Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 23/06578

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/06578 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2S2L N° MINUTE : 1/2024 JUGEMENT rendu le 15 mai 2024 DEMANDEURS Monsieur [L] [J], demeurant [Adresse 2], Madame [Z] [S] épouse [J], demeurant [Adresse 2], représentés par Me Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque D0872 DÉFENDEUR Monsieur [X] [P], demeurant [Adresse 1], représenté par Me Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3] , Toque R 0129 COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière, lors des débats et de CROUZIER Caroline, greffier lors du délibéré DATE DES DÉBATS : 05 février 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 15 mai 2024 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de CROUZIER Caroline, Greffière Décision du 15 mai 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06578 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2S2L EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 5 janvier 2021, Monsieur [L] [J] et Madame [Z] [S] épouse [J] ont consenti un bail d'habitation à Monsieur [X] [P] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 280 euros et d'une provision pour charges de 115 euros. Par acte de commissaire de justice du 11 mai 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1820,35 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [X] [P] le 12 mai 2023. Par assignation du 28 juillet 2023, Monsieur [L] [J] et Madame [Z] [S] épouse [J] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [X] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer, charges et taxes, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -2227,53 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, -1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 2 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 5 février 2024, Monsieur [L] [J] et Madame [Z] [S] épouse [J] maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 5 février 2024, s'élève désormais à 3509,07 euros. Ils s'opposent au bénéfice de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Monsieur [X] [P] sollicite le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire, des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, et le rejet des demandes accessoires. Il fait état de ses difficultés économiques suite à la perte de son emploi. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION Au regard de l'urgence et de la situation financière du défendeur, il sera admis provisoirement au bénéfice de l'aide juridictionnelle, conformément aux dispositions de l'article 20 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande Monsieur [L] [J] et Madame [Z] [S] épouse [J] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 11 mai 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1820,35 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 juillet 2023, et il n'y a donc pas lieu d'examiner leur demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [X] [P] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Par ailleurs, il ressort des pièces financières produites au débat que les revenus du foyer de Monsieur [X] [P] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une mensualité d'apurement en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [X] [P] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, Monsieur [L] [J] et Madame [Z] [S] épouse [J] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 5 février 2024, Monsieur [X] [P] leur devait la somme de 3089,07 euros, déduction faite du paiement de 420 euros intervenu le 5 février 2024. Monsieur [X] [P] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, la somme due lors de l'assignation ayant été réglée par les paiements postérieurs. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [X] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Il est rappelé que les bailleurs sont tenus de procéder à la régularisation annuelle des charges, le montant de la provision demandée étant important au regard de la taille du logement. 3. Sur l'indemnité d'occupation due en cas de résiliation du bail Il y a lieu d'allouer aux demandeurs, dans l'hypothèse du maintien dans les lieux du défendeur ou de toute personne de son chef après la résiliation du bail, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [X] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, ADMETS Monsieur [X] [P] au bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire, sous réserve de la décision du bureau d'aide juridictionnelle en application du premier alinéa de l'article 20 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 mai 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 janvier 2021 entre Monsieur [L] [J] et Madame [Z] [S] épouse [J], d'une part, et Monsieur [X] [P], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 12 juillet 2023, CONDAMNE Monsieur [X] [P] à payer aux demandeurs la somme de 3089,07 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 février 2024, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, AUTORISE Monsieur [X] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 20 euros puis chaque mois pendant 29 mois une somme minimale de 100 euros, la 36ème et dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [X] [P], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée, -le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 juillet 2023, -le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, -les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [X] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, -le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, -Monsieur [X] [P] sera condamné à verser aux demandeurs une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, REJETTE les autres demandes, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE Monsieur [L] [J] et Madame [Z] [S] épouse [J] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [X] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 mai 2023 et celui de l'assignation du 28 juillet 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le greffier La Juge