Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-
Référé
N° RG 24/00424 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YB5H
SL/SH
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 14 MAI 2024
DEMANDERESSE :
S.C.P. EPARGNE FONCIERE
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Estelle GOUBARD, avocat au barreau de PARIS, plaidant
DÉFENDERESSE :
S.A.S. FIDUCIM
[Adresse 2]
[Localité 4]
défaillant
JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire
GREFFIER : Sébastien LESAGE
DÉBATS à l’audience publique du 23 Avril 2024
ORDONNANCE du 14 Mai 2024
LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
Suivant acte sous seing privé du 23 juillet 2019, la société EPARGNE FONCIERE représentée par sa société de gestion, la société LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, a consenti à la société FIDUCIM un bail commercial en l’état futur d’achèvement portant sur des locaux situés dans un immeuble dénommé [Adresse 5], pour une durée de neuf années à compter de la mise à disposition des locaux loués, soit prévisionnellement le 2 septembre 2019, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 148.980 euros, payable par quart et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 37.245 euros.
Par Avenant n°1 au bail commercial du 23 juillet 2019, signé en date du 28 janvier 2020, le bail a commencé à courir à compter du 10 décembre 2019 pour se terminer le 9 décembre 2028.
Par Avenant n°2 en date du 20 octobre 2023, les parties ont convenu que la société FIDUCIM restitue à la société EPARGNE FONCIERE le lot n°BUR/B32 d’une surface d’environ 314,38 m², ainsi que quatre emplacements de parkings et qu’à compter du 30 septembre 2023, le loyer annuel sera, après la réduction de surface consentie, ramené à la somme de 75.878 euros.
La société FIDUCIM s’est engagée à régler la somme de 80.000 euros (96.000 euros TTC) au titre d’une indemnité de résiliation anticipée, versée en trois mensualités égales de 25.020,99 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie et à rembourser à la société EPARGNE FONCIERE sa dette locative de 197.043,54 euros en dix mensualités en plus des loyers, charges, taxes et accessoires courants, le 1er de chaque mois à compter du 1er janvier 2024.
Le dépôt de garantie a été ramené à la somme de 18.969,50 euros à compter du 30 septembre 2023.
Les loyers étant impayés, la société EPARGNE FONCIERE a fait signifier le 4 décembre 2023 à la société FIDUCIM un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 27 février 2024, a fait assigner la société FIDUCIM devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de :
Vu les dispositions des articles L 145-1 et suivants du Code de Commerce,
Vu les dispositions des articles 834, 835, 836 et 837 du Code de Procédure Civile,
Vu les pièces versées aux débats,
- RECEVOIR la société EPARGNE FONCIERE en son action et l’y déclarer bien fondée ;
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 23 juillet 2019, portant sur les locaux sis [Adresse 5] ;
- DIRE ET JUGER que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail liant les parties est résilié à compter du 5 janvier 2024 et que la société FIDUCIM occupe sans droit ni titre les locaux loués depuis cette date ;
- ORDONNER l’expulsion de la société FIDUCIM ainsi que de tous occupants, sans droit ni titre, de son chef, dans le mois de la décision à intervenir, avec au besoin, l’aide et le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
- CONDAMNER à titre provisionnel la société FIDUCIM à payer à la société EPARGNE FONCIERE les sommes suivantes :
1. la somme de 337.246,72 Euros TTC (TROIS CENT TRENTE SEPT MILLE DEUX CENT QUARANTE SIX EUROS ET SOIXANTE DOUZE CENTIMES), à parfaire, au titre des loyers et charges arrêtés au 31 janvier 2024, outre les intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du commandement de payer du 4 décembre 2023,
2. la somme de 33.724,67 Euros (TRENTE TROIS MILLE SEPT CENT VINGT QUATRE EUROS ET SOIXANTE SEPT CENTIMES), à parfaire, outre les intérêts au taux légal majorés de cinq points au titre de la clause contractuelle intitulée «RETARDS DE PAIEMENT»;
3. la somme de 11.381,70 Euros TTC par mois outre les charges, et ce, à compter du 5 janvier 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, au titre de l’indemnité d’occupation.
