Tribunal judiciaire, 04 décembre 2025. 24/03298

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 18] [Adresse 1] [Adresse 13] [Localité 4] NAC: 50G N° RG 24/03298 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TEBG JUGEMENT N° B DU : 04 Décembre 2025 [N] [T] [C] [L] C/ [Z] [D] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 04 Décembre 2025 à Me NGUYEN Expédition délivrée à toutes les parties JUGEMENT Le Jeudi 04 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 29 Septembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEURS M. [N] [T], demeurant [Adresse 12] Mme [C] [L], demeurant [Adresse 12] représentés par Me Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDERESSE Mme [Z] [D], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Jean-pierre GOMEZ, avocat au barreau de TOULOUSE EXPOSE DU LITIGE Madame [Z] [D] était propriétaire notamment de trois parcelles sises [Adresse 14] à [Localité 16] cadastrées section AM n°[Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], cette dernière, à usage de chemin d’accès, permet l’accès à la voirie des parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 6]. Le 03 janvier 2012, la parcelle n°[Cadastre 5] et la moitié de la parcelle n°[Cadastre 7] ont été cédées aux époux [Y]. Selon une promesse de vente établie par Maître [W], avec la participation de Maître [G], signée le 29 juillet 2021, Madame [Z] [D] a cédé la parcelle [Cadastre 8][Cadastre 6], ainsi que la moitié indivise de la parcelle [Cadastre 11] à Monsieur [N] [T] et Madame [C] [L], pour un montant de cent soixante-sept mille euros. Par arrêté du Maire de la commune de [Localité 15] en date du 27 avril 2022, un permis de construire leur a été accordé aux fins d’édifier une maison individuelle. La vente de la parcelle a été réitérée par acte authentique en date du 21 mai 2022. Estimant avoir acheté un terrain viabilisé, qui finalement ne l’était pas, Monsieur [T] et Madame [L], ont par l’intermédiaire de leur conseil et par courrier recommandé avec avis de réception en date du 15 mars 2024, mis en demeure Madame [D], soit de procéder à la viabilisation du terrain vendu, soit de prendre en charge le coût de cette viabilisation, dont ils se sont déjà acquittés de la somme de 2.691,27 euros s’agissant de la facture du SICOVAL. Cette demande n’ayant pas prospéré, Monsieur [T] et Madame [L], ont, par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, assigné Madame [D] devant le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, à l’audience du 23 septembre 2024, sollicitant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 1604 et suivants du code civil, de : La condamner à leur rembourser les sommes suivantes :2.691,27 € au titre des frais de viabilisation pour l’eau,1.591,20 € au titre des frais de viabilisation d’électricité,La condamner à leur rembourser les frais de viabilisation au titre du poste « télécommunications », en deniers ou quittances dûment justifiés,La condamner à leur payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,La condamner à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. L’affaire, initialement appelée à l’audience du 23 septembre 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a finalement été débattue à l’audience du 29 septembre 2025. Lors des débats, Monsieur [T] et Madame [L], représentés par le conseil, selon leurs dernières conclusions soutenues oralement et communiquées à l’audience, maintiennent leurs demandes initiales. Ils expliquent avoir découvert suivant courrier du SICOVAL en date du 5 mai 2022 que les travaux de raccordement aux réseaux d’eaux potable et usée, ainsi qu’au réseau d’électricité et de télécom, étaient inexistants, contrairement aux termes de la promesse unilatérale de vente et de l’acte de vente. Ils s’opposent aux moyens soulevés en défense et expliquent que l’annonce immobilière ne prime pas sur l’acte authentique de vente, seul opposable aux parties, ainsi que l’acte de cession de la première parcelle ne peut leur être opposé en ce qu’il est ancien et qu’il a été négocié librement entre les parties selon des modalités pouvant être différentes des leurs. Ils se disent profanes dans la construction de maison et avoir cru que les regards présents lors de la visite du terrain étaient situés sur la parcelle acquise, alors qu’en réalité ils étaient situés sur celle des voisins. Ils exposent également que pour un profane, la différence entre l’existence de « regards » et de « coffrets » n’est absolument pas pertinente. Ils contestent fermement l’attestation émanant de l’agent immobilier, soutenant que celui-ci leur avait indiqué que le terrain était viabilisé comme cela ressort de la promesse et de l’acte de vente. Ils affirment que s’ils avaient su que le terrain n’était pas viabilisé, ils n’auraient pas fait la demande d’ouverture d’un compteur d’eau auprès du SICOVAL, ce qui n’est possible qu’en présence des raccordements. S’estimant bien fondée en leurs demandes, Monsieur [T] et Madame [L] s’opposent à la demande reconventionnelle de Madame [D] expliquant qu’elle ne démontre pas l’existence de son préjudice, ni d’une procédure abusive. En réponse, Madame [D], représentée par son conseil, selon ses dernières conclusions soutenues oralement et déposées à l’audience, demande au tribunal de : La juger recevable bien-fondé en ses demandes,Les débouter de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,Les condamner solidairement à lui payer la somme de 2500 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,Les condamner solidairement à lui payer la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. Au soutien de ses demandes, elle se fonde sur les articles 1188, 1189, 1353 et 1604 du Code civil et expose que ces deux terrains, dont le premier a été vendu aux époux [Y] courant 2012 et le second aux demandeurs, ont été partiellement viabilisés (traçage du chemin d’accès, tout-à-l’égout, réseau des eaux pluviales, gaines pour l’eau potable, électricité et téléphone relié à la voirie par la parcelle indivise [Cadastre 11]), et produit la facture de l’entreprise SMP du 3 juin 2010. Elle indique que sur le mandat de vente de l’agence immobilière ayant commercialisé le terrain, il est précisé que celui-ci n’était pas viabilisé, et, l’annonce rédigée mentionne clairement que les raccordements sont à prévoir. Elle soutient avoir fait procéder à des corrections de la promesse de vente remplaçant les termes « coffrets » par « regards », signifiant qu’en l’absence de tels coffrets, les raccordements au réseau n’étaient pas présents. Elle rapporte qu’en page 4 de l’acte de vente signé, le terrain à vendre n’est que partiellement viabilisé, alors qu’en page 6 figure une erreur matérielle, sur laquelle se réfugient les demandeurs, mentionnant ces raccordements et la présence de regards, alors qu’en page 23, le paragraphe dédié aux raccordements aux réseaux stipule, que s’ils n’existaient pas au jour de la cession, ces frais sont à la charge de l’acquéreur. Elle indique que tant le courrier du SICOVAL de mars 2022, que le permis de construire du 27 avril 2022, confirment l’inexistence du coffret de branchement à l’eau potable. Communiquant l’attestation de l’agent immobilier ayant fait visiter le terrain aux demandeurs, qui précise leur avoir donné l’information et leur avoir montré sur place que seules les gaines étaient en place, sans les raccordements qu’il fallait prévoir, elle indique qu’aucune interrogation particulière sur ce sujet ne lui a été adressée et verse aux débats un courriel du notaire dans le même sens. Elle soutient enfin que si les demandeurs prétendent que l’annonce immobilière ne constitue qu’un préalable aux négociations, aucune négociation ne s’est tenue entre les parties et que si tel avait été le cas, il y aurait soit des éléments permettant de le corroborer, soit une réévaluation du terrain à la hausse pour intégrer ces raccordements aux réseaux. En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties, pour l'exposé complet de leurs prétentions et moyens. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 04 décembre 2025. MOTIFS DE LA DECISION - Sur la délivrance conforme du terrain et la responsabilité contractuelle de Madame [D] Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être exécutés de bonne foi. L’article 1189 dispose que « toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier. Lorsque, dans l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de celle-ci. » Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Selon l’article 1602 du Code civil, le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur. En application des articles 1603 et 1604 du Code civil que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend, la délivrance étant le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. Le vendeur doit donc délivrer une chose conforme aux stipulations contractuelles. En l’espèce, il est constant que : — par acte notarié en date du 29 juillet 2021, une promesse unilatérale de vente a été signée par Madame [D] d’une part et Monsieur [T] et Madame [L] d’autre part, au terme de laquelle Madame [D] a cédé un terrain à bâtir désigné AM n°[Cadastre 6], situé [Adresse 2] à [Localité 17], ainsi que la moitié indivise d’une parcelle à usage de chemin d’accès, désignée AM n°[Cadastre 7], située [Adresse 2] à [Localité 17], à Monsieur [T] et Madame [L], pour un montant de cent soixante-sept mille euros. Cette promesse de vente prévoyait notamment les éléments suivants : Au paragraphe Identification du bien – Désignation – Immeuble article un (page 5) : il est indiqué s’agissant de la parcelle référencée AM n°[Cadastre 6] : « un terrain à bâtir viabilisé », Le paragraphe Raccordement aux réseaux (page 6) stipule : « le promettant déclare, ce que le bénéficiaire a pu constater en se rendant sur les lieux, que le terrain vendu est raccordé aux différents réseaux de distribution et de collecte. Les regards concernant l’eau, l’électricité et le téléphone, se situent à l’entrée (côté gauche) de la parcelle [Cadastre 10] les réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales, le promettant déclare que cette même parcelle dispose d’un regard pour l’écoulement des eaux pluviales localisées en bleu sur le plan de division ci-joint et ne profite d’aucune servitude d’écoulement, ainsi que le bénéficiaire reconnaît en avoir pris connaissance », et, « d’un regard pour l’écoulement des eaux usées localisées en rouge sur le plan de division ci-joint, et profite d’une servitude d’écoulement, comme il sera dit après. » Le paragraphe Raccordement aux réseaux (page 30) stipule que les frais de raccordement au réseau de distribution, notamment d’eau s’il existe, électricité de la construction à édifier par le bénéficiaire, dans la mesure où le raccordement n’existerait pas à ce jour, seront intégralement supportées par ce dernier, et à défaut du réseau d’assainissement collectif, ce seront les frais de création d’un dispositif d’assainissement individuel qui seront à supporter par lui, et également de les taxes afférentes, une fois la viabilisation réalisée par le PROMETTANT.— par acte authentique en date du 21 mai 2022, la vente de la parcelle a été réitérée. L’acte de vente précise notamment : Au paragraphe Identification du bien – Désignation – Immeuble article un (page 4) : il est indiqué s’agissant de la parcelle référencée [Cadastre 9] : « un terrain à bâtir viabilisé »,Le paragraphe Raccordement aux réseaux (page 6) stipule : « le VENDEUR déclare, ce que l’ACQUEREUR a pu constater en se rendant sur les lieux, que le terrain vendu est raccordé aux différents réseaux de distribution et de collecte. Les regards concernant l’eau, l’électricité et le téléphone, se situent à l’entrée (côté gauche) de la parcelle [Cadastre 10] les réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales, le VENDEUR déclare que cette même parcelle dispose d’un regard pour l’écoulement des eaux pluviales localisées en bleu sur le plan de division ci-joint et ne profite d’aucune servitude d’écoulement, ainsi que l’ACQUEREUR reconnaît en avoir pris connaissance », et, « d’un regard pour l’écoulement des eaux usées localisées en rouge sur le plan de division ci-joint, et profite d’une servitude d’écoulement, comme il sera dit après. » Au paragraphe Prix (page 7), il est stipulé que « la présente vente est conclue moyennant le prix de 167.000 euros ». Le paragraphe Raccordement aux réseaux (page 23) stipule que « les frais de raccordement aux réseaux de distribution, notamment d’eau s’il existe, électricité de la construction à édifier par l’ACQUEREUR, dans la mesure où le raccordement n’existerait pas à ce jour, seront intégralement supportées par ce dernier, et à défaut du réseau d’assainissement collectif, ce seront les frais de création d’un dispositif d’assainissement individuel qui seront à supporter par lui, et également de les taxes afférentes. Il ressort tant de la promesse de vente, que de l’acte authentique, que la désignation du bien vendu s’agissant de la parcelle [Cadastre 9] est un terrain à bâtir viabilisé et raccordé aux différents réseaux de distribution et de collecte, avec la précision que les regards concernant l’eau, l’électricité et le téléphone, se situent à l’entrée (côté gauche) de la parcelle [Cadastre 9]. En revanche, il est observé que si la promesse de vente stipulait au paragraphe Raccordement aux réseaux, « une fois la viabilisation réalisée par le PROMETTANT », l’acte de vente a été modifié sur ce point, cette mention ayant été retirée. Néanmoins, le retrait de cette seule mention ne fait pas obstacle aux mentions précitées en ce qu’elles stipulent de façon claire que la vente du terrain a porté, non pas sur un terrain « partiellement viabilisé », comme le soutient la défenderesse, mais sur un terrain viabilisé. Il est toutefois relevé qu’un terrain est, soit viabilisé, dès lors qu’il est raccordé aux réseaux publics d’eau, d’électricité, de téléphonie, d’assainissement collectif s’il existe, voire également de gaz, soit non viabilisé, lorsque l’ensemble de ces raccordements n’ont pas été réalisés. La notion de « partiellement viabilisé » évoquée par la venderesse, certainement pour expliquer que des gaines avaient été tirées jusqu’au terrain des demandeurs, pour accueillir ensuite les raccordements inexistants en l’espèce, n’a pas ici de valeur juridique, ce terrain ne pouvant être considéré comme viabilisé, mais seulement prêt à être viabilisé. Les moyens soutenus en défense consistant à rapporter que différents éléments, tels que l’annonce de l’agence immobilière, l’attestation de l’agent commercial ayant commercialisé le bien, le courrier du SICOVAL de mars 2022 ou encore le permis de construire, indiquant que les raccordements seraient inexistants, ne sont que des éléments factuels portant sur l’état du terrain à un instant, abstraction faite de l’engagement des parties concrétisé dans la relation contractuelle. En effet, si les contrats doivent également être conclus et exécutés de bonne foi, il n’en demeure pas moins, que la liberté contractuelle autorise les parties à négocier des aménagements, la prise en charge de certains frais, ou encore par exemple, la réduction du prix. En l’espèce, le seul élément qui lie les parties est l’acte authentique de vente, fixant leur volonté, à savoir notamment la chose et le prix, et ici un terrain parfaitement décrit comme viabilisé pour un prix de 167.000 euros, peu importe que les éléments factuels démontrent que le terrain n’était pas viabilisé ou que « partiellement viabilisé » au moment de la visite ou encore du permis de construire, ceci n’empêchant pas la venderesse, pour respecter son engagement, de faire faire ensuite les travaux, ou à défaut, de prendre en charge les différents coûts. Il ne peut pas davantage être reproché aux demandeurs de ne pas produire les éléments de la négociation, qui aurait abouti à modifier les termes de l’annonce immobilière ou encore en comparaison avec la cession prétendument identique aux époux [Y] en 2012, alors que d’une part, la charge de la preuve appartient dans ce cas appartient à la défenderesse, et d’autre part, les conditions de la cession de 2012 auxquelles les parties qui au surplus, ne sont les mêmes parties, ont librement consenties, ne peuvent être opposées aux demandeurs. Enfin, la clause relative au raccordement aux réseaux, quand bien même la partie de la phrase qui indiquait dans la promesse unilatérale de vente, que la viabilisation était à la charge du PROMETTANT a été supprimée, est une clause a priori type, attribuant la charge de ces frais à l’ACQUEREUR, dans l’hypothèse où les raccordements n’existeraient pas. Cette clause, qui, sans mettre à mal l’intention et l’engagement des parties en ce qu’ils ont signé une cession d’un terrain viabilisé, a ici une portée limitée, ce qui n’aurait pas été le cas si la désignation du bien cédé avait été un terrain à bâtir non viabilisé, permettant alors à l’ACQUEREUR d’apprécier l’étendue de son engagement. C’est donc à raison que les demandeurs ont pensé avoir acheté un terrain viabilisé, comprenant l’ensemble des raccordements aux réseaux publics. En conséquence, Madame [D] ayant manqué à son obligation de délivrance d’un terrain à bâtir viabilisé, tel que stipulé à l’acte authentique de vente, est une faute qui lui est imputable et engage donc sa responsabilité. - Sur les demandes de Monsieur [T] et Madame [L] au titre des préjudices subis Monsieur [T] et Madame [L] exposent qu’ils ont dû faire face au paiement des travaux de viabilisation de leur terrain alors même que le terrain cédé devait être viabilisé. Ils exposent ainsi avoir subi des préjudices certains en lien avec la faute reprochée à Madame [D]. Monsieur [T] et Madame [L] produisent : une facture de SICOVAL du 30 novembre 2023 relative à des branchements aux réseaux de distribution de l’eau potable pour un montant total de 2.691,27 euros, soit des branchements AEP pour 2.013,73 euros et 383,83 euros, ainsi que la pose d’un compteur d’eau pour un montant de 293,71 euros. Or, si la viabilisation consiste au raccordement au réseau public en limite du terrain, la pose d’un compteur d’eau, est quand à elle, à la charge de l’acquéreur pour concerner la distribution d’eau sur son terrain. Ceci n’est d’ailleurs pas contesté, les demandeurs ayant indiqué que s’ils avaient su que les raccordements étaient inexistants, ils n’auraient pas demandé l’ouverture d’un compte d’eau, ce qui démontre à l’évidence, que cette démarche était à leurs frais. Un devis du 18 mars 2024, accepté sous signature électronique le 26 mars 2024, relatif à une offre de raccordement au réseau électrique pour un montant de 1.591,20 euros. S’agissant du raccordement au réseau public de télécommunication, les demandeurs ne communiquent aucune facture et sollicitent une condamnation en quittances et deniers dûment justifiés, ce qui sera accordée. En conséquence, Madame [D] sera condamnée à leur payer la somme de 2.397,56 euros (2.691,27 € - 293,71€) au titre du raccordement au réseau d’eau, 1.591,20 euros au titre du raccordement au réseau électrique et en deniers ou quittances dument justifiés pour le raccordement au réseau de télécommunication. - Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive En application de l’article 1240 du Code civil, celui qui agit en justice de manière abusive peut être condamné à réparer le préjudice qui en résulte. L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. En l’espèce, les demandes de Monsieur [T] et de Madame [L] ayant été accueillis partiellement, ceux-ci ne peuvent de fait prétendre à une indemnisation au titre du caractère abusif de la procédure. En conséquence, leur demande sera rejetée de ce chef. La demande formée par Madame [D] de ce chef, sera également rejetée, les demandeurs étant parfaitement fondés à poursuivre en justice leur demande au titre de la viabilisation de leur terrain. - Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [D], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens et supportera une indemnité de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles exposés par les demandeurs pour faire valoir leurs droits, en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il est rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Madame [Z] [D] à payer à Monsieur [N] [T] et Madame [C] [R] en indemnisation de leur préjudice matériel, les sommes suivantes : 2.397,56 euros au titre du raccordement au réseau d’eau, 1.591,20 euros au titre du raccordement au réseau électrique et à rembourser les frais exposés par Monsieur [T] et Madame [R] en deniers ou quittances dument justifiés pour le raccordement au réseau de télécommunication. REJETTE la demande indemnitaire formée par Monsieur [T] et Madame [R] pour procédure abusive ; REJETTE la demande indemnitaire formée par Madame [D] pour procédure abusive ; CONDAMNE Madame [Z] [D] aux dépens ; CONDAMNE Madame [Z] [D] à payer à Monsieur [N] [T] et Madame [C] [R] la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire. Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE