Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 23/58680

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/58680 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IR7 N° : 3 Assignation du : 17 Novembre 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 23 mai 2024 par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDEUR Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la Société CASTIN GILLES VILLARET Chez son Syndic la Société CASTIN GILLES VILLARET [Adresse 3] [Adresse 3] représenté par Maître Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS - #K0122 DEFENDERESSE La S.C.I. FONCIERE R [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Maître Samuel MALKA, avocat au barreau de PARIS - #K0049 DÉBATS A l’audience du 04 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE La société FONCIERE R est propriétaire du lot de copropriété 38 situé au sein d’un immeuble édifié [Adresse 2]. Le 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société FONCIERE R devant le juge des référés de ce tribunal. Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, il demande au juge, sur le fondement des articles 872 et 873 du code de procédure civile, de: - condamner la société FONCIERE R, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à cesser son activité hôtelière au sein du lot 38; - condamner la société FONCIERE R à lui payer 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile; - ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir; - condamner la société FONCIERE R aux dépens, en ce notamment compris le coût des deux procès-verbaux de constat des 2 et 7 novembre 2023. Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société FONCIERE R demande au juge de: - débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes; - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande condamnation de la société FONCIERE R à cesser son activité d’hégergement saisonnier au sein du lot 38 A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires explique: - qu’il s’est aperçu que la société FONCIERE R utilisait son lot 38 pour y exercer une activité d’hébergement saisonnier et touristique pour une clientèle de passage; - que cette activité contrevient à l’article 2 du règlement de copropriété dont il résulte que l’immeuble, à usage de bureaux, a une destination strictement tertiaire; - que cette situation constitue un trouble manifestement illicite. La société FONCIERE R réplique : - qu’elle exerce dans son lot une activité de location d’hébergement touristique sans toutefois que son gérant y ait fixé sa résidence; - que cette activité constitue une activité commerciale conforme à la destination de l’immeuble déterminée par l’article 2 du règlement de copropriété. Aux termes de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires vise les articles 872 et 873 du code de procédure civile. Toutefois, cette mention résulte manifestement d’une erreur matérielle dans la mesure où le demandeur a saisi le président du tribunal judiciaire et non du tribunal de commerce. Par ailleurs, le syndicat évoquant expressément l’existence d’un trouble manifestement illicite auquel il est demandé de remédier, il convient de faire application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, aux termes duquel le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 s’agissant d’un règlement de copropriété établi le 20 février 1958, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Aux termes de l’article 8, I, de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Aux termes de l’article 9, I, de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. En l’espèce, il résulte des procès-verbaux de constat sur internet dressés à la requête du syndicat des copropriétaires les 2 et 7 novembre 2023 que la société FONCIERE R se livre dans son lot à une activité de location saisonnière. Cette activité, dont l’exercice n’est pas contesté par la défenderesse, présente un caractère commercial. Aux termes de l’état descriptif de division inséré dans le règlement de copropriété du 20 février 1958, le lot 38 appartenant à la société FONCIERE R est décrit comme étant constitué de “6 bureaux, toilettes et dépendances” situés au 7ème étage de l’immeuble. L’article 2, “Occupation”, du chapitre II, “Usage des parties privées”, du règlement de copropriété stipule ce qui suit: “L’immeuble est destiné à l’affectation commerciale, professionnelle, administrative ou mixte. Les sous-sols et rez-de-chaussée pourront être utilisés pour garages avec ou sans atelier de réparations, station-service, boutiques ou usage commercial. Tous les locaux pourront être occupés par des bureaux, des professions libérales ou commerciales, sièges de direction d’entreprises ou sociétés industrielles, mais sous la condition formelle qu’aucune activité exercée ne puisse nuire au bon aspect ou à la bonne tenue de l’immeuble, ni gêner - par l’odeur ou le bruit - les autres occupants”. Le deuxième paragraphe de cet article n’évoque expressément d’“usage commercial” que pour les seuls “sous-sols et rez-de-chaussée”. L’occupation des locaux par “des bureaux, des professions libérales ou commerciales, sièges de direction d’entreprises ou sociétés industrielles” évoquée au troisième paragraphe concerne l’exercice d’activités du bureaux de nature intellectuelle, ainsi qu’en atteste la référence, à valeur d’illustration, des sièges sociaux d’entreprises. Cette lecture de l’article 2 est confortée par le titre du règlement de copropriété, libellé comme suit: “Plan de division et règlement d’habitation de jouissance et de copropriété d’un immeuble à usage de bureaux et de garages” (cf. page 1, souligné ajouté par le tribunal). Il s’ensuit que la société FONCIERE R, en se livrant à une activité de location saisonnière dans son lot 38 situé au 7ème étage, contrevient à la destination de l’immeuble prévue par le règlement de copropriété. Il est indifférent à cet égard que la Ville de [Localité 4] ait autorisé la défenderesse à réaliser des travaux pour le changement de destination d’un bureau en un hébergement hôtelier, la délivrance d’une telle autorisation ne dispensant nullement son bénéficiaire de l’obligation de respecter les stipulations du règlement de copropriété. Il convient donc d’enjoindre sous astreindre à la société FONCIERE R de mettre un terme à son activité de location saisonnière selon les modalités figurant au dispositif ci-après. Sur les dépens et les frais irrépétibles La présente ordonnance de référé étant de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de l’ordonner, ainsi que le demande le syndicat des copropriétaires. La société FONCIERE R sera condamnée aux dépens de l’instance. Les procès-verbaux de constat des 2 et 7 novembre 2023 n’ayant pas été dressés sur autorisation judiciaire préalable, les frais afférents ne constituent pas des dépens. Il n’y a donc pas lieu de condamner la défenderesse à en supporter les frais au titre des dépens, ainsi que le demande le syndicat des copropriétaires. La société FONCIERE R sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Ordonnons à la société FONCIERE R de cesser son activité de location saisonnière au sein du lot 38 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 2] dans le délai de trente jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce sous astreinte, passé ce délai, de 500 € par jour de retard, ladite astreinte courant pendant un délai de trois mois, Condamnons la société FONCIERE R à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons la société FONCIERE R aux dépens de l’instance. Fait à Paris le 23 mai 2024 Le Greffier, Le Président, Larissa FERELLOC François VARICHON