Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/09014

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître JONQUET Copie exécutoire délivrée le : à : Maître VISINET Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/09014 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LBV N° MINUTE : 6 JCP JUGEMENT rendu le jeudi 13 juin 2024 DEMANDEUR Monsieur [Y] [I], demeurant [Adresse 2] représenté par Maître VISINET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #K107 DÉFENDEURS Madame [W] [G] [N] épouse [R], Monsieur [D] [L] [T] [R], demeurant [Adresse 3] représentés par Maître JONQUET, avocat au barreau de Nice COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 mars 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 juin 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier Décision du 13 juin 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09014 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LBV EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 24 mai 2022 à effet au 1er juin 2022, M. [Y] [I] a consenti un bail d’habitation d’une durée d’un an à M. [D] [L] [T] [R] et Mme [W] [G] [N] sur des locaux situés au [Adresse 3] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 5000 euros et d’une provision pour charges de 500 euros. Par courrier du 26 avril 2023, la société de gestion immobilière a donné congé à M. [D] [L] [T] [R] et Mme [W] [G] [N] à effet au 31 mai 2023. Par acte sous seing privé à effet au 1er juin 2023 le bail a été renouvelé jusqu’au 31 août 2023 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 6250 euros et d’une provision pour charges de 500 euros. Par actes de commissaire de justice du 1er septembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires une sommation de quitter les lieux. Par assignations délivrées le 27 octobre 2023, M. [Y] [I] a assigné M. [D] [L] [T] [R] et Mme [W] [G] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la résiliation du bail à effet au 31 août 2023, être autorisé à faire procéder à leur expulsion sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision, avec suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : 35.634 euros au titre de l’arriéré locatif échéance du mois d’octobre 2023 incluse,A compter du 1er septembre 2023 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 6750 euros jusqu’à libération des lieux,5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,4800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de sommation de quitter les lieux, de l’assignation, de l’état des lieux de sortie, de signification de la décision, d’exécution forcée. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 octobre 2023. Postérieurement à l’assignation, par actes de commissaire de justice du 5 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 40759,98 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai d'un mois, en visant la clause résolutoire. L’affaire, appelée à l’audience du 12 décembre 2023 a été renvoyée à l’audience du 28 mars 2024. A l'audience, M. [Y] [I], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : A titre principal la résiliation du bail et son contrat de prolongation à effet au 31 août 2023,A titre subsidiaire : l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion de M. [D] [L] [T] [R] et Mme [W] [G] [N] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision, avec suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :- 69384 euros au titre de l’arriéré locatif échéance du mois de mars 2024 incluse, - A compter du 1er septembre 2023 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 6750 euros jusqu’à libération des lieux, - 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - 3454,80 euros en remboursement de ses frais de déménagement, - 4800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de sommation de quitter les lieux, de l’assignation, de sa dénonciation et du commandement visant la clause résolutoire à la CCAPEX, de l’état des lieux de sortie, de signification de la décision, d’exécution forcée, - le rejet des demandes de délai et à défaut qu’une clause de déchéance du terme soit prévue. Il s’oppose en outre à la demande de requalification du contrat de bail et ne fait aucune observation sur une éventuelle application de la loi du 6 juillet 1989 au litige. M. [D] [L] [T] [R] et Mme [W] [G] [N] épouse [R], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent : - in limine litis que la demande de M. [Y] [I] soit déclarée irrecevable, - Sur le fond la nullité du congé, - le rejet des demandes de M. [Y] [I], - L’octroi de délais de paiement, - La condamnation de M. [Y] [I] à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l'exposé de leurs différents moyens. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION DE LA DECISION Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Sur la recevabilité de la demande de M. [Y] [I] M. [D] [L] [T] [R] et Mme [W] [G] [N] sollicitent aux termes du dispositif de leurs conclusions que la « demande » de M. [Y] [I] soit déclarée irrecevable et aux termes de la discussion que ce soit l’assignation, faisant valoir que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ont été écartées alors qu’elles sont d’ordre public, qu’en conséquence aux termes de l’article 24 de ladite loi le demandeur ne justifie pas avoir notifié l’assignation au représentant de l’état dans le département. Cette fin de non-recevoir de la demande en résiliation du contrat de bail ou acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ne sera examinée que si M. [Y] [I] devait être débouté de sa demande principale en constat de la résiliation du contrat par l’effet du congé. Sur la qualification du contrat de bail Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 les dispositions du titre I de ladite loi sont d'ordre public. Elles s’appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur laquelle est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. Toutefois, elles ne s'appliquent pas, notamment, aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1. En l’espèce, les parties ont conclu un contrat intitulé « Contrat de location à usage d’habitation exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 ». La clause dudit contrat relative au régime juridique applicable stipule que la location est liée à l’exercice d’une fonction ou à l’occupation d’un emploi, que le contrat est régi par les dispositions des articles 1714 à 1762 du code civil, conclu dans le cadre d’une des exclusions de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et soumis aux dispositions de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1 de ladite loi. Il convient de préciser que cette soumission partielle à la loi du 6 juillet 1989 résulte des dispositions mêmes de l’article 2. Force est de constater que M. [D] [L] [T] [R] et Mme [W] [G] [N], qui n’ont joint aucun bordereau à leurs conclusions et n’ont produit aucune pièce à l’appui de leurs demandes, ne font pas la preuve de ce que le logement loué constituerait en réalité leur résidence principale alors qu’ils ont par ailleurs signé un contrat de bail expressément soustrait aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Le présent bail est en conséquence soumis aux seules dispositions du code civil, hormis les dispositions prévues au dernier alinéa de l’article 2 susvisé. Sur la demande en résiliation du bail pour survenance du terme L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. Aux termes de l’article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé. En application de l’article 1739 lorsqu'il y a un congé signifié, le preneur quoiqu'il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction. Aux termes de l’article 1212 du code civil lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, chaque partie doit l'exécuter jusqu'à son terme. Nul ne peut exiger le renouvellement du contrat. En l’espèce, les parties ont conclu deux contrats de bail successifs, le premier arrivant à terme le 31 mai 2023 et le deuxième le 31 août 2023. M. [Y] [I] a en outre fait délivrer aux locataires un congé le 26 avril 2023, en évoquant la possibilité de prolonger le contrat jusqu’au 31 août 2023, de sorte que ces derniers ne pouvaient se méprendre sur l’intention du bailleur et qu’aucune tacite reconduction n’est intervenue. Il leur a par ailleurs fait délivrer dès le 1er septembre 2023 une sommation de quitter les lieux. Au vu de ces éléments, il y a lieu de constater que le contrat de location est résilié depuis le 31 août 2023 par la survenance du terme. Sur l’expulsion M. [D] [L] [T] [R] et Mme [W] [G] [N] étant occupants sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2023, il convient de leur ordonner de libérer les lieux, et à défaut de libération volontaire, d’autoriser M. [Y] [I] à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef. Le recours à la force publique étant une mesure suffisante pour contraindre les occupants à quitter les lieux, la demande d'assortir l'expulsion d'une astreinte sera rejetée. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner au paiement in solidum d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit la somme de 6750 euros. L’indemnité d’occupation, due depuis le 1er septembre 2023, sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [Y] [I] ou à son mandataire Sur la demande de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l’espèce, M. [Y] [I] ne fait pas la démonstration de la mauvaise foi ou de manœuvre, voies de fait ou contrainte. Il sera en conséquence débouté de sa demande de délai pour libérer les lieux. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1728 2° du même code dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. En l’espèce, M. [Y] [I] ne produit aucune pièce actualisée relative à la dette, faisant uniquement apparaitre un tableau de décompte dans ses conclusions mentionnant une dette de 69384 euros au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation arrêté au 1er mars 2024. Néanmoins, M. [D] [L] [T] [R] et Mme [W] [G] [N] n’ont pas contesté ce montant. Ils seront en conséquence, solidairement comme stipulé au contrat de bail, condamnés à payer cette somme à M. [Y] [I]. Sur les délais de paiement Aux termes de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l’espèce, M. [D] [L] [T] [R] et Mme [W] [G] [N] ne justifient aucunement de leur situation personnelle et financière. La demande de délais de paiement sera en conséquence rejetée. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [D] [L] [T] [R] et Mme [W] [G] [N] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas. Il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts. Sur la demande en remboursement des frais de déménagement M. [Y] [I] ne rapporte pas la preuve d’avoir été obligé d’exposer ces frais en raison du maintien dans les lieux de M. [D] [L] [T] [R] et Mme [W] [G] [N]. Il sera en conséquence débouté de sa demande Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [D] [L] [T] [R] et Mme [W] [G] [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais de sommation de quitter les lieux et de l’assignation, de signification de la décision, les autres frais réclamés ne relevant pas des présents dépens. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2000 euros à la demande de M. [Y] [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DIT que le contrat de bail d’habitation conclu entre M. [Y] [I], d’une part, et M. [D] [L] [T] [R] et Mme [W] [G] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1] n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ; CONSTATE la résiliation dudit contrat de bail depuis le 31 août 2023 ; ORDONNE à M. [D] [L] [T] [R] et Mme [W] [G] [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, REJETTE les demandes de M. [Y] [I] aux fins d’astreinte et de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE in solidum M. [D] [L] [T] [R] et Mme [W] [G] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 6750 euros par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui s’est substitué au loyer dès le 1er septembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE solidairement M. [D] [L] [T] [R] et Mme [W] [G] [N] à payer à M. [Y] [I] la somme de 69384 euros au titre de l’arriéré de loyer, de charges et d’indemnité d’occupation arrêtée au 1er mars 2024, REJETTE la demande de M. [D] [L] [T] [R] et Mme [W] [G] [N] en délais de paiement, DÉBOUTE M. [Y] [I] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et de sa demande en remboursement des frais de déménagement ; CONDAMNE solidairement M. [D] [L] [T] [R] et Mme [W] [G] [N] aux dépens en ce compris les frais de la sommation de quitter les lieux, de l’assignation et de signification de la présente décision; CONDAMNE solidairement M. [D] [L] [T] [R] et Mme [W] [G] [N] à payer à M. [Y] [I] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge