condamnation des défendeurs au paiement d'un arriéré de charges d'un montant de 94.602,69 euros arrêté au 28 juin 2023. Madame [X] [F] épouse [V] soutient qu'il convient de ne prendre en considération que les demandes postérieures au 16 janvier 2019 compte tenu du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny le 18 décembre 2019 au titre de leurs lots de la [Adresse 9] sise [Adresse 2] à [Localité 6]. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la [Adresse 9] ne correspond pas à la [Adresse 8] et verse pour en justifier le règlement de copropriété de la [Adresse 7] (pièce n°4). Il en déduit que le jugement du tribunal de grande instance de Bobigny susvisé n'a pas à être pris en compte. Cependant, le règlement de copropriété transmis par le syndicat des copropriétaires précise que la [Adresse 7] se trouve au [Adresse 4] à [Localité 6] et correspond aux numéros 208 et 218 de la section V du plan cadastral. Or le jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 18 décembre 2019 querellé a condamné les défendeurs au paiement d'un arriéré de charges en leur qualité de copropriétaires au sein d'une résidence située [Adresse 2] à [Localité 6]. De surcroît, la matrice cadastrale justifiant de leur qualité de copropriétaire établit qu'ils possèdent les lots 5, 106 et 180 de l'immeuble sis [Adresse 3] et qui correspond aux numéros 217 et 253 de la section V du plan cadastral. Il se déduit de ces éléments que le jugement du 18 décembre 2019 porte bien sur les mêmes lots que ceux faisant l'objet de la présente procédure. Dès lors, au regard des causes dudit jugement, seules les demandes portant sur les charges postérieures au 16 janvier 2019 sont recevables. Au regard de l'extrait de compte transmis en pièce n°18, le solde de la colonne « débit » sur la période du 17 janvier 2019 au 28 juin 2023 est de 21.328,21 tandis que le solde de la colonne « crédit » au titre de cette même période est de 1099,80 euros. Les défendeurs sont donc redevables de la somme de 20.228,41 euros (21.328,21 – 1099,80). En l’absence de disposition légale ou de la justification d'une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les défendeurs, qui ne se présume point, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre. En effet, la pièce n°4 dont il est fait état pour justifier de la solidarité entre indivisaires constitue le règlement de copropriété de la résidence du [Adresse 4], non de celle du [Adresse 2], objet de la présente procédure. Elle ne peut donc être prise en considération. Ainsi, il convient de condamner Madame [S] [P] [X] [F] épouse [V] et Monsieur [G] [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20.228,41 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété pour la période du 17 janvier 2019 au 28 juin 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus. L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure, sur la somme de 9.898,16 euros et à compter du présent jugement pour le surplus. Sur la capitalisation des intérêts Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière . Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière. Sur la demande en paiement des frais nécessaires Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. En l'espèce, il est sollicité la somme de 1.122 euros au titre de ces frais. Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés. Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement. Sur la demande au titre des dommages-intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » En l'espèce, Madame [S] [P] [X] [F] épouse [V] et Monsieur [G] [B] [F] ne payent pas les charges de copropriété, un seul versement ayant été effectué sur la période étudiée ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation. En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Madame [S] [P] [X] [F] épouse [V] et Monsieur [G] [B] [F] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Madame [S] [P] [X] [F] épouse [V] et Monsieur [G] [B] [F], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur la demande de délais de paiement En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, Madame [S] [P] [X] [F] épouse [V], qui fait valoir qu'elle est confrontée à une situation financière difficile, justifie de sa situation de surendettement. Cependant, cela ne peut permettre d'établir sa capacité à honorer les termes de l'échéancier de remboursement qu'elle sollicite et ce, d'autant que malgré la mise en oeuvre de la présente procédure, un seul paiement des charges courantes a été effectué, de sorte que la dette n'a logiquement pas cessé de croître. Elle sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement. Sur les demandes accessoires Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [S] [P] [X] [F] épouse [V] et Monsieur [G] [B] [F] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, de sa demande au titre des charges de copropriété antérieures au 17 janvier 2019 ; CONDAMNE Madame [S] [P] [X] [F] épouse [V] et Monsieur [G] [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 20.228,41 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété pour la période du 17 janvier 2019 au 28 juin 2023, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 9.898,16 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ; DEBOUTE Madame [S] [P] [X] [F] épouse [V] de sa demande de délais de paiement ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; CONDAMNE in solidum Madame [S] [P] [X] [F] épouse [V] et Monsieur [G] [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Madame [S] [P] [X] [F] épouse [V] et Monsieur [G] [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sise [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [S] [P] [X] [F] épouse [V] et Monsieur [G] [B] [F] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; REJETTE les demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Fait au Palais de Justice, le 21 février 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame AIT Madame THINAT