Tribunal judiciaire, 19 décembre 2025. 24/03704

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 4] JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2025 Minute n° : N° RG 24/03704 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G2GG COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Philippe TROLONGE Greffier : Déborah STRUS DEMANDEURS : Monsieur [W] [O] [Y] demeurant [Adresse 3] comparant en personne Madame [C] [L] [N] [T] épouse [Y] demeurant [Adresse 3] comparante en personne DÉFENDEURS : Madame [F] [Z] [S] [K] [D] demeurant [Adresse 1] représentée par Me Aymeric COUILLAUD, avocat au barreau d'ORLEANS Monsieur [V] [E] [R] [I] [U] demeurant [Adresse 1] représenté par Me Aymeric COUILLAUD, avocat au barreau d'ORLEANS A l'audience du 09 Septembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le : à : EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 26 mai 2020, prenant effet le 8 août 2020, Monsieur [W] [Y] et Madame [C] [T] épouse [Y] ont donné à bail à Monsieur [V] [U] et à Madame [F] [D] une maison d’habitation avec un terrain de 400 m2 sis au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel s’élevant à 930,00 € -hors charges récupérables- payable d’avance le 3ème jour de chaque mois, assorti d’un acte de cautionnement garanti par Madame [A] [U] en date du 26 mai 2020 et annexé au bail. Un état des lieux d’entrée contradictoirement établi le 8 août 2020 entre les parties, faisait état de locaux en état de « neuf ou bon état » et d’un état général de propreté « moyen » de la maison et du jardin attenant, tandis qu’un dépôt de garantie de 930,00 € était versé par les locataires entrants. En cours de bail, les relations entre les bailleurs et leurs locataires se sont progressivement dégradées, puis un congé pour vente à effet du 7 août 2023 a été délivré -au visa de l’article 15 I de la loi n° 89-462 du juillet 1989- par les époux [Y] suivant acte d’huissier de justice signifié le 12 janvier 2023 à Monsieur [V] [U] et à Madame [F] [D], qui ont eu ensuite communication des conditions et du prix de la vente par acte en date du 19 avril 2023. Les locataires, Monsieur [U] et Madame [D] ont alors décidé de quitter les lieux et de procéder à leur déménagement dans un nouveau logement le 18 mai 2023 -au lieu du 3 juin 2023, comme annoncé dans leur préavis de départ sous un délai de 3 mois adressé à leurs bailleurs le 3 mars 2023- le nettoyage des locaux loués étant cependant réalisé le week-end des 20 et 21 mai 2023, dans le but de permettre à l’état des lieux de sortie d’être établi et à la remise des clés du logement d’intervenir dès le lundi 22 mai 2023, date qui fut cependant maintenue au 7 juin 2023 par le commissaire de justice mandaté par les époux [Y], du fait de son indisponibilité avant cette date. Suite au procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le 7 juin 2023 par Maître [G], commissaire de justice, et aux termes d’une lettre RAR adressée le 6 août 2023 par les époux [Y] à chacun des locataires sortants, ces derniers étaient mis en demeure de payer la somme globale de 4.837,46 € (déduction faite du dépôt de garantie de 930,00 €) dont le détail est le suivant : D’une part, leurs loyers et charges impayés au titre, du mois de mai 2023 (953,92 €), du prorata du mois de juin 2023 (223,58 €) de la taxe d’ordures ménagères 2023 (52,06 €) pour un montant de …1.229,56 € D’autre part, les réparations locatives consécutives aux dégradations et défauts d’entretien contradictoirement constatés, selon décompte détaillé poste par poste :- remise en état du jardin… 245,60 € (devis ACCES SAP du 3/8/2023) - remplacement de l’arbre cassé…140,80 € (devis BABEE jardin du 1/8/2023) - taille des haies et de l’arbre du patio… débit contractuel = 180,00 € (année 2021) - remplacement de carreau de faïence fendu dans la douche, remplacement de l’abattant wc et réparation fuite sous vasque…1.276,00 € (devis JEMMA du 1/8/2023) - travaux de peinture et revêtements muraux, nettoyage, ménage et dépoussiérage… 2.695,50 € (entreprise COUDORE du 3/8/2023), pour un montant de 4.537,90 €. Monsieur [U] et Madame [D] ne s’étant pas acquittés de la dette locative (4.837,46 €) qui leur était réclamée, Monsieur [W] [Y] et Madame [C] [T] épouse [Y] ont préalablement tenté une résolution amiable de ce différend en saisissant le conciliateur de justice, en vain, un constat de carence ayant été dressé par ledit conciliateur de justice le 14 décembre 2023, puis ils ont ensuite saisi suivant une requête du 29 juillet 2024, reçue au greffe le 1er août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes : condamner Monsieur [U] et Madame [D] au paiement de la somme de 1.170,00 euros au titre des loyers impayés de mai et juin 2023 ; condamner Monsieur [U] et Madame [D] au paiement d’une somme de 3.700,00 € au titre des réparations locatives ;soit une condamnation au principal d’une somme de 4.870,00 €. Par conclusions récapitulatives, les époux [Y] ont cependant accepté de réduire leurs demandes introductives d’instance à concurrence d’une somme de 4.500,00 €, assortie de dommages et intérêts pour les préjudices subis du fait du défaut d’entretien du chauffe-eau pendant 3 ans et non- respect du droit de visite du bailleur pour la vente de la maison, tout en renonçant à solliciter une indemnité au titre de l’article 700 du CPC. Par conclusions récapitulatives et responsives, l’avocat de Monsieur [U] et de Madame [D] sollicite de la présente juridiction qu’il les déclare recevables et bien fondés en leurs demandes, déboute les époux [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, puis reconventionnellement : Condamne solidairement les époux [Y] à leur payer la somme de 1.923,36 € -au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989- correspondant à la restitution du solde du dépôt de garantie (206,31 €), assortie de la pénalité légale de retard de 10% calculée du 7 août 2023 au 7 février 2025 (18 mois=1.717,05 €), outre les intérêts légaux à compter de la date de prononcé du jugement à intervenir ;Condamne solidairement les époux [Y] à leur payer -au visa de l’article 1240 du code civil- la somme de 1.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour les préjudices consécutifs aux voies de fait, violations de domicile et mauvaise foi manifestée par les bailleurs ;Condamne solidairement les époux [Y] à leur payer la somme de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens d’instance. Conformément aux dispositions de l’article 455 du CPC, il conviendra de se référer, pour de plus amples détails et arguments, aux prétentions et moyens développés par les parties dans leurs conclusions respectives. L’affaire évoquée une première fois à l’audience du 12 novembre 2024 -où les parties ont comparu, présentes ou représentées- a fait l’objet de plusieurs renvois les 11 février, 13 mai et 9 septembre 2025 afin de permettre à l’avocat intervenant en défense des intérêts de Monsieur [U] et de Madame [D] d’échanger pièces et conclusions avec les demandeurs à la procédure, dans le cadre du respect du principe du contradictoire, puis l’affaire a été longuement débattue et plaidée à l’audience de jugement du 9 septembre 2025, et les débats étant clos, chacune des parties au litige a déposé son dossier et écritures respectives, la décision étant mise en délibéré à la date du 19 décembre 2025. MOTIVATION DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant été présentes ou représentées à l'audience, le jugement sera contradictoire et prononcé en dernier ressort. I. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES REPARATIONS LOCATIVES En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Au regard des pièces justificatives produites à la procédure par Monsieur [U] et Madame [D] à l’appui de leurs prétentions, il ressort de l’examen : - en premier lieu, de l’état des lieux d’entrée contradictoire établi le 8 août 2020 entre les parties, que les locaux étaient à l’état de « neuf » ou en « bon état », tandis que l’état général de propreté de la maison et des espaces verts (jardin) attenants était qualifié de « moyen » (cf.pièce n°2-Me [H] ), - en second lieu, du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 7 juin 2023 par Maître [G], commissaire de justice, mais également du décompte précis et détaillé établi par les époux [Y] en date du 6 août 2023 -et transmis par lettre RAR aux locataires sortants- que le coût des réparations liées aux dégradations et défaut d’entretien courant contradictoirement relevés en sortie des lieux, a été régulièrement chiffré poste par poste, assorti de justificatifs des dépenses, et porté à la connaissance dans le délai légal de deux mois prévu à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (cf.pièces n° 6,7 & 8-Me [H]). En l’espèce, il apparaît constant que la présence de dégradations locatives portant sur des revêtements de murs et peintures, ainsi que sur quelques éléments d’équipement, constatée dans la maison occupée durant 34 mois par Monsieur [U] et Madame [D], s’avère être la conséquence d’un défaut manifeste de précaution et d’entretien courant des locaux loués. S’il est clairement établi que ces réparations locatives s’avèrent être de la responsabilité exclusive et solidaire des locataires-sortants Monsieur [U] et Madame [D], leur coût ne peut raisonnablement leur être intégralement imputé, sans qu’il soit fait application d’un coefficient réducteur estimé à 45 % lié à la vétusté (usure normale) demeurant à la charge des propriétaires-bailleurs, lequel prend en compte, d’une part, l’état réel d’usage des lieux lors de leur prise de possession le 8 août 2020, ainsi que d’autre part, leur temps d’occupation de 34 mois. A l’analyse des éléments versés aux débats par les parties, et après avoir procédé à la comparaison des états de lieux contradictoires d’entrée et de sortie des 8 août 2020 et 7 juin 2023, les réparations locatives qui seront retenues - poste par poste - sont les suivantes : - le remplacement du carreau de faïence fendu dans la douche, ainsi que de l’abattant WC + la réparation fuite sous vasque (selon devis JEMMA du 1/8/2023) …1.276,00 € x 45 % (coefficient de vétusté) = 701,80 €, - les travaux de peinture et revêtements muraux, nettoyage, ménage et dépoussiérage (selon devis entreprise COUDORE du 3/8/2023) … 2.695,50 € x 45 % (coefficient de vétusté) = 1.482,52 €, Soit un total de dépenses s’élevant à 2.184,32 € imputables et à la charge (vétusté déduite) de Monsieur [U] et de Madame [D], en leur qualité de locataires-sortants. Cependant, ne pourront pas être retenues comme réparations locatives les dépenses, non fondées ou non justifiées, suivantes : - la remise en état du jardin… 245,60 € (devis ACCES SAP du 3/8/2023) - le remplacement de l’arbre cassé…140,80 € (devis BABEE jardin du 1/8/2023) - la taille des haies et de l’arbre du patio… clause contractuelle = 180,00 € (somme impayée en 2021), L’état des lieux d’entrée précité signalant un jardin et des espaces verts, mal ou non entretenus, l’existence d’un arbre (bouleau) « cassé » n’étant pas mentionné, tandis que la taille des haies prévue par les bailleurs chaque année (une clause du bail prévoyait la majoration du loyer du mois d’août de 180,00 € à ce titre) n’a cependant pas été réalisée en 2020 par les époux [Y], ces derniers n’en rapportant pas la preuve contraire. Ainsi, le coût global de ces réparations locatives sera retenu à concurrence de la somme de 2.184,32 € (vétusté déduite) selon le décompte définitif détaillé ci-dessus, le dépôt de garantie de 930,00 € devant toutefois être déduit de ce montant, soit une somme résiduelle fixée à 1.254,32 € (mille deux cent cinquante quatre euros et trente deux centimes) que Monsieur [V] [U] et Madame [F] [D] seront solidairement condamnés à verser aux époux [Y]. II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIERE DE LOYERS ET CHARGES En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. A l’analyse, Monsieur [V] [U] et Madame [F] [D] restent solidairement redevables des loyers et des charges du logement loué jusqu’au 7 juin 2023, date de l’état des lieux de sortie avec remise des clés lors de la libération définitive des lieux loués sis au [Adresse 2]. En effet, Monsieur [W] [Y] et Madame [C] [T] épouse [Y] produisent un décompte régulièrement communiqué aux locataires-défendeurs et démontrant que Monsieur [V] [U] et Madame [F] [D] restent devoir les loyers et charges impayés au titre du mois de mai 2023 (953,92 €), les 7 jours du mois de juin 2023 proratisé (223,58 €), ainsi que le prorata de la taxe d’ordures ménagères 2023 (52,06 €) pour un montant global de 1.229,56 €. Les locataires, Monsieur [U] et Madame [D], prétendent avoir déménagé dans un nouveau logement dès le 18 mai 2023 et procédé au nettoyage des locaux loués les 20 et 21 mai 2023 dans le but de permettre à l’état des lieux de sortie d’être établi et à la remise des clés du logement d’intervenir dès le lundi 22 mai 2023. Ils contestent par conséquent l’occupation des lieux qui leur est facturée au-delà de cette date, alors même qu’il est constant qu’ils avaient officiellement annoncé à leurs bailleurs par lettre du 3 mars 2023 leur départ effectif sous 3 mois, soit à partir du 3 juin 2023 (cf. pièce n° 7 - époux [Y]), la date de l’état des lieux de sortie restant fixée au 7 juin 2023 du fait de l’indisponibilité du commissaire de justice mandaté par les époux [Y], avant cette date. Dans ces circonstances, Monsieur [V] [U] et Madame [F] [D] seront déboutés de leur demande reconventionnelle sur ce point, et ils seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [W] [Y] et Madame [C] [T] épouse [Y] la somme de 1.229,56 euros au titre des loyers et charges restant dues, selon décompte vérifié produit aux débats. III- SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DOMMAGES ET INTERETS Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l’espèce, Monsieur [V] [U] et Madame [F] [D] sollicitent reconventionnellement -au visa de l’article 1240 du code civil- le versement d'une somme de 1.000,00 € au titre des préjudices de jouissance et moral subis en estimant qu’ils n’ont pu jouir paisiblement de la maison louée, étant perturbés au cours du bail par de nombreuses voies de fait, agressions verbales et violations de domicile commises, de mauvaise foi, par les époux [Y]. Cependant, à l’examen des éléments versés à la procédure, Monsieur [V] [U] et Madame [F] [D] qui succombent dans la charge de la preuve tant de la réalité des préjudices de jouissance allégués que de la volonté de nuire de leurs bailleurs -la mauvaise foi ne se présumant pas- ne pourront, en conséquence, qu’être intégralement déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre des préjudices de jouissance et moral prétendument subis. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Sur les dépens L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l'espèce, Monsieur [V] [U] et Madame [F] [D], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens de l’instance. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.  En l'espèce, nonobstant les démarches judiciaires qu’ont dû accomplir chacune des parties en défense de leurs intérêts dans ce litige, l’équité ne commande cependant pas de faire application, au cas d’espèce, des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Monsieur [V] [U] et Madame [F] [D] seront donc déboutés de ce chef de demande. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort, CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [U] et Madame [F] [D] à verser à Monsieur [W] [Y] et Madame [C] [T] épouse [Y] la somme résiduelle fixée à 1.254,32 € (mille deux cent cinquante quatre euros et trente deux centimes) correspondant aux réparations locatives retenues -vétusté et dépôt de garantie de 930,00 € déduits- ladite somme étant assortie des intérêts légaux calculés à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [U] et Madame [F] [D] à verser à Monsieur [W] [Y] et Madame [C] [T] épouse [Y] la somme de 1.229,56 € (mille deux cent vingt neuf euros et cinquante six centimes) correspondant aux loyers et charges demeurés impayés, ladite somme étant assortie des intérêts légaux calculés à compter de la signification de la présente décision ; DEBOUTE Monsieur [V] [U] et Madame [F] [D] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles à l’encontre des époux [Y], et notamment de leur demande de 1.000,00 € formulée à titre de dommages et intérêts ; DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires ; DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [U] et Madame [F] [D] aux entiers dépens de l’instance. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 décembre 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, Juge des contentieux de la Protection, et par D. STRUS, greffière. La Greffière, Le Juge,