- ATTRIBUER conformément aux clauses contractuelles à la société EPARGNE FONCIERE, le dépôt de garantie d’un montant total de 18.969,50 Euros à titre d’indemnité provisionnelle,
- CONDAMNER la société FIDUCIM à payer à la société EPARGNE FONCIERE une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER la société FIDUCIM aux entiers dépens dont les frais des commandements de payer visant la clause résolutoire des 3 juillet 2023 et 4 décembre 2023 pour un montant total de 789,24 €,
- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit en matière de référé.
L’affaire appelée à l’audience du 16 avril 2024 pour être plaidée.
A cette audience, la société EPARGNE FONCIERE représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance.
Bien que régulièrement assignée, par remise de l’acte à personne habilitée, la société FIDUCIM n’a pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.
La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, la décision sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile. En outre, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.
Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits
La société EPARGNE FONCIERE justifie de la dénonciation aux créanciers inscrits,
- URSSAF ILE DE France,
- URSSAF DU NORD PAS DE CALAIS,
- GGL COMPAGNIE GENERALE DE LOCATION D’EQUIPEMENTS,
- MERCEDES-BENZ FINANCIAL SERVICES France,
- CA CONSUMER FINANCE DEPARTEMENT VIAXEL LEASE,
conformément aux dispositions de l’article L 143-2 du code de commerce, suivant actes des 5 et 8 avril 2024.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.
En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.
Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Il appartient au juge, statuant en référé, saisi aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire d'un bail de locaux à usage commercial, d'examiner la demande au seul regard des dispositions de l'article 25 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 (devenu article L145-41 du code de commerce) et non dans les limites posées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.
En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 21 pages 21 et 22 du contrat).
Le commandement de payer la somme en principal de 30.2280,42 euros, délivré le 4 décembre 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’échéance du délai d’un mois, soit le 4 janvier 2024, ce qu’il convient de constater.
Le preneur se trouvant sans droit ni titre et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il n’y a pas lieu en l’espèce de prononcer cette expulsion sous astreinte, le recours possible à la force publique étant suffisant pour permettre la libération des lieux.
Sur le sort des meubles
Le sort des biens meubles garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation
Le maintien dans les lieux de la société FIDUCIM causant un préjudice à la société EPARGNE FONCIERE, le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation au paiement de la société FIDUCIM au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 5 janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux.
Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.
La société EPARGNE FONCIERE justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la société FIDUCIM a cessé de payer ses loyers, charges, taxes, et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 337.246,72 euros, selon décompte arrêté au 31 janvier 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus.
La société FIDUCIM sera en conséquence condamnée à payer à la société EPARGNE FONCIERE, la somme provisionnelle de 337.246,72 euros.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus.
Sur les clauses pénales et la conservation du dépôt de garantie
Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.
En conséquence, il n’y aura pas lieu à référé sur les prétentions se fondant sur ces clauses.
Sur les demandes accessoires
La société FIDUCIM, qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société EPARGNE FONCIERE les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens.
La société FIDUCIM sera condamnée à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
En vertu des dispositions des articles 484, 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire sera de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référés, par décision mise à la disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort ;
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail en date du 23 juillet 2019, portant sur les locaux situés [Adresse 5], depuis le 4 janvier 2024 ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société FIDUCIM et de tout occupant de son chef des lieux situés à dans un immeuble dénommé [Adresse 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Disons n’y avoir lieu d’assortir l’expulsion de la société FIDUCIM d’une condamnation au paiement d’une astreinte ;
Fixons à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 5 janvier 2024 ;
Condamnons à titre provisionnel la société FIDUCIM au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;
Condamnons la société FIDUCIM à payer à la société EPARGNE FONCIERE la somme provisionnelle de 337.246,72 euros (trois cent trente sept mille deux cent quarante six euros et soixante douze centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 31 janvier 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus ;
Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre des clauses pénales ;
Condamnons la société FIDUCIM à payer à la société EPARGNE FONCIERE la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
Condamnons la société FIDUCIM aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 3 juillet 2023 et du 4 décembre 2023 ;
Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.
La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.
LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE
