Cour d'appel, 15 septembre 2022. 19/19531

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-4 ARRÊT AU FOND DU 15 SEPTEMBRE 2022 N° 2022/ 218 Rôle N° RG 19/19531 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFKXI SARL NEW ADAMER C/ SCI CELLEXIM Copie exécutoire délivrée le : à : Me BADIE Me DESCOSSE Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 16 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05737. APPELANTE SARL NEW ADAMER Prise en la personne de son représentant légal en exercice, Dont le siège est sis [Adresse 2] représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assisté de Me Benjamin LAFON, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE SCI CELLEXIM Prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [V] [P], Dont le siège est sis [Adresse 1] représentée par Me Olivier DESCOSSE de la SELARL ANDRE - DESCOSSE, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 14 Juin 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Florence ALQUIE-VUILLOZ, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Laure BOURREL, Président Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller Madame Florence ALQUIE-VUILLOZ, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Rime GHORZI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2022, Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Mme Rime GHORZI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Faits, procédure, prétentions et moyens Suivant acte authentique en date du 04 février 2010, la SCI CELLEXIM a acquis de [K] [O] veuve [J], [D] [J] épouse [F], [U] [J] et [M] [J] ( ci après les consorts [J]) différents lots de copropriété d'un immeuble situé [Adresse 1]. Cet acte de vente était assorti d'un pacte de préférence au bénéfice de la Société CELLEXIM pouvant être mis en oeuvre en cas d'aliénation ultérieure du lot n°1 de ladite copropriété, non compris dans la vente susmentionnée. Ce lot n °1 est un local à usage commercial, composé de : au rez-de-chaussée, un magasin et une vitrine, ainsi que des escaliers menant à la réserve et à la cave, à l'entresol la réserve du magasin et des WC, au sous-sol la cave, et les 228/millièmes indivis des parties communes de la copropriété. Par acte sous seing privé en date du 4 janvier 2017, les consorts [J] ont donné à bail ce local commercial à la SARL NEW ADAMER pour un loyer annuel de 12.000€, soit un loyer mensuel de 1.000 euros. Ce bail, prévu pour une durée de trois, six, neuf années entières et consécutives, prenait effet à compter du 1er juin 2017, pour se terminer le 31 mai 2026. Il était destiné à l'usage de tous commerces. La société NEW ADAMER a pour objet social le commerce de gros (commerce interentreprises) en poissons, crustacés et mollusques. Par acte en date du 20 juillet 2017, les consorts [J] ont concédé à la SARL NEW ADAMER une promesse unilatérale de vente relativement aux locaux donnés à bail. Par acte en date du 19 octobre 2017, cette promesse unilatérale de vente a été signifiée à la SCI CELLEXIM, titulaire d'un pacte de préférence, afin qu'elle se prononce sur l'exercice de son droit de préférence dans un délai de trente jours. La SCI CELLEXIM ayant décidé d'exercer ce droit, par acte notarié en date du 29 janvier 2018, les consorts [J] ont vendu les locaux en cause à la SCI CELLEXIM. Par lettre recommandée AR en date du 29 janvier 2018, cette cession a été notifiée à la SARL NEW ADAMER. Par acte d'huissier en date du 18 mai 2018, complété par ses conclusions postérieures, la société CELLEXIM a assigné la société NEW ADAMER par-devant le Tribunal de Grande Instance de Marseille pour obtenir, sur le fondement des articles 1128, 1169, 1178, 1181, 1708 et 1728 du Code Civil, à titre principal la nullité du contrat de bail pour défaut de contenu du contrat de bail en l'absence de volonté de la SARL NEW ADAMER de louer et d'occuper ce local. A titre subsidiaire, elle demandait de constater que la SARL NEW ADAMER n'a jamais versé de loyer au titre du contrat de bail du 4 janvier 2017, de constater que le montant du loyer stipulé par le contrat de bail est nettement inférieur à la valeur locative réelle du bien et que ce loyer stipulé est illusoire et dérisoire, et d'ordonner, en conséquence, la nullité du contrat de bail. Enfin elle demandait en tout état de cause en réparation du préjudice subi la somme de 17.850,00 Euros au titre du déficit de loyers, la somme de 2.500,00 Euros au titre de la remise en état des lieux, ainsi que la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. La SCI CELLEXIM faisait notamment valoir que le local à usage commercial était inoccupé, que la SARL NEW ADAMER n'avait versé ni dépôt de garantie, ni aucun loyer, que le montant du loyer, soit 12.000,00 Euros par an, était dérisoire au regard de la valeur locative du local, que le contrat de bail avait pour but de faire échec au pacte de préférence dont elle bénéficiait, qu'en sa qualité de propriétaire du local, elle avait qualité et intérêt pour agir, que l'antériorité du pacte de préférence par rapport au bail faisait échec à l'application de l'article L145-46-1 du Code de Commerce, que la SARL NEW ADAMER était informée du pacte de préférence résultant de l'acte de vente en date du 04 février 2010, que celle-ci n'avait jamais contesté l'existence du pacte de préférence, qu'elle-même avait acquis l`ensemble de l'immeuble, ce qui excluait l'application de 1'article L145-46-1 du Code de Commerce, et enfin que le contrat de bail était nul pour absence de contenu en ce que la SARL NEW ADAMER n'avait jamais réglé aucun loyer, et en ce que le loyer n'était ni réel ni sérieux. En cours de procédure, la SCI CELLEXIM a fait délivrer à la SARL NEW ADAMER un premier commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 novembre 2018 pour la somme de 11.000 Euros, puis un second commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 mai 2019 pour la somme de 6.600,00 Euros, et enfin un troisième commandement de payer en date du 23 octobre, 2019, pour un montant de 5.500 euros correspondant à 5 mois de dette locative. A chaque fois le locataire a payé les sommes réclamées avant l'expiration du délai d'un mois. En défense la SARL NEW ADAMER a soulevé l'irrecevabilité de l'action de la SCI CELLEXIM au visa de l'article L145-46-1 du Code de Commerce, au motif qu'elle bénéficiait également d'un droit de préférence, qu'il n'était pas établi que le pacte de préférence de la SCI CELLEXIM lui avait été notifié, et que les consorts [J] n'étaient pas dans la cause. Au fond, elle a conclu au débouté, faisant valoir que le loyer avait été librement négocié entre les parties, qu'il tenait compte de l'état du local, qu'au moment de sa formation, le contrat avait un contenu licite et certain, et qu'elle avait réglé l'intégralité de la dette locative. Reconventionnellement, la SARL NEW ADAMER a demandé l'octroi d'une somme de 10.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et d'une somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de 1'article 700 du Code de Procédure Civile. Par jugement en date du 16 décembre 2019, le Tribunal de Grande Instance de Marseille a : - révoqué l'ordonnance de clôture en date du 01 juillet 2019, - admis les conclusions notifiées par la SARL NEW ADAMER le 08 juillet 2019, et clôturé à nouveau - rejeté la fin de non recevoir formée par la SARL NEW ADAMER, - déclaré recevables les demandes formées par la SCI CELLEXIM à l'encontre de la SARL NEW ADAMER, - débouté la SARL NEW ADAMER de toutes ses demandes, fins et conclusions, - prononcé la nullité du contrat conclu le 04 janvier 2017 entre la SARL NEW ADAMER d'une part, [K] [O] veuve [J], [D] [J] épouse [F], [U] [J] et [M] [J], aux droits et obligations desquels vient la SCI CELLEXIM, d'autre part relativement à des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 2] - condamné la SARL NEW ADAMER à verser à la SCI CELLEXIM : - la somme de 17.850,00 Euros au titre du déficit de loyers, - la somme de 2.500,00 Euros au titre de la remise en état des lieux, - la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - rejeté toute autre demande, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné la SARL NEW ADAMER aux dépens. Le Tribunal de Grande Instance a considéré que si les dispositions de l'article L145-46-1 du Code de Commerce sont applicables à toute cession d'un local à compter du 18 décembre 2014, il n'en reste pas moins que la sanction du non-respect des dispositions de l'article L145-46-1 du Code de Commerce est la nullité de la vente du local commercial, ce qui n'est pas réclamé par la SARL NEW ADAMER et non l'irrecevabilité d'une demande découlant de la qualité de propriétaire de l'acquéreur du local. En conséquent il a dit que la demande de nullité du bail commercial formée par la SCI CELLEXIM qui vient aux droits et obligations des bailleurs, les consorts [J], aux termes d'une cession non judiciairement contestée, est parfaitement recevable, de même que les demandes subséquentes. Sur le fond il a prononcé la nullité du contrat de bail au visa des articles 1129 et 1168 du code civil en raison de l'absence de caractère réel et sérieux du loyer qui correspond peu ou prou à la moitié de la valeur locative du local. Il a indemnisé la SCI CELLEXIM des préjudices subis, du fait de ce bail irrégulier, du fait de la perte de chance de percevoir des loyers correspondant à la valeur locative du bien et du fait que le local a été laissé à l'abandon, en accordant les sommes demandées au titre de la remise en état des lieux. La SARL NEW ADAMER a interjeté appel par déclaration du 20 décembre 2019. En cours de procédure d'appel, trois nouveaux commandements de payer les loyers ont été délivrés par la SCI CELLEXIM en juin 2020, octobre 2020 et mai 2021, tous régularisés. Par ailleurs parallèlement à la présente procédure, la SCI CELLEXIM a saisi en 2019 le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Marseille, aux fins de constater la résolution du bail et d'ordonner l'expulsion de la locataire. Par ordonnance en date du 29 avril 2019 le juge des référés s'est déclaré incompétent au motif qu'une action au fond était déja pendante, visant à voir prononcer l'annulation rétroactive du bail, alors que la requérante agissait parallèlement en référé pour voir constater son inexécution, et estimait ainsi que les prétentions de la SCI CELLEXlM étaient contradictoires et violaient le principe de l'estoppel, justifiant par là même son incompétence. La bailleresse ayant interjeté appel, la Cour d'appel par un arrêt en date du 29 octobre 2020, a estimé que la nullité du contrat de bail ayant été prononcée par le juge du fond et cette décision étant revêtue de l'exécution provisoire, la dite décision s'imposait au juge des référés nonobstant l'appel en cours, de telle sorte que la Cour d'appel a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société CELLEXIM tendant à la constatation de la résiliation du bail et aux conséquences à en tirer. Par conclusions récapitulatives signifiées et déposées le 22 octobre 2021, la SARL NEW ADAMER demande, au visa des articles 564 du Code de Procédure Civile, et L 145-41-1 du Code de Commerce, de: - réformer la décision entreprise, - déclarer irrecevable l'action diligentée par la société CELLEXIM à l'encontre de la société NEWADAMER vu les dispositions de l'article L 145-46-1 du Code de Commerce à savoir le non-respect du droit de préférence accordé au profit du preneur en cas de vente des murs au sein desquels ce dernier exerce son activité commerciale, - constater qu'il n'est nullement démontré que le bénéfice de ce droit ait été notifié par les consorts [J] à la société NEW ADAMER, - constater, dès lors, conformément aux dispositions de l'article L 145-46-1 du Code de Commerce la nullité de la vente passée entre CELLEXIM et les consorts [J], - en conséquence, déclarer l'action irrecevable du fait de la non-qualité de la société CELLEXIM pour pouvoir agir à l'encontre de la société NEW ADAMER en sa qualité de bailleresse, - déclarer l'action de la société CELLEXIM irrecevable vu l'absence des consorts [J] en la cause, - en tout état de cause débouter la société CELLEXIM de toutes ses fins et demandes, - condamner la société CELLEXIM à 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure manifestement abusive et 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - S'entendre condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats, par application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Comme en première instance la SARL NEW ADAMER soulève l'irrecevabilité de l'action de la SCI CELLEXIM au visa de l'article L145-46-1 du Code de Commerce, au motif qu'elle bénéficiait également d'un droit de préférence en application de cet article, qu'il n'était pas établi que le pacte de préférence de la SCI CELLEXIM lui avait été notifié, et que les consorts [J], lesquels n'ont jamais agi contre elle, n'étaient pas dans la cause. Elle demande de constater la nullité de l'acte de vente passé entre la société CELLEXIM et les consorts [J] et dès lors, de prononcer l'irrecevabilité de la société CELLEXIM à agir à l'encontre de la société NEW ADAMER. Sur le fond elle soutient qu'au moment de la formation du contrat, le contrat avait bel et bien un contenu licite et certain, que la société NEW ADAMER a pris en location le local commercial aux fins d'y exercer son activité qui est tout à fait licite et qu'ainsi, la validité du contrat conclu ne saurait être remise en cause. Enfin en ce qui concerne le préjudice subi, la SARL NEW ADAMER expose que l'intégralité des sommes dues au titre des loyers ont été payées dans le mois du commandement de payer les loyers délivré le 28 novembre 2018, soit avant le 29 décembre 2018, que la clause résolutoire ne peut être réputée acquise ni son acquisition constatée par la juridiction, de telle sorte que la société CELLEXIM doit être déboutée de l'ensemble de ses demandes. Elle précise qu'à ce jour, les indemnités d'occupation ont dûment été réglées en l'attente de la décision de réforme de la cour suite à l'appel diligenté. Par ses conclusions récapitulatives du 20 septembre 2021, la SCI CELLEXIM demande, au visa des articles L 145-41 du Code de Commerce, 808 et 809 du Code de Procédure Civile, 1741 du Code Civil, 1128, 1129, 1178, 1181, 1708 et 1728 du Code Civil, L 145-46-l du Code de commerce, 700 du Code de Procédure Civile, de : - confirmer la décision entreprise en toute ses dispositions, En conséquence, - dire et juger que la SARL NEW ADAMER n'a jamais eu l'intention de louer le local commercial faisant l'objet du contrat de bail du 4 janvier 2017, - dire et juger que le contrat de bail est dépourvu de contenu depuis sa formation, - ordonner en conséquence l'anéantissement rétroactif du contrat de bail, - dire et juger que la SARL NEW ADAMER n'a jamais versé de loyer au titre du contrat de bail du 4 janvier 2017, - dire et juger que le montant du loyer stipulé par le contrat de bail du 4 janvier 2017 est nettement inférieur à la valeur locative réelle du bien - dire et juger que le loyer stipulé au contrat de bail est illusoire et dérisoire - ordonner en conséquence l'anéantissement rétroactif du contrat de bail En tout état de cause - dire et juger que la Sociélé CELLEXIM a subi un préjudice en raison des agissements fautifs de la SARL NEW ADAMER - dire et juger que la SARL NEW ADAMER est responsable du préjudice subi par la Société CELLEXIM - condamner en conséquence la SARL NEW ADAMER au paiement de la somme de 44.250 euros à titre de dommages et intérêts, à parfaire au jour où sera rendue la décision à intervenir, - condamner la SARL NEW ADAMER au paiement de la somme de 2.500 euros en dédommagement des frais par elle engagés pour faire nettoyer et dératiser l'immeuble, - rejeter la demande de dommages et intérêts de la SARL NEW ADAMER au titre d'une procédure soi-disant abusive, - condamner la SARL NEW ADAMER au paiement de la somme de 5.000 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. L'intimée soutient que son action en nullité du bail est recevable en ce qu'elle a qualité et intérêt à agir en tant que propriétaire du local loué en nullité du contrat de bail, suite à l'acquisition par elle faite, et que l'appelante tente en cause d'appel de formuler une demande de constat de nullité de la vente, laquelle entraînerait l'irrecevabilité de l'action pour défaut de qualité à agir, ce qui ne peut aboutir. En effet aucune demande nullité de la vente n'a été formée en première instance, de telle sorte qu'il s'agirait d'une demande nouvelle irrecevable en appel. Enfin l'article L.145-46 du code de commerce n'est pas applicable en l'espèce, et le locataire était avisé de l'existence de ce pacte de préférence, de telle sorte qu'aucune nullité de la vente n'est encourue. Sur le fond la SCI CELLEXIM demande la confirmation du jugement qui a jugé nul le bail en raison du loyer dérisoire de celui-ci, et prétend que la nullité est également encourue du fait de l'absence de contenu du contrat, la locataire n'ayant jamais eu l'intention de verser les loyers ni de respecter ses obligations. Elle rappelle que la SARL NEW ADAMER n'a jamais occupé les locaux avant janvier 2020, laissant le local à l'abandon. Elle soutient que ce bail n'était en réalité destiné qu'à faire échec au pacte de préférence en la poussant à renoncer à son droit. Elle demande l'indemnisation des préjudices subis du fait de l'absence de location du local à sa valeur locative, et du fait des travaux de nettoyage et de dératisation qu'elle a dû engager. La clôture a été prononcée par ordonnance du 29 mars 2022. Motifs de la décision Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI CELLEXIM L'article 564 du Code de Procédure Civile dispose que : ' A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'. Tout d'abord il convient de préciser que si aux termes de ses conclusions et de leur dispositif l'appelante, tenant compte des motifs du jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille, semble demander la nullité de la vente passée entre la SCI CELLEXIM et les consorts [J], pour en tirer comme conséquence que la SCI CELLEXIM n'aurait pas la qualité de propriétaire et serait donc dépourvue du droit d'agir, il n'en reste pas moins qu'aucune demande de ' prononcer' de la vente n'est formée, mais uniquement une demande de ' constater la vente'. Or les demandes tendant à 'constater' ne sont pas des demandes au sens strict du terme. En réalité il s'agit du même moyen que celui développé en première instance, à savoir le non-respect des dispositions de l'article L.145-46-1 du code de commerce, qui est invoqué et présenté différemment par l'appelante au soutien de sa demande d'irrecevabilité. Il n'y a donc pas de demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile. En second lieu il n'est pas contesté que tant au moment de l'introduction de l'instance en mai 2018 qu'aujourd'hui, la SCI CELLEXIM est bien propriétaire du local commercial objet du litige, puisqu'elle l'a acquis des consorts [J] par acte du 29 janvier 2018. Elle vient donc aux droits de ces derniers en qualité de bailleur de la SARL NEW ADAMER, locataire aux termes du contrat de bail commercial objet du litige. L'appelante conteste la qualité de propriétaire de l'intimée au motif que la vente serait nulle pour non-respect des dispositions de l'article L.145-46-1 du code de commerce applicable à l'espèce, lequel accorde un droit de préférence au locataire en cas de vente du local commercial. Cependant cette question de la validité ou non de la vente est une question de fond, qui doit être tranchée de manière autonome, en présence bien évidemment de toutes les parties concernées, à commencer par les vendeurs dont la vente est contestée. Or aucune action en ce sens, diligentée contre la SCI CELLEXIM et contre les consorts [J], n'a été engagée par la SARL NEW ADAMER. Il est impossible de trancher la question de la validité de la vente de manière incidente dans un débat sur une fin de non-recevoir, et sans la présence de toutes les parties à la vente. Dès lors, et sans qu'il y ait lieu à statuer sur le prétendu non-respect de l'article L.145-46-1 du code de commerce susvisé, il convient de dire que la SCI CELLEXIM, propriétaire du local commercial objet du bail contesté, a bien qualité à agir contre le locataire pour demander la nullité du bail. La fin de non-recevoir soulevée est rejetée. Le jugement est confirmé sur ce point. Sur la nullité du bail La bail litigieux ayant été signé le 4 janvier 2017, il est régit par les dispositions du code civil telles qu'issues de l'ordonnance du 10 février 2016 réformant le droit des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016. L'article 1128 du Code Civil dispose que : ' Sont nécessaires à la validité d'un contrat: 1° Le consentement des parties ; 2° Leur capacité de contracter; 3° Un contenu licite et certain.' La notion de ' contenu du contrat' au sens de cet article est reprise et développée dans les artivles 1162 à 1171 du même code. L'article 1169 du même code dispose quant à lui : ' Un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire.' Enfin l'article 1178 du Code Civil prévoit notamment qu'un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Dans les contrats synallagmatiques, l'obligation de chaque contractant trouve sa contrepartie dans l'obligation envisagée par lui comme devant être effectivement exécutée par l'autre contractant. Dans un contrat de bail, la contrepartie de l'obligation du bailleur consistant dans la mise à disposition du local réside dans le paiement des loyers par le preneur. La nullité d'un contrat, sanction de son absence de validité au moment de sa formation, doit s'apprécier au jour de sa signature. En ce qui concerne la nullité du contrat pour absence de contenu de celui-ci, il est incontestable que le contrat litigieux du 4 janvier 2017, contrat de bail commercial classique, a un contenu licite d'une part en ce qu'il n'est pas contraire à l'ordre public, et certain d'autre part, à savoir un contrat de louage portant sur une chose déterminée et avec un loyer déterminé également, les obligations des parties étant classiquement définies. L'intimée invoque le défaut de cause de ce contrat en ce que la locataire n'a jamais eu l'intention de régler les loyers, ni d'exploiter le fonds. Cependant l'absence de règlement régulier des loyers au cours du bail n'est pas une cause de nullité mais de résiliation. De même, l'absence d'exploitation d'un fonds dans le local donné à bail est de nature soit à exclure l'app1ication du statut des baux commerciaux, soit à engager la responsabilité contractuelle du locataire, voire la résiliation du bail, mais pas à entraîner la nullité du bail. Même si effectivement les loyers n'ont jamais été réglés spontanément, mais toujours avec retard après la délivrance des commandements, et que ce n'est que fin 2019 ou début 2020 que la SARL NEW ADAMER a commencé à exploiter le fonds, pour autant la SCI CELLEXIM ne produit aucune pièce de nature à justifier qu'au moment de la signature du contrat, celui-ci n'était en réalité que factice et destiné à faire échec à son droit de préférence. La nullité du contrat pour défaut de contenu ne peut donc prospérer. La bailleresse demande ensuite la confirmation de la nullité du contrat prononcée par le Tribunal de Grande Instance en raison du loyer dérisoire de celui-ci. Le loyer prévu au contrat de bail est d'un montant de 12.000€ par an, soit 1.000€ par mois. Cependant la SCI CELLEXIM ne produit qu'un seul avis de valeur locative établi en 2018 par un conseil en immobilier d'entreprise, la société SVRE, duquel il ressort que le local commercial pourrait avoir une valeur locative entre 24.600€ et 25.800€ HT par an selon son estimation. Or ce seul avis est insuffisant pour démontrer que le loyer serait illusoire ou dérisoire au sens de l'article 1178 du code civil susvisé, alors même que le loyer prévu est tout de même approximativement égal à la moitié de la valeur retenue dans cet avis, qu'aucun état des lieux n'est versé aux débats permettant de connaître l'état des locaux au moment de la signature du bail, et que le conseil en immobilier d'entreprise ne semble pas avoir visité l'intérieur des locaux qu'il ne décrit pas, basant son attestation uniquement sur les surfaces louées et l'emplacement. Dans ces conditions, le loyer prévu contractuellement étant de la moitié de la valeur locative unique dont il est justifié, il n'est pas possible d'affirmer que le loyer contractuel serait illusoire ou dérisoire au sens de l'article précité. En conséquence la demande de nullité du contrat doit être rejetée, le contrat étant valablement formé. Le jugement est infirmé et la SCI CELLEXIM est déboutée de sa demande de nullité du contrat de bail. Sur les demandes accessoires Les demandes en réparation du préjudice subi étant accessoires à la demande de nullité du bail qui est rejetée, elles sont également rejetées. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive En vertu des dispositions de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. Si l'intention de nuire n'est pas exigée, encore faut-il caractériser une légèreté blâmable dans l'exercice de l'action en justice. Le simple fait d'être débouté de ses demandes ne constitue pas en lui-même la preuve du caractère abusif de l'action exercée et donc d'une faute de la part de celui qui l'exerce. En l'espèce il n'est démontré aucune malice ou mauvaise foi de la part de la bailleresse déboutée de sa demande, au regard notamment du comportement de la locataire. La demande de dommages-intérêts de la SARL NEW ADAMER est rejetée. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dépens sont à la charge de la SCI CELLEXIM qui succombe à l'instance. En revanche il paraît équitable de débouter les parties de leurs demandes respectives formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ces motifs La cour statuant publiquement, contradictoirement Confirme le jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille du 16 décembre 2019 en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir formée par la SARL NEW ADAMER et déclaré recevable les demandes formées par la SCI CELLEXIM à l'encontre de la SARL NEW ADAMER; L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau, Déboute la SCI CELLEXIM de sa demande de nullité du contrat de bail signé le 4 janvier 2017, ainsi que de ses demandes accessoires; Déboute la SARL NEW ADAMER de sa demande de dommages-intérêts; Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne la SCI CELLEXIM aux dépens de l'instance. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT