Cour d'appel, 07 mai 2024. 23/06519

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 07 MAI 2024 N° 2024/313 Rôle N° RG 23/06519 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLIYJ Association LA BANDE PASSANTE C/ S.C..I. ROYAL PALM Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laurent PARIS Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de TOULON en date du 02 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02574. APPELANTE Association LA BANDE PASSANTE, dont le siège social est [Adresse 2] représentée par Me Laurent PARIS, avocat au barreau de TOULON INTIMEE S.C..I. ROYAL PALM, dont le siège social est [Adresse 4] défaillante *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 19 Mars 2024 en audience publique devant la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Sophie LEYDIER, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2024. ARRÊT Rendu par défaut, Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2024, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Suivant bail dérogatoire en date du 1er octobre 2020, la société civile immobilière (SCI) Royal Palm a loué à l'association La Bande Passante des locaux à usage professionnel situés [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer annuel hors taxes et charges de 8 400 euros. Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2020, M. [F] [I] s'est porté caution des engagements de l'association. Le 19 septembre 2022, la société Royal Palm a délivré à l'association La Bande Passante un commandement de payer la somme de 5 758,54 euros au titre d'un arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2022 en visant la clause résolutoire insérée au bail. Cet acte a été dénoncé à la caution le 26 septembre 2022. Par acte d'huissier en date du 22 septembre 2022, la société Royal Palm a assigné l'association La Bande Passante et M. [F] [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la voir condamner à lui verser des sommes à titre provisionnel. L'association a quitté les lieux le 6 février 2023. Par ordonnance en date du 2 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a : - dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formulées à l'encontre de M. [I] ; - condamné la société La Bande Passante à régler à titre provisionnel à la SCI Royal Palm la somme de 9 100 euros correspondant aux loyers et charges impayés au mois de février 2023 inclus ; - dit n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle formulée par l'association La Bande Passante ; - débouté l'association La Bande Passante de sa demande de délais de paiement ; - condamné l'association La Bande Passante à verser à la SCI Royal Palm la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Concernant les demandes formées à l'encontre de la caution, il a estimé que l'acte de cautionnement ne mentionnait qu'une caution simple et non solidaire, de sorte que la bailleresse ne pouvait solliciter la condamnation de M. [I] in solidum avec le preneur tant qu'il n'aurait pas été préalablement discuté dans ses biens, rappelant que la caution simple ne pouvait être actionnée qu'en cas d'échec préalable des procédures d'exécution exercées à l'encontre du débiteur insolvable. De plus, il a relevé que l'acte de cautionnement n'avait été rédigé et signé que par M. [I], de sorte que la preuve de l'acceptation de la bailleresse n'était pas rapportée. Il a donc considéré que l'obligation de M. [I] de garantir le preneur se heurtait à des contestations sérieuses. Concernant les demandes formées à l'encontre du débiteur principal, il a relevé que la preuve d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance n'était pas rapportée, dès lors que les parties avaient dérogé, par un accord de volonté spécifique, à l'obligation du bailleur de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce, que le preneur ne démontrait pas avoir averti la bailleresse des infiltrations d'eau affectant les locaux après leur entrée en jouissance et que la preuve n'était pas rapportée par celui-ci d'une impossibilité d'user des lieux conformément à leur destination contractuelle. Il a donc considéré que l'obligation du preneur de régler la dette locative réclamée ne se heurtait à aucune contestation sérieuse. Concernant les demandes reconventionnelles formées par le preneur, il a estimé que la provision sollicitée à valoir sur le préjudice de jouissance subi se heurtait à une contestation sérieuse dès lors que cette demande impliquait de statuer au préalable sur la responsabilité contractuelle du bailleur. De plus, il a considéré que ce dernier ne justifiait pas de ses capacités financières à apurer la dette locative en plusieurs mensualités. Suivant déclaration transmise au greffe le 12 mai 2023, l'association La Bande Passante a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises, sauf en ce qu'elle a débouté les demandes formées à l'encontre de la caution. Aux termes de ses dernières écritures transmises le 14 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise dans son intégralité et, statuant à nouveau, de : - rejeter les demandes en paiement de la société Royal Palm en raison de contestations sérieuses ; - condamner la société Royal Palm à lui verser la somme provisionnelle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance ; - la condamner à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - la condamner aux dépens ; - à titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais de paiement. Pour s'opposer à la demande de provision sollicitée par l'intimée, elle se prévaut de contestations sérieuses tenant au manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance en raison des infiltrations d'eau affectant les lieux loués dès le mois de décembre 2021 provenant de la toiture et du dyfonctionnement de la pompe à chaleur. Elle indique n'avoir pas eu d'autres choix que de donner congé des lieux le 1er septembre 2022 ne pouvant jouir de l'intégralité des locaux et ayant été contrainte de réaliser des travaux dans le but se sécuriser et d'aménager les locaux à usage de bureaux. Elle insiste sur le fait qu'elle n'avait pas connaissance de la nature et de l'ampleur des désordres lorsqu'elle est entrée dans les lieux. Elle estime donc être en droit d'opposer à l'intimée une exception d'inexécution, et ce, d'autant que cette dernière, informée de ses plaintes, n'a rien fait pour remédier à la situation. A tout le moins, elle expose que le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance à l'origine d'un préjudice de jouissance rend sérieusement contestable son obligation de s'acquitter du loyer dans son intégralité. En revanche, elle estime que l'obligation de la bailleresse de réparer son préjudice de jouissance n'est pas sérieusement contestable. Régulièrement intimée par la signification de la déclaration d'appel et des conclusions de l'appelante le 9 juin 2023, la société Royal Palm n'a pas constitué avocat. La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il convient de relever qu'alors même que l'appelante sollicite, dans ses dernières conclusions, la réformation de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, elle n'a pas interjeté appel, dans sa déclaration d'appel, du chef de l'ordonnance entreprise ayant dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formulées à l'encontre de M. [I], lequel n'a d'ailleurs pas été intimé. Il y a donc lieu de ne statuer que dans les limites de l'appel. Sur les demandes de provisions Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. En outre, il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur un local permettant l'exercice de son activité, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail et de le garantir de tous les défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage. Il s'évince de l'article 1728 du même code que ce dernier est tenu de deux obligations principales, comprenant celle de payer le prix du bail aux termes convenus. Ainsi, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil, qui énonce qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins qu'il apporte la preuve de ce que l'inertie de ce dernier a pour effet d'empêcher totalement un usage des lieux suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. L'article 1220 du même code poursuit en indiquant qu'une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. En l'espèce, l'appelante s'oppose à la demande de provision sollicitée par la société Royal Palm, en se prévalant d'une exception d'inexécution justifiant le fait qu'elle a cessé de régler ses loyers et charges, tout en sollicitant, à titre reconventionnel, une provision à valoir sur le préjudice de jouissance subi par suite d'un manquement de sa bailleresse à son obligation de délivrance. Sur la demande de provision de l'intimée à valoir sur l'arriéré locatif L'association La Bande Passante ne conteste pas devoir la somme réclamée par la société Royal Palm de 9 100 euros correspondant à des impayés de loyers à la date où elle a restitué les clés du local qu'elle occupait, le 6 février 2023, suivant un bail consenti le 1er octobre 2021. Alors même que l'appelante affirme avoir loué le bien litigieux à usage de bureaux pour lui permettre d'exercer son activité principale portant sur la programmation et la production d'événements culturel en tous genres, tel que cela résulte de ses statuts, elle verse aux débats des courriels et SMS destinés à alerter sa bailleresse sur les désordres affectant le bien qu'elle occupe. C'est ainsi que, par mail en date du 14 décembre 2021, M. [Y] indique à la société Palm Royal avoir déserté les combles aménageables de l'appartement en raison des infiltrations au plafond provenant, à l'évidence, de tuiles mal placées, de la nécessité de remplacer le vélux du toit, qui n'est plus aux normes, et d'une pompe à chaleur qui ne fonctionne plus. Il expose vouloir réinvestir la pièce et que des dépenses sont prévues pour refaire le sol, le garde-corps, les aménagements et finitions, d'ici la fin du mois de janvier 2022. Il demande donc à la bailleresse de faire le nécessaire. Il fait également état de problèmes d'isolation pour chauffer les deux plus petites pièces à usage de bureaux tout en précisant qu'il s'agit d'une demande moins urgente. Les échanges de courriels versés aux débats révèlent que l'association a relancé, à plusieurs reprises, sa bailleresse pour qu'elle change le vélux, recharge la climatisation et intervienne en toiture pour remédier aux infiltrations avant qu'elle n'intervienne sur le sol. L'association se plaint, en juillet 2022, de ne pas pouvoir utiliser la pièce, malgré les frais engagés pour reprendre le plancher du haut et le garde-corps, faute pour la bailleresse de réaliser les travaux lui incombant. L'appelante a fait dresser, le 18 janvier 2023, un constat d'huissier. Cet acte révèle que les locaux disposent d'une pièce située sous la toiture. Alors même que les murs ont été repeints, qu'un parquet flottant a été posé et qu'un garde-corps a été installé afin de sécuriser l'escalier, les peintures de la poutre en bois sont dégradées. Elles sont manquantes, décollées, boursouflées, et présentent des champignons. La poutre en bois est décrite comme étant pourrie en un endroit et l'huissier de justice relève que les peintures posées sur les plafonds, en périphérie de la poutre, cloquent et de désagrègent et que les murs et plafonds, situés à l'angle Sud-Ouest de la pièce, cloquent sur 1,50 mètres environ et présentent des champignons. En périphérie de l'escalier, le commissaire de justice relève que des lames du parquet en bois se soulèvent et que le split de climatisation installée dans la pièce ne produit pas de chauffage. En retirant une dalle du faux plafond, l'officier ministériel constate la présence d'excréments de souris sur la plaque retirée. Il relève enfin que, deux des quatre autres split installés dans les pièces du dessous, ne fonctionnent pas. Ces éléments établissent, à l'évidence, une impossibilité pour l'appelante de jouir de la pièce située sous la toiture, conformément à sa destination, mais non des autres pièces situées en dessous. En effet, si l'huissier de justice ne fait aucune description de celles-ci, les photographies annexées à son procès-verbal, illustrant trois espaces différents dotés, chacun, d'un split, ne révèlent aucun désordre. Dès lors que les locaux loués sont désignés, dans le bail dérogatoire, comme étant constitués de 4 pièces principales d'une superficie de 73 m2, situées au 1er étage, cela paraît inclure, avec l'évidence requise en référé, l'espace situé sous la toiture. Or, si M. [Y] indique à l'huissier de justice que le bailleur, qui avait conscience de louer des locaux en très mauvais état, l'a autorisé à faire des travaux de peintures, poser des parquets flottants et créer un coin cuisine, il précise également avoir rapidement constaté des problèmes d'infiltrations affectant la pièce située sous la toiture, accessible par un escalier intérieur, ce qui l'a conduit à demander à la SCI Royal Palm de procéder aux travaux nécessaires en toiture pour remédier aux infiltrations. Il reste que le fait même pour l'association La Bande Passante d'avoir pu jouir d'au moins trois des quatre pièces principales des locaux loués, conformément à leur destination à usage de bureaux, ne l'autorisait pas à suspendre le paiement de ses loyers. Si deux des quatre splits installés dans lesdites pièces étaient défectueux, il est admis que le simple dysfonctionnement d'un élément d'équipement d'un bien loué ne saurait autoriser un preneur à cesser de payer ses échéances, et ce, d'autant, qu'au regard des clauses contractuelles insérées au bail portant sur les travaux ou réparations, lesquelles mettent à la charge du preneur les frais d'entretien, de maintenance et d'exploitation des appareils de climatisation, l'obligation de la bailleresse de remédier aux désordres affectant les splits se heurte à une contestation sérieuse. A l'évidence, les impayés ne s'expliquent pas par une impossibilité pour l'association de jouir normalement des locaux en raison de désordres affectant la pièce située sous la toiture mais par des difficultés financières pour honorer son engagement premier en tant que locataire, à savoir régler ses loyers et charges aux termes convenus. Dans sa lettre de préavis à effet au 1er décembre 2022, l'appelante ne fait aucunement état de son impossibilité de jouir, en tout ou partie, les locaux, étant relevé qu'elle s'est maintenue dans les lieux jusqu'au 6 février 2023. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les désordres affectant les lieux loués n'étant pas d'une gravité telle que l'appelante était en droit de suspendre, d'autorité, le paiement de ses loyers, l'exception d'inexécution qu'elle soulève ne constitue pas une contestation sérieuse à son obligation de régler ses loyers. Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné l'association La Bande Passante à verser à la société Royal Palm une provision de 9 100 euros, montant non sérieusement contesté, à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au mois de février 2023. Sur la demande de provision à valoir sur la réparation du préjudice de jouissance de l'appelante Si les désordres affectant la pièce située sous la toiture n'autorisait pas l'association La Bande Passante à suspendre le paiement de ses loyers, il n'en demeure pas moins que le fait pour elle de ne pas pouvoir jouir de cet espace, alors même qu'il fait partie, à l'évidence, des quatre pièces qui ont été louées, caractérise un manquement manifeste de la bailleresse à son obligation de délivrance à l'origine d'un préjudice de jouissance pour l'association. En effet, s'agissant de désordres résultant, à l'évidence, d'infiltrations provenant de la toiture, l'obligation pour la bailleresse d'y remédier, en ce que les clauses du bail mettent à sa charge les grosses réparations issues de l'article 606 du code civil et les travaux relevant de la vétusté, ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Dès lors que l'appelante ne peut se prévaloir que d'un préjudice de jouissance au cours de la période allant du 14 décembre 2021, date à laquelle elle a alerté, par courriel, directement la bailleresse des infiltrations provenant de la toiture, au 19 novembre 2022, date de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, soit pendant 11 mois, résultant de son impossibilité de jouir 25 % des locaux loués, la provision non sérieusement contestable à valoir sur son préjudice de jouissance sera évaluée à la somme de 1 925 euros (soit 700 euros de loyer mensuel / 4 X 11 mois). Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle n'a pas fait droit à la demande de provision sollicitée par l'association La Bande Passante. La société Royal Palm sera condamnée à lui verser la somme provisionnelle de 1 925 euros à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance. Sur les délais de paiement L'alinéa 2 de l'article L 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l'espèce, après compensation des provisions dues par les parties, l'association La Bande Passante est redevable de la somme de 7 175 euros. Or, dès lors que l'appelante se contente de produire ses bilans portant, pour le dernier exercice, à l'année 2021, elle ne justifie pas de ses capacités financières actuelles à apurer sa dette locative en des mensualités de près de 300 euros chacune. Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de délais de paiement. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Dès lors que l'appelante obtient partiellement gain de cause, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens et à verser à la société Royal Palm la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties succombant partiellement en leurs prétentions, il y a lieu de laisser à la charge de chacune les dépens de première instance et d'appel par elle exposés. L'équité commande donc de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure pour les frais exposés en première instance et appel non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant dans les limites de l'appel ; Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - condamné l'association La Bande Passante à régler, à titre provisionnel, à la SCI Royal Palm la somme de 9 100 euros correspondant aux loyers et charges impayés au mois de février 2023 inclus ; - débouté l'assocation La Bande Passante de sa demande de délais de paiement ; L'infirme en ses autres dispositions critiquées ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Condamne la SCI Royal Palm à verser à l'association La Bande Passante la somme provisionnelle de 1 925 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance pour manquement à son obligation de délivrance ; Déboute les parties de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ; Condamne chaque partie à prendre en charge les dépens de première instance et d'appel par elle exposés. La greffière Le